РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 июля 2021 года г. Пыть-Ях

Пыть-Яхский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего

ФИО1,

при секретаре

ФИО2,

с участием:

представителя истца

ФИО3,

ответчика

ФИО4,

представителя ответчика

ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального казенного учреждения «Администрация города Пыть-Яха» к ФИО4 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований - ТСЖ «Мечта»,

установил:

истец обратился с указанным иском, в котором просит изъять у ФИО4 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:15:0000000:3325, площадью 236,5 кв.м., расположенный по адресу: "адрес" Уютная, дом 4, путем продажи с публичных торгов.

Требования мотивировала тем, что ФИО4 является собственником обозначенного объекта недвижимости, который расположен на земельном участке из категории земель «земли населенных пунктов», кадастровый номер №, по адресу: "адрес"

Названный земельный участок передан ответчику по договору субаренды земельного участка с ТСЖ «Мечта», у которого находился в аренде в период с декабря 2016 года по декабрь 2019 года в целях использования под строительство коттеджей при больничном комплексе. Договор аренды заключен на три года и зарегистрирован в установленном законом порядке . администрацией города принято решение о расторжении договора аренды земельного участка с ТСЖ «Мечта». Ответчику земельный участок, по окончании срока действия договора аренды, не предоставлялся.

Ответчик является собственником объекта незавершенного строительства со следующими характеристиками: площадь застройки 236,5 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 6%.

Ссылаясь на положения статьи 2391 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию у собственника путем его продажи с публичных торгов. 

Представитель истца, ФИО3, действующая на основании доверенности, на иске настаивала по доводам, изложенным в нем. Дополнила, что земельный участок находится в охранной зоне магистрального трубопровода и строительство новых объектов на нем запрещено, что отражает публичная кадастровая карта. Тем не менее, убеждена, что после публичных торгов будет возможность заключить с новым собственником объекта договор аренды для завершения строительства.

Ответчик ФИО4 и его представитель, ФИО5, действующая на основании ходатайства ФИО4, возражали против удовлетворения иска. Указали, что использовали земельный участок для строительства на основании договоров субаренды. В судебном порядке установили право собственности на объект незавершенного строительства. ФИО4 обращался с заявлением о заключении договора аренды для окончания строительства, но получил отказ. Указали, что в договоре субаренды с ФИО6 имеется описка в наименовании улицы, на самом деле это один и тот же земельный участок.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, уведомлено должным образом. О причинах неявки суду не сообщено. В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд находит возможным рассмотрение дела в его отсутствие. 

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 2391 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Из материалов дела следует, что земельный участок №, расположенный в кадастровом квартале №, площадью 15 478+/-35 кв.м., по адресу: "адрес" относится к землям населенных пунктов, образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена. В соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Муниципальное образование городской округ город Пыть-Ях уполномочено на распоряжение этим земельным участком, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Названный земельный участок, согласно сведениям из ЕГРН, имеет вид разрешенного использования: под строительство коттеджей при больничном комплексе.

Из плана земельного участка и выписки из ЕРГН от видно, что этот земельный участок не размежеван. На нем расположен объект незавершенного строительства площадью застройки 236,5 кв.м. со степенью готовности 6%, стоимостью 58 927 рублей 74 копейки, созданный ФИО4, право собственности которого на этот объект зарегистрировано на основании решения Пыть-Яхского городского суда от уполномоченным органом .

Истец, обращаясь в суд с иском, привел доводы об истечении срока действия договора аренды, как основании изъятия объекта незавершенного строительства у его собственника.

Как видно из материалов дела на основании распоряжения главы г.Пыть-Яха -рг от «О предоставлении земельного участка» между муниципальным образованием, в лице Департамента по собственности , и товариществом собственников жилья «Мечта» был заключен договор аренды земельного участка , площадью 4,6 га с кадастровым номером №, расположенного по адресу: "адрес", под строительство коттеджей при больничном комплексе, сроком на 3 года.

Названный договор в установленном законом порядке был зарегистрирован в уполномоченном органе .

Среди прочих прав арендатора, пунктом 4.1.3 договора предусмотрено право передать участок в субаренду в пределах срока действия договора аренды с письменным уведомлением арендодателя.

