Дело № 2-3074/2019 64RS0045-01-2018-005030-68 

Решение

 Именем Российской Федерации 

05.09.2019 г. г. Саратов

Кировский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Сорокиной Е.Б., 

при секретаре Исмаиловой Д.А., 

с участием представителя истцов – Денисенко А.А.,

представителя ответчика Леонтьевой М.А. – Кудашкина С.В.,

представителя третьего лица –Афониной О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Афониной НН, Чичайкиной МП к Леонтьевой МА, Демину ВА, Деминой ОЮ, Тишиной НМ, третьи лица – общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Авангард», комитет по управлению имуществом г. Саратова, филиал ФГБУ «ФПК Росреестра» по Саратовской области, ООО Объединение розничной торговли «БОИСО», о признании недействительными сделок в отношении недвижимого имущества, 

установил:

истцы обратились в суд с указанным иском к ответчикам, мотивируя свои требования тем, что согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года № № Леонтьева М.А. с 25.07.2012 года является собственником подвального помещения по адресу: Саратовская область, 

<

адрес> литера Аа общей площадью 89,8 кв.м. Изначально вышеуказанное помещение было предоставлено в пользование Деминой О.Ю. и его общая площадь составляла 40,1 кв.м, однако в последствие, без ведома собственников дома площадь подвального помещения выросла до 89,8 кв.м. Данное обстоятельство стало известно собственникам помещений многоквартирного дома, после того как в сентябре 2017 года они увидели объявление о продаже вышеуказанного подвального помещения. Из предоставленной выписки видно, что Демина О.Ю. перестала быть собственником подвального помещения 18.04.2012 года на основании договора купли-продажи и новым собственником является Тишина Н.М. Далее из той же выписки, видно, что 25.07.2017 года подвальное помещение выбыло из собственности Тишиной Н.М. на основании договора купли-продажи и перешло в собственность Леонтьевой М.А. Общим собранием собственников дома решение об увеличении площади подвального помещения 40,1 кв.м, предоставленного Деминой О.Ю. до 89,8 кв.м и передаче ей вновь образованного подвального помещения не принималось.

На основании изложенного и с учетом уточнений (т.2 л.д.23) просит признать недействительным право собственности Леонтьевой М.А. на подвальное помещение по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 89,8 кв.м. Признать недействительным государственную регистрацию права собственности на подвальное помещение по адресу: 

<

адрес>, общая площадь 89,8 кв.м. Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения 09.07.2012 года между Тишиной Н.М. и Леонтьевой М.А. Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения 05.04.2012 года между Деминой О.Ю. и Тишиной Н.М. Исключить из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости запись о регистрации права на нежилое помещение 

<

адрес>, общей площадью 89,8 кв.м. От требований о признании недействительным договор купли-продажи нежилого помещения 09.09.2009 года между Деминым В.А. и Деминой О.Ю., истцы отказались.

В судебном заседании представитель истцов Афониной Н.Н. и Чичайкиной М.П. – Денисенко А.А. уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по изложенным в исковом заявлении основаниям, указал, что срок для обращения в суд не пропущен. 

Представитель ответчика Леонтьевой М.А. – Кудашкин С.В. уточненные исковые требования не признал, просил в иске отказать. Указал, что уточненные требования являются не обоснованными в полном объеме, поскольку заключенные сделки заключены в соответствии с действующим законодательством. Кроме этого просил применить срок исковой давности.

Представитель третьего лица ООО УК «Авангард» - Афонина О.Г. считала, что уточненные исковые требования подлежат удовлетворению 

В судебное заседание не явились истцы Афонина Н.Н. и Чичайкина М.П., ответчики - Леонтьева М.А., Демин В.В., комитет по управлению имуществом г. Саратова, филиал ФГБУ «ФПК Росреестра» по Саратовской области, ООО Объединение розничной торговли «БОИСО», извещены надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны. 

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Суд, исследовав письменные материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В ч. 2 ст. 8 Конституции Российской Федерации закреплено, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Согласно ч.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, иными способами, предусмотренными законами.

В силу ст. 12 и ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силе признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). При этом требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

На основании требований статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В пункте 78 постановления Пленума N 25 разъяснено судам, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Как установлено в судебном заседании Чичайкина М.П. является сособственником квартиры № № (доля в праве - 1/3), расположенной в многоквартирном жилом доме № 

<

адрес>, Афонина Н.Н. - собственником квартиры № № (л.д. 148-149 т. 1).

