УИД 72RS0014-01-2025-010628-58

Дело № 2-9073/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Тюмень 24 октября 2025 года

Ленинский районный суд г. Тюмени в составе:

председательствующего судьи Кинслер К.А.,

при секретаре Ионовой О.П.,

с участием истца ФИО1, представителей ответчика ФИО4, ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «СОВА-Эксперт» о расторжении договора, признании недействительным акта о выполнении работ, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «СОВА-Эксперт» о расторжении договора возмездного оказания услуг по поиску и покупке объекта недвижимости № ЗСЭВ-П от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «СОВА-Эксперт», признании недействительным акта о выполнении работ по 1 этапу договора № ЗСЭВ-П от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании почтовых расходов в размере 381,04 рубля. Требования мотивированы тем, что

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ООО «СОВА-Эксперт», в лице генерального директора ФИО3, был заключен договор возмездного оказания услуг, по поиску и покупке объекта недвижимости № ЗСЭВ-П. По данному договору исполнитель должен был по заданию заказчика оказать услуги по поиску объекта недвижимости, а именно: квартиры в жилом доме, «объект недвижимости», а далее после нахождения объекта недвижимости организовать заключение договора отчуждения объекта недвижимости между собственником/сособственниками объекта недвижимости и заказчиком, а заказчик обязуется оплатить услуги исполнителя. Истцом по объявлению на платформе «Авито» был выбран объект недвижимости (квартира) 51,9 кв.м. на 5 этаже жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Позвонив по телефону, указанному в объявлении, истец договорилась на просмотр данной квартиры с ФИО2, сотрудником ООО «СОВА-Эксперт». При просмотре объекта недвижимости был задан вопрос: «Какие могут быть сложности при оформлении квартиры?», на что агент ответил - только ипотека. На вопрос по поводу количества зарегистрированных лиц, было сказано, что зарегистрирован только собственник квартиры. Квартира истцу понравилась, и она приняла решение заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости, а также договор возмездного оказания услуг, по поиску и покупке объекта недвижимости с ООО «СОВА-Эксперт». Характеристики объекта должны были определяться по согласованию сторон. Истец не озвучивала агентам, что желаю приобрести арестованный объект. О том, что данный объект находится в аресте, истец узнала в момент подписания предварительного договора, этот факт был преподнесен как - «ничего критичного и страшного, просто задолженность по коммунальным услугам», которая закроется в ближайшее время. При подписании договора была создана давящая обстановка, подталкивающая к решению, имело место постоянное комментирование агента продавца ФИО1 Натальи, что это ничего особенного, они с такими ситуациями сталкивались. В соответствии с п. 2.1.4. исполнитель обязуется консультировать заказчика по сбору недостающих документов, необходимых для исполнения договора и совершения сделки. В процессе сбора документов выяснилось, что в квартире зарегистрированы лица иностранного государства, на объект недвижимости наложены порядка семи запретов на регистрацию (в том числе не связанные с коммунальными платежами). Данные факты истцу не были озвучены ни в момент просмотра, ни в момент подписания предварительного договора и договора возмездного оказания услуг, по поиску и покупке объекта недвижимости, соответственно это сокрытие важной информации, а возможно и преднамеренный обман, с целью получения агентского вознаграждения. Проконсультировавшись со специалистами, не заинтересованными в данной сделке, истцу озвучили тот факт, что Росреестр может приостановить такую сделку, на срок до 90 дней, а также то, что наложение ареста на имущество должников влечёт запрет распоряжаться им, а в ряде случаев - ограничение права пользования имуществом либо его изъятие. Агентом (продавца) компании ООО «СОВА-Эксперт» ФИО1 Натальей, истцу было предложено выйти на сделку с арестованным объектом недвижимости, а именно (квартира) 51,9 кв.м., расположенная на 5 этаже, по адресу: 

<

адрес>, истец отказалась заключать договор купли-продажи по арестованной квартире (до момента полного снятия арестов), данное предложение свидетельствует о нарушении законодательства РФ и прав истца, может привести к аннуляции договора купли-продажи. В соответствии с п. 2.1.8. исполнитель обязуется организовать подготовку и подписание основного договора приобретения объекта недвижимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации, данные обязательства стороной исполнены не были. Услуга ООО «СОВА-Эксперт», в лице представителей ФИО2, ФИО1 Натальи и ФИО3, выполнена не качественно, с существенными недостатками. Сотрудники ООО «СОВА-Эксперт» не проверили должным образом ни продавца на благонадежность, ни объект недвижимости на предмет наличия арестов, чем нарушили права истца, как покупателя. Агенты ООО «СОВА-Эксперт» ведущие сделку истца, дезинформировали её. Агент ООО «СОВА-Эксперт» ФИО2, ведущий сделку, последний раз выходил на связь с истцом ДД.ММ.ГГГГ, а после вышел на связь только при предъявлении претензии в адрес ООО «СОВА-Эксперт» (ДД.ММ.ГГГГ). С истцом вела общение ФИО1 Наталья - агент продавца, заинтересованное в продаже объекта лицо, её интересы как покупателя, при этом никто не учитывал. Истец несколько раз уточняла тот факт, что ей нужно освободить проданную квартиру в начале июня, никакого содействия в помощи подбора аренды жилья, а также иных предложений со стороны ООО «СОВА-Эксперт» не было. По предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, п. 1.5 продавец должен был снять ограничение (обременение) права: запрещение регистрации и предоставить подтверждающие документы, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, что не было выполнено. Выписка из финансового лицевого счета (ТРИЦ), об отсутствии задолженности так и не была предоставлена. Истцом в соответствии с п. 6.1 договора, была направлена претензия в адрес ООО «СОВА-Эксперт», с подробным описанием ситуации и просьбой расторгнуть заключенный договор возмездного оказания услуг по поиску и покупке объекта недвижимости между ФИО1 и ООО «СОВА-Эксперт» № ЗСЭВ-П от ДД.ММ.ГГГГ, а также признании недействительным акта о выполнении работ по 1 этапу договора № ЗСЭВ-П от ДД.ММ.ГГГГ. Истцом был получен ответ на претензию от ООО «СОВА-Эксперт», направленный Почтой России, в котором полностью игнорируются, озвученные её причины отказа покупки указанного объекта недвижимости, а также обозначен отказ в удовлетворении просьб истца. Таким образом, по причине отсутствия у истца специальных познаний в области юриспруденции, она явилась заложником ситуации, при которой пыталась защитить свои законные права и интересы, но в силу вышеизложенных обстоятельств самостоятельно этого сделать не смогла, кроме того, истец рассчитывала на добросовестное исполнение обязанностей со стороны ответчика.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении. 

Представители ответчика ООО «СОВА-Эксперт» ФИО4, ФИО5 в судебном заседании исковые требования не поддержали, просили оказать в их удовлетворении. В суд представлены письменные возражения на исковое заявление (л.д. 79-80). Из которых следует, что ДД.ММ.ГГГГ истцом доставлена нарочно в офис ответчика претензия о расторжении договора, в которой истец просила расторгнуть договора возмездного оказания услуг по поиску и покупке объекта недвижимости № ЗСЭВ-П и аннулировать акт выполненных работ по 1 этапу. В этот же день продавцом в адрес истца было направлено приглашение на заключение договора, но истец от заключения основного договора купли-продажи объекта невидимости отказалась. Полагают, что поскольку уведомление о расторжении договора было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, то и договор возмездного оказания услуг по поиску и покупке объекта недвижимости № ЗСЭВ-П прекратил своё действие ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, в требовании о расторжении указанного договора должно быть отказано. Кроме того, указали, что договором возмездного оказания услуг предусмотрено, что исполнитель оказывает услуги в два этапа. Согласно п. 3.6. договора услуги по этапу 1 считаются оказанными в день подписания предварительного договора с собственником отчуждаемого объекта недвижимости либо его представителем, при этом стороны подписывают акт о выполнении работ/оказании услуг. Акт о выполнении работ по 1 этапу был собственноручно подписан истцом ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, услуги исполнителя по первому этапу были приняты без замечаний, соответственно оснований для признания акта выполненных работ по 1 этапу недействительным не имеется. 

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (заказчик) и ООО «СОВА-Эксперт» (исполнитель) был заключен договор возмездного оказания услуг по поиску и покупке объекта недвижимости № ЗСЭВ-П (далее – договор возмездного оказания услуг) (л.д. 9-10).

Согласно п. 1.1. договора исполнитель обязался оказать услуги по поиску объекта недвижимости, а именно: квартиры в жилом доме, a после нахождения объекта недвижимости – (этап №), организовать заключение договора отчуждения объекта недвижимости между собственником, сособственниками объекта недвижимости и заказчиком.

Во исполнение условий договора возмездного оказания услуг исполнитель организовал просмотр объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 51,9 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> (далее - объект недвижимости), собственником которой являлся ФИО6 (далее - продавец).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и продавцом при содействии исполнителя был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны согласовали, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).

В обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора между истцом и продавцом, при содействии исполнителя, было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым ФИО1 передала продавцу задаток в сумме 50 000 рублей. Указанные обстоятельства истцом не оспаривались.

В соответствии с п. 1.3. предварительного договора истец была уведомлена, что на объект недвижимости зарегистрировано ограничение (обременение) права: ипотека в силу закона, что также следует из искового заявления.

Согласно п. 1. 4. предварительного договора истец была уведомлена, что на объект недвижимости зарегистрировано обременение права: запрещение регистрации.

Согласно п. 1.5. предварительного договора купли-продажи, продавец обязался снять обременение права в виде запрещения с обязательным предоставлением документов, регистрации объекта недвижимости подтверждающих его снятие в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Как указывает ответчик в письменных возражениях на исковое заявление, во исполнение п. 1.5. предварительного договора продавцом были погашены долги по исполнительным производствам, в связи с чем исполнительные производства в отношении продавца были окончены.

При содействии ответчика документы об окончании исполнительных производств были поданы в регистрирующий орган для погашения записей об обременении в виде запрещения регистрации, о чем было сообщено истцу посредством переписки в мессенджере Telegram (л.д. 81-86).

ДД.ММ.ГГГГ истцу также были предоставлены сведения из единого государственного реестра недвижимости об отсутствии обременения в виде запрещения регистрации объекта недвижимости, что подтверждается копией переписки в мессенджере Telegram (л.д. 81-86).

B период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированные в данном объекте недвижимости лица были сняты с регистрационного учета, о чем ответчиком ДД.ММ.ГГГГ было сообщено истцу.

В обоснование вышеуказанных доводов, ответчиком также были представлены скриншоты переписки в мессенджере Telegram с истцом (л.д. 86-87). 

ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику была вручена претензия с требованиями о расторжении договора возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным акта выполненных работ по этапу № договора № ЗСЭВ-П от ДД.ММ.ГГГГ, а также руководствуясь п. 1.5. и 1.6. просила расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества между ФИО1 и ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ и вернуть ей сумму задатка в размере 50 000 рублей в двойном размере(л.д. 18).

Ответчиком в ответ на претензию о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ сообщено, что в соответствии с п. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов (л.д. 19-20).

Помимо указанного ответчиком сообщено, что требование о признании недействительным акта о выполненных работах по этапу № договора от ДД.ММ.ГГГГ не могут быть удовлетворены, поскольку акт о выполнении работ по 1 этапу подписан ФИО1 без замечаний.

И поскольку на момент расторжения договора исполнителем оказаны услуги по 1 этапу договора заказчику, ООО «СОВА-Эксперт» потребовало от ФИО1 оплатить оказанные услуги исполнителем в сумме 40 000 рублей. 

По факту требования о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества между ФИО1 и ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, возвращении ей суммы задатка в размере 50 000 рублей в двойном размере, ООО «СОВА-Эксперт» указало, что стороной заключенного договора не является. Денежные средства в сумме 50 000 рублей ФИО1 на счет ООО «Сова-Эксперт» не вносились (л.д. 20).

Помимо указанного, истец обращалась с жалобами в Управление Роспотребнадзора по Тюменской области и Прокуратуру Тюменской области по факту заключённого договора возмездного оказания услуг с ООО «СОВА-Эксперт» (л.д. 95-96, 101-102).

Прокуратура Ленинского АО г. Тюмени в ответ на обращение ФИО1 разъяснила, что в связи со ст. 8 ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» от 02.05.2006 № 59-ФЗ, п. 3.5. Инструкции о порядке рассмотрения обращений и приема граждан в органах прокуратуры Российской Федерации, утвержденной приказом Генерального прокурора Российской Федерации от 30.01.2013 № 45, обращение ФИО1 направлено для рассмотрения в пределах компетенции в Управление Роспотребнадзора по Тюменской области (л.д. 103).

Управление Роспотребнадзора по Тюменской области в ответ на обращение ФИО1 указало, что обстоятельства, изложенные в обращении, не входят в перечень исключительных оснований для проведения внеплановых проверок, в связи с чем провести проверку по факту обращения и принять меры в рамках административных полномочий Управления, не проставляется возможным. Поскольку Управление не обладает полномочиями по оценке качества оказываемых услуг в сфере оказания услуг по поиску и покупке объектов недвижимости, сделать однозначный вывод о нарушении прав ФИО1 прав потребителя также не представляется возможным.

ФИО1 рекомендовано обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав (л.д. 97-98).

В соответствии с п. 1 ст. 779 Гражданского кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определённые действия или осуществить определённую деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (ст. 32 Закона "О защите прав потребителей").

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. 

Как указывалось судом ранее, ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику была вручена претензия с требованиями о расторжении договора возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, поскольку отказ от исполнения договора является формой расторжения договора, предусмотренной Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", договор, заключенный между сторонами, считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, с момента получения ответчиком претензии истца о расторжении договора (л.д. 18). Истец, вручив ответчику претензию, в которой заявила об отказе от исполнения договора, реализовала своё право и специального подтверждения данного права судебным решением не требуется. При таких обстоятельствах требование о признании договора расторгнутым не подлежит удовлетворению. 

Также истцом заявлено требование о признании недействительным акта о выполнении работ по 1 этапу договора № ЗСЭВ-П от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд не находит законных оснований для указанного требования истца, по следующим основаниям. 

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса РФ, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Под заблуждением понимается неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки. Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинному содержанию. Истец по иску о признании сделки недействительной должен доказать, что заблуждение возникло по вине ответчика (абзац 2 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса РФ).

В рассматриваемом случае под природой сделки следует понимать тип сделки (оказание услуг), под тождеством - полное совпадение реального предмета сделки с представлением о нем у стороны, совершающей сделку.

Договором возмездного оказания услуг предусмотрено, что исполнитель оказывает услуги в два этапа. 

Согласно п. 3.6. договора возмездного оказания услуг, услуги по этапу 1 читаются оказанными в день подписания предварительного договора с собственником отчуждаемого объекта недвижимости либо его представителем, при этом стороны подписывают акт о выполнении работ/оказании услуг. 

Акт о выполнении работ по 1 этапу был собственноручно подписан истцом ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17), следовательно, услуги исполнителя по первому этапу были приняты без замечаний.

Доводы истца о том, что представители ответчика неоднократно дезинформировали истца о количестве прописанных лиц в квартире, которую истец планировала приобретать, о том, что продавец должен был снять ограничения (обременения) с объекта недвижимости по договору купли-продажи недвижимого имущества, однако этого не сделал, суд находит несостоятельным, поскольку указанные доводы опровергаются, представленными ответчиком в материалы дела доказательствами. 

Таким образом, суд приходит к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, наличие которых является основанием для признания акта о выполнении работ по 1 этапу от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. Тот факт, что на момент подписания спорного акта истец была введен в заблуждение относительно предмета сделки, истец допустимыми доказательствами не подтвердила.

В связи с отказом в удовлетворении требований о расторжении договора возмездного оказания услуг по поиску и покупке объекта недвижимости № №П от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «СОВА-Эксперт», о признании недействительным акта о выполнении работ по 1 этапу договора № ЗСЭВ-П от ДД.ММ.ГГГГ, оснований для удовлетворения производных от него требований о взыскании понесённых судебных расходов не имеется. 

Руководствуясь ст.ст. 3, 12, 56, 67, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «СОВА-Эксперт» о расторжении договора, признании недействительным акта о выполнении работ, взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 ноября 2025 года.

Председательствующий судья /подпись/ К.А. Кинслер 

Подлинник решения, постановления, определения подшит в

гражданское дело, материал № 2-9073/2025 и хранится

в Ленинском районном суде г. Тюмени

УИД 72RS0014-01-2025-010628-58

Решение, постановление, определение вступило в законную

силу _______________________________________________

Судья К.А. Кинслер

Секретарь О.П. Ионова