Дело № 3а–70/2018

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 5 марта 2018 года 

Ставропольский краевой суд в составе : председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Гапоновой В.А.,

с участием административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил :

Административный истец ФИО1 обратилась в Ставропольский краевой суд с иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации города Георгиевска об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 15016 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство автодрома и станции технического осмотра, расположенного по адресу : 

<

адрес> в размере равном его рыночной стоимости - 9 037 000 рублей по состоянию на 8 июля 2015 года.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 указала, что в соответствии с договором аренды от 5 мая 2017 года № 3.2017-18 является арендатором указанного земельного участка с кадастровым номером 26:26:010103:216.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

На основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 19 декабря 2015 года № б/н кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере - 18646268 рублей 16 копеек, что подтверждается кадастровой выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. 

Считая установленную кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратилась к независимому оценщику для определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчета об оценке № 0012/08/2017-О от 14 сентября 2017 года, подготовленным ИП ФИО2, рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере – 9037 000 рублей по состоянию на 08 июля 2015 года. 

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает ее права и законные интересы как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости объекта оценки. 

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации физические и юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Определением суда от 10 ноября 2017 года, вынесенном при подготовке данного административного дела к судебному разбирательству, к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (л.д. 1-4). 

Определением суда от 1 февраля 2018 года из числа административных ответчиков исключена администрация города Георгиевска, которая привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица, как и комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска (л.д. 126-128). 

Определением суда от 21 февраля 2018 года при рассмотрении административного дела в судебном заседании к участию в данном административном деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Георгиевского городского округа в связи с реорганизацией муниципальных органов на территории Георгиевского района (л.д. 161).

В судебном заседании административный истец ФИО1 –поддержала административные исковые требования, уточнила их с учетом выводов судебной оценочной экспертизы. Просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 9673 000 рублей по состоянию на 08 июля 2015 года, как определено в заключении судебной экспертизы, с выводами которой она согласна.

В судебное заседание не явились представители : административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - администрации Георгиевского городского округа, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Георгиевского городского округа, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания. 

От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступило ходатайства о рассмотрении данного административного дела в отсутствие представителя (л.д. 155).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения участвующего в деле лица, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц, в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Заслушав объяснения административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд находит заявленные в иске требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 февраля 2007 года № 39 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11 января 2011 года № 3). 

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено и следует из материалов административного дела, что на основании постановления главы администрации города Георгиевска от 4 мая 2017 года № 652 между администрацией города Георгиевска в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска и ФИО1 заключен договор аренды указанного земельного участка. Срок договора аренды определен с 27 февраля 2017 года по 26 февраля 2066 года. Из приложения № 3 к данному договору аренды следует, что расчет арендной платы осуществляется исходя из его кадастровой стоимости ( л.д. 8-12). 

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 15016 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, расположенный по адресу : 

<

адрес>, имеет вид разрешенного использования – строительство автодрома и станции технического осмотра, его кадастровая стоимость составляет – 18646268,16 рублей (л.д. 11-12). 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 18646268,16 рублей определена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 19 декабря 2015 года № б/н, сведения об этом внесены в Единый государственный реестр 22 декабря 2015 года, дата, на которую определена указанная кадастровая стоимость, – 8 июля 2015 года (л.д. 13). 

Согласно отчета № 0012/08/2017-О от 14 сентября 2017 года об определении рыночной стоимости объекта оценки - застроенного земельного участка с кадастровым номером № площадью 15016 кв.м., расположенного по адресу : 

<

адрес>, подготовленного ИП ФИО2, рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере – 9037 000 рублей по состоянию на 8 июля 2015 года (л.д. 15-51).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству административного истца определением Ставропольского краевого суда от 1 декабря 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Профэксперт» (л.д. 77-80).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 001/18-Э от 25 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 15016 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство автодрома и станции технического осмотра, расположенного по адресу : 

<

адрес>, по состоянию на 8 июля 2015 года составила – 9673 000 рублей (л.д. 88-123).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ). 

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Из экспертного заключения следует, что экспертом проанализирован рынок объекта исследования, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования – под объектами коммерческого назначения, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков производственно-складских зданий, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости указанного земельного участка в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж. За единицу сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. В качестве объектов-аналогов для оценки выбраны 4 объекта-аналога, находящиеся в собственности, расположенные в городе Георгиевске и Георгиевском районе, с назначением – промышленное назначение, расположенные в прямой связи с крупной автодорогой. 

Из таблицы 8. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, физические характеристики, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. выведена в размере – 644 рубля 19 копеек. 

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется. Выводы, содержащиеся в отчете № 0012/08/2017-О от 14 сентября 2017 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № опровергается заключением судебной оценочной экспертизы.

Содержание заключения эксперта свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости данного земельного участка не является произвольным; при оценке объекта эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных сведениях об объекте оценки; описание технических характеристик объекта оценки выполнено на основании материалов административного дела, публичной кадастровой карты, публичных данных ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации и картографии» по Ставропольскому краю, произведенные на основе сравнительного подхода, методом сравнения продаж, объективно отражают рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 8 июля 2015 года; оценка произведена на основе анализа рынка земельных участков, с учетом ценообразующих факторов с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец представил надлежащие доказательства в обоснование своих исковых требований.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы. 

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил :

административные исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 15016 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство автодрома и станции технического осмотра, расположенного по адресу : 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости – 9673 000 рублей, по состоянию на дату оценки – 8 июля 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Административное исковое заявление ФИО1 поступило в Ставропольский краевой суд – 07 ноября 2017 года.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № применяется с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья краевого суда Задорнева Н.П.