Дело №2-1152/2020

УИД: 42RS0009-01-2020-000999-04

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

Центральный районный суд города Кемерово в составе председательствующего судьи Гречановской О.В., при секретаре Дедовой С.С., с участием помощника судьи Корневой А.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Кемерово

20 июля 2020 года

гражданское дело по иску Акционерного общества «Россельхозбанк» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, признании права залога, обращении взыскания на предмет залога.

У С Т А Н О В И Л :

АО «Россельхозбанк» обратилось в Центральный районный суд г. Кемерово с исковыми требования к ФИО1 о расторжении кредитного договора, понуждении к регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, признании права залога, обращении взыскания на предмет залога.

Требования мотивирует тем, что **.**.**** между АО «Россельхозбанк» и ФИО1 заключен кредитный договор ###, по условиям которого Банк обязался предоставить заемщику денежные средства в размере 1544000 рублей под 9,1% годовых на срок до **.**.**** на приобретение квартиры в строящемся доме ..., расположенном по адресу ... Заемщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты.

Банк в полном объеме исполнил свои обязательства, перечислив заемщику денежные средства в размере 1544000 рублей, что подтверждается банковским ордером ### от **.**.**** 

Заемщик надлежащим образом свои обязанности по возврату денежных средств не исполнил. Центральным районным судом г. Кемерово вынесено решение по гражданскому делу ### о взыскании с ФИО1 задолженности по кредитному договору ### от **.**.**** в размере 1608690,02 рублей, процентов за пользование денежными средствами из расчета 9,1 % годовых, начисляемых на сумму основного долга, с учетом фактического погашения задолженности, начиная с **.**.**** и до дня фактического погашения суммы займа, а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 16243,45 рубля.

**.**.**** многоквартирный дом был введен в эксплуатацию, указанному дому присвоен почтовый адрес: ...

Должник ФИО1 в установленный договором срок объект долевого строительства не принял. В настоящее время ФИО1 также уклоняется от государственной регистрации права собственности на квартиру, чем нарушает права банка.

**.**.**** в адрес ответчика было направлено требование о регистрации права собственности на квартиру, предоставление правоустанавливающих документов и отчета независимого оценщика, однако по настоящее время данное требование не исполнено.

Истец просит расторгнуть кредитный договор ### от **.**.****, заключенный между АО «Россельхозбанк» и ФИО1 Признать за АО «Россельхозбанк» право залога (ипотеки) на ..., расположенную по адресу: .... Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу ... Способом реализации заложенного имущества избрать публичные торги в форме открытого аукциона, определить начальную продажную стоимость заложенного имущества. Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Россельхозбанк» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте рассмотрения заявленных требований извещены надлежащим образом, о наличии уважительных причин неявки в судебное заседание суду не сообщили и с ходатайствами об отложении рассмотрения дела не обращались. Представителем АО «Россельхозбанк» ФИО2 заявлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Изучив материалы гражданского дела, суд считает заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с положениями ст.309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что **.**.**** между АО «Российский Сельскохозяйственный банк» и ФИО1 заключён кредитный договор ###, по условиям которого ответчику предоставлен кредит в размере 1544000 рублей под 9,1% годовых на срок до **.**.**** По условиям кредитного договора ответчик обязался осуществлять погашение кредита в соответствии с графиком погашения кредита и начисленных процентов (л.д.9-20).

Свои обязательства по Кредитному договору Банк исполнил в полном объеме, а именно: предоставил денежные средства в сумме 1544000,00 рублей путем перечисления денежных средств на расчетный счет Заемщика, что подтверждается банковским ордером ### от **.**.****

Согласно п.2.1. Кредитного договора Заемщик обязался использовать полученный кредит на приобретение квартиры, в строящемся доме ###, расположенном по строительному адресу: ..., со следующими характеристиками: номер квартиры - ###, находящаяся на ..., проектной площадью без площади лоджии - ..., проектная площадью лоджии с учетом коэффициента ... общей стоимостью 1816500 рублей.

Указанное жилое помещение приобреталось ответчиком по договору ### от **.**.****. уступки прав требования по договору ### участия в долевом строительстве многоквартирного дома от **.**.****, заключенному между ООО «СДС Финанс» и ФИО1; Дополнительному соглашению ### от **.**.****. к Договору ### от **.**.****. уступки прав требования по договору ### участия в долевом строительстве многоквартирного дома от **.**.****.

