Решение

Именем Российской Федерации

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Берёзовский районный суд 

<

адрес> - Югры в составе председательствующего судьи ФИО10., при секретаре судебного заседания ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО5 к акционерному обществу «БМ-Банк», ФИО1, в лице законного представителя ФИО2, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возложении обязанности вернуть денежные средства,

установил:

ФИО5, в лице представителя по доверенности ФИО9,, обратился в суд с исковым заявлением к ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, жилого дома, площадью 97,5 кв.м., кадастровый №, и земельного участка площадью 988 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, 

<

адрес>, пгт.Березово 

<

адрес>2; обязать ответчика возвратить оплаченные по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 520 000 рублей. В обоснование своим требованиям указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ПАО Банк «ФК Открытие» заключен договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств. Предметом договора является недвижимое имущество в виде жилого дома, общей площадью 97,5 кв.м., расположенный по адресу: ХМАО- Югра, 

<

адрес>, пгт.Березово 

<

адрес>, и земельный участок, общей площадью 988 кв.м, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, по адресу: ХМАО-Югра, 

<

адрес>2. Согласно абзацу 4 п.1.1 Договора, на указанном земельном участке помимо жилого дома - иных зданий, строений и сооружений, принадлежащим третьим лицам, не расположено. Также в п.1.3 указано, что продавец гарантирует, что на момент заключения договора жилой дом и земельный участок не отчуждены, не заложены, не обещаны в дар, в споре и/или под арестом (запретом) не состоят и свободны от любых обременений, как частного, так и публично-правового характера. Стоимость объекта определена сторонами 1 520 000 рублей, из которых 1 205 967 рублей цена за жилой дом, 314 033 рублей за земельный участок. Объект приобретался за счет собственных средств в размере 320 000 рублей, а также кредитных средств в размере 1 200 000 рублей, предоставленных Банком ВТБ. Со стороны истца все обязательства были выполнены, договор зарегистрирован в органах Росреестра. Истец начал ремонт жилого дома, приводил в порядок земельный участок, так как домом и земельным участком давно никто не пользовался. Он устно обратился в администрацию 

<

адрес> с целью расширения земельного участка для осуществления подъезда к земельному участку, на что ему ответили, что на его земельном участке имеется объект недвижимости в виде квартиры, площадью 25,1 кв.м, кадастровый №, с адресом: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, пгт.Березово 

<

адрес>, который принадлежит на праве собственности ФИО4. То есть на проданном земельном участке имеется еще одно жилое строение, о котором знал и умолчал продавец. При этом из договора купли-продажи сведений об ограничении, а тем более о наличии другого собственника и другого здания, не содержится. ДД.ММ.ГГГГ Березовским районным судом 

<

адрес>-Югры вынесено решение по гражданскому делу № по иску ФИО5 к Публичному акционерному обществу Банк «Финансовая Корпорация «Открытие», ФИО3 в лице ее законного представителя ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным. В исковых требованиях отказано в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ судебной коллегией по гражданским делам суда 

<

адрес>-Югры решение Березовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО5 без удовлетворения. В апелляционном определении судебная коллегия указала, что согласно разъяснениям, приведенным в пункте 83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса РФ» при рассмотрении требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, статья 167 ГК РФ не подлежит применению. Такое требование покупателя рассматривается по правилам статей 460-462 ГК РФ. Ответчиком не была представлена полная и достоверная информация о качестве реализовываемого земельного участка, исключающем его использование по назначению - для индивидуального жилищного строительства. ДД.ММ.ГГГГ им в адрес ответчика направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи, которая получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, и оставлена без внимания.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена ФИО4, в качестве соответчика привлечена ФИО3, в лице ее законного представителя ФИО2 (л.д.84-85,86-89).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ненадлежащего ответчика ПАО Банк «ФК «Открытие» на надлежащего – АО «БМ-Банк» (л.д.153-155).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ принято увеличение исковых требований в части обязания ответчика расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, площадью 97,5 кв.м., кадастровый №, и земельного участка площадью 988 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, 

<

адрес>, пгт.Березово 

<

адрес>2; обязать ответчика возвратить оплаченные по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 520 000 рублей; прекратить зарегистрированное право собственности ФИО5 с аннулированием последующих записей регистрации на спорный жилой дом.

