РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 ноября 2023 года г. Салехард

Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи: Лисиенкова К.В.

при секретаре судебного заседания: Достоевской О.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-113/2023 по иску №2-113/2023 по исковому заявлению ФИО1 к Департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард, администрации МО г. Салехард, АО «Салехардэнерго» об устранении препятствий в пользовании земельным участком, встречному иску АО «Салехардэнерго» к ФИО1, Департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард о расторжении договора аренды земельного участка для строительства здания, сооружения заключенного по результатам аукциона между администрацией МО г. Салехард и ФИО1 № от 06.11.2020

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к Департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард, администрации МО г. Салехард, АО «Салехардэнерго»об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 89:08:010102:675 по адресу: Салехард, ул. Красный Октябрь, №. В обоснование требований иска, с учетом заявленных уточнений, истец указал, что между Департаментом строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард и им, по результатам аукциона, заключен договор аренды земельного участка от 06.11.2020 №. Согласно условий аукционной документации, передаваемый в аренду земельный участок свободен от прав третьих лиц. После проведенного аукциона, заключении договора аренды земельного участка и проведения работ по использованию земельного участка по назначению, истцом было выявлено нахождение на территории земельного участка инженерных сетей, принадлежащих АО «Салехардэнерго» о чем он сообщил арендодателю и потребовал устранения выявленных нарушений. Арендатор признает наличие на земельном участке инженерных сетей, принадлежащих АО «Салехардэнерго», но каких либо мер об устранении препятствий в пользовании земельным участком не предпринимает. Согласно уточненных требований иска просил обязать АО «Салехардэнерго» устранить препятствия в пользовании земельным участком путем демонтажа инженерных сетей и их выноса за пределы арендуемого земельного участка. Обязать Департамент строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард исполнить обязательства по передаче земельного участка, не обремененного правами третьих лиц в соответствии с условиями заключенного договора аренды.

АО «Салехардэнерго» обратилось в суд с встречным иском к ФИО1, Департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард о расторжении договора аренды земельного участка для строительства здания, сооружения заключенного по результатам аукциона между администрацией МО г. Салехард и ФИО1 № от 06.11.2020. В обоснование требований встречного иска представитель АО «Салехардэнерго» указал, что согласно пп.1 п.8 ст.39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости". По мнению АО «Салехардэнерго» данный земельный участок не мог быть предметом аукциона, так как границы земельного участка подлежат уточнению с учетом существующих и эксплуатирующихся ТВС. При формировании земельного участка, проведении аукциона и заключении договора аренды должно было быть учтено данное обстоятельство. Сети ТВС по ул. Красный Октябрь построены и введены в эксплуатацию в 1989 году, что подтверждается выписками из ЕГРН. На основании договора №-ОК-ТП от 28.04.2018 подряда между заказчиком АО «Салехардэнерго» и подрядчиком ООО «ЯмалКом» произведена реконструкция сетей ТВС в 2018 году. В ходе проведения данных работ не были допущены территориальные отступления от линий прежних сетей, а выполнялись в соответствии с трассировкой сетей согласованной в Департаментом строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард. В 2017 году, до реконструкции сетей ТВС АО «Салехардэнерго» согласовывало трассировку с Департаментом строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард. Из указанного следует, что данные сети ТВС, принадлежащие АО «Салехардэнерго» уже существовали и эксплуатировались на момент проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка. Также п.28 ст.105 ЗК РФ предусматривает наличие охранной зоны тепловых сетей, ограничения использования которых установлены Типовыми правилах охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденными Приказом Минстроя РФ от 17.08.1992 N 197. Данные ограничения не позволяют проводить в охранной зоне тепловых сетей без согласования с предприятиями или организациями в ведении которых они находятся запрещается: производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений; производить земляные работы, планировку грунта, посадку деревьев и кустарников, устраивать монументальные клумбы; производить погрузочно-разгрузочные работы, а также работы, связанные с разбиванием грунта и дорожных покрытий; сооружать переезды и переходы через трубопроводы тепловых сетей. Таким образом АО считает договор аренды земельного участка № от 069.11.2020 неправомерным, а потому просит суд расторгнуть его.

