административное дело № 3а-103/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 3 сентября 2025 года 

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при секретаре

судебного заседания ФИО1,

рассмотрев административное дело № 23OS0000-01-2024-001283-96 в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства по административному иску ФИО2, ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ФИО2, ФИО3 обратились в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просят пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ........, установить кадастровую стоимость в размере рыночной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.

Административные истцы указывают, что оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, это приводит к начислению завышенного размера налога на имущество физических лиц и нарушает их права на уплату экономически обоснованного размера налога. 

В подтверждение такой правовой позиции представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которым кадастровая стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2023 года составляет:

- нежилого здания с кадастровым номером ........ – 148 888 743 рубля 34 копейки;

- нежилого здания с кадастровым номером ........ – 264 243 878 рублей 12 копеек;

- нежилого здания с кадастровым номером ........ – 252 717 207 рублей 60 копеек.

Тогда как в соответствии с отчетом об оценке от 11 ноября 2024 года № 11/11/23-О, подготовленным оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Альфа Эксперт», рыночная стоимость данных объектов определена на 1 января 2023 года в следующих размерах:

- нежилого здания с кадастровым номером ........ – 75 920 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ........ – 136 167 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ........ – 130 227 000 рублей.

В судебное заседание 3 сентября 2025 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, посредством размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

До начала судебного заседания от представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО4, действующего на основании доверенности, поступили возражения, в которых приведены нарушения, которые, по его мнению, допущены экспертом при подготовке заключения повторной судебной оценочной экспертизы. Также в материалах административного дела имеется отзыв административного ответчика на административный иск, содержащий просьбу о вынесении законного и обоснованного решения.

В ходе подготовки представителем Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» ФИО5, действующим на основании доверенности, представлены возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что бюджетным учреждением определена оспариваемая кадастровая стоимость спорных нежилых зданий в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представителем Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО6, действующей на основании доверенности, направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие. 

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили.

На основании протокольного определения суда от 3 сентября 2025 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

В соответствии с абзацем 2 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства», определением суда от 25 июля 2025 года, полученным всеми лицами, участвующими в деле, разъяснено о возможности рассмотрения административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства в случае неявки названных лиц в судебное заседание.

Проверив доводы административного искового заявления, поступивших письменных отзывов и возражений административных ответчиков, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Оспариваемая кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами ........ определена в порядке, регламентированным Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237 «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон № 237-ФЗ).

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации части 1, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела, нежилое здание с кадастровым номером ........ принадлежит ФИО2 на праве собственности, нежилые здания с кадастровыми номерами ........ – на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3

В силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации административные истцы являются плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения. 

Оспариваемая кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами ........ определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки зданий по состоянию на 1 января 2023 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта, а также сведениями, предоставленными Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и филиалом Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных нежилых зданий, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Публично-правовая компания «Роскадастр» является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2023 года верной датой определения кадастровой стоимости.

При изложенных выше обстоятельствах, административные истцы как сособственники спорных объектов, наделены правом на оспаривание кадастровой стоимости данных объектов, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Положения Закона № 237-ФЗ не предусматривают обязательного соблюдения досудебного урегулирования административного спора, а именно, предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ........ в размере их рыночной стоимости, административные истцы представили в суд отчет об оценке от 11 ноября 2024 года № 11/11/24-О, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Альфа Эксперт» ФИО7

Согласно данному отчету рыночная стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2023 года составляет:

- нежилого здания с кадастровым номером ........ – 75 920 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ........ – 136 167 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ........ – 130 227 000 рублей.

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу ФИО2 на платной основе, во время составления которого оценщик не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчет не представлены. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, по ходатайству представителя административных истцов на основании определения от 13 декабря 2024 года суд назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер» ФИО8 Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости нежилых зданий требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчета, о величине рыночной стоимости нежилых зданий на дату определения кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 20 февраля 2025 года № БП-2184, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер» ФИО8, отчёт об оценке от 11 ноября 2024 года № 11/11/24-О не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2023 года определена в следующих размерах:

- нежилого здания с кадастровым номером ........ – 135 500 500 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ........ – 238 013 700 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ........ – 227 631 200 рублей.

Представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО9, действующим на основании доверенности, при рассмотрении административного дела судом было заявлено о допущенных при проведении данной экспертизы нарушениях, приведших, по его мнению, к искажению итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Судом установлено, что изложенная правовая позиция носит обоснованный характер, экспертом ФИО8 при проведении судебной оценочной экспертизы допущены существенные нарушения, которые не могут быть восполнены дополнительной экспертизой. Указанные нарушения детально и подробно изложены в определении суда от 19 марта 2025 года, которое не обжаловалось и вступило в законную силу.

Так, эксперт необоснованно отказался от применения затратного и доходного подходов при расчете рыночной стоимости спорных объектов; в рамках сравнительного подхода подобраны объекты-аналоги, несопоставимые с объектами оценки по функциональному назначению, без введения соответствующей корректировки при произведении расчетов. 

Давая оценку законности представленного административным отчета об оценке, эксперт указал на то, что оценщиком не приведен обоснованный отказ от объектов-аналогов, представленных в выборке, что является нарушением. При этом, сам эксперт в рамках проведения судебной оценочной экспертизы данное правило также не соблюл.

С учетом данных обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что экспертное заключение от 20 февраля 2025 года № БП-2184, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер» ФИО8, выполнено с существенными нарушениями, которые носят неустранимый характер, в связи с чем, определением от 19 марта 2025 года по настоящему административному делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту негосударственного частного учреждения «Южный региональный центр экспертиз» ФИО10 На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета о рыночной стоимости нежилых зданий, представленного административными истцами, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчёта, о величине рыночной стоимости спорных объектов на дату определения их кадастровой стоимости.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 28 мая 2025 года № 257/05/25, подготовленному экспертом негосударственного частного учреждения «Южный региональный центр экспертиз» ФИО10, отчет об оценке от 11 ноября 2024 года № 11/1124-О выполнен с нарушениями требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Так, при расчете рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ........ оценщик необоснованно отказался от применения затратного и доходного подходов, несмотря на развитость рынка г. Сочи, где находятся указанные объекты.

В рамках сравнительного подхода введены неверные корректирующие коэффициенты на долю земельного участка, а также скидка на торг, которые не соответствуют рыночным данным.

Указанные нарушения повлияли на итоговый результат рыночной стоимости спорных нежилых зданий.

Таким образом, представленный административными истцами при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности не отвечает, в связи с чем, не может быть положен в основу решения по настоящему административному спору, является недопустимым доказательством.

Разрешая вопрос, поставленный судом о размере рыночной стоимости спорных объектов на дату определения – 1 января 2023 года, эксперт определил ее следующим образом:

- нежилого здания с кадастровым номером ........ – 134 665 562 рубля;

- нежилого здания с кадастровым номером ........ – 238 746 062 рубля;

- нежилого здания с кадастровым номером ........ – 229 921 151 рубль.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорных нежилых зданий. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.

Экспертное заключение повторной судебной экспертизы полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Так, из содержания заключения следует, что определение рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ........ проводилось посредством использования затратного, сравнительного и доходного подходов. Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. 

Согласно пункту 24 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.

Для определения стоимости спорных нежилых зданий экспертом использованы укрепненные показатели стоимости строительства на единицу площади и индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень текущих цен.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 24 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, расчет затрат на создание объектов капитального строительства произведен на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников и других данных.

Определение рыночной стоимости затратным подходом произведено с допустимым и надлежащим сравнением стоимости единицы потребительских свойств (строительного объема, количества единиц потребительских свойств объектов, корректирующих коэффициентов) оцениваемых объектов со стоимостью аналогичной единицы измерения на основании ресурсно-технологических моделей сборников оценщика с последующим последовательным проведением корректировок и применением стоимостных показателей конструктивных систем, элементов и видов работ зданий.

При расчете стоимости замещения экспертом применены объемно-планировочные и функциональные параметры, единицы измерителей объектов-аналогов на региональный коэффициент, корректирующий коэффициент на различия в конструктивных элементах и объеме, корректировка на сейсмичность, учтена прибыль предпринимателя, коэффициент индекса изменения цен.

