Дело №2–5729/15-2025

46RS0030-01-2025-010265-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«13» ноября 2025 года г. Курск

Ленинский районный суд г. Курска в составе:

председательствующего: и.о. судьи Ленинского районного суда г. Курска Залозных Е.Н., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коршуновым А.В.,

с участием помощника прокурора ЦАО г. Курска ФИО1, 

истца ФИО2, 

представителя ответчика – по доверенности ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора Центрального административного округа г. Курска, действующего в защиту интересов ФИО2 к ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» о признании недействительными договора инвестиционного займа, договора залога квартиры, предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Центрального округа г. Курска, действуя в защиту интересов ФИО2, обратился в суд с иском к ответчику ЗАО «ТПК «Кароляна», в котором просит:

- признать недействительными (ничтожными) договор беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ г., договор залога квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, предварительный договор №кл купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО2 и ЗАО «ТПК «Кароляна»;

- применить последствия недействительности сделок, признав указанные сделки договорами участия в долевом строительстве, применив к ним положения Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- признать за ФИО2 право собственности: на 

<

адрес> кадастровым номером №, общей площадью 41,1 кв.м., и нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью 7,2 кв.м, расположенные в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>Б. 

В обоснование требований указано, что проведенной прокуратурой ЦАО г. Курска проверкой установлено, что на основании выданного ДД.ММ.ГГГГ комитетом архитектуры и градостроительства 

<

адрес> разрешения на строительство ЗАО «ТПК «Кароляна» на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>А осуществлялось строительство семиэтажного многоквартирного 

<

адрес>Б. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ЗАО «ТПК «Кароляна» заключен договор беспроцентного инвестиционного займа №, в соответствии с п.1.1 которого инвестор предоставляет беспроцентный займ на цели осуществления текущей финансово-хозяйственной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Пунктом 1.2 Договора займа предусмотрено, что в рамках договора инвестор предоставляет заемщику 2000000 руб. на срок 18 месяцев. В тот же день – ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ЗАО «ТПК «Кароляна» заключен договор залога 

<

адрес>, в соответствии с п.1.1 которого залогодатель оформляет залогодержателю в залог 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. В п.1.2 Договора залога приведено описание предмета залога: 

<

адрес> расположена в многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> в 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, 1 подъезд, 2 этаж, 

<

адрес> проектной площадью 46,94 кв.м.. В рамках исполнения обязательств по Договору займа ФИО2 на расчетный счет ответчика ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ перечислены денежные средства в размере 2000000 руб. 

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (покупатель) и ЗАО «ТПК «Кароляна», в лице директора по строительству ФИО4 (продавец), заключен предварительный договор №кл купли-продажи нежилого помещения, согласно п.1.1 которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения №, расположенного на цокольном этаже, общей площадью 7,25 кв.м, в построенном многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>А, на земельном участке с кадастровым номером №. В соответствии с п.1.3 указанного предварительного договора на осуществление строительства многоквартирного дома имеется разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Комитетом архитектуры и градостроительства 

<

адрес>. Согласно п.1.6 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ после выполнения сторонами своих обязательств. Согласно п.п.2.1-2.3 предварительного договора продавец обязуется передать в собственность покупателю помещение, а покупатель обязуется принять помещение и уплатить за него цену в размере 253750 руб., цена помещения подлежит уплате покупателем в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ Свои обязательства ФИО2 исполнила в полном объеме, денежные средства переданы ФИО4 на основании расписок от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100000 руб. и от ДД.ММ.ГГГГ в размере 153750 руб.