В соответствии с условиями п.2.1 кредитного договора, стороны пришли к соглашению о том, что в отношении жилого помещения будет оформлено право собственности на заёмщика ФИО1

Согласно выписке из ЕГРН ### от **.**.**** (п.**.**.****.), на объект долевого строительства: ... проектной площадью без площади лоджии - ..., проектная площадь лоджии с учетом коэффициента ... находящийся по адресу ..., ... имеется ограничения (обременения): залог в силу закона; номер государственной регистрации ###; дата государственной регистрации **.**.****; срок, на который установлено ограничения прав и обременении объекта недвижимости, до **.**.****; лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: АО «Россельхозбанк», ИНН ... основание государственной регистрации: ### от **.**.****. уступки прав требования по договору ### участия в долевом строительстве многоквартирного дома от **.**.****; Дополнительное соглашение ### **.**.**** к Договору ### **.**.**** уступки прав требования по договору ### участия в долевом строительстве многоквартирного дома от **.**.**** от **.**.****.

В связи с тем, что ответчиком обязательства по возврату кредита надлежащим образом не исполнялись, АО «Россельхозбанк» обратилось в Центральный районный суд г. Кемерово с иском о взыскании задолженности по кредитному договору по состоянию на **.**.**** в размере 1608690,02 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 16243,45 рублей; взыскании с ответчика процентов за пользование кредитом, начисляемых на сумму основного долга, состоящего из суммы срочного основного долга и просроченного основного долга, по ставке 9.1% годовых, начиная с **.**.**** по день фактического исполнения обязательства по кредиту.

Как следует из представленной в материалы дела резолютивной части решения Центрального районного суда г. Кемерово, постановленной в порядке упрощённого производства **.**.**** (л.д.24), заявленные исковые требования АО «Россельхозбанк» удовлетворены в полном объёме. Решение суда вступило в законную силу **.**.****.

На момент обращения истца с настоящими исковыми требованиями, решение суда о взыскании задолженности ответчиком не исполнено. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно п. 5.1. Кредитного договора, обеспечением исполнения Заемщиками своих обязательств по Кредитному договору является:

- ипотека в силу закона (п.1 ст.77, п.1 ст.64.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-Ф «Об ипотеке (залоге недвижимости)») приобретенного/построенного частично с использованием средств Кредита жилого дома (жилого помещения, объекта незавершенного строительства, земельного участка), указанного в пункте 2.1. Кредитного договора, с момента государственной регистрации права собственности заемщика ФИО1 на такой жилой дом (жилое помещение, объект незавершенного строительства, земельный участок);

- залога прав требования по Договору долевого участия (Договора уступки прав требования по Договору долевого участия), который действует до государственной регистрации ипотеки в силу закона в соответствии со статьями 76, 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-Ф «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с п. 5.4. Кредитного договора, заемщик обязуется в течение 1 (одного) рабочего дня с момента получения таких документов в регистрирующем органе, но не позднее 10 рабочих дней предоставить Кредитору нотариально заверенные копии документов, подтверждающих факт государственной регистрации права собственности Заемщика на названный в пункте 2.1. Кредитного договора, жилой дом (жилое помещение), приобретённый/построенный частично с использованием средств Кредита, а также факт государственной регистрации права ипотеки Кредитора, возникшего в отношении такого жилого дома (жилого помещения) в силу закона.

С момента государственной регистрации права собственности Заемщика на квартиру, завершенную строительством, Квартира будет считается находящейся в залоге (ипотеке) у Банка силу закона, в соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При регистрации права собственности Заемщика на Квартиру одновременно подлежит регистрации залог (ипотека), возникающий на основании закона. Залогодержателем завершённой строительством Квартиры будет являться Кредитор АО «Россельхозбанк», залогодателем - ФИО1

**.**.**** многоквартирный дом был введен в эксплуатацию, указанному дому присвоен почтовый адрес: .... Объект долевого строительства: Квартира, номер квартиры – ..., находящаяся на ... проектной площадью без площади лоджии - ... проектная площадь лоджии с учетом коэффициента ...

В соответствии с п. 6.4. Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома ### от **.**.****, Застройщик принял на себя обязательство обеспечить ввод в эксплуатацию многоквартирного дома не позднее **.**.****, а участник долевого строительства обязался принять у Застройщика квартиру по передаточному акту (п.8.1. Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома ### от **.**.****).

Как следует из представленного суду ответа на запрос АО «Россельхозбанк» (л.д.43), ООО «СДС – Строй» **.**.**** во исполнение требований п.4 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направило в адрес ФИО1 сообщение о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Должник ФИО1 в установленный договором срок объект долевого строительства не принял. В связи с этим **.**.**** в соответствии с п.6 ст.8 Федерального закона №214-ФЗ ООО «СДС-Строй» составлен односторонний акт о передаче квартиры.

Таким образом, с момента передачи объекта долевого строительства ответчику, залог права требования участника долевого строительства, в силу существа сложившихся между сторонами правоотношений, должен был трансформироваться в залог квартиры. При этом возникновение залога квартиры возможно лишь при условии государственной регистрации права собственности на неё за ФИО1

Учитывая уклонение ФИО1 от регистрации права собственности на квартиру и, соответственно, оформления закладной и регистрации ипотеки в пользу Банка, суд приходит к выводу об отсутствии у истца иного способа защиты своих прав, нежели обращение с требованием о признании права залога в судебном порядке.

Принимая во внимание неисполнение ответчиком предусмотренной кредитным договором обязанности по регистрации своего права на квартиру, а также последующей регистрации залога квартиры, суд считает указанные требования АО «Россельхозбанк» обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истцом также заявлено требование об обращении взыскания задолженности по кредитному договору, взысканной решением Центрального районного суда г. Кемерово **.**.****, которое суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В силу ст.51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Поскольку решение Центрального районного суда г. Кемерово от **.**.**** до настоящего времени ответчиком не исполнено; учитывая, что условиями заключённого сторонами кредитного договора ### от **.**.**** предусмотрено обеспечение исполнения обязательств заёмщика ипотекой в силу закона, суд считает заявленное требование об обращении взыскания на предмет залога, которым в настоящее время является объект долевого строительства (квартира, номер квартиры – ###, находящаяся ... проектной площадью без площади лоджии - ..., проектная площадь лоджии с учетом коэффициента ...), обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В силу требований ч.1 ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно абзацу первому п.1 ст.56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.п.4 п.2 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В нарушение условий п.5.5. Кредитного договора ответчиком не предоставлен отчет независимого оценщика построенного частично с использованием средств кредита жилого помещения, указанного в пункте 2.1 кредитного договора, в течение 10 (десяти) дней после государственной регистрации права собственности Заемщика ФИО1 на жилое помещение. 

**.**.**** в адрес ответчика истцом было направлено требование о регистрации права собственности на квартиру, предоставлении правоустанавливающих документов и отчета независимого оценщика, однако указанное требование истца до настоящего времени не исполнено. Доказательств обратного суду не представлено.

Поскольку истец был лишён возможности самостоятельно во внесудебном порядке определить стоимость предмета договора залога недвижимого имущества, учитывая, что на момент заключения кредитного договора, стоимость предмета залога сторонами не определена, в ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом назначено проведение судебной экспертизы для определения стоимости предмета залога.

В соответствии с заключением судебной экспертизы ###, выполненной ООО «Маркетинг» **.**.****, рыночная стоимость однокомнатной квартиры, общей площадью ... расположенной по адресу ... по состоянию на дату оценки **.**.**** составила 1860000 рублей.

Суд считает представленное суду экспертное заключение допустимым доказательством, подтверждающим рыночную стоимость предмета залога. Доказательства иной рыночной стоимости квартиры стороной ответчика при рассмотрении дела не представлены.

С учётом положений ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд считает возможным определить начальную продажную цену предмета залога в размере 1488000 рублей, что составляет 80% от определённой экспертным заключением рыночной стоимости квартиры.

Истцом также заявлены требования о расторжении кредитного договора ### от **.**.****, которое суд также считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с положениями ч.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно положениям ч.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положениями ст. 452 ГК РФ установлен порядок расторжения договора, согласной которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Основанием для расторжения кредитного договора послужило нарушение ответчиком существенных условий договора, а именно обязанности возврата заемных средств в установленные сроки и оплата процентов за пользование заемными средствами.

**.**.**** в адрес ответчика было направлено требование об исполнении решения Центрального районного суда г. Кемерово от **.**.**** (дело ###) и расторжении кредитного договора, однако по настоящее время требование истца ответчиком не исполнено, что является основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст.96 настоящего Кодекса.

Согласно положениям ст.94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в числе прочего, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 6000 рублей, что подтверждается представленным суду платёжным поручением ### от **.**.**** (л.д.8).

Суд считает, что требования истца в части взыскания с ответчика расходов по оплате госпошлины подлежат удовлетворению в полном объёме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор ### от **.**.****, заключённый между Акционерным обществом «Российский Сельскохозяйственный банк» и ФИО1.

Признать за Акционерным обществом «Российский Сельскохозяйственный банк» право залога (ипотеки) на ..., расположенную по адресу ...

Обратить взыскание задолженности по кредитному договору, определённой решением Центрального районного суда г. Кемерово от **.**.**** по гражданскому делу ### по иску АО «Россельхозбанк» к ФИО1, на предмет залога: ..., расположенную по адресу ... Определить способ реализации предмета залога путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1488000 рублей (один миллион четыреста восемьдесят восемь тысяч рублей).

Взыскать с ФИО1 **.**.**** года рождения, уроженца ... в пользу Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей (шесть тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 1 месяца с момента изготовления решения в мотивированной форме путём подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Кемерово.

В мотивированной форме решение суда изготовлено 24.07.2020 г.

Судья Гречановская О.В.

3