УИД № 92RS0002-01-2025-003063-94

Дело № 2-3158/2025 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 ноября 2025 года город Севастополь

Гагаринский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего судьи Тимошиной О.Н., 

при секретаре судебного заседания Рябоконь Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому ФИО2 к ООО "Специализированный застройщик "ОМЕГА-НВ"",третье лицо не заявляющее самостоятельных требования относительно предмета спора, - ООО "Омега-НВ" о взыскании неустойки по договорам 

установил:

Истец ФИО2 обратился в суд с исковыми требованиями, с учетом заявленных уточнений требований к Обществу с ограниченной ответственностью «Омега-НВ», с учетом заявленных уточнений исковых требований, просит взыскать неустойку за невыполнение обязательств по договорам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 365 399 руб., а также штраф в размере 196 232 руб. ссылаясь на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом заключены предварительные договоры, по которым застройщик ООО «Омега-НВ» обязался заключить с истцом основные договоры купли-продажи нежилых помещений (апартаментов) : 

<

адрес>, общей площадью 207.41 кв.м.

ФИО2 оплатил застройщику по договорам 12 500 000 рублей и 1 000 000 рублей.

Ответчик нарушил обязательства по передаче объектов недвижимости, в связи с чем истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

В судебное заседание истец и представитель истца не явились, о дне рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Представитель ответчика ООО «СЗ «Омега-НВ» в судебное заседание не явился. О дне рассмотрения дела извещены надлежащим, образом, представлены письменные возражения, в которых против удовлетворения исковых требований возражают. 

Третье лицо о слушании дела извещено надлежащим образом, однако явку своего представителя в судебное заседание не обеспечили, 

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии лиц, участвующих в деле, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав и оценив представленные письменные доказательства в их совокупности, определив, какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, определив характер правоотношений сторон, какой закон должен быть применен, суд пришел к следующим выводам.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО2 к ООО «Омега НВ», ООО «СЗ «Омега НВ» о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения договором долевого участия в строительстве, признании права собственности исковые требования удовлетворены, признано за ФИО2 право собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес> общей площадью 207.41 кв.м.

Вышеуказанным апелляционным определением суда установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «ОМЕГА-НВ» заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 207.41 кв.м. В п.2.3. предварительного договора определена цена приобретаемых помещений, которая составила 12500000 рублей.

В п.2.6.-2.7 договора определено, что передача помещений производится продавцом покупателю в день подписания основного договора и оформляется актом приема-передачи, который составляется и подписывается сторонами.

Денежные средства истцом полностью оплачены. Дополнительным соглашением к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в п.1.1. предварительного договора и определено, что срок действия договора от ДД.ММ.ГГГГ продлен до ДД.ММ.ГГГГ. Однако в указанный срок, объект недвижимости достроен не был и эксплуатацию не сдан. Также судом установлено, что заключенный предварительный договор, по сути, является основным договором долевого участия в строительстве, к которому применимы нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», нарушение исполнения договора идет со стороны ответчика, который не передал истцу приобретенное им имущество. При этом суд установил, что ООО «Омега-НВ» вошло в состав ООО «Специализированный застройщик «Омега-НВ» со своим имуществом - недостроенным объектом 70% готовности, расположенным 

<

адрес>, а впоследствии вышло из него уже без данного имущества, все права на спорный объект перешли от ООО «Омега НВ» к ООО «Специализированный застройщик «Омега-НВ», следовательно, обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ перед истцом надлежало исполнять именно ООО «Специализированный застройщик «Омега-НВ».

Таким образом, факт невыполнения ответчиком ООО «Специализированный застройщик «Омега-НВ» установлен вступившим в законную силу судебным постановлением.

Также Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО2 к ООО «Омега НВ», ООО «СЗ «Омега НВ», ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения основным договором, признании права собственности, и встречному исковому заявлению ООО «Омега НВ» к ФИО2 о признании договора недействительным, исковые требования ФИО2 удовлетворены частично, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ признан основным договором долевого участия в строительстве; признано за ФИО2 право собственности на нежилое помещение общей площадью 73, 5 кв.м, расположенное по адресу: РФ, г. Севастополь, внутригородское муниципальное образование Гагаринский муниципальный округ, территория бухта Омега, здание 39, строение 1, помещение 60, в требования ФИО2 к ООО «Омега-НВ» отказано, в удовлетворении встречных требований ООО «Омега-НВ» отказано. 

Судом апелляционной инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 как покупатель и ООО «Омега-НВ» заключили предварительный договор купли-продажи, по которому договорились в течение одного месяца с даты ввода объекта строительства в эксплуатацию заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений площадью 70,42 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, за 1 000 000 рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ объект-спортивно развлекательный комплекс с офисами и апартаментами введен в эксплуатацию с присвоением кадастрового номера 91:02:001002:18529 по адресу: г. Севастополь, внутригородское муниципальное образование Гагаринский муниципальный округ, территория бухты Омега, здание 39, строение 1. 

Также установлено, что заключенный предварительный договор, по сути, является основным договором долевого участия в строительстве, к которому применимы нормы Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», нарушение исполнения договора идет со стороны ответчика, который не передал истцу приобретенное им имущество. При этом суд установил, что ООО «Омега-НВ» (ОГРН 

<

***>) вошло в состав ООО «Специализированный застройщик «Омега-НВ» (ООО «Омега НВ» ОГРН 

<

***>) со своим имуществом - недостроенным объектом, вышло, оставив имущество в уставном капитале ООО «СЗ «Омега НВ» все права на спорный объект перешли от ООО «Омега НВ» к ООО «Специализированный застройщик «Омега-НВ», как правопреемнику. 