Физический износ спорных зданий определен экспертом с учетом произведения расчетов, представленных в таблицах №№ 19-21. Функциональный износ и внешний (экономический) износ данных объектов экспертом не установлены.

Размеры примененных экспертом коэффициентов и поправок обоснованы, в связи с чем, суд полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объектов оценки. Примененные методики расчета стоимости отражают индивидуальные характеристики спорных объектов, являются подробными и объективными.

Согласно пункту 4 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами); основан на принципах ценового равновесия и замещения.

В соответствии с пунктом 10 указанного ФСО №5 в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует:

1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу;

2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок;

3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках;

4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами;

5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

В заключении повторной судебной оценочной экспертизы проведен подробный анализ рынка объектов исследования. Экспертом мотивированы выводы об отборе для сравнения 4 объектов-аналогов (для каждого объекта оценки), которые относятся к одному с объектами оценки сегменту рынка, сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, схожи по экономическим и материальным характеристикам. 

Экспертом проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произведены необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога. 

В экспертном заключении представлена таблица корректировок, содержащая анализ сравниваемых объектов-аналогов, подробное обоснование поправок и расчет их значений. 

Необходимость применения тех или иных корректировок и отказ от применения корректировок по тем или иным ценообразующим факторам экспертом обоснованы с приведением соответствующей мотивировки. 

Достоверность использованной экспертом информации подтверждена приобщенными к заключению скриншотами страниц сайта с архивными объявлениями, содержание объявлений имеет необходимую для проведения оценки информацию.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

В соответствии с пунктом 11 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

При применении доходного подхода эксперт посчитала целесообразным использовать метод прямой капитализации доходов. 

В рамках данного подхода произведены расчеты нескольких видов доходов от объектов: потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход. 

Для целей определения наиболее вероятного значения арендной платы был проведен анализ данных относительно предложения в аренду объектов аналогичного функционального назначения, близких по характеристикам и имеющих схожее местоположение; в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемых объектов внесены корректировки по каждому элементу сравнения.

Итоговый расчет стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода отражен в таблице № 30 повторного экспертного заключения.

В результате производства расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ........ путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных ею выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в повторном заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дала подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам повторной судебной оценочной экспертизы и приобщена к материалам административного дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, которая является субъектом оценочной деятельности и обладает необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что она по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Представленные возражения на заключение повторной судебной оценочной экспертизы, подготовленные представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края, не свидетельствуют о его недостоверности и незаконности, поскольку мнение другого специалиста, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого специалиста, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств административного дела. 

Кроме того, возражения административного ответчика подписаны представителем ФИО4, действующим на основании доверенности, сведений о том, что он обладает профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, не имеется.

Также суд исходит из того, что сами по себе возражения на заключение повторной судебной экспертизы, фактически представляют правовую позицию департамента имущественных отношений Краснодарского края, не предусмотрены Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации в качестве доказательства по делу. 

Приведенные в возражениях нарушения носят субъективный характер, не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости спорных нежилых зданий, определенной в результате проведения повторной судебной оценочной экспертизы.

В силу Закона (статей 3, 41 Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», пункта 25 ФСО № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611) эксперт вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. 

Вопреки позиции представителя административного ответчика экспертом применены все три подхода при расчете рыночной стоимости спорных нежилых зданий, а также произведен их осмотр, что отражено непосредственно в заключении повторной судебной оценочной экспертизы.

Также не соответствует действительности замечание представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, о вычете стоимости доли, приходящейся на земельный участок, в необоснованном размере 35,8%. 

В расчетах экспертом принят данный коэффициент в размере 22%, исходя из данных «Справочника оценщика недвижимости 2021: офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики для доходного подхода», под редакций ФИО11

Кроме этого, представитель административного ответчика ссылается на неподтвержденное, по его мнению, значение корректирующего коэффициента на привлекательность и внешний вид в размере 8%. Вместе с тем, экспертом данная корректировка в указанном размере не вводилась.

В связи с чем, вышеизложенные замечания является субъективными, носят необоснованный и неподтвержденный характер.