В судебное заседание истец, представитель истца, представитель ответчика, третьи лица, представитель Управления социальной защиты населения, опеки и попечительства по 

<

адрес>, будучи надлежащим образом уведомлёнными, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки суду не представили.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, направил письменные возражения, в которых указал, что вступившим в законную силу решением Березовского районного суда ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, в том числе обращено взыскание на заложенное в пользу Банка недвижимое имущество, принадлежащее ФИО4, путем продажи с публичных торгов: жилой дом, общей площадью 97,5 кв.м., расположенный по адресу: ХМАО-Югра, 

<

адрес>; земельный участок площадью 988 кв. м, почтовый адрес ориентира: ХМАО-Югра, 

<

адрес>. Банку выданы исполнительные листы, которые предъявлены в ОСП по 

<

адрес> для принудительного исполнения. В рамках возбужденного в отношение ФИО4 исполнительного производства № -ИП, поскольку арестованное недвижимое имущество не реализовано в принудительном порядке, Банком/Взыскателем, указанное недвижимое имущество оставлено за собой, что подтверждается постановлением от ДД.ММ.ГГГГ о передаче нереализованного имущества). ДД.ММ.ГГГГ право собственности Банка на недвижимое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН). Как следует из искового заявления и не оспаривается ответчиком, между Истцом и Банком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (далее договор). Цена имущества определена в размере 1 520 000 рублей: 1 205 967 руб. - жилой дом, 314 033 руб. - земельный участок (п. 2.1 договора). ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество на имя Истца. Из п. 1.3 договора купли-продажи следует, что продавец гарантирует, что на момент заключения договора жилой дом и земельный участок не заложены, в споре и/или под арестом не состоят и свободны от любых обременений как частно, так и публично-правового характера. Объект недвижимости, являющийся предметом данного договора, передан покупателю по передаточному акту (ст. 556 ГК РФ). Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ, истец (покупатель) до подписания акта осмотрел объект и ознакомился с его техническим состоянием. Из п. 1.3 передаточного акта к договору купли-продажи усматривается, что истец претензий к передаваемому жилому дому и земельному участку не имеет, объекты недвижимости находятся в состоянии, удовлетворяющем покупателя. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию объекта недвижимости по назначению, не обнаружены. Таким образом, Истец, осмотрев объект (жилой дом и земельный участок) ДД.ММ.ГГГГ не обнаружил на принадлежащем ему земельном участке строения, здания и сооружения, принадлежащих третьим лицам. Банку, изначально как залогодержателю, в дальнейшем как собственнику недвижимого имущества неизвестно о каких-либо обременениях земельного участка правами третьих лиц и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. Из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок площадью 988 кв. м, расположенный по адресу: ХМАО-Югра, 

<

адрес>2, кадастровый N 86:05:0310023:5 следует, что категория земли: "Земли населенных пунктов", виды разрешенного использования: "Для индивидуального жилищного строительства. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано. В выписке не содержатся сведения относительно невозможности осуществления строительства на спорном земельном участке. Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером 86:05:0310023:5, в графе «кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» указан кадастровый номер только жилого дома - 86:06:0000000:801, приобретенного истцом по договору, других объектов недвижимости в пределах земельного участка не имеется. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом с кадастровым номером 86:06:0000000:801, в графе «кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости» указан кадастровый номер земельного участка - 86:05:0310023:5, приобретенного истцом по договору, иных объектов недвижимости не имеется. Таким образом, вопреки доводам Истца, в ЕГРН, иные объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам, не зарегистрированы. Истец не представил доказательств того, что приобретенный им земельный участок он не может использовать по назначению - для индивидуального жилищного строительства. Истец не представил объективных и безусловных доказательств того, что со стороны продавца жилого дома и земельного участка имели место обман или введение в заблуждение, а также, что при заключении договора Банк сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке. Все сведения об объекте недвижимости (о виде разрешенного использование, целевом назначении, ограничениях и т.д.), отражены в выписке из ЕГРН. В связи с чем, по мнению Банка, причин, влекущих признание сделки недействительной, со стороны ответчика-продавца не усматривается (л.д.51-52).

В силу положений ч.3 ст.167 ГПК РФ суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных участников процесса.

Исследовав и проанализировав представленные в материалах дела доказательства, каждое в отдельности и в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Статьей 10 названного Кодекса предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с п.2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации правовой целью договора купли-продажи недвижимого имущества является переход права собственности на указанное имущество от продавца к покупателю.

В соответствии с п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с ч. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Из материалов дела следует, что в соответствии с техническим паспортом индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу 

<

адрес> ХМАО-Югры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ принадлежал ФИО8 на праве собственности, состоял из 2 комнат, общей площадью 25,1 кв.м. На земельном располагался жилой дом, холодный пристрой и сарай. Земельный участок по 

<

адрес>, общей площадью 988 кв.м. принадлежал ФИО7, что подтверждается землеустроительным делом, декларацией о факте пользования земельного участка по 

<

адрес>, выписками из ЕГРН, распоряжением администрации Березовской территории от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, заявлением о специальной регистрации земельного участка (л.д.123-132).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 продал ФИО4 квартиру общей площадью 25,1 кв.м. и земельный участок, расположенные по адресу 

<

адрес>, что подтверждается договором купли-продажи квартиры и земельного участка. Право собственности ФИО4 было зарегистрировано в регистрационной палате, что подтверждается выпиской (л.д.133-134).

Решением Березовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО4,М. признано право собственности на жилой дом, расположенный по 

<

адрес>, общей площадью 97,5 кв.м.(л.д.100-101).

Согласно техническому паспорту индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу 

<

адрес> ХМАО-Югры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ принадлежал ФИО4 на праве собственности, состоял из 3 комнат общей площадью 97,5 кв.м. На земельном участке располагался жилой дом с постройками, мансарда и теплый пристрой (л.д.135-151).

Решением Березовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ПАО Банк «ФК «Открытие» к ФИО4 удовлетворены в полном объеме, в том числе обращено взыскание на заложенное по договору залога недвижимого имущества (ипотека) последующий №-НИ/14-0083-0054 от ДД.ММ.ГГГГ, путем продажи с публичных торгов: жилой дом, жилое для проживания граждан, общей площадью 97,5 кв.м., полезной площадью 61,9 кв.м., этажность – 1, подз.этажность – нет, инв.№. Кадастровый (или условный) номер: №, расположенный по адресу: Россия, ХМАО-Югра, 

<

адрес>, принадлежащий ФИО4 на праве собственности, установив начальную продажную цену при его реализации в размере 2 564 800,00 рублей; земельный участок, предназначен для индивидуального жилищного строительства, площадью 988 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Россия, ХМАО-Югра, 

<

адрес>, принадлежащий ФИО4 на праве собственности, установив начальную продажную цену при его реализации в размерен 1 124 800 рублей (л.д.62-66).

ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю ПАО Банк Открытие передан жилой дом, общей площадью 97,5 кв.м., и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Факт принадлежности спорного объекта ответчику подтверждается выписками из ЕГРН (л.д.80).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ПАО Банк «ФК Открытие» заключен договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств. Предметом договора является недвижимое имущество в виде жилого дома, общей площадью 97,5 кв.м., расположенного по адресу: ХМАО- Югра, 

<

адрес>, пгт.Березово 

<

адрес>, и земельный участок, общей площадью 988 кв.м, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, по адресу: ХМАО-Югра, 

<

адрес>2. На указанном земельном участке помимо жилого дома - иных зданий, строений и сооружений, принадлежащим третьим лицам, не расположено (п.1.1). Объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании Акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, выдан ДД.ММ.ГГГГ; Постановления о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2). Продавец гарантирует, что на момент заключения договора жилой дом и земельный участок не отчуждены, не заложены, не обещаны в дар, в споре и/или под арестом (запретом) не состоят и свободны от любых обременений как частного, так и публично-правового характера (п.1.3). Стоимость объекта определена сторонами 1 520 000 рублей, из которых 1 205 967 рублей цена за жилой дом, 314 033 рублей за земельный участок (п.2.1). Объект приобретался за счет собственных средств в размере 320 000 рублей, а также кредитных средств в размере 1 200 000 рублей, предоставленных Банком ВТБ (п.2.2) (л.д.20-23,74-75).

