к делу №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Сочи 12 марта 2021 года 

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Тайгибова Р.Т.

при секретаре судебного заседания Роговой В.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ООО «ЮгСтрой» о признании недействительным (ничтожным) пункта акта приема-передачи, взыскании разницы в цене по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) пункта 4 акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ЮгСтрой» и ними, в части указания на отсутствие у них финансовых претензий к застройщику, взыскании разницы в цене по договору из-за уменьшения общей площади квартиры в размере 97500 рублей, неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 52149 рублей 50 копеек, компенсации морального вреда в размере 50000 рублей; взыскании штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что между ними и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома ДД.ММ.ГГГГ, стоимость которого они полностью оплатили. Однако, при определении стоимости квартиры застройщиком не был применен понижающий коэффициент, установленный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, в связи с чем они передали ответчику больше денежных средств, нежели должны были при применении императивно установленных понижающих коэффициентов. 

Также, указывают истцы, застройщик допустил просрочку обязательства по передачи участникам строительства квартиры, являющейся предметом договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в связи с чем с него подлежит взысканию неустойка за просрочку этого обязательства. Кроме того, действиями ответчика им причинён моральный вред, который они оценивают в 50000 рублей. При этом ответчик, несмотря на направлению досудебную претензию, указанные требования не исполнил, денежные средства не выплатил, что послужило основанием для обращения в суд.

В назначенное судебное заседание истцы ФИО1 и ФИО2, их представитель не явились, в адресованном суду заявлении просят о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования поддерживают в полном объеме, настаивают на их удовлетворении.

Представитель ответчика - ООО «ЮгСтрой», в назначенное судебное заседание не явилась, в адресованном суду заявлении просит о рассмотрении дела в свое отсутствие, в удовлетворении исковых требований отказать. В случае удовлетворения требований истцов просит о применении ст.333 Гражданского кодекса РФ.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Как установлено судом, следует из материалов дела, между ООО «ЮгСтрой» и ФИО1, ФИО2 заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 2.1. договора застройщик (ООО «ЮгСтрой») обязался осуществить строительство 4-х блочного многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, силами специализированных строительных организаций за счет привлеченных денежных средств, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участникам строительства квартиру общей площадью 22,6 кв.м (на поэтажном плане №), расположенную на 10 этаже блока Б.

Как установлено пунктом 3.2. договора цена договора составляет 1469000 рублей. Цена одного квадратного метра квартиры составляет 65000 рублей, в том числе 700 рублей на содержание службы застройщика. 

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, истцы исполнили денежное обязательство и полностью оплатили стоимость договора, что подтверждается справкой №, выданной застройщиком.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.310 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из указанной нормы следует обязанность участников гражданского оборота при заключении сделок учитывать императивные предписания нормативно-правовых актов, регулирующих те или иные условия отдельных категорий сделок.

Как установлено пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Учитывая, что между истцами и ответчиком был заключен именно договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса, правоотношения по его исполнению регулируются вышеуказанным федеральным законом и предписания закона являлись обязательными для исполнения.

Согласно приложению к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» при определении общей приведенной площади жилого помещения в отношении балконов применяется понижающий коэффициент 0,3.

В этой связи, стороны договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса при определении итоговой приведенной площади жилого помещения в отношении лоджий обязаны применять понижающий коэффициент 0,5.

Вместе с тем судом установлено, что ответчиком указанный понижающий коэффициент 0,5 в отношении квартиры, переданной истцам, применен не был, что исказило итоговую приведенную площадь жилого помещения и, как следствие этому, итоговую стоимость жилого помещения.

Так, как следует из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцам квартиру №, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Согласно акту приема-передачи, общая площадь квартиры составила 23 кв.м, из которых 3 кв.м – площадь лоджий, то есть в данном случае понижающий коэффициент 0,5 не применялся, что стороной ответчика не оспаривается.

Как установлено судом, при применении понижающего коэффициента 0,5, приведенная площадь жилого помещения, составляет 22,6 кв.м, что менее переданной истцам квартиры на 1,5 кв.м. Между тем, как это видно из материалов дела, истцы внесли денежные средства за квартиру, площадь которой определялась без учета понижающего коэффициента, что стороной ответчика не оспорено и доказательств обратному не представлено.

Суд, с учетом имеющихся в материалах дела и непосредственно исследованных письменных доказательств, приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов разницы в цене договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 97500 рублей.

Как установлено пунктами 1,2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с пунктом 6.3 договора, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, застройщик обязан передать квартиру в течение двух месяцев.