В опровержение представленных представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края возражений по заключению повторной судебной оценочной экспертизы экспертом ФИО10 даны подробные письменные пояснения относительно правильности выводов, изложенных в данном заключении, не согласиться с которыми у суда оснований не имеется, поскольку расчетов или обоснований того, что приведенные нарушения являются объективными, повлияли на итоговую рыночную стоимость объектов оценки не представлено.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было, в связи с чем, суд не находит оснований ставить под сомнение содержание и выводы заключения повторной судебной оценочной экспертизы от 28 мая 2025 года № 257/05/25, подготовленного экспертом негосударственного частного учреждения «Южный региональный центр экспертиз» ФИО10

При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение повторной судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года следующим образом:

- нежилого здания с кадастровым номером ........ – 134 665 562 рубля;

- нежилого здания с кадастровым номером ........ – 238 746 062 рубля;

- нежилого здания с кадастровым номером ........ – 229 921 151 рубль.

В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат частичному удовлетворению.

Доводы административных истцов, изложенные в административном иске об установлении рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом оценщика, не подлежат удовлетворению, поскольку противоречат доказательствам, собранным в процессе рассмотрения дела.

Ввиду того, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы от 28 мая 2025 года № 257/05/25 является обоснованным, исковые требования подлежат удовлетворению в определенном судебным экспертом размере.

Суд, принимая во внимание положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу от 25 июля 2025 года, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с указанным заключением эксперта, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле.

При должной степени заботливости и осмотрительности административных ответчиков и заинтересованных лиц, а также обязанности по самоизвещению, их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами дела, в том числе, с заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы экспертного заключения, подготовленного экспертом негосударственного частного учреждения «Южный региональный центр экспертиз» ФИО10, не опровергнуты, доказательств об их порочности не представлено, сведений о наличии иного размера рыночной стоимости спорных объектов материалы дела не содержат, несмотря на то, что данное заключение заблаговременно (29 июля 2025 года) направлено судом в электронной форме всем лицам, участвующим в деле, для ознакомления и подготовки соответствующей правовой позиции.

Вынося определение о возобновлении производства по административному делу от 25 июля 2025 года, суд назначил судебное заседание на 27 августа 2025 года, впоследствии, объявив перерыв до 3 сентября 2025 года, в том числе, с целью предоставления достаточного времени для подготовки и предоставления Государственным бюджетным учреждением «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Краснодарскому краю, филиалом Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю квалифицированного мнения (возражений) относительно заключения повторной судебной оценочной экспертизы. 

Вместе с тем, указанные лица, участвующие в деле, заняли пассивную процессуальную позицию по административному делу, не дали никакой оценки данному заключению. В связи с чем, суд расценивает такое процессуальное поведение административного ответчика и заинтересованного лица как согласие с проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизой и ее результатами.

Возражения департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение повторной судебной оценочной экспертизы носят необоснованный характер. Кроме этого, свои контрасчеты, опровергающие выводы эксперта, административным ответчиком не приведены.

Оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по административному делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не установлено, кроме этого, лица, участвующие в деле, обоснованных ходатайств не заявляли.

Таким образом, суд считает, что ФИО2 и ФИО3 исполнили возложенные на них обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, ими доказан факт несоответствия кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ........ их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административных истцов, как плательщиков налога на имущество физических лиц.

Тогда как, административные ответчики и заинтересованные лица документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной, не представили.

Сведения об изменении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ........ на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административных истцов в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 25 ноября 2024 года. Сведений об обращении административных истцов в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 25 ноября 2024 года.

Заявления о взыскании судебных расходов, об их перераспределении от лиц, участвующих в деле, не поступали.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2, ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 134 665 562 (сто тридцать четыре миллиона шестьсот шесть пять тысяч пятьсот шестьдесят два) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 238 746 062 (двести тридцать восемь миллионов семьсот сорок шесть тысяч шестьдесят два) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 229 921 151 (двести двадцать девять миллионов девятьсот двадцать одна тысяча сто пятьдесят один) рубля на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2023 года.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ........ считать 25 ноября 2024 года.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть оспорено лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Краснодарского 

краевого суда А.В. Леганов