дело № 2 - 339/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Лесозаводск 26.06.2018 г. 

Лесозаводский районный суд Приморского края в составе

председательствующего судьи Гусева А.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

при секретаре судебного заседания Кочегаровой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец просит признать за ним право собственности на земельный участок площадью хххххххх кв.м, кадастровый № хх и размещенный на нем жилой дом общей площадью хххххххх кв.м, кадастровый № хх, расположенные по адресу: ххххххх. Обосновывает тем, что хх.хх.хххх между ним и А. было достигнуто соглашение о передаче аванса в счет заключения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, принадлежащих А. Соглашение об авансе было удостоверено хх.хх.хххх. нотариусом Лесозаводского нотариального округа М. Согласно указанному соглашению, он дал А. аванс в сумме хххххххх рублей в счет заключения договора купли-продажи указанных жилого дома и земельного участка, в срок до хх.хх.хххх г. за сумму, определенную ими в хххххххх рублей, с рассрочкой платежа до хх.хх.хххх, которую он обязался выплачивать А. по хххххххх рублей до 10 числа каждого месяца. Спорное недвижимое имущество принадлежит А. на основании свидетельств о государственной регистрации права собственности от хх.хх.хххх № хх и № хх, и двух свидетельств о праве на наследство по закону, удостоверенных хх.хх.хххх нотариусом Лесозаводского нотариального округа Приморского края Б. Согласно оформленной хх.хх.хххх нотариальной доверенности А. доверила О. продать принадлежащие ей жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ххххххх, для чего, последней было предоставлено право, в том числе, быть представителем в государственных и иных учреждениях и организациях, заключать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку и переход права собственности, получить следуемые ей деньги, расписываться за А. и совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения. Доверенность была оформлена сроком на 6 месяцев. В связи с преклонным возрастом и слабым здоровьем после заключения соглашения и выдачи указанной доверенности, передачи технической документации на недвижимое имущество покупателю, А. переехала на постоянное место жительства к своей дочери – ФИО3 в ххххххх. Проданный дом был передан А. ему в пользование, куда он в хх.хх.хххх года вселился и проживает до настоящего времени. Во исполнение достигнутого между сторонами соглашения, им передано О. по хххххххх рублей в хх.хх.хххх, хх.хх.хххх, хх.хх.хххх в хх.хх.хххх года, что составило в общей сумме хххххххх рублей, а всего вместе с переданным ранее авансом в размере хххххххх рублей, продавцу было передано за приобретенное имущество хххххххх рублей. В связи с его материальными затруднениями, в установленные сроки договор купли-продажи указанного имущества надлежащим образом оформлен не был. Позже истек срок полномочий доверенного лица О., а продавец, в связи с болезнью оформить надлежащим образом совершенную сделку возможности уже имела. В связи с тем, что стороны посчитали обязательства по сделке друг перед другом исполненными, а именно, имущество было передано покупателю продавцом, покупателем в свою очередь стоимость была оплачена согласно достигнутой договоренности в полном объеме, каких-либо претензий друг к другу стороны никогда не имели. хх.хх.хххх А. умерла, о чем в отделе ЗАГС ххххххх хх.хх.хххх составлена запись акта о смерти № хх. Наследником умершей А. является её дочь ФИО3, к которой перешли обязательства по договору купли-продажи указанного недвижимого имущества. В связи со смертью продавца переход права собственности до настоящего времени не зарегистрирован, то есть договор купли-продажи недвижимого имущества не был зарегистрирован в установленном порядке по независящим от покупателя обстоятельствам. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку продавец недвижимого имущества умер, покупатель лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на спорное имущество. Данную регистрацию можно осуществить только на основании решения суда о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. 

В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настаивает. 

Ответчик в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства гражданского дела уведомлена надлежащим образом.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

1. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иными способами.

В силу положений п. 1 и п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем” если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 указанного Постановления.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно требованиям § 7 ГК РФ (продажа недвижимости) договор продажи недвижимости должен быть заключен в обязательной письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550), с указанием данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554) и указанием цены (ст. 555), при этом несоблюдение указанных требований влечет недействительность договора продажи недвижимости.

Согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

При этом, в пункте 61 данного Постановления, указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Пунктом 62 указанного Постановления разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

2. Как следует из материалов гражданского дела истец и А. хх.хх.хххх заключили соглашение об авансе. Предметом указанного соглашения являются земельный участок и находящийся на нем жилой дом, расположенные по адресу: ххххххх. 

Право собственности А. на указанные земельный участок и жилой дом, подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 39-41). 

Согласно заключенному А. с ФИО2 соглашению, последний передал в качестве аванса в сумме хххххххх рублей в счет заключения договора купли-продажи указанных объектов недвижимости. Сторонами соглашения был определен срок заключения договора купли-продажи до хх.хх.хххх, и цена объектов недвижимости в размере хххххххх рублей, с рассрочкой платежа до хх.хх.хххх Истец обязался выплачивать А. по хххххххх рублей ежемесячно до 10 числа каждого месяца. По смыслу указанного соглашения, оно имеет признаки предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно распискам, ФИО2 в счет оплаты стоимости спорных жилого дома и земельного участка, доверенному лицу А. – О. переданы денежные средства в сумме 100 000 рублей: хх.хх.хххх – 25 000 рублей (л.д. 14),хх.хх.хххх – 25 000 рублей (л.д. 15), хх.хх.хххх – 25 000 рублей (л.д. 16), хх.хх.хххх – 25 000 рублей (л.д. 17), что с учетом переданного аванса составляет 150 000 рублей.

Таким образом, ФИО2 осуществлена оплата в полном объеме оговоренной стоимости жилого дома и земельного участка. 

В свою очередь, А. выехав из спорного жилого дома на постоянное место жительства к своей дочери в ххххххх, передала спорные объекты недвижимости с техническим паспортом на жилой дом индивидуального жилищного фонда ФИО2

Указанные обстоятельства свидетельствуют о состоявшейся сделке купли-продажи спорных объектов недвижимости.

А. умерла хх.хх.хххх (л.д. 18) и заключение договора купли-продажи спорного дома и земельного участка и последующая государственная регистрация перехода права собственности стали невозможными. 

Наследником имущества, принадлежавшего А., является её дочь ФИО4, которой согласно свидетельству о заключении брака № хх от хх.хх.хххх после заключения брака с В. присвоена фамилия ФИО3 (л.д. 27), следовательно, иск подан к надлежащему ответчику.

Нотариусом Лесозаводского нотариального округа Е. в суд предоставлены сведения о том, что после смерти А. с заявлением о вступлении в наследство никто не обращался, наследственное дело не заводилось.

Отсутствие наследственного дела по месту нахождения недвижимого имущества А. свидетельствует об отказе наследника ФИО3 от вступления в наследственные права на спорные жилой дом и земельный участок, поскольку указанное недвижимое имущество было продано А. истцу.

Таким образом, иск ФИО2 подлежит удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности – удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на земельный участок площадью хххххххх кв.м, кадастровый № хх и размещенный на нем жилой дом общей площадью хххххххх кв.м, кадастровый № хх, расположенные по адресу: ххххххх.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Лесозаводский районный суд Приморского края. 

Судья А.В. Гусев