Из анализа заключенных между ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ договоров займа, залога и предварительного договора купли-продажи следует, что волеизъявления сторон не было направлено на выдачу и получение займа. Денежные средства передавались ФИО2 для привлечения их в строительство многоквартирного дома и дальнейшей сдачи его в эксплуатацию с последующим приобретением истцом права собственности на жилое и нежилое помещение в построенном многоквартирном жилом доме. Спорные договоры содержат все существенные условия договора участия в долевом строительстве. На основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного комитетом архитектуры и градостроительства 

<

адрес> многоквартирный 

<

адрес>Б по 

<

адрес> введен в эксплуатацию. Согласно выпискам из ЕГРН 

<

адрес> общей площадью 41,1 кв.м., расположенной на 2 этаже многоквартирного жилого 

<

адрес>Б по 

<

адрес>, присвоен кадастровый №; нежилому помещению №, общей площадью 7,2 кв.м, расположенному в подвале многоквартирного жилого 

<

адрес>Б по 

<

адрес>, присвоен кадастровый №.

Помощник прокурора ЦО г. Курска ФИО1, истец ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО «ТПК Кароляна» по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования признала, также представила письменное заявление президента ЗАО «ТПК «Кароляна» ФИО5 о признании в полном объеме исковых требований ФИО2 

Представитель третьего лица управления Росреестра по Курской области в судебное заседание не явился, о слушании дел извещен надлежащим образом.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. Поскольку с момента совершения сделок было очевидным исполнение сторонами оспариваемых договоров, доказательств того, что оспариваемые сделки имели иную цель, сторонами не представлено. 

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В п.87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

В соответствии с ч.1 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 г. №ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст.1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (ч.2). Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, по иску гражданина, заключившего такую сделку, может быть признана судом недействительной (ч.2.1).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4.12.2013 г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе, меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Аналогичное разъяснение содержится в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 г.

В судебном заседании установлено, что на основании выданного ДД.ММ.ГГГГ Комитетом архитектуры и градостроительства 

<

адрес> разрешения на строительство ЗАО «ТПК «Кароляна» на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>А осуществлялось строительство семиэтажного многоквартирного 

<

адрес>Б.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ЗАО «ТПК «Кароляна» заключен договор беспроцентного инвестиционного займа №. 

В соответствии с п.1.1 Договора займа инвестор предоставляет беспроцентный займ на цели осуществления текущей финансово-хозяйственной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №

Пунктом 1.2 Договора займа предусмотрено, что в рамках договора инвестор предоставляет заемщику 2000000 руб. на срок 18 месяцев. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ЗАО «ТПК «Кароляна» заключен договор залога 

<

адрес>, в соответствии с п.1.1 которого залогодатель оформляет залогодержателю в залог 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №

В п.1.2 Договора залога приведено описание предмета залога: 

<

адрес> расположена в многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> в 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № 1 подъезд, 2 этаж, 

<

адрес> проектной площадью 46,94 кв.м.. 

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что стороны настоящего Договора определили следующий график предоставления займа: платеж в размере 1000000 руб. 00 коп. инвестор перечисляет на расчетный счет Заемщика до ДД.ММ.ГГГГ г.; платеж в размере 1000000 руб. 00 коп. Инвестор перечисляет на расчетный счет заемщика до ДД.ММ.ГГГГ.

В рамках исполнения обязательств по Договору займа ФИО2 на расчетный счет ответчика ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ перечислены денежные средства в размере 2000000 руб., что подтверждается соответствующими документами. 

Согласно п.п.1.4-1.5 договора, в качестве обеспечения исполнения Заемщиком своих обязательств по настоящему договору, Заемщик и Инвестор оформляют договор залога 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Вышеуказанный займ является беспроцентным. 

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (покупатель) и ЗАО «ТПК «Кароляна», в лице директора по строительству ФИО4 (продавец), заключен предварительный договор №кл купли-продажи нежилого помещения.

Согласно п.1.1 данного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения №, расположенного на цокольном этаже, общей площадью 7,25 кв.м, в построенном многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>А, на земельном участке с кадастровым номером №.

В соответствии с п.1.3 указанного предварительного договора на осуществление строительства многоквартирного дома имеется разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска. 

Согласно п.1.6 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ после выполнения сторонами своих обязательств. 

Согласно п.п.2.1-2.3 предварительного договора продавец обязуется передать в собственность покупателю помещение, а покупатель обязуется принять помещение и уплатить за него цену в размере 253750 руб., цена помещения подлежит уплате покупателем в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Свои обязательства ФИО2 исполнила в полном объеме, денежные средства переданы ФИО4 на основании расписок от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100000 руб. и от ДД.ММ.ГГГГ в размере 153750 руб.