На основании распоряжения администрации г.Пыть-Яха -ра от «О продлении аренды земельного участка» действие договора аренды от продлено сроком на 3 года, заключено дополнительное соглашение с ТСЖ «Мечта» к названному договору аренды.

На основании распоряжения администрации г.Пыть-Яха -ра от «О продлении аренды земельного участка» действие договора аренды от повторно продлено сроком на 3 года, заключено еще одно дополнительное соглашение с ТСЖ «Мечта» к названному договору аренды.

Оба дополнительных соглашения также прошли государственную регистрацию.

В соответствии с распоряжением администрации г.Пыть-Яха №2303-ра от «Об изъятии и предоставлении земельного участка в аренду», действие договора аренды от прекращено, а ТСЖ «Мечта» предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 19 209 кв.м., расположенный: "адрес" На основании этого между МКУ «Администрация г.Пыть-Яха» и ТСЖ «Мечта» заключен договор аренды сроком на три года под строительство коттеджей при больничном комплексе на тех же условиях, что и прежде. Названный договор прошел государственную регистрацию .

Распоряжением администрации г.Пыть-Яха от 1 декабря 2016 года №2626-ра «О расторжении и заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов» принято решение о прекращении действия предыдущего договора аренды и заключении нового.

Во исполнение распоряжения между МКУ «Администрация г.Пыть-Яха» и ТСЖ «Мечта» заключен договор аренды земельного участка сроком на три года под строительство коттеджей при больничном комплексе, которым арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 86:15:0101000:144, площадью 15 478 кв.м., расположенный: "адрес" на те же цели - строительство коттеджей при больничном комплексе, зарегистрированный уполномоченным органом . 

При этом названный договор содержит в себе противоречивые условия: пункт 4.1.2, в соответствии с которым арендатор имеет право передавать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка с письменного согласия арендодателя, и пункт 7.2 которым передача своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу не допускается.

Со ссылкой на названный договор аренды между ТСЖ «Мечта» и несовершеннолетним ФИО4 заключен договор субаренды на земельный участок площадью 2 401,13 кв.м., расположенный в пределах арендуемого земельного участка, которому присвоен адрес: г"адрес", для строительства индивидуального жилого дома.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также согласно разъяснениям в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если договор подлежит государственной регистрации, по общему правилу для третьих лиц он считается заключенным с момента его регистрации. До этого он не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Договор субаренды, в соответствии с требованиями статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежал государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», однако такие действия арендатором и субарендатором выполнены не были.

Следует обратить внимание, что названный договор, датированный , содержит в себе ссылку на регистрацию договора аренды в уполномоченном органе , что на момент его заключения не могло быть известно.

Таким образом, у ФИО4 никогда не возникало права владения и законного права пользования земельным участком, на котором расположен незавершенный объект строительства.

Представленный ответчиком договор субаренды от между ТСЖ «Мечта» и ФИО6 суд находит не относимым к делу, поскольку предметом этого договора значится земельный участок площадью 0,08 ГА, расположенный в пределах арендуемого земельного участка, которому присвоен адрес: "адрес" для строительства индивидуального жилого дома. И этот договор субаренды также не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Вместе с тем, решением Пыть-Яхского городского суда от за ним было признано право собственности на объект незавершенного строительства, возводимый на этом земельном участке. Основанием для признания права собственности послужили выводы суда о соблюдении ФИО4 требований градостроительных, строительных, пожарных, санитарных норм и правил и отсутствие угрозы жизни и здоровью окружающих. Оценка законности использования земельного участка судом в решении не давалась, в связи с чем при разрешении данного спора какого-либо преюдициального значения в соответствии со статьей 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кроме самого факта признания права собственности, решение не имеет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2391 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 той же статьи правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Существенным для определения возможности правоприменения названной нормы является установление момента начала возникновения правоотношений по аренде земельного участка под спорным объектом незавершенного строительства с целью завершения строительства, до или после 01 марта 2015 года.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Анализ сложившихся договорных отношений по вопросам пользования земельным участком, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, показывает, что с единственным собственником указанного объекта договор аренды земельного участка (субаренды) не заключался, а лицом, с которым такие договоры заключались, объект недвижимости не возводился и ему не принадлежал.

