Дело № 2-2665/2024 

29RS0008-01-2024-005151-18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

6 декабря 2024 года г. Котлас

Котласский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Моругова А.В.,

при секретаре Абрамовской Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» (далее по тексту - ООО «СЗ «Лидер») о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с учетом договора займа договором участия в долевом строительстве и взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей 00 копеек. 

В обоснование требований указано, что __.__.__ между ним и ООО «СК «Лидер» (в последующем переименовано в ООО «СЗ «Лидер») заключено соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны договорились о намерении подготовить и заключить в последующем договор купли-продажи квартиры площадью 45,3 кв.м. в многоквартирном жилом доме, который будет построен на земельном участке, расположенном по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., стоимостью 45 500 рублей 00 копеек за 1 кв.м. 

Также между ФИО1 и ООО «СЗ «Лидер» __.__.__ заключен договор беспроцентного займа, по которому ФИО1 предоставил ООО «СЗ «Лидер» денежные средства в размере 400 000 рублей единовременно, а в последующем 20 000 рублей ежемесячно. Представителем ООО «СЗ «Лидер» сообщено истцу о том, что уплаченные по договору беспроцентного займа денежные средства, будут учитываться в качестве оплаты за строящуюся квартиру.

В последующем, между истцом и ответчиком __.__.__ заключен договор долевого участия №, по условиям которого ответчик обязался передать истцу квартиру, указанную в соглашении о намерениях заключить договор купли-продажи. При этом стоимость квартиры была увеличена до 2 257 255 рублей, а ее площадь уменьшена. Денежные средства по договору долевого участия в строительстве перечислены истцом в качестве оплаты на счет эскроу.

Полагая, что между истцом и ответчиком __.__.__ сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья, ФИО1 просит признать соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ с учетом договора займа на строительство квартиры договором участия в долевом строительстве, а договор долевого участия в строительстве от __.__.__ недействительным.

В судебном заседании истец требования уточнил. От исковых требований в части признания договора участия в долевом строительстве от __.__.__ недействительным отказался. Отказ принят судом. В части признания соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве исковые требования поддержал, по доводам изложенным в иске, указав, что о нарушении своего права узнал в мае 2024 года.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Лидер», действующий на основании ордера, ФИО2 в судебном заседании с требованиями не согласился, заявил о пропуске истцом срока исковой давности. 

Рассмотрев исковое заявление, выслушав объяснения истца, представителя ответчика ООО «СЗ «Лидер», исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что __.__.__ между ООО «СЗ «Лидер» и ФИО1 заключено соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи .... многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., земельный участок 34, кадастровый №, за 45 500 рублей 00 копеек за 1 кв.м. общей площади квартиры.

Стороны установили, что квартира будет представлять собой однокомнатную квартиру, находящуюся на 3 этаже многоквартирного жилого дома по указанному адресу, общей площадью 45,3 кв.м. (п. 1.1. соглашения о намерениях)

Согласно п. 3.1 соглашения о намерениях предварительная стоимость квартиры составила 2 061 150 рублей 00 копеек с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 (п. 2.1. соглашения о намерениях).

По условиям п. 1.2.6 соглашения о намерениях стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 10 календарных дней со дня получения уведомления о получении правоустанавливающих документов на квартиру и о готовности к передачи в собственность, но не позднее __.__.__.

__.__.__ между ФИО1 и ООО «СЗ «Лидер» заключен договор беспроцентного займа, по которому ФИО1 (займодавец) передал ООО «СЗ «Лидер» (заемщику) денежные средства в размере 400 000 рублей 00 копеек на пополнение оборотных средств, а ООО «СЗ «Лидер» обязалось вернуть указанную сумму займа по договору в срок до __.__.__. В соответствии с квитанцией к приходному кассовому ордеру № от __.__.__ ООО «СЗ «Лидер» денежные средства в размере 400 000 рублей 00 копеек от ФИО1 получило.

Аналогичным образом, по договору займа от __.__.__ оплатил 20 000 руб., по договору займа от __.__.__ - 20 000 руб., по договору займа от __.__.__ - 20 000 руб., по договору займа от __.__.__ - 20 000 руб., по договору займа от __.__.__ - 20 000 руб., по договору займа от __.__.__ - 20 000 руб., по договору займа от __.__.__ - 20 000 руб., по договору займа от __.__.__ - 20 000 руб., по договору займа от __.__.__ - 20 000 руб., по договору займа от __.__.__ - 20 000 руб.

Общая сумма денежных средств перечисленных ООО «СЗ «Лидер» составила 600 000 рублей.

В последующем, между ФИО1 и ООО «СЗ «Лидер» __.__.__ заключен договор долевого участия №, по условиям которого ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., кадастровый №, а также передать истцу жилое помещение, расположенное на 3-м этаже общей площадью 45,1 кв.м. за 2 257 255 рублей 00 копеек или 50 050 рублей за 1 кв.м (условный №).