Из анализа заключенных между ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ договоров займа, залога и предварительного договора купли-продажи нежилого помещения следует, что волеизъявления сторон не было направлено на выдачу и получение займа. Денежные средства передавались ФИО2 для привлечения их в строительство многоквартирного дома и дальнейшей сдачи его в эксплуатацию с последующим приобретением истцом права собственности на жилое помещение в построенном многоквартирном жилом доме. Спорные договоры содержат все существенные условия договора участия в долевом строительстве. 

Доказательств расходования ответчиком переданных ему истцом денежных средств на иные цели, ответчиком суду представлено не было.

Спорные договоры содержат все обязательные для договора участия в долевом строительстве условия.

Доказательств тому, что при заключении вышеуказанных договоров стороны не намеревались создать соответствующие данной сделке правовые последствия, регламентированные Федеральным законом от 30.12.2014 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а преследовали иную цель, ответчиком суду представлено не было. 

Согласно распоряжению Комитета архитектуры и градостроительства 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ра многоэтажному квартирному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером №, присвоен адрес регистрации: Российская Федерация, 

<

адрес>, городской округ 

<

адрес>Б.

Из материалов дела также следует, что на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного Комитетом архитектуры и градостроительства 

<

адрес>, многоквартирный 

<

адрес>Б по 

<

адрес> введен в эксплуатацию. Согласно выпискам из ЕГРН: 

<

адрес>, общей площадью 41,1 кв.м., расположенной на 2 этаже многоквартирного жилого 

<

адрес>Б по 

<

адрес>, присвоен кадастровый №; нежилому помещению №, общей площадью 7,2 кв.м, расположенному в подвале многоквартирного 

<

адрес>Б по 

<

адрес>, присвоен кадастровый №.

При таких обстоятельствах, суд находит доводы истца о притворности договоров обоснованными, в соответствии с ч.2 ст.170 ГК РФ признает данные сделки недействительными (ничтожными) в силу притворности, и считает возможным применить последствия недействительности сделок, а именно: признать договор беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, договор залога квартиры №№ от ДД.ММ.ГГГГ, предварительный договор №кл купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ договорами участия в долевом строительстве, с применением к ним положения Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

То обстоятельство, что названные договоры не зарегистрированы, не свидетельствует о незаключенности договоров участия в долевом строительстве, учитывая, что стороны в договорах оговорили все существенные условия договора участия в долевом строительстве, истец полностью исполнил свои обязательства по внесению денежной суммы за строящееся жилье.

Судом установлено, и не оспаривалось сторонами, что истцом ФИО2 обязательства исполнены в полном объеме, многоквартирный 

<

адрес>Б по 

<

адрес> введен в эксплуатацию.

Разрешая заявленные требования истца о признании права собственности на 

<

адрес> кадастровым номером № общей площадью 41,1 кв.м, и нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью 7,2 кв.м, расположенные в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>Б, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ в их совокупности, руководствуясь ст.ст.309, 310 ГК РФ, исходя из того, что истец свои обязательства по внесению денежных средств в счет оплаты предметов договора долевого участия – квартиры и предварительного договора купли-продажи нежилого помещения исполнила, обратного суду не представлено стороной ответчика, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца и признании за ней права собственности в отношении спорной квартиры и нежилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) договор беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, договор залога квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, предварительный договор №кл купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом милиции УВД 

<

адрес>) и ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» (ИНН №).

Применить последствия недействительности сделок: признать договор беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, договор залога квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, предварительный договор №кл купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ договорами участия в долевом строительстве, применив к ним положения Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Признать за ФИО2 право собственности на 

<

адрес> кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>Б, общей площадью 41,1 кв.м.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое помещение 15 с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>Б, общей площадью 7,2 кв.м. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд г. Курска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение суда изготовлено 24.11.2025 года. 

Судья Е.Н. Залозных