Согласно выписке из ЕГРН жилой дом с кадастровым номером 86:05:0000000:801 общей площадью 97,5 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 86:05:0310023:5 площадью 988 кв.м., расположенные по адресу 

<

адрес>, принадлежат на праве собственности ФИО5. Дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, обременение – ипотека в силу закона (л.д.12-15,16-19,71-73,76-79).

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приема-передачи жилого дома, расположенного по 

<

адрес>, и земельного участка по 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от декабря 2023 года. Согласно п.1.3 покупатель до подписания Акта осмотрел объект и ознакомился с его техническим и санитарным состоянием. Состояние соответствует условиям Договора. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию объекта по назначению, на момент осмотра покупателем не обнаружены. П.1.4 устанавливает, что с момента подписания акта обязанность продавца по передаче объекта и обязанность покупателя по его принятию считаются исполненными. Взаимных претензий стороны друг к другу не имеют. Акт подписан сторонами (л.д.55).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 безвозмездно передал ФИО1 в лице законного представителя ФИО2, 1/9 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу 

<

адрес> (л.д.118-121). ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1 на 1/9 долю в праве на спорный объект недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с выпиской из ЕГРН по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, пгт.Березово 

<

адрес> расположена квартира, площадью 25,1 кв.м, кадастровый №, принадлежащая на праве собственности ФИО4, установлено ограничение – запрещение регистрации ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления ОСП по 

<

адрес> №, ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления ОСП по 

<

адрес> № (л.д.24-26,67-69,95-99).ДД.ММ.ГГГГ меры по запрету на совершение регистрационных действий отменены (л.д.114-115,116-117).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 направил в адрес ПАО Банк «ФК «Открытие» претензию о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате уплаченных денежных средств (л.д.27-28). Претензия получена адресатом ДД.ММ.ГГГГ (л.д.29-30).

Решением Березовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ПАО Банк «ФК «Открытие», ФИО1, в лице ее законного представителя ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным отказано (л.д.31-38).

ДД.ММ.ГГГГ судебной коллегией по гражданским делам суда 

<

адрес>-Югры решение Березовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО5 без удовлетворения. В апелляционном определении судебная коллегия указала, что согласно разъяснениям, приведенным в пункте 83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса РФ» при рассмотрении требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, статья 167 ГК РФ не подлежит применению. Такое требование покупателя рассматривается по правилам статей 460-462 ГК РФ (л.д.39-43,56-61).

Согласно сведениям БУ ХМАО-Югры «Центр имущественных отношений» в реестровой книге отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, расположенные по адресу 

<

адрес> в виде квартиры с кадастровым номером 86:05:0000000:5767, жилого дома с кадастровым номером 86:05:0000000:801, земельного участка с кадастровым номером 86:05:0310023:5 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.160).

Из материалов дела усматривается, что земельный участок по 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 988 кв.м. был образован путем объединения земельных участков с кадастровым номером 86:05:0000000:6580 площадью 400,39 кв.м., и с земельным участком с кадастровым номером 86:05:031023:64 площадью 588,82 кв.м, что подтверждается выписками из ЕГРН, скриншотами публичной кадастровой карты 

<

адрес>.

Таким образом, ответчик распорядился принадлежащим ему имуществом, заключил с ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого помещения и земельного участка, расположенные по адресу 

<

адрес>, на основании указанного договора ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности за ФИО5 на спорные объекты. ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт передачи, согласно которому ответчиком был осмотрен земельный участок и жилой дом, стороны претензий друг к другу не имеют, обязательства по договору исполнены. Впоследствии, истец узнал от администрации 

<

адрес> о том, что на этом же земельном участке располагается жилой дом с кадастровым номером 86:05:0000000:5767, которому присвоен адрес 

<

адрес>, принадлежащий ФИО4. Ввиду того, что истец не может использовать земельный участок по назначению - для индивидуального жилищного строительства, что существенно нарушает его права, ФИО5 просит расторгнуть договор купли-продажи и обязать ответчика вернуть уплаченные денежные средства.

Исходя из п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (ч. 3 ст. 37 ЗК РФ).

По смыслу приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка, обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о земельном участке.

По общему правилу, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ), соответственно, заключение договора, при котором покупатель не достигает цели, ради которой данный договор был заключен, свидетельствует о том, что покупатель в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ), что является основанием для расторжения договора.

Судом установлено, что истец приобрел, в том числе, земельный участок, на котором расположены два объекта недвижимости, одно из которых с кадастровым номером 86:05:0000000:801 отчуждено истцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, другое, с кадастровым номером 86:05:0000000:5767, на дату заключения сделки принадлежало ФИО4, следовательно, отчуждаемый истцу ФИО5 земельный участок обременен правами третьих лиц, о чем должно было быть известно ответчику, владевшему земельным участком с 2018 года.

Из материалов дела усматривается, что при заключении договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка продавец заявил об отсутствии каких-либо ограничений или обременений. В пункте 1.3 указанного договора, продавец гарантирует, что на момент заключения договора жилой дом и земельный участок не отчуждены, не заложены, не обещаны в дар, в споре и/или под арестом (запретом) не состоят и свободны от любых обременений как частного, так и публично-правового характера.

Из выписки из ЕГРН, имеющейся в материалах дела, усматривается, что на земельном участке, приобретенном истцом, имеется два жилых дома, один из которых принадлежит истцу, второй дом (площадью 25,1 кв.м.) – ФИО4.

Наличие права собственности третьего лица на объект, расположенный на приобретенном истцом земельном участке, объективно существовавшего на момент заключения договора, о которых не было известно покупателю, является существенным обстоятельством, влияющим на правильное формирование воли покупателя земельного участка. Предоставление ответчиком заведомо ложной информации повлияло на принятие истцом решения о покупке спорного жилого дома и земельного участка.

Судом отклоняются доводы ответчика, что истец, осмотрев объект (жилой дом и земельный участок) ДД.ММ.ГГГГ не обнаружил на принадлежащем ему земельном участке строения, здания и сооружения, принадлежащих третьим лицам. Так, из представленного фотоматериала усматривается, что на спорном земельном участке действительно имеется два дома, однако, дом, принадлежащий третьему лицу, по своему техническому состоянию в неудовлетворительном состоянии, каких-либо предметов, вещей, принадлежащих кому-либо, в нем не имеется. Согласно сведениям АО «Березовогаз» жилой дом, расположенный по 

<

адрес>, отключен от газоснабжения в 2015 году. Согласно сведениям АО «ЮРЭСК» жилой дом, расположенный по 

<

адрес>, не подключен к сетям энергоснабжения.

Принимая во внимание, что при заключении договора купли-продажи, истец разумно предвидеть наступление последствий в виде ограничений в пользовании участком, при наличии права собственности третьего лица на жилой дом, расположенный на этом же земельном участке, как покупатель, не мог, так как в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка наличие каких-либо обременений обозначено не было, ответчик, гарантируя, что ограничений в пользовании объектом недвижимости не имеется, действуя разумно и добросовестно, принял на себя все возможные риски, связанные с такой гарантией.

Суд отмечает, что одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК).

В соответствии со статьей 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1); в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2); продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором; при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

Наличие на спорном земельном участке жилого дома, принадлежащего третьему лицу, по мнению суда, ограничивает право собственности истца на земельный участок, учитывая единство судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, данные обстоятельства являются основанием для расторжения договора в порядке ст. 460 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ и свидетельствуют о существенном нарушении продавцом условий договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

В материалах дела имеется доказательство того, что истец до обращения с иском в суд ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27-28) направил в адрес ответчика претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возвратить ФИО5 денежные средства, полученные по договору в размере 1520000 рублей.

Таким образом, истцом соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел, досудебный порядок урегулирования спора.

При таких данных исковые требования ФИО5 о расторжении договора купли-продажи являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с абзацем четвертом п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Как усматривается из договора купли-продажи, стоимость объекта определена сторонами 1520000 рублей, из которых 1205967 рублей цена за жилой дом, 314033 рублей за земельный участок. Объект приобретался за счет собственных средств в размере 320000 рублей, а также кредитных средств в размере 1200000 рублей, предоставленных Банком ВТБ. ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор №V623/1015-0005396 между ФИО5 и ПАО Банк ВТБ на сумму 1200000 рублей, сроком на 110 месяцев, процентная ставка 17,40 % годовых, с целью использования кредитных средств для приобретения жилого дома с земельным участком, расположенным по адресу 

<

адрес> ХМАО-Югры. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 погасил задолженность в размере 1208000 рублей, по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается приходно-кассовым ордером № от 06.02.2024г. (л.д.122).