Как следует из материалов дела, первая квартира, расположенная в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, была приватизирована в июне 1993 года (т. 2 л.д. 25).

На основании Распоряжения Комитета по управлению имуществом администрации города Саратова от 07 декабря 2001 года № 806-р в соответствии с решением Саратовской областной Думы от 28 декабря 1999 года № 40-388 «О порядке приватизации муниципальной собственности - города Саратова» (с изменениями и дополнениями, внесенными решениями Саратовской городской Думы от 23 мая 2000 года № 45-462 и от 31 мая 2001 года № 6-47), по заявке предпринимателя Исрафилова А.М. было приватизировано нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>

18.12.2001 года между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и Исрафиловым А.М.о. заключен договор купли-продажи нежилого фонда - нежилого подвального помещения общей площадью 40,1 кв.м, расположенного по адресу: г

<

адрес>

11.11.2004 года Исрафилов А.М.о. продал нежилое подвальное помещение общей площадью 40,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, Демину В.А.

По заявлению Демина В.А. от 10.10.2009 года в ЕГРП были внесены изменения общей площади спорного нежилого помещения, площадь помещения составила 53 кв.м за счет присоединения входа в подвал. Основанием для внесения изменений послужил кадастровый паспорт.

09 сентября 2009 года между Деминым В.А. и Деминой О.Ю. заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 53 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Государственная регистрация перехода права произведена 20 октября 2009 года (№ №).

26.12.2011 года Демина О.Ю. обратилась за государственной регистрацией права собственности на спорное нежилое помещение общей площадью 89,8 кв.м, представив договор купли-продажи от 09.09.2009 года, акт приема передачи от 10.09.2009 года, кадастровый паспорт от 06.07.2011 года. Кроме того, Деминой О.Ю. был представлен протокол общего собрания собственников помещений в жилом доме, расположенном по адресу: г. 

<

адрес>, в соответствии с которым Деминой О.Ю. было разрешено присоединить подвальное помещение общей площадью 36,8 кв.м к подвальному помещению площадью 53 кв.м, с передачей его в собственность (материалы архивного дела Росреестра № 459747).

05.04.2012 года Демина О.Ю. продала нежилое помещение общей площадью 89,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, Тишиной Н.М.

Собственником спорного нежилого помещения в настоящее время является Леонтьева М.А., право собственности возникло на основании договора купли-продажи от 09.07.2012 года, заключенного с Тишиной Н.М. (государственная регистрация перехода права собственности № № от 25.07. 2012 года).

19.11.2013 года произведена государственная регистрация обременения в виде аренды спорного нежилого помещения в соответствии с договором аренды нежилого помещения № 225 от 13.11.2013 года, заключенного с ООО объединение розничной торговли «БОИСО» (государственная регистрация обременения № №).

В рамках данного гражданского дела по ходатайству представителя истцов, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам заключения эксперта № № от ДД.ММ.ГГГГ года, осмотром установлено, что в помещении № 5 по плану имеются элементы системы водоснабжения жилого дома: разводящий трубопровод и подводки системы водоснабжения жилого дома, а также стояк системы водоотведения от расположенных выше санузлов квартир жилого дома. В нежилых помещениях (№№ 3, 4, 5 по плану) имеются элементы системы отопления жилого дома - трубопроводы магистральные, стояки расположенных выше квартир жилого дома. Инженерные коммуникации (элементы системы отопления, водоснабжения и водоотведения), расположенные в нежилых помещениях (помещение 1 литера А) в подвале жилого дома № № по 

<

адрес>, относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома. Осмотром установлено, что в помещение 1 по адресу: г. 

<

адрес>, отсутствует свободный доступ: имеющиеся в указанные помещения входы оборудованы стальными дверями с замками, элементы системы отопления в помещениях № 3 и № 4 (литера А) закрыты отделочными материалами. Согласно п. 5.13 СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения», при эксплуатации зданий для обеспечения работы эксплуатационных служб должны быть выполнены следующие требования: конструктивные элементы и системы инженерно- технического обеспечения должны быть доступны для выполнения ремонтных работ, устранения возникающих неисправностей и дефектов, для регулировки и наладки в процессе эксплуатации. Учитывая вышесказанное, в помещения, в которых находятся инженерные коммуникации (нежилое помещение в подвальном помещении по адресу: г. 