Изученные документы показывают, что между собственником земельного участка и собственником объекта незавершенного строительства не имелось каких-либо правоотношений. 

Объект начал возводиться не ранее декабря 2016 года, а согласно сведениям технического паспорта объекта, копия которого приложена к экспертному заключению, в 2019 году возведены несущие конструкции в виде ж/б свай, металлических труб, на земельном участке имеется местная скважина и выгреб, а также электроснабжение. 

Актом натурного обследования объекта от установлено, что земельный участок частично огорожен металлическим забором. Фототаблица отражает наличие фундамента, но без возведенных стен, перекрытий и проч. Таким образом, объект действительно является незавершенным, а с момента признания права собственности на него за ответчиком строительство было не значительным. 

Целью обращения истца в суд является установление правовой определенности в отношении, как земельного участка, так и объекта незавершенного строительства, расположенного на нем, учитывая принцип единства судьбы земли и объекта недвижимости на нем.

Истец полагает, что собственником объекта незавершенного строительства возможность заключения договора аренды уже исчерпана, а потому просит произвести отчуждение имущества с проведением публичных торгов для последующей реализации новым собственником объекта возникшего у него права на заключение договора аренды без проведения торгов земельного участка, для завершения строительства этого объекта.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Во-первых, поскольку между сторонами никогда не имелось правоотношений по аренде/субаренде земельного участка, факт прекращения действия договора аренды не имеет правового значения для разрешения возникшего спора, поскольку делает невозможным анализ исчерпания законных механизмов для возведения и завершения объекта капитального строительства ответчиком никогда не использовавшим земельный участок законно.

Во-вторых. Согласно сведениям публичной кадастровой карты земельный участок, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, входит в зону с особыми условиями использования территории. 

Данный земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 85:15-6.330.

На эти земельные участки, включая земельный участок под объектом незавершенного строительства ответчика, распространяются ограничения использования объектов недвижимости в границах зоны минимальных (минимально допустимых) расстояний трубопроводов, приведенные согласно СП 36.1333.2012 Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85* (утвержден приказом Госстроя от 25.12.2012 №108/ГС и введен в действие с 1 июля 2013 года). 

В пределах зоны минимальных расстояний трубопровода и его объектов запрещается проводить любые мероприятия, связанные со скоплением людей, сосредоточивать персонал, транспортные средства, оборудование, материалы и другие ценности, непосредственно не занятые и не используемые при выполнении разрешенных в установленном порядке работ, а также размещать места отдыха, обогрева, приема пищи, передвижные вагончики, палатки и т. жилых массивов (населенных пунктов), промышленных и других объектов, отдельных зданий, строений (жилых и нежилых) и сооружений может производиться в районе нахождения действующих, строящихся и проектируемых трубопроводов при строгом соблюдении минимальных расстояний от оси трубопровода (от его объектов) до строений и сооружений, предусмотренных строительными нормами и правилами по проектированию магистральных трубопроводов.

Сведения об ограничениях внесены на основании решения арбитражного суда Свердловской области от 19 июля 2019 года №А60-6490/2019 признаны незаконными действия ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по исключению из ЕГРН сведений о зонах минимальных расстояний до объектов. 

Поскольку этот земельный участок относится к охранной зоне инженерных коммуникаций, строительство объектов недвижимости на нем ограничено, в связи с чем реализация объекта незавершенного строительства, сведения о котором внесены в ЕГРН только , с публичных торгов, не будет способствовать достижению цели обращения истца в суд с настоящим иском, поскольку договор аренды земельного участка для завершения строительства не может быть заключен в силу имеющихся ограничений по использованию этого земельного участка.

Кроме того, собственником земельного участка в основу исковых требований положен довод о расторжении договора аренды (распоряжение №1341-ра). 

Если принимать во внимание этот договор, то следует признать обоснованным довод стороны ответчика о пропуске 6-меячного срока обращения в суд с такими требованиями, поскольку в суд истец обратился .

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования муниципального казенного учреждения «Администрация города Пыть-Яха» к ФИО4 оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры через Пыть-Яхский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий подпись ФИО1