Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июля 2017 года Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Ануфриевой Н.Ю., при секретаре Даниловой Т.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Рузского городского округа ... области о признании договора аренды действительным 

У С Т А Н О В И Л:

Истец просит признать договор аренды № от (дата) земельного участка площадью 150 кв.м. для выращивания сельхозпродуктов, находящегося по адресу: (адрес) действительным. 

Требования мотивированы тем, что (дата) между истцом и Администрацией ... с\о ... района ... области был заключен договор аренды № земельного участка площадью ... кв.м. для выращивания сельхозпродуктов находящегося по адресу (адрес) срок аренды -... лет. Договор аренды был подписан, но не был зарегистрирован в установленном порядке в соответствии с законодательством. В (дата). истец обратилась в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии по вопросу внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости. (дата). истец получила решение об отказе во внесении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, так как данный документ не зарегистрирован в установленном порядке в соответствии с законодательством, действовавшим на момент заключения договора и не содержит оснований для внесения с ГКН сведений о земельном участке как о ранее учтенном. По независящим от истца причинам она не может зарегистрировать договор аренды, поэтому вынуждена обратиться в суд. Все время истец пользуется участком, несет расходы по его содержанию, оплачивает налоги. 

Представитель истца поддержал доводы искового заявления в полном объеме, просил удовлетворить. 

Представитель ответчика Администрации ... городского округа ... области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель ответчика пояснил, что с иском не согласен, поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому его следует считать незаключенным.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст.164 ГК РФ (в редакции действующей на момент возникновения правоотношений) сделки с землей и другим недвижимым имуществом полежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 года № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» регистрация и оформление документов о правах на земельные участки была возложена на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Согласно письму Роскомзема от 31 августа 1994 года государственная регистрация любого случая возникновения, передачи, ограничения (обременения), изменения или прекращения прав на недвижимость являлась обязательной, если иное не предусмотрено законодательством РФ. Нарушение регистрации этих прав на недвижимость будет иметь последствия, определяемые законодательством РФ.

В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующим с 21 января 1998 года, регистрация сделок, в том числе с землей, была возложена на регистрационные палаты.

В соответствии с ч.1 ст. 429 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч.3 ст. 433 ГК РФ ( в редакции действующей на момент возникновения правоотношений) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред.действующей на момент спорных правоотношений) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 13 того же Закона, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

По делу установлено, что (дата) между истцом и Администрацией ... с\о ... района ... области был заключен договор аренды № земельного участка площадью 150 кв.м. для выращивания сельхозпродуктов, находящегося по адресу (адрес) сроком аренды на 50 лет, который в нарушение положений ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также положений ст. ст. 164, 609 ГК РФ в установленном порядке зарегистрирован не был, а, следовательно, права на арендуемый участок к истцу не перешли, что является основанием для признания оспариваемого договора незаключенным и недействительным. 

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации ( в редакции действовавшей на момент спорных правоотношений) земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред.действующей на момент возникновения спорных правоотношений) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Таким образом, описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают существование такого земельного участка с характеристиками, позволяющими определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, что позволяет земельному участку быть объектом сделок и участвовать в гражданском обороте.

Из представленного истцом договора не представляется возможным определить его предмет, поскольку границы предоставляемого земельного участка не были описаны и удостоверены в установленном порядке. Данное обстоятельство также является основанием для признания вышеуказанного договора незаключенным, поскольку в силу положений ст. ст. 432 и 607 ГК РФ соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было.

Кроме того, договор аренды оформлен на срок более одного года, поэтому он в соответствии с требованиями ст. 609 ГК РФ п.2, ст. 164 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 12 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Государственная регистрация перехода прав на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Доводы истца о том, что она оплачивает арендную плату, пользуется участком не имеют правового значения при разрешении спора.

Согласно Правил землепользования и застройки сельского поселения (адрес), спорный участок расположен в зоне Ж-3( зона застройки индивидуальными жилыми домами).

При указанных обстоятельствах по делу и с учетом вышеприведенных норм закона, оснований для удовлетворения иска не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Рузский районный суд в течение месяца.

Решение изготовлено в окончательной форме 12 июля 2017 года.

Судья Н.Ю.Ануфриева