Анализируя вышеизложенные обстоятельства и факты в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика в его пользу стоимости земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу 

<

адрес>, в размере 1520000 рублей, уплаченной по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 35 "О последствиях расторжения договора" отмечено, если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

Поскольку в силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ в случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства, то удовлетворение требования о расторжении такого договора и возврате уплаченной за товар денежной суммы (статьи 450 ГК РФ) не должно влечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне покупателя или продавца (глава 60 ГК РФ), то есть нарушать эквивалентность осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений.

Следовательно, рассматривая спор о расторжении договора купли-продажи, по которому продавец передал в собственность покупателя недвижимое имущество, и, установив предусмотренные статьи 450 ГК РФ основания для расторжения договора и возврата покупателю денежных средств по договору, суд должен одновременно рассмотреть вопрос о возврате продавцу переданного покупателю имущества, поскольку сохранение этого имущества за покупателем после взыскания с продавца покупной цены означало бы нарушение согласованной сторонами эквивалентности встречных предоставлений.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства и вышеуказанные нормы права, суд полагает возможным расторгнуть договор купли-продажи, обязать истца вернуть ответчику недвижимое имущество по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

адрес>, пгт.Березово, 

<

адрес>, возвратить в собственность ответчика жилой дом и земельный участок, а ответчика обязать передать истцу денежные средства в размере 1520000 рублей.

Кроме того, с учетом того, что истец подарил 1/9 часть долю в праве на жилой дом, площадью 97,5 кв.м., кадастровый №, и земельный участок площадью 988 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

адрес>, пгт.Березово, 

<

адрес>, своей дочери ФИО1, с целью соблюдения прав несовершеннолетней, при применении последствий расторжения договора купли-продажи суд считает необходимым возложить обязанность на истца перечислить на счет, открытый на имя ФИО1, сумму в размере 168889 рублей, соответствующую ее доле, подаренной истцом.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО5 к акционерному обществу «БМ-Банк», ФИО1, в лице законного представителя ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возложении обязанности вернуть денежные средства, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, жилого дома, площадью 97,5 кв.м., кадастровый №, и земельного участка площадью 988 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

адрес>, пгт.Березово, 

<

адрес>, заключенный между ФИО5 и публичным акционерным обществом Банк «Финансовая корпорация «Открытие».

Применить последствия расторжения договора купли-продажи: прекратить право общей долевой собственности в виде 8/9 доли в праве ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец 

<

адрес>, паспорт №), и 1/9 доли в праве ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, свидетельство о рождении III-ФР №, выданное ДД.ММ.ГГГГ Комитетом ЗАГС администрации 

<

адрес>) на жилой дом, площадью 97,5 кв.м., кадастровый №, и земельный участок площадью 988 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

адрес>, пгт.Березово, 

<

адрес>, зарегистрированное в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, и отменить (аннулировать) государственную регистрацию права;

- возвратить в собственность акционерного общества «БМ-Банк» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) жилой дом, площадью 97,5 кв.м., кадастровый №, и земельный участок площадью 988 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

адрес>, пгт.Березово, 

<

адрес>, восстановить запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество;

- обязать акционерное общество «БМ-Банк» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) возвратить ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец 

<

адрес>, паспорт №), денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 520 000 рублей;

- обязать ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец 

<

адрес>, паспорт № перечислить на счет, открытый на имя ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, свидетельство о рождении III-ФР №, выданное ДД.ММ.ГГГГ Комитетом ЗАГС администрации 

<

адрес>), сумму в размере 168889 рублей, соответствующую ее доле.

Решение может быть обжаловано в суд 

<

адрес>-Югры в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Берёзовский районный суд 

<

адрес>-Югры.

Копия верна

Председательствующий судья ФИО11