По условиям п. 2 договора долевого участия в строительстве истец за счет собственных средств оплачивает сумму в размере 20 000 рублей не позднее 5 дней с даты регистрации договора, далее ежемесячно в размере 20 000 рублей. Оставшиеся денежные средства по окончанию строительства.

2 октября 2023 года главой городского округа Архангельской области «Котлас» ООО «СЗ «Лидер» выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., земельный участок 34, кадастровый №, № со сроком действия до 31 декабря 2024 года. 

До настоящего времени разрешение на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома не получено.

Рассматривая требования ФИО1 к ООО «СЗ «Лидер» о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве, суд учитывает следующее.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

На основании п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу положений ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. 

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. 

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона (ч. 2 ст. 27 Федерального закона № 214-ФЗ). 

Исходя из совокупности приведенных выше положений Федерального закона № 214-ФЗ следует, что данный Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.Действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, что отражено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года.

В статье 4 Федерального закона № 214-ФЗ дано определение договора участия в долевом строительстве; указаны требования к форме договора (письменная форма договора, обязательная государственная регистрация); условия, которые в обязательном порядке должен содержать договор (конкретизация объекта строительства, срок передачи объекта, цена договора, гарантийный срок на объект).

Таким образом, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, указано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. 

Аналогичный подход обозначен в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года.

Из пояснений истца ФИО1 и представителя ответчика ООО «СЗ «Лидер» следует, что денежные средства в размере 600 000 рублей 00 копеек по договорам займа внесены ФИО1 на строительство квартиры, в многоквартирном доме, на земельном участке по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., кадастровый №. 

При заключении соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве стороны определили условия внесения оплаты в виде 20 % от цены договора, а далее ежемесячно. Данные условия нашли свое отражения в заключенном в последующем договора участия в долевом строительстве.

Анализируя содержание заключенного между ФИО1 и ООО «СЗ «Лидер» соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__, договоры беспроцентного займа от __.__.__, __.__.__, от __.__.__, от __.__.__, от __.__.__, от __.__.__, от __.__.__, от __.__.__, от __.__.__, от __.__.__, от __.__.__, по которому истец передал денежные средства ответчику, фактические обстоятельства, суд приходит к выводу, что ООО «СЗ «Лидер» для финансирования строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., кадастровый №, были привлечены денежные средства ФИО1 в размере 600 000 рублей 00 копеек, результатом таких действий предполагалась передача в собственность ФИО1 квартиры в строящемся доме. 

В данном случае, правоотношения между сторонами возникли в результате заключения __.__.__ соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме. Оценивая условия соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что указанное соглашение содержит условия, предусмотренные ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ и обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что денежные средства, принадлежащие ФИО1 не только привлекались на строительство объекта недвижимости, но и отношения сторон связаны с возникновением у ФИО1, как у участника долевого строительства, права собственности на квартиру, расположенную на объекте долевого строительства.

Таким образом, исходя из существа заключенных сторонами сделок и фактически сложившихся отношений сторон, суд приходит к выводу, что заключенное между ФИО1 и ООО «СЗ «Лидер» __.__.__ соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества представляет собой договор участия в долевом строительстве, следовательно, на возникшие между сторонами правоотношения распространяются положения Федерального закона № 214-ФЗ.

На основании изложенного, требования ФИО1 о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – .... строящемся многоквартирном доме, расположенном на земельном участке по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., ...., кадастровый №, договором участия в долевом строительстве являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Одновременно необоснованными признаются доводы ответчика ООО «СЗ «Лидер» о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса (ст.196 ГК РФ).

Согласно ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Исковое заявление направлено в Котласский городской суд Архангельской области __.__.__. Оспариваемое соглашение о намерениях заключено между сторонами __.__.__.

Исходя из пояснений истца, о нарушении своего права он узнал в мае 2024 года.

Вместе с тем, в силу ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» либо под.п. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Как следует из ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, о нарушении своего права ФИО1 должен был узнать не позднее __.__.__, когда ответчик в установленном законом порядке получил копию разрешения на строительство, что позволяло ему привлекать денежные средства участников долевого строительства с целью возведения многоквартирного дома, а также из которого следовало, что застройщиком является ООО «СЗ «Лидер».

В связи с этим, на основе анализа указанных норм, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности по требованию ФИО1 о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома на момент предъявления иска в суд не истек. 

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ООО «СЗ «Лидер» в пользу ФИО1 подлежат взысканию в порядке возврата судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в размере 3000 рублей 00 копеек.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО1 (паспорт серия №) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» (№) о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве, удовлетворить.

Признать соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – ...., общей проектной площадью 45,3 кв.м., расположенной в многоквартирном жилом доме, на земельном участке по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., земельный участок 34, кадастровый №, стоимостью 45 500 рублей 00 копеек за 1 кв.м., от __.__.__, заключенное между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер», договором участия в долевом строительстве.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» в пользу ФИО1 государственную пошлину в порядке возврата в размере 3000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий А.В. Моругов

мотивированное решение составлено 12 декабря 2024 года