УИД 38RS0035-01-2024-000926-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 марта 2024 г. г. Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Шадриной Г.О., при секретаре Артемьеве Д.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1839/2024 по исковому заявлению унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» к ФИО2 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на жилое помещение в объекте незавершенного строительства, обязании освободить объект недвижимости, 

установил:

В обоснование исковых требований указано, что истец – Унитарная некоммерческая организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области» (далее - Региональный Фонд) создана Правительством Иркутской области в соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - объекты инфраструктуры), для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность.

Региональный Фонд может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства вышеуказанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры.

В производстве Арбитражного суда Иркутской области находится дело № № по иску ФИО7 о признании ликвидируемого должника ФИО8 несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № № ликвидируемый должник - ФИО9 признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, с применением правил, предусмотренных параграфом 7 Главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № № (с учетом определения об исправлении описки) удовлетворено заявление Регионального Фонда о намерении стать приобретателем имущества застройщика ФИО10 и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, стать приобретателем прав ФИО11 на земельные участки, предназначенные для строительства, в том числе права аренды по договору аренды земельного участка № от Дата площадью № кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Адрес, со всеми неотделимыми улучшениями объекта незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес (ранее, Адрес №), количество квартир №; прав застройщика на объекты незавершенного строительства; передать Региональному Фонду соответствующее имущество и обязательства ФИО12 перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

В соответствии с данным определением между ФИО13 в лице конкурсного управляющего ФИО3. и Региональным Фондом Дата заключен договор № передачи земельных участков с находящимися на них улучшениями и обязательств застройщика ФИО14, согласно прилагаемому к указанному договору передаточному акту от Дата последнее передало, а Региональный Фонд принял право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка № от Дата, площадью № кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: Адрес, по договору аренды земельного участка № от Дата земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: Адрес, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе вышеуказанными объектами незавершенного строительства.

На основании вышеуказанного договора от Дата № Дата в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) в пользу Регионального Фонда внесены сведения:

- о праве аренды на земельный участок площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Адрес (номер государственной регистрации: Адрес);

- о праве аренды на земельный участок площадью № кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: Адрес (номер государственной регистрации: №-№).

Таким образом, Региональный Фонд в силу положений Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» является приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика – ФИО15, признанного банкротом, в отношении вышеуказанных объектов незавершенного строительства по требованиям участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

Особенности урегулирования приобретателем обязательств застройщика перед участниками строительства определены статьей 201.15-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», согласно пункту 1 которой приобретатель в качестве встречного предоставления исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, площадь которых не превышает семь квадратных метров, или денежное требование (то есть перечень передаваемых обязательств по требованиям кредиторов исчерпывающий).

В соответствии с пунктом 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечёт за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Вместе с тем, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об объекте недвижимости кадастровый №, площадь № кв.м, назначение: жилое, наименование: квартира, этаж №, расположенном по адресу: Адрес, Адрес, на земельном участке под кадастровым номером №, правообладателем которого является ответчик - ФИО2, продолжает оставаться внесенной запись о зарегистрированном праве собственности на жилое помещение в объекте незавершенного строительства за указанным физическим лицом, при этом его требования в отношении указанного жилого помещения включены в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений ФИО16 на основании определения Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № №, что, по мнению истца, не соответствует действующему законодательству и ограничивает права Регионального Фонда в части распоряжения собственным имуществом.

Урегулирование обязательств застройщика может также осуществляться Региональным Фондом за счет денежных средств, предоставляемых публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (далее - Федеральный Фонд), в соответствии со статьей 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ).

На основании подпункта 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение, в отношении которого зарегистрировано право собственности ответчика, не введен в эксплуатацию и соответствующее разрешение отсутствует.

Государственный строительный надзор, предусмотренный в отношении объектов незавершенного строительства, не осуществлялся, соответствующее заключение о соответствии службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области не выдавалось.

Жилое помещение в объекте незавершенного строительства, права собственности на которое зарегистрировано за ответчиком, не может быть признана имеющим статус индивидуально-определенной вещи в том смысле как это установлено статьей 218 ГК РФ, учитывая нижеследующее.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

То есть договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства.

При неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект. Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.