Истец по первоначальному иску ФИО1, будучи извещенным надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчиков по первоначальному и встречному иску Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард, администрации МО г. Салехард ФИО2, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании указал, что считает иск ФИО1 не подлежащим удовлетвор6нию. Принятие решения по требованиям иска АО «Салехардэнерго» оставил на усмотрение суда.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску АО «Салехардэнерго» ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения требований ФИО1, поскольку перенос сетей ТВС экономически не целесообразен и возможен только в летний сезон, а поскольку он настаивает на удовлетворении заявленного АО «Салехардэнерго» требований встречного иска, то при его удовлетворении исключается удовлетворение требований ФИО1

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по ЯНАО Филиала ППК «Роскадастра» по ЯНАО, будучи извещенными надлежащим образом, в суд не явились.

Суд, выслушав доводы принимавших участие при рассмотрении дела сторон, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам. 

Постановлением администрации МО г. Салехард № от 03.08.2020 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» было постановлено провести аукцион, открытый по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1886 кв.м. с кадастровым номером 89:18:010102:675, часть территории которого занята строительным мусором (категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – малоэтажная многоквартирная жилая застройка, код 2.1.1) для строительства объекта «Многоквартирный жилой дом» по адресу: ЯНАО, 

<

...> земельный участок №

Согласно протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды и определению победителя аукциона № от 23.10.2020 его победителем признан ФИО1 Согласно содержания протокола, на земельном участке имеются следующие обременения: на земельном участке расположен строительный мусор, вывоз и уборку которого необходимо обеспечить лицу, признанному победителем аукциона, или единственному участнику аукциона, в случае признания аукциона не состоявшимся, за счет собственных средств.

06.11.2020 между администрацией МО г. Салехарда и ФИО4 заключен договор аренды указанного земельного участка. В п.1.4 договора указано, что стороны признают, что земельный участок на момент предоставления является свободным от прав третьих лиц. На земельном участке расположен строительный мусор, вывоз и уборку которого необходимо обеспечить лицу, признанному победителем аукциона, или единственному участнику аукциона, в случае признания аукциона не состоявшимся, за счет собственных средств.

06.11.2020 ФИО1 направил в адрес администрации МО г. Салехард протокол разногласий в части несогласия арендатора с условиями договора аренды по дате принятия земельного участка и условий начисления арендной платы, которые отклонены письмом департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард от 23.11.2020.

02.12.2021 представителем ФИО1 ФИО5 в адрес главы администрации МО г. Салехард подано обращение в части выноса сетей Тепло-водоснабжения (ТВС) за пределы земельного участка, поскольку по условиям аукциона, на предоставленном в аренду земельно м участке не должно было располагаться никаких ТВС, расположение которых затрудняет ему его использовать в соответствии с целями, для которых земельный участок был предоставлен – строительство многоквартирного дома, и не начисления арендной платы до выноса сетей за пределы земельного участка. 09.12.2021 ФИО5 дан ответ, согласно которого сетей ТВС расположена за границами земельного участка в соответствии с кадастровой выпиской, в пределах указанного земельного участка расположена часть охранной зоны объекта сети ТВС- котельной №, ул. Ленина,№». 

22.12.2021 представителем ФИО1 ФИО5 в адрес департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард направлена претензия в части выноса сетей Тепло-водоснабжения (ТВС) за пределы земельного участка, поскольку по условиям аукциона, на предоставленном в аренду земельно м участке не должно было располагаться никаких сетей ТВС, расположение которых затрудняет ему его использовать в соответствии с целями, для которых земельный участок был предоставлен – строительство многоквартирного дома, и не начисления арендной платы до выноса сетей за пределы земельного участка. 30.12.2021 ФИО8 дан ответ, согласно которого сеть ТВС расположена за границами земельного участка в соответствии с кадастровой выпиской. 

Фактическое расположение сете ТВС по границей спорного земельного участка, и частично заходят на спорный земельный участок, соответственно данные о расположении сете ТВС и охранных зон из ЕГРН не соответствуют фактическому расположению сетей, о чем сделан вывод в экспертом заключении № от 18.07.2022, составленному экспертом ООО «Бюро независимых экспертиз», заказчиком которой являлся департамент строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард.