В соответствии со статьей 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) указанный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с 7 осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги). В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указано, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя,

Согласно части 2.1. статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора (часть введена в действие Федеральным законом от 04.08.2023 № 421-ФЗ).

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период с 29.04.2025 по 25.06.2025 по договорам от 21 марта 2017 года и 22 июля 2017 года в размер 365 399 руб.

В силу ч. 1 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в редакциях ФЗ от 03.07.2016 г. №21 и ФЗ от 01.07.2017 г. № 22), срок, предусмотренный договором долевого участия, должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Принимая во внимание названное законоположение и то, что объекты недвижимости по обоим предварительным договорам расположены на одном этаже единого объекта недвижимости (пляж Омега, дом, 24, 5 этаж), датой, когда застройщик должен исполнить обязательство по договору от 22.07.2017 г., является аналогичная дата, что и по договору от 21.03.2017 г., то есть 10.01.2020 г.

Исходя из ч. 1 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г. № 214- ФЗ (в редакциях ФЗ от 03.07.2016 г. № 21 и ФЗ от 01.07.2017 г. № 22, действующих на даты заключения с ФИО2 предварительных договоров), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в тех же редакциях).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским дела Севастопольского городского суда от 13 октября 2025 года по гражданскому делу № 33-2695/2025 по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Омега-НВ», Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Омега-НВ» о взыскании неустойки, штрафа, установлено, что фактически недвижимость передана ФИО2 в июле 2025 г.

Решением Гагаринского районного суда г. Севастополя от 29.04.2025 г иск удовлетворен частично. С ООО «Специализированный застройщик «Омега-НВ» в пользу ФИО2 взысканы 3 855 600 рублей в счёт неустойки, 1 286 280 рублей в счёт штрафа, государственная пошлина. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Вышеуказанным апелляционным определением от 13.10.2025 решение Гагаринского районного суда г. Севастополя от 29.04.2025 г. в части взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Омега-НВ» в пользу ФИО2 штрафа в размере 1 286 280 рублей, отменено, в отменённой части принято новое решение, которым во взыскании штрафа, отказано. В остальной части решение Гагаринского районного суда г. Севастополя от 29.04.2025 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО СЗ «Омега-НВ», без удовлетворения.

Согласно представленного расчета размер неустойки по договору от 21.03.2017 составил: 338 333 руб. (12 500 000 х 7,5 % х 1/300 х 58 дней х 2)

Размер неустойки по договору от 22.07.2017 составил 27 066 руб. (1 000 000 х 7,5 % х 1/300 х 58 дней х 2).

Указанный расчет судом проверен, является арифметически правильным, и суд полагает возможным положить его в основу решения суда. 

Доводы ответчика об отказе в удовлетворении требований ФИО2 о начислении неустойки за период с 22.03.2024 по 31.12.2025 по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, поскольку Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение и ненадлежащие исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» не включается в период, исчисляемый со дня вступления настоящего постановления до 31.12.2025, подлежат отклонению, поскольку основаны по мнению суда на неправильном толковании норм права, а также изложенных выше обстоятельствах. 

В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Довод представителя ответчика ООО СЗ «Омега-НВ» о том, что отношения между ответчиком и ФИО2 не регулируются Законом 7 «О защите прав потребителей», поскольку приобретаемые помещения являются нежилыми, имеют большую площадь и расположены в спортивнооздоровительном комплексе, носят характер рассуждений. ФИО2 заключил договоры с застройщиком как физическое лицо. Согласно общедоступному единому реестру юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (ЕГРЮЛ), истец в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован, учредителем действующих организаций не числится.

В части требований истца о взыскания в его пользу с ООО СЗ «Омега-НВ» штрафа, предусмотренного как Законом «О защите прав потребителей», так и ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, суд приходит к следующим выводам. 

В силу п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Согласно ч. 3 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке. 

С заявлением (претензией) о выплате неустойки истец к застройщику никогда не обращался. 

Постановлениями Правительства РФ от 02.04.2020 г. № 423, от 26.03.2022 г. № 479, от 18.03.2024 г. № 326 предусмотрены особенности применения санкций, в том числе неустойки за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Постановления устанавливают периоды, за которые неустойка не взыскивается. Отсутствие обращения (претензии) ФИО2, где бы тот обозначил застройщику временные отрезки, в которые необходимо выплатить неустойку лишило застройщика возможности удовлетворить требование истца в добровольном порядке (аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 08.08.2023 г. № 18-КГ23-81-К4, 8 определении Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 22.10.2024 г. № 88-30811/2024). 

Учитывая обстоятельства дела, в том числе акты Правительства РФ, предусматривающие периоды, за которые неустойка не взыскивается, отсутствие обращения (претензии) о выплате неустойки в контексте п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», ч. 3 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, предусматривающих взыскание штрафа только тогда, когда требования участника долевого строительства не были исполнены в добровольном порядке, взыскание штрафа с застройщика в настоящем деле является необоснованным. 

На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания штрафа в пользу ФИО2.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о взыскании неустойки с ООО «СЗ «Омега НВ», в связи, с чем исковые требования подлежат частичному удовлетворению 

В соответствии с положениями ст. 94,98,103 ГПК РФ с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлин в размере 11 634,98 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Омега-НВ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ, место рождения 

<

адрес>, паспорт 

<

данные изъяты>) неустойку в размере 365 399 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Омега-НВ» в доход бюджета государственную пошлину в размере 11 634,98 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гагаринский районный суд г. Севастополя. 

Решение принято в окончательной форме 26.11.2025.

Судья: