Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Сургут 

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе: 

председательствующего Соболевской Н.Ю.,

при секретаре Корсаковой О.Р.,

с участием представителя ответчика ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «СеверСтрой» о признании условий договора долевого участия в строительстве недействительными, взыскании суммы, подлежащей возмещению, возникшей из разницы в площади между проектной и фактической, неустойки, процентов, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СеверСтрой» о признании условий договора долевого участия в строительстве недействительными, взыскании суммы, подлежащей возмещению, возникшей из разницы в площади между проектной и фактической, неустойки, процентов, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО Инвестиционно-Строительная Компания «СеверСтрой» и ООО «СеверСтрой» был заключен договор №а/9 участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного жилого дома в части квартала 

<

адрес>, по условиям которого застройщик обязался по окончании строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию предать участнику в собственность, в том числе квартиру № в жилом доме по адресу: 

<

адрес> стоимостью 3 473 190 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СеверСтрой» и истцом был заключен договор №У уступки прав и обязанностей по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве, по условиям которого истец получила право требования передачи квартиры № проектной площадью 55,13 кв.м. Уступка прав являлась возмездной, стоимость переуступки составила 3 666 145 рублей, из расчета 66 500 рублей за квадратный метр. Договор переуступки оплачен истцом в полном объеме. Фактическая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации и акта приема-передачи составляет 55,13 кв.м., то есть меньше проектной на 0,68 кв.м. П.2.5 договора долевого участия в строительстве №а/9 от ДД.ММ.ГГГГ о невозмещении части стоимости в случае расхождений плюс-минус 3% площади квартиры нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает права дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, что противоречит действующему законодательству и влечет недействительность вышеуказанных условий договора в соответствии со ст.7 Закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Согласно условиям договора долевого участия в строительстве цена недвижимости установлена исходя из единицы ее площади. Следователь истец как дольщик имеет право претендовать на возмещение в свою пользу в случае расхождения между проектной и фактической площадями безотносительно к условиям договора, заключенного с застройщиком. Условия договора долевого участия, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, выраженные в передаче объекта меньшей, чем предусмотрено договором, общей площади, нарушают нормы материального закона, поскольку в силу закона (часть 4 статьи 7 ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ) условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена претензия о возврате денежной суммы в размере 45 220 рублей. Ответчик в ответе на претензию признал требования, факт передачи квартиры меньшей площади и размер суммы, подлежащей к выплате, но по настоящее время перевод денежных средств не осуществил. Сумма, подлежащая возмещению, составляет 45 220 рублей, исходя из следующего расчета: (проектная площадь - фактическая площадь)*стоимость 1 кв.м. = 0,68*66 500=45 220. Действиями ответчика истцу был причинен моральный вред, который она оценивает в 15 000 рублей. Истец считает, что ее права нарушены, вследствие чего имеет право на неустойку в сумме 45 220 рублей. Размер и порядок исчисления неустойки (пени) определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара. Истец считает, что ответчик должен был сразу после подписания акта приема-передачи возвратить денежные средства. При сумме задолженности 45 220 рублей проценты за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ как мера ответственности составляют 3 015 рублей 49 копеек. Кроме того, истец полагает, что в соответствии со ст.317.1 ГК РФ подлежат уплате проценты за пользование денежными средствами. В отличие от процентов, предусмотренных п.1 ст.395 ГК РФ, проценты, установленные указанной статьей закона, не являются мерой ответственности, а представляют собой плату за пользование денежными средствами. Начисление с начала просрочки процентов по ст.395 ГК РФ не влияет на начисление процентов по ст.317.1 ГК РФ. Проценты по денежному обязательству по ст.317.1 ГК РФ составляют 3 015 рублей 49 копеек. В силу п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных законом, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф, независимо от того, заявлялось ли такое требование суду, в размере 50% от присужденной суммы. В соответствии с п.1 ст.98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить все понесенные судебные расходы. Просит признать пункт 2.5 договора долевого участия в строительстве №а/9 от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскать с ответчика сумму, подлежащую к возмещению из-за разницы, возникшей между проектной и фактической площадью, в размере 45 220 рублей, неустойку в размере 45 220 рублей, проценты по ст395 ГК РФ в размере 3 015 рублей 49 копеек, проценты по ст.317.1 ГК РФ в размере 3 015 рублей 49 копеек, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, штраф, стоимость услуг представителя в размере 35 000 рублей. 

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв, в соответствии с которым ДД.ММ.ГГГГ между Ответчиком и ООО «ИСК СеверСтрой» был заключен договор №а/9 участия в долевом строительстве, ДД.ММ.ГГГГ теми же сторонами подписано соответствующее дополнительное соглашение №. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИСК СеверСтрой» и истцом был заключен договор №У уступки прав и обязанностей по договору №а/9 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. На основании п.2.1 указанного договора №а/9 участия в долевом строительстве, в редакции дополнительного соглашения, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить однокомнатную квартиру №, расположенную на 7 этаже многоквартирного дома, проектной площадью 55,13 кв.м, (в том числе площадь балкона и лоджии с соответствующими коэффициентами (стоимость 1 кв.м. – 63 000 руб.). Согласно подписанному сторонами акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истцу была передана однокомнатная квартира №, общей площадью 52,1 кв.м., площадью балкона (лоджии) 2,35 кв.м.м, расположенная на 7 этаже многоквартирного дома. Общая площадь переданного истцу помещения составила 54,45 кв.м. В соответствии с п. 2.5 договора, если по результатам обмера БТИ объекта на момент ввода в эксплуатацию площадь введенной в эксплуатацию квартиры будет отличаться от соответствующей договорной площади менее чем на 3% в большую или меньшую сторону, то стоимость квартиры не подлежит изменению. Если площадь квартиры увеличилась более чем на 3% от договорной площади, то дольщик оплачивает застройщику стоимость разницы в площади, превышающую 3% от договорной площади. Если площадь объекта уменьшилась на 3% от договорной площади, то застройщик возвращает участнику долевого строительства стоимость разницы в площади, превышающую 3%. Указанный пункт договора фактически закрепляет обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату (доплате денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади менее чем на 3% и не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед участником долевого строительства. На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку площадь могла измениться в пользу любой из сторон, и такое изменение было обусловлено особенностями строительства, при котором достижение абсолютного совпадения параметров возведенного объекта его проектным параметрам невозможно. Положения ч. 3 ст. 555 ГК РФ, по которому в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества, в данном случае не могут быть применены, так как регулируют отношения по договорам купли-продажи недвижимого имущества, а не отношения участия в долевом строительстве объектов недвижимости, регламентированные специальным Федеральным законом. Разница между проектной площадью квартиры и фактически переданной составляет 1,23%, является допустимой в соответствии с п.2.5 договора, и не влечет от ответчика обязательств по возврату в пользу истцов каких-либо денежных средств. Требование о признании положения пункта 2.5 договора долевого участия в строительстве М 23а/9 от ДД.ММ.ГГГГ и о взыскании денежных средств (излишне уплаченная сумма, составляющая разницу между проектной площадью и фактически переданной) в размере 45 220 рублей незаконно и необоснованно. Требования о взыскании неустойки, процентов, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на услуги представителя также незаконны и необоснованны.

Заслушав представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, суд полагает, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

В силу ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

На основании ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты. (ч. 4 ст. 4 названного закона).

Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Кроме того, в соответствии со ст. 9 Федерального закона № - ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» от ДД.ММ.ГГГГ, в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами.

Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Кроме того, в силу п.п. 2, 10 Постановления Пленума Верховного Суда PФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Таким образом, к спорным правоотношениям применяется как Федеральный закон РФ № - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от ДД.ММ.ГГГГ, так и законодательство о защите прав потребителей, в части неурегулированной вышеназванным Федеральным законом, а так же ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Северстрой» и ООО «ИСК СеверСтрой» заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ построить многоквартирный жилой дом в части 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику 168 квартир, в том числе квартиру № общей площадью 53,13 кв.м. стоимостью за 1 кв.м. 63 000 рублей, общей стоимостью 575 971 310 рублей.

В соответствии с пунктом 2.3 договора было предусмотрено изменение цены договора одного квадратного метра, при условии роста цен на энергоносители, транспортные услуги, стройматериалы и распространение этих правил исключительного на ту часть стоимости квартиры, которая не оплачена дольщиком на момент наступления изменений. Стоимость части квартиры, оплаченная до момента наступления изменений, пересмотру не подлежит. 

В соответствии с п. 2.5 договора, если по результатам обмера БТИ объекта на момент ввода в эксплуатацию площадь введенной в эксплуатацию квартиры (с учетом площади лоджии, балкона) будет отличаться от соответствующей площади, указанной в п. 1.1 договора, а именно на +- 3%, то стоимость квартир не подлежит изменению. 

Если с учетом площади лоджии (балкона) площадь квартиры увеличилась более чем на 3% от договорной площади, то дольщик оплачивает застройщику стоимость разницы в площади, превышающую 3% от договорной площади. Если с учетом площади лоджии (балкона) площадь объекта уменьшилась на 3% от договорной площади, то застройщик возвращает дольщику стоимость разницы в площади, превышающую 3%. 

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны договора долевого участия строительства исключили из п.1.2.1 договора однокомнатную квартиру №, расположенную на девятнадцатом этаже. В остальной части договор долевого участия в строительстве остался для сторон в неизменном виде.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИСК СеверСтрой» и ФИО1 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору уступки новый участник принимает на себя в полном объеме права и обязанности участника долевого строительства по договору №а/9 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части согласно п.1.2. настоящего договора.

Полная стоимость объекта составила 3 666 145 рублей, исходя из цены 1 кв.м. – 66 500 рублей договорной площади. 

Свои обязательства по оплате цены по договору уступки истец исполнил в полном объеме, что не оспаривается сторонами.

В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно подписанному сторонами акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истцу была передана однокомнатная квартира №, общей площадью 52,1 кв.м., площадью балкона (лоджии) 2,35 кв.м., что составляет 54,45 кв.м.м. 