Судом установлено, что многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с чем ответчик был обязан передать квартиру истцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Из материалов дела следует, что ответчик передал квартиру истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами установленного срока долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса.

В соответствии с п.1 ст.333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п.2 Определения от 21.12.2000 года № 263-0, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Согласно позиции Верховного Суда РФ защита права потерпевшего посредством полного возмещения вреда, предполагающая право потерпевшего на выбор способа возмещения вреда, должна обеспечивать восстановление нарушенного права потерпевшего, но не приводить к неосновательному обогащению последнего.

Согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 года № 6\8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь ввиду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий могут приниматься во внимание обстоятельства, имеющие как прямое, так и косвенное отношение к последствиям нарушения обязательства. 

С учетом всех обстоятельств дела, того, что строительство дома является трудоемким, технически сложным процессом, требующим значительных финансовых затрат и времени, информирование всех дольщиков о переносе срока ввода объекта в эксплуатацию, а также компенсационной природы неустойки, направленной на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому служащей соответствовать последствиям нарушения, суд находит снизить размер неустойки, взыскав с ответчика 15000 рублей.

Оценивая требования истца о признании пункта 4 акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ЮгСтрой» и ФИО1, ФИО2 в части указания на отсутствие у последних финансовых претензий к застройщику недействительным, суд исходит из следующего.

Подписание акта приема-передачи квартиры с указанием на отсутствие финансовых претензий не свидетельствует об отказе дольщика от своего права на взыскание неустойки, поскольку в силу императивной нормы пункта 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ у участника строительства возникает право на неустойку, а у застройщика – обязанность уплаты такой неустойки с момента нарушения застройщиком предусмотренных договором сроков.

Право требования выплаты неустойки и обязанность по ее выплате не прекращаются с подписанием акта приема-передачи объекта долевого строительства. Гражданин, обладая таким правом, в любое время может распорядиться этим правом по своему усмотрению.

Статьей 415 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора. Обязательства считаются прекращенными с момента получения должником уведомлений кредитора о прощении долга, если должник в разумный срок не направит кредитору возражения против прощения долга.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 07.02.1992 года № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

Суд, учитывая, что право истцов, как дольщиков и потребителя на взыскание с ответчика штрафных санкций за несвоевременное исполнение обязательств по договору долевого участия, гарантировано вышеприведенными положениями закона и не может быть ограничено условиями договора (сделки), в связи с чем, признает пункт 4 акта приема-передачи объекта долевого строительства недействительным, как ограничивающим права истцов, гарантированные законом.

Возможность компенсации морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, установлена ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Между тем, в соответствии с положениями пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1994 года № 10 суду следует устанавливать, чем подтверждается факт причинения потерпевшему нравственных или физических страданий, при каких обстоятельствах и какими действиями (бездействием) они нанесены, степень вины причинителя, какие нравственные или физические страдания перенесены потерпевшим, в какой сумме он оценивает их компенсацию и другие обстоятельства, имеющие значение для разрешения конкретного спора.

При разрешении спора суд учитывает характер причиненных нравственных страданий, при которых был причинен моральный вред, период просрочки исполнения обязательства ответчиком, полагает требования в данной части удовлетворить частично, взыскав с ответчика компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей.

В пункте 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Предусмотренный статьей 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

Исходя из изложенного, применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ возможно при определении размера как неустойки, так и штрафа, предусмотренных Закона РФ «О защите прав потребителей».

Суд, с учетом всех исследованных доказательств, находит снизить размер штрафа до 15000 рублей.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Согласно пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождаются истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей. Таким образом, с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взысканию госпошлина в размере 3456 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2 к ООО «ЮгСтрой» о признании недействительным (ничтожным) пункта акта приема-передачи, взыскании разницы в цене по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) пункт 4 акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ЮгСтрой» и ФИО1, ФИО2 в части указания на отсутствие у ФИО1, ФИО2 финансовых претензий к застройщику.

Взыскать с ООО «ЮгСтрой» в пользу ФИО1, ФИО2, в равных частях, разницу в цене по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ из-за уменьшения общей площади квартиры в размере 97500 (девяносто семь тысяч пятьсот) рублей; неустойку по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 15000 (пятнадцать тысяч) рублей; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 15000 (пятнадцать тысяч) рублей; компенсацию морального вреда в размере 5000 (пять тысяч) рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «ЮгСтрой» в доход соответствующего федерального бюджета государственную пошлину в размере 3456 (три тысячи четыреста пятьдесят шесть) рублей.

Решение может быть обжаловано в 

<

адрес>вой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение одного месяца со дня его вынесения.

Председательствующий судья Р.Т.Тайгибов