Дело № 2-10360/2025УИД 50RS0031-01-2025-009556-13

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«28» августа 2025 года город Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Денисовой А.Ю., 

при секретаре Архицкой З.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО14 к ФИО15, ООО «Стройинновация», ФИО16 о признании сделки купли-продажи недействительной, признании отсутствующим права собственности, исключении из ЕГРН сведений об объекте недвижимости и записи о государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО5, ООО «Стройинновация» в котором, сформулировав требования в окончательной редакции просит суд признать сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, совершенную ФИО17 по приобретению земельного участка с объектами недвижимости недействительной, признать отсутствующим право собственности ФИО5 на объект недвижимого имущества с К№, расположенный по адресу: АДРЕС, исключить из ЕГРН сведения об объекте недвижимого имущества с К№ и запись государственной регистрации права ФИО5 в отношении указанного объекта (л.д.6-8,107-108).

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО18.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО2 признана победителем торгов по продаже имущества должника – ООО «Стройинновация». Одним из лотов на торгах являлось нежилое здание, площадью № кв.м, с К№, расположенное по адресу: ФИО1, АДРЕС, сельское поселение Назарьевское, АДРЕСёново (на территории ТСЖ «Успенский лес»). Право собственности на указанное здание (котельная-гараж) с К№ (инвентарный №, ранее присвоенный условный №, зарегистрировано за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ. Здание продавалось как отдельный лот, без привязки к земельному участку на котором оно расположено. Согласно кадастрового паспорта здания, объект недвижимого имущества расположен на земельном участке с К№. При этом ООО «Стройинновация» ДД.ММ.ГГГГ продан ООО «Стройпроект» земельный участок с К№, площадью АДРЕС кв.м., по адресу: АДРЕС, вместе с расположенным на нем жилым домом с К№. Здание с К№ из сделки исключено по причине наличия на нем обременений. ДД.ММ.ГГГГ путем перераспределения или раздела исходного земельного участка с К№ образован ныне существующий земельный участок с К№. В отношении спорного здания с повторно проведен ГКУ в границах земельного участка АДРЕС и ДД.ММ.ГГГГ повторно присвоен дублирующий (текущий) К№ (нежилое, гараж). Задвоение кадастровых сведений в ЕГРН в отношении одного и того же (инв.№) стало основание незаконной повторной регистрации прав на дублирующий объект недвижимого имущества с К№. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 приобретен земельный участок с К№ по адресу: АДРЕС, вместе с расположенными на нем жилым домом с К№ и зданием-дублем. Истец полагает свои права нарушенными, поскольку после покупки спорного здания не имеет возможности владеть и пользоваться своим имуществом, по причине нахождения здания на огороженной территории, в пределах земельного участка принадлежащего ФИО5 Досудебная претензия оставлена ФИО5 без удовлетворения, в связи с чем истец обратилась в суд.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, обеспечила явку своих представителей ФИО7 и ФИО8, которые на удовлетворении исковых требований настаивали, пояснив, что объект недвижимого имущества перед покупкой не осматривался, торги не оспаривались. 

Ответчик ФИО5 и его представитель ФИО9 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, в том числе ссылались на то, что ФИО5 является добросовестным приобретателем имущества.

Ответчики ФИО3 и представитель ООО «Стройинновация» в судебное заседание не явились, о времени и месте надлежащим образом извещены, сведений о причинах неявки суду не представлено, ходатайство об отложении слушания дела от ответчиком не поступало.

Третьи лица: представители ООО «Стройпроект» и Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте надлежащим образом извещены.

Суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:

Исходя из положений ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности, в том числе, возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; присуждения к исполнению обязанности в натуре; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом, что установлено ст. 12 ГК РФ.

Как установлено ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как установлено ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237).

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствие с ч. 1 и ч. 2 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Из материалов гражданского дела следует, что согласно протокола № о результатах торгов в форме публичного предложения о продаже имущества ООО «Стройинновация», предметом торгов являлось здание, площадью № кв.м с К№. Назначение объекта недвижимости: нежилое здание, расположено по адресу: ФИО1, АДРЕС (на территории ТСЖ «Успенский лес») (лот №) (л.д.22-29).

ДД.ММ.ГГГГ между организатором торгов, конкурсным управляющим ООО «Стройинновация» и ФИО2 заключен договор купли-продажи, предметом которого является лот №: здание, площадью № кв.м с К№. Назначение объекта недвижимости: нежилое здание, расположено по адресу: АДРЕС (на территории ТСЖ «Успенский лес») (л.д.118-119).

Согласно сведениям ЕГРН право собственности ФИО2 на нежилое здание (котельная гараж), площадью № кв.м с К№, возникшее на основании договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30-33,38-39).

Согласно кадастрового паспорта инв. №, котельная гараж, по адресу: АДРЕС, площадью застройки 116 кв.м, назначение – вспомогательное, расположено в пределах земельного участка с К№. Имеется примечание, что дата последней инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ, сведения о местоположении, вид, наименование и назначение объекта указаны заявителем. Официально присвоенный (почтовый) адрес отсутствует. АДРЕС № кв.м (л.д.35-36). 

Земельный участок с К№, площадью № кв.м (условный №), по адресу: АДРЕС, снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ (л.д.40).

ФИО5 на праве собственности принадлежит земельный участок с К№, площадью № кв.м, по адресу: АДРЕС (л.д.41-42).

Также в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО10 на здание, назначение: нежилое, наименование: гараж, с К№, год окончания строительства 2018, расположенное на земельном участке с К№ (л.д.43-44).