Соответственно, разница между проектной площадью квартиры и фактически переданной составляет 0,68 кв.м. (54,45 – 55,13), что, кроме того, подтверждается кадастровым паспортом. 

Из толкования п. 1.2.1, п.2.5 договора от ДД.ММ.ГГГГ в редакции п.1.2.1, Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, п.2.2 договора уступки прав, однозначно следует и не имеет двойственного толкования то, что стороны определили окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта, что не противоречит положениям частей 1 и 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве и части 3 статьи 555 ГК РФ, на что ссылаются истцы, и положениям ст.421 ГК РФ о свободе договора.

Не представлено истцом и доказательств нарушения их прав ответчиком путем включения в условия спорного договора п.2.5.

Из поведения сторон при заключении договора цессии и передачи объекта долевого участия в строительстве не следует, что имел место порок воли при заключении сделки. 

Доказательств, того, что истец был введен каким либо образом в заблуждение относительно передаваемого объекта, последний не представляет, а следовательно принятые истцом условия договора долевого участия в строительстве, установленные пунктами 1.2.1 и 2.5 договора, не свидетельствуют о нарушении прав истца.

Площадь переданной истцу квартиры, отраженная как в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ, так и в кадастровом паспорте, находится в пределах 3% погрешности (1,23%), а следовательно, соответствует условиям пункта 2.5. договора долевого участия в строительстве и законодательства о долевом участии в строительстве.

Истец, заключая договор о долевом участии в строительстве и подписывая передаточный акт, был информирован обо всех условиях договора, договор заключался, а передаточный акт подписывался исключительно на добровольных условиях, собственной волей и в интересах сторон, на момент заключения договора все оговоренные в нем пункты истцов устраивали, и они были с ними согласны.

Проанализировав содержание договора участия в долевом строительстве и в частности оспариваемого истцом п. 2.5, сопоставив его с нормами действующего законодательства, суд приходит к выводу, что из системного толкования п. 2.5 договора участия в долевом строительстве, следует, что данный пункт не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед участником долевого строительства, поскольку указанный пункт содержит указание и на отсутствие обязанности участника долевого строительства по уплате застройщику соответствующих денежных средств при превышении итоговой площади квартиры ее проектной площади менее чем на 3%. 

На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон. Объект построен надлежащего качества в соответствии с проектной документацией, введен в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Таким образом, п. 2.5. договора участия в долевом строительстве, который истец просит признать недействительным не противоречит положениям ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также ст.ст. 421, 422 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем, требования истца о признании недействительным условия договора и применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежат.

Суд не может согласиться с доводами истца, что недостатки объекта долевого строительства, выраженные в передаче объекта меньшей, чем предусмотрено договором общей площади, нарушают нормы материального права, то есть являются составляющей оценкой качества, как это определено в ст.7 Закона о долевом участии в строительстве.

Недостаток товара определяется в соответствии с преамбулой Закона «О защите прав потребителей» как несоответствие товара или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (в данном случае - взыскания излишне уплаченных денежных средств), а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным.

Доказательств отступления застройщиком от условий договора, приведших к ухудшению качества объекта или допущения недостатков, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, истцом не представлено, в связи с чем, оснований для соразмерного уменьшения цены договора, предусмотренных ч.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ, не имеется.

Учитывает суд и те обстоятельства, что в самом договоре расчет цены не привязан к площади квартиры и к стоимостному показателю одного квадратного метра, а определен как стоимость всей квартиры из расчета стоимости за 1 кв.м.

При этом окончательная цена стоимости квартиры для истца, определенная договором цессии, также значительно отличается от цены, установленной при заключении договора долевого участия, что указывает на ее договорной характер.

При указанных обстоятельствах, суд полагает, что исковые требования в части признания условий договора недействительными, взыскании денежных средств в связи с передачей объекта долевого участия в строительстве меньшего по размерам, удовлетворению не подлежат.

Поскольку истцами в части заявленного спора доказательств нарушения их прав не представлено, не подлежат удовлетворению и производные требования о взыскании неустойки, процентов, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 98-103, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «СеверСтрой» о признании пункта 2.5 договора долевого участия в строительстве №а/9 от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскании с общества с ограниченной ответственностью «СеверСтрой» стоимости разницы между проектной и фактической площадью в размере 45 220 рублей, неустойки в размере 45 220 рублей, процентов по ст.395 ГК РФ в размере 3 015 рублей 49 копеек, процентов по ст.317.1 ГК РФ в размере 3 015 рублей 49 копеек, компенсации морального вреда в размере 15 000 рублей, штрафа, стоимости услуг представителя в размере 35 000 рублей - полностью отказать.

Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в течение одного месяца путем подачи жалобы в Сургутский городской суд.

Судья подпись Н.Ю. Соболевская

КОПИЯ ВЕРНА ДД.ММ.ГГГГ

Подлинный документ находится в деле №

СУРГУТСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ХМАО-ЮГРЫ

Судья Сургутского городского суда

_________________Н.Ю. Соболевская______

Судебный акт вступил (не вступил)

в законную силу «_______»______20__г. 

Секретарь суда__________________________