Фактическое расположение в границах спорного земельного участка сетей ТВС, а потому содержащиеся в аукционной документации сведений о земельном участке являются недостоверными, установлено прокурором г. Салехарда в результате проведенного прокуратурой города Салехарда совместно с специалистом-геодезистом, представителем администрации МО г. Салехард и представителем АО «Салехардэнерго» обследованием спорного земельного участка, о чем прокурором указано в представлении об устранении нарушений федерального законодательства от 24.06.2022 №. 

Расположение сетей ТВС в границах земельного участка, ограничивает возможности его использования, о чем также указано в приведенном выше заключении эксперта, а также следует из сведений, сообщенных в ходе рассмотрения дела специалистом ФИО9 являющемся экспертом в области строительной экспертизы и работающего экспертом в ООО «Ямальское бюро оценки и экспертизы».

Из представленной в адрес суда АО «Салехардэнерго» документации следует, что сети ТВС по ул. Красный Октябрь построены и введены в эксплуатацию в 1989 году, что подтверждается выписками из ЕГРН. На основании договора №-ОК-ТП от 28.04.2018 подряда между заказчиком АО «Салехардэнерго» и подрядчиком ООО «ЯмалКом» произведена реконструкция сетей ТВС в 2018 году. В ходе проведения данных работ не были допущены территориальные отступления от линий прежних сетей, а выполнялись в соответствии с трассировкой сетей согласованной в Департаментом строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард. В 2017 году, до реконструкции сетей ТВС АО «Салехардэнерго» согласовывало трассировку с Департаментом строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард. Из указанного следует, что данные сети ТВС, принадлежащие АО «Салехардэнерго» уже существовали и эксплуатировались на момент проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка.

П.28 ст.105 ЗК РФ предусматривает наличие охранной зоны тепловых сетей, ограничения использования которых установлены Типовыми правилах охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденными Приказом Минстроя РФ от 17.08.1992 N 197. Данные ограничения не позволяют проводить в охранной зоне тепловых сетей без согласования с предприятиями или организациями в ведении которых они находятся запрещается: производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений; производить земляные работы, планировку грунта, посадку деревьев и кустарников, устраивать монументальные клумбы; производить погрузочно-разгрузочные работы, а также работы, связанные с разбиванием грунта и дорожных покрытий; сооружать переезды и переходы через трубопроводы тепловых сетей. Указанное свидетельствует о том, что расположение в пределах границ земельного участка сетей ТВС ограничивает возможности его полного использования для предоставленных целей – строительство многоквартирного дома. 

Согласно положений ст.166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно положений ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно положений ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно положений ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договоров аренды, купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ.

Согласно пп.1, пп.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости";

на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Проведенным аукционном и последующим заключением по результатам его проведения договор аренды спорного земельного участка затрагивает права и интересы АО «Салехардэнерго», поскольку на спорном земельном участке расположена часть сетей ТВС, принадлежащих АО «Салехардэнерго», о чем не было указано в аукционной документации, а потому АО «Салехардэнерго» имеет право на предъявление заявленных требований. 

Из указанного следует, что аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1886 кв.м. с кадастровым номером 89:18:010102:675, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – малоэтажная многоквартирная жилая застройка, код 2.1.1, для строительства объекта «Многоквартирный жилой дом» по адресу: ЯНАО, 

<

...> земельный участок №, без размещения в аукционной документации информации о наличии на территории данного земельного участка сетей ТВС, соответственно и наличия охранной зоны, ограничивающих площадь застройки земельного участка, является недействительным, а потому и заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка является недействительным, что влечет за собой применение приведенных выше последствий, предусмотренных ст.167 ГК РФ, включая возращение участнику аукциона задатка и уплаченной арендной платы, а также иных убытков, связанных с заключением данного договора. 

В связи с удовлетворением встречного иска АО Салехардэнерго, требования иска ФИО1 не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 193-198 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований иска ФИО1 к Департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард, администрации МО г. Салехард, АО «Салехардэнерго» об устранении препятствий в пользовании земельным участком, отказать.

Встречный иск АО «Салехардэнерго» к ФИО1, Департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард, удовлетворить. 

Признать договор аренды земельного участка для строительства здания, сооружения по результатам аукциона между администрацией МО г. Салехард и ФИО1 № от 069.11.2020 недействительным с момента заключения.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд.

Председательствующий К.В. Лисиенков