<

адрес> пом. 1 литера Аа), должен быть обеспечен доступ. В соответствии с имеющимися в материалах дела документами год постройки жилого дома - 1959 год. Планировочные решения жилого дома в части размещения исследуемых нежилых помещений соответствует данным инвентаризации на 1960 год. Сведения о функциональном назначении помещений в данных инвентаризации отсутствуют. Вместе с тем, имеющиеся в представленных судом материалах документы (дело правоустанавливающих документов № №) - решение Саратовского городского совета народных депутатов № 301 от 28.05.93 г. о формировании реестра муниципального нежилого фонда и дополнениях в перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность; договор купли-продажи объекта нежилого фонда № 1376-нп от 18 декабря 2001 года - свидетельствуют о том, что помещение площадью 40,1 кв. м по адресу: 

<

адрес>) литера «А» входило в реестр муниципального нежилого фонда и было приватизировано с функциональным назначением склад продовольственных товаров. Указанное помещение соответствует помещению № 3 по данным инвентаризации на 06.07.2011 года и на момент осмотра, проведенного в рамках экспертизы. Помещения № 1, № 2, № 4, № 5 относящиеся к помещению 1 литера Аа согласно плана БТИ расположены в подвале жилого дома Литера А, с учетом ответа Комитета по управлению имуществом города Саратова исх. 06- 06/28912 от 28.11.2018 года впервые приватизировано было жилое помещение - квартира № № в доме № № по 

<

адрес> в июне 1993 года, таким образом вышеуказанные помещения (№ 1, № 2, № 4, № 5 относящиеся к помещению 1 литера Аа) до 1993 года являлись общедомовым имуществом (том 3 л.д. 24-48).

Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, поскольку экспертиза проведена уполномоченной организацией с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, ответы на поставленные перед экспертом вопросы получены. При этом, суд учитывает, что при проведении экспертизы экспертом были изучены все представленные сторонами материалы дела. При проведении экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. 

В связи с изложенным, суд находит возможным положить указанное выше заключение в основу принимаемого решения.

Согласно п. 1 приложения № 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих Советов народных депутатов, отнесен к муниципальной собственности.

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом Российской Федерации от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим спорных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Как следует из материалов дела, первая квартира в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, была приватизирована в июне 1993 года. С указанного момента в соответствии с положениями Закона РСФСР от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» жилой дом утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной либо государственной собственности, и возникло право общей долевой собственности на общее имущество в данном доме.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

По смыслу положений ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование); во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции; в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Разъясняя смысл п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, Конституционный Суд РФ в определении от 19 мая 2009 года № 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. 

Исходя из вышеуказанных положений, а также результатов проведенной по делу судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что требования истцов подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку в собственности ответчиков оказались помещения, являющиеся общедомовым имуществом многоквартирного жилого дома, а именно разводящий трубопровод и подводка системы водоснабжения жилого дома, стояк системы водоотведения от расположенных выше санузлов квартир жилого дома, трубопроводы магистральные, стояки, расположенных выше квартир жилого дома, инженерные коммуникации, при этом в помещения отсутствует свободный доступ, в связи с чем спорные помещения не могли быть переданы в единоличную индивидуальную собственность без решения собственников. Поскольку, решение общего собрания собственников, оформленное протоколом от 17.07.2011 года было признано недействительным апелляционным определением судебной коллегии Саратовского областного суда от 06.06.2019 года, то такого согласия у ответчиков не имелось. Доводы представителя ответчика о пропуске истцами срока исковой давности, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, так как общее имущество находится в фактическом владении собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на данное имущество. Данные требования аналогичны предусмотренному статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, а следовательно, в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность на данные требования не распространяется. Поскольку, как было установлено в ходе рассмотрения дела первая квартира в жилом была приватизирована в июне 1993 года, следовательно с указанного периода у домовладельцев, в частности у истцов возникло право общей долевой собственности на общее имущество дома. Доказательств, свидетельствующих о том, что на момент приватизации в данном многоквартирном жилом доме, спорное нежилое помещение жилого дома было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества жильцами, в том числе и собственниками квартиры в доме, ответчиками суду не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

признать недействительным право собственности ФИО1 на подвальное помещение по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 89,8 кв.м.

Признать недействительным государственную регистрацию права собственности на подвальное помещение по адресу: 

<

адрес>, общая площадь 89,8 кв.м. 

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения 09.07.2012 года между ФИО3 НМ и ФИО1. 

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения 05.04.2012 года между ФИО2 и ФИО3 НМ. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости запись о регистрации права на нежилое помещение 

<

адрес> общей площадью 89,8 кв.м. 

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Саратова в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Е.Б. Сорокина