Кроме того, между застройщиком-банкротом и ответчиком возникли обязательственные правоотношения, в силу которых ФИО17 - должник обязалась совершить в пользу ответчика - кредитора определенное действие, а именно, передать им имущество в собственность. В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Определением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № № ходатайства Регионального Фонда, конкурсного управляющего ФИО18 удовлетворены, требования кредиторов ФИО19, предусмотренные пунктом 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», признаны погашенными, требование Регионального Фонда в размере 65 385 300 рублей включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ФИО20.

В целях выполнения переданных Региональному Фонду обязательств застройщика перед участниками строительства вышеуказанных объектов незавершенного строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений и переданы Фонду на основании определения от 11.05.2021, Региональный Фонд должен был завершить строительство вышеуказанных объектов незавершенного строительства и после ввода их в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством и передать до конца 2023 года находящиеся в них жилые помещения участникам строительства по акту приема-передачи, на основании которого участники строительства в установленном законодательством порядке зарегистрировали бы право собственности на жилые помещения.

Наличие зарегистрированного права собственности на жилое помещения в объектах незавершенного строительства, которое истец просит признать отсутствующими, а также эксплуатация объектов незавершенного строительства третьими лицами, в том числе препятствовала Региональному Фонду в установленные сроки начать и завершить строительные работы по завершению их строительства и выполнить обязательства застройщика перед участниками строительства по передаче жилых помещений в установленный срок.

Кроме того, по результатам проведения инструментального обследования объектов незавершенного строительства, состояния их строительных конструкций были выявлены иные обстоятельства невозможности завершения их строительства, так было выявлено, что общее техническое состояние объектов, расположенных по адресу: Адрес, является ограниченно-работоспособное, объектов, расположенных по адресам: Адрес, оценивается как аварийное, в связи с чем 25.12.2023 наблюдательным советом Федерального Фонда принято решение об изменении способа восстановления прав граждан - участников строительства объектов незавершенного строительства, с завершения их строительства на выплату возмещения гражданам - участникам строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Принятое Наблюдательным советом Федерального Фонда указанное решение об изменение способа восстановления прав граждан свидетельствует о том, что указанные объекты незавершенного строительства достраиваться не будут, гражданам - участникам их строительства, Федеральным Фондом будет выплачена денежная компенсация на основании части 3.15 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ, в порядке, установленной статьей 13 Федерального закона № 218- ФЗ.

При наличии принятого решения о восстановлении прав граждан - участников строительства объектов путем применения механизма Федерального Фонда, предусматривающего выплату возмещения участникам строительства за спорное помещение, наличие в ЕГРН не погашенного в отношения этого помещения права собственности за участниками строительства, приведет к негативным последствиям для них, так как в противном случае будет иметь место неосновательное обогащение с их стороны. Права указанных лиц уже защищены Арбитражным судом Адрес в рамках дела № № о банкротстве ФИО21 как кредиторов. Двойное право указанных лиц на спорные помещения может быть рассмотрено как злоупотребление правом.

Истец указывает, что выплата возмещения гражданам участникам строительства объектов при сложившихся обстоятельствах является единственным способом восстановления их прав, а наличие не погашенных их прав собственности в отношении объектов является препятствием для его реализации. В противном случае граждане, являющиеся собственниками объектов и на протяжении более 10 лет не предпринявшие мер по завершению их строительства и введению в эксплуатацию, столкнуться с проблемой «самовольного строительства» и будут вынуждены решать вопрос об их сносе за собственный счет. 

На основании изложенного, просит признать отсутствующим у ФИО2 зарегистрированное право собственности в отношении объекта недвижимости кадастровый №, площадь № кв.м, назначение: жилое, наименование: квартира, этаж №, расположенном по адресу: Адрес Адрес, на земельном участке под кадастровым номером: №, и указать в решении суда, что оно является основанием для внесения в ЕГРН соответствующей записи о регистрации - о погашении записи о государственной регистрации права собственности под № от Дата и снятии его с кадастрового учета; обязать ФИО2 освободить объект недвижимости кадастровый №, площадь № кв.м, назначение: жилое, наименование: квартира, этаж №, расположенном по адресу: Адрес Адрес, на земельном участке под кадастровым номером: №, в том числе от находящихся в нем третьих лиц и имущества, и передать его унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области» по акту приема-передачи в течение одного месяца со дня принятия решения.

Представитель истца УНО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом. Ранее, в предварительном судебном заседании представитель истца – директор УНО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» ФИО4 исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить

Ответчик ФИО2 не явился в судебное заседание, о времени и месте которого извещен надлежащим образом. 

Представитель ответчика ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом. 

В материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик ФИО2 просит суд исковые требования УНО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Адрес» удовлетворить, указывает, что в настоящее время в отношении участников долевого строительства принято решение о выплате денежного возмещения за квартиры, которые невозможно передать участникам долевого строительства, одним из которых он является. Определением Арбитражного суда Адрес от Дата требования ФИО1 о включении его требований в размере ........ руб. удовлетворены, он включен в реестр на денежное возмещение, выплата которого в настоящее время осуществляется

Представитель третьего лица администрации города Иркутска в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, направил отзыв на исковое заявление, в котором просил исковые требования УНО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» удовлетворить, рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации. 

Суд полагает возможным провести судебное заседание в отсутствие лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы гражданского дела, имеющиеся в нем доказательства, оценив их относимость, допустимость, достоверность в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. п. 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Судом установлено и следует из материалов гражданского дела, что УНО «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области» создана Правительством Иркутской области в соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - объекты инфраструктуры), для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность. Региональный Фонд может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства вышеуказанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры. 

В соответствии со статьей 13.1 Федерального закона от № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» урегулирование обязательств застройщика может также осуществляться Региональным Фондом за счет денежных средств, предоставляемых публично-правовой компанией «Фонд развития территорий». 

Согласно части 1 статьи 21.2 Федерального закона № 214-ФЗ Фонд при передаче ему имущества застройщика и обязательств застройщика перед участниками строительства в порядке, установленном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», не несет ответственности за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

Решением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № № ФИО22 признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. 

Определением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № № удовлетворено заявление Регионального Фонда о намерении стать приобретателем имущества застройщика ФИО23 и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, стать приобретателем прав ФИО24 на земельные участки, предназначенные для строительства, в том числе в том числе права аренды по договору аренды земельного участка № от Дата площадью № кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Адрес, со всеми неотделимыми улучшениями объекта незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес (ранее, Адрес, б/с №), количество квартир №; прав застройщика на объекты незавершенного строительства; передать Региональному Фонду соответствующее имущество и обязательства ФИО25 перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Дата между ФИО26 в лице конкурсного управляющего ФИО38. и Региональным Фондом заключен договор № передачи земельных участков с находящимися на них улучшениями и обязательств застройщика ФИО27, согласно прилагаемому к указанному договору передаточному акту от Дата последнее передало, а Региональный Фонд принял право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка № от Дата, площадью № кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: Адрес, по договору аренды земельного участка № от Дата земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: Адрес, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе вышеуказанными объектами незавершенного строительства.

На основании вышеуказанного договора от Дата № Дата в Единый государственный реестр недвижимости в пользу Регионального Фонда внесены сведения:

- о праве аренды на земельный участок площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Адрес (номер государственной регистрации: Адрес);

- о праве аренды на земельный участок площадью № кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: Адрес (номер государственной регистрации: №-№).

Следовательно, Региональный Фонд является приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика – ФИО28, признанного банкротом, в отношении вышеуказанных объектов незавершенного строительства по требованиям участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

Согласно части 5 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечёт за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об правообладателем объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадь № кв.м, назначение: жилое, наименование: квартира, этаж №, расположенном по адресу: Адрес, на земельном участке с кадастровым номером №, является ФИО2. 

На основании подпункта 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение, в отношении которого зарегистрировано право собственности ответчика, не введен в эксплуатацию и соответствующее разрешение отсутствует.

Согласно пункту 1 статьи 4 вышеназванного Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В рассматриваемом случае строительство многоквартирных домов не завершено, в натуре помещения в них как оборотоспособные объекты не существуют.

При таких обстоятельствах, не может возникать право собственности на помещения в незавершенных строительством многоквартирных домах у участников его строительства.

В соответствии с пунктами 2, 3 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации, при этом действие настоящего Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с ГрК РФ.

В связи с передачей Арбитражным судом Иркутской области объектов незавершённого строительства Региональному Фонду для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию, в конкурсной массе отсутствуют более такие объекты, поскольку в деле о банкротстве за счёт данных объектов погашены требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов. Передача объектов незавершённого строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирных домов и передаче готовых жилых помещений.

В соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», по истечении десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика приобретатель направляет в арбитражный суд в порядке, установленном пунктами 11 и 12 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, заявление о признании требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, погашенными и о включении соответствующих требований приобретателя, а также возникших в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 требований в реестр требований кредиторов.

Определением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № № ходатайства Регионального Фонда, конкурсного управляющего ФИО29 удовлетворены, требования кредиторов ФИО30, предусмотренные пунктом 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», признаны погашенными, требование Регионального Фонда в размере 65 385 300 рублей включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ФИО31.

В целях выполнения переданных Региональному Фонду обязательств застройщика перед участниками строительства вышеуказанных объектов незавершенного строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений и переданы Фонду на основании определения от 11.05.2021, Региональный Фонд должен был завершить строительство вышеуказанных объектов незавершенного строительства и после ввода их в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством и передать до конца 2023 года находящиеся в них жилые помещения участникам строительства по акту приема-передачи, на основании которого участники строительства в установленном законодательством порядке зарегистрировали бы право собственности на жилые помещения.

По результатам проведения инструментального обследования объектов незавершенного строительства, состояния их строительных конструкций были выявлены иные обстоятельства невозможности завершения их строительства, так было выявлено, что общее техническое состояние объектов, расположенных по адресу: Адрес является ограниченно-работоспособное, объектов, расположенных по адресам: Адрес, оценивается как аварийное, в связи с чем, Дата Наблюдательным советом Федерального Фонда принято решение об изменении способа восстановления прав граждан - участников строительства объектов незавершенного строительства, с завершения их строительства на выплату возмещения гражданам - участникам строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (решение об изменении способа восстановления прав граждан), которое свидетельствует о том, что указанные объекты незавершенного строительства достраиваться не будут, гражданам - участникам их строительства, Федеральным Фондом будет выплачена денежная компенсация на основании части 3.15 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ, в порядке, установленной статьей 13 Федерального закона № 218- ФЗ.

Согласно части 3.15 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ в случае принятия Федеральным Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан Федеральный Фонд осуществляет за счет своего имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, выплату возмещения гражданам, указанным в пункте 2 части 3.10 настоящей статьи, в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона. Выплата возмещения осуществляется в том числе лицам, которые в период со дня принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства до дня принятия Федеральным Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан приобрели право требования о передаче жилого помещения по договору, заключенному до признания застройщика банкротом. При этом положения части 3 статьи 13 настоящего Федерального закона не применяются.

Согласно абзацу четвертому пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Принимая во внимание, что 25.12.2023 Наблюдательным советом Федерального фонда принято решение об изменении решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства на решение о выплате возмещения гражданам – участникам долевого строительства финансирования способа восстановления прав граждан, суд полагает возможным удовлетворить заявленные исковые требования, в том числе, с целью недопущения причинения убытков заявителю. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2, Дата года рождения (паспорт №), на объект недвижимости - кадастровый №, площадь № кв.м, назначение: жилое, наименование: квартира, этаж №, расположенном по адресу: Адрес, на земельном участке кадастровым номером №.

Обязать ФИО2, Дата года рождения (паспорт №),освободить объект недвижимости - кадастровый №, площадь № кв.м, назначение: жилое, наименование: квартира, этаж №, расположенном по адресу: Адрес, на земельном участке с кадастровым номером №, в том числе от находящихся в нем третьих лиц и имущества, и передать его унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области» по акту приема-передачи в течение одного месяца со дня принятия решения. 

Настоящее решение является основанием для погашения записи о государственной регистрации права собственности под № от Дата и снятии с кадастрового учета.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Иркутского областного суда через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 320-322 ГПК РФ.

Судья Г.О. Шадрина

Мотивированный текст решения изготовлен 08.04.2024.