Право собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, а также на жилой дом, общей площадью № кв.м, по адресу: АДРЕС с К№, ФИО5 приобрел на основании договора купли-продажи недвижимого имущества №, заключенного с ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость недвижимого имущества по договору купли-продажи в размере № руб. оплачена ФИО11 в полном объеме (л.д.64,65).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ФИО5 направлена претензия о возврате незаконно удерживаемого нежилого здания (гараж-котельная) с К№ (л.д.17-21).

Определением Арбитражного суда Московской области от 03.11.2021 заявления конкурсного управляющего ФИО4 ООО «Губерния» удовлетворены частично. Признано недействительным соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенное между ООО «Стройинновация» и ООО «Стройпроект». Применены последствия недействительности сделки. Взыскано с ООО «Стройпроект» в пользу конкурсной массы ООО «Стройинновация» № руб., а также госпошлина в размере № руб. в доход федерального бюджета. В удовлетворении остальной части заявлений отказано (л.д.109-115). 

Из указанного решения Арбитражного суда Московской области установлено, что 30.01.2017 регистрирующим органом зарегистрирован переход права собственности на спорные объекты недвижимости от ООО «Стройинновация» к ООО «Стройпроект» на основании соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ №. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стройпроект» продало ФИО3 жилой дом с К№ и земельный участок с К№. ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, площадью № кв.м с К№ разделен на два земельных участка, площадью № кв.м с К№ и площадью № кв.м, К№. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, площадью № кв.м с К№, образованный в результате раздела земельного участка с К№, ФИО3 продан ФИО12

При этом, признавая недействительным ввиду его ничтожности соглашение об отступном от 09.01.2017 №, суд пришел к выводу, что применить последствия недействительности сделки в виде возврата спорного недвижимого имущества в натуре не представляется возможным, так как объекты предмета сделки переданы по другим сделкам третьим лицам. 

Фактически, в обоснование иска ФИО2 указывает, что по договору купли-продажи, заключенному ФИО5 с ФИО3 произошло отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Стройинновация», право собственности на которое перешло к истцу, в связи с чем сделка заключена с нарушением требований закона.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащим одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделана в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу.

Аналогичные правила установлены и нормами Гражданского кодекса.

Так, в соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности и на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса).

В соответствии с нормами названных статей при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности.

В пункте 11 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных разъяснений для квалификации такой сделки в качестве недействительной необходима воля ее сторон на отчуждение земельного участка без соответствующего здания и наоборот.

В рассматриваемом случае доказательств того, что при заключении договоров по переходу прав на спорное недвижимое имущество воля продавца и покупателя была направлена на отчуждение земельного участка без нежилого строения, имеющего вспомогательное назначение, не представлено; в договорах такое условие и указание на это отсутствуют.

В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Следовательно, в силу статей 273, 552 Гражданского кодекса, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и условий соглашения об отступном № 18 от 09.01.2017 несмотря на то, что земельный участок и спорное нежилое здание являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент перехода права они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно.

Суд отмечает, что Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка. Названный закон не предполагает реализацию в ходе банкротных процедур здания и земельного участка, принадлежащих одному продавцу, раздельно (разным покупателям).

С учетом установленных обстоятельств и вышеприведенных норм права, первоначально реализация спорного объекта недвижимого имущества, произошла совместно с земельным участком от ООО «Стройинновация» к ООО «Стройпроект». Тот факт, что соглашение об отступном признано недействительным, не свидетельствует о том, что право собственности на объект недвижимого имущества сохранено за ООО «Стройинновация», поскольку при реституции в конкурсную массу с ООО «Стройпроект» взысканы денежные средства.

В дальнейшем право собственности на спорный объект недвижимого имущества перешло к покупателю на основании купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному между ООО «Стройпроект» и ФИО3 (л.д.126об.-127). В период владения ФИО3 произведен кадастровый учет нежилого помещения – гараж, как оконченного строительством в 2018 году.

Основанием для возникновения права ФИО5 является договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО3, на основании которого ответчик приобрел земельный участок с жилым домом и нежилым помещением – гараж.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по оспариванию сделки судом отклоняются, поскольку о нарушении своего права ФИО2 узнала не ранее заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, основания для признания сделки недействительной предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 162, 165, 168 - 179).

Оснований для признания недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренных ст. 168 ГК РФ, судом не установлено. 

На ответчика не могут быть возложены неблагоприятные последствия действий продавца имущества, поскольку доказательств недобросовестности ответчика ФИО5 при заключении договора купли-продажи не представлено.

Доводы о том, что ФИО5 должен был знать об оглашенной ДД.ММ.ГГГГ резолютивной части определения Арбитражного суда Московской области, которым соглашение об отступном признано недействительной сделкой, несостоятельны, поскольку ФИО5 стороной по делу не являлся, доказательств того, что на имуществе в указанный период имелись обременения не представлено. Также судом отклоняются доводы о том, что ФИО5 должно быть известно о том, что спорный объект недвижимого имущества прошел кадастровый учет дважды, как несостоятельные.

При указанных выше обстоятельствах в их совокупности, требования о признании сделки купли-продажи недействительной удовлетворению не подлежат.

Кроме того, ввиду отсутствия оснований для признания недействительной оспариваемой сделки, не подлежат удовлетворению производные требования о признании отсутствующим права собственности, исключении из ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества с К№ и записи о государственной регистрации права ФИО5 в отношении указанного объекта.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО5, ООО «Стройинновация», ФИО3 о признании сделки купли-продажи недействительной, признании отсутствующим права собственности, исключении из ЕГРН сведений об объекте недвижимости и записи о государственной регистрации права – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 19.09.2025.

Судья А.Ю. Денисова