К делу №2 – 1348/2024

УИД: 23RS0003-01-2024-001519-77 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

25 июля 2024 года г.-к.Анапа 

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Карпенко О.Н.,

при секретаре Эрганьян З.А.,

с участием представителя истца ФИО3 – ФИО4, действующего на основании доверенности от 12.01.2024г., представителя ответчика ФИО5 – ФИО6, действующей на основании доверенности от 21.01.2021г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании части суммы задатка по предварительному договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО5 о взыскании части суммы задатка по предварительному договору купли-продажи.

В обоснование требований указывает, что 10.11.2023г. между ФИО3 и ФИО5 заключен предварительный договор купли продажи недвижимости и соглашение о задатке. По условиям которого ответчик в срок до 17.11.2023г. обязалась заключить основной договор купли-продажи и передать истцу в собственность 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое здание, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Общая стоимость объекта определена в сумме 12650000 рублей. По условиям договора истец передала ответчику задаток в размере 1100000 рублей. Однако, ответчик принятые на себя по предварительному договору обязательств не выполнил, фактически уклонился от заключения основного договора купли-продажи. В связи с чем, просит взыскать с ответчика часть суммы задатка в размере 55000 рублей, уплаченного на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости и соглашения о задатке от 10.11.2023г.

Впоследствии истец ФИО3 обратилась в суд с уточненными требованиями, в которых просит взыскать с ответчика сумму задатка в двойном размере – 2200000 рублей. 

Определением Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ уточненное исковое заявление ФИО3 к ФИО5 о взыскании части суммы задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры – оставлено без движения, поскольку истцом не определена цена иска и не оплачена государственная пошлина исходя из суммы уточнения исковых требований. 

Определением Анапского городского суда от 05.06.2024г. отказано в принятии уточненного иска ФИО3 к ФИО5 о взыскании части суммы задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры и возвратить уточненный иск заявителю вместе с приложенными документами.

Повторно с учетом устранения недостатков уточненных исковых требований истец не обращался, в связи, с чем суд рассматривает по существу первоначальные исковые требования.

Представитель истца ФИО3 – ФИО4 заявленные требования о взыскании части суммы задатка в размере 55000 рублей поддерживал, просил удовлетворить. 

Истец ФИО3 в настоящее судебное заседание не явилась, ранее суду поясняла, что основной договор должен был быть заключен до 17.11.2023г., однако сделка не состоялась, поскольку нотариусу не был представлен полный пакет документов продавцом. После 17.11.2023г. должна была состояться встреча у нотариуса, но стороны не договорились о встрече. Обговаривались устно условия договора, но они ее не устраивали, поэтому она не была готова на заключение основного договора. Задаток в размере 800000 рублей, согласно расписке, ей не возвращали, поскольку расписка была написана формально.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО6 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила в удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в представленном возражении, пояснив, что именно по вине истца основной договор купли продажи недвижимости не был заключен. Кроме того, 10.11.2023г. истцу был возвращен задаток в размере 800000 рублей, так как денежные средства в размере 12650000 рублей на момент сделки у нее отсутствовали. По настоящее время спорная недвижимость не продана, поэтому она готова на заключение договора с истцом на его продажу, готова рассмотреть варианты условий такого договора. 

Выслушав участников процесса, огласив и исследовав материалы дела, обозрев материал на USB-флеш накопителе, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. 

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч.1 ст.425 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, между продавцом ФИО5, в лице ее представителя ФИО14 и покупателем ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи 1/2 доли в здании, назначение: жилое и 1/2 доли в земельном участке на условиях и в соответствии с настоящим договором (п.1.1).

В соответствии с п.1.2 договора и подлежащим заключению основным договором продавец обязуется передать в общую долевую собственность, а покупатель принять и оплатить на условиях договора следующие объекта недвижимого имущества: 1/2 доли в здании, общей площадью 276 кв.м., этажность 2, с кадастровым номером 23:37:1001001:14920 и 1/2 доли в земельном участке общей площадью 343 кв.м., с кадастровым номером 23:37:1001001:14920, расположенные по адресу: 

<

адрес>. После заключения сторонами основного договора к покупателю переходит право общей долевой собственности на 1/2 долю в вышеуказанном здании и 1/2 долю в вышеуказанном земельном участке в порядке, установленном действующим гражданским законодательством РФ (п.1.3).

Согласно п.4.2 договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ. До указанной даты продавец обязуется не совершать с третьими лицами сделок в отношении указанных объектов недвижимого имущества.

По предварительной договоренности между сторонами стоимость 1/2 доли здания и 1/2 доли земельного участка составляет 12650000 рублей. Покупатель обязуется в соответствии с п.2.2 договора уплатить продавцу покупную цену в следующем порядке:

часть суммы в размере 1100000 рублей покупатель обязуется передать продавцу в момент подписания настоящего договора;

часть суммы в размере 11550000 рублей покупатель обязуется передать продавцу ориентировочно до ДД.ММ.ГГГГ включительно, со дня подписания настоящего договора путем безналичного перечисления денежных средств. Часть суммы в размере 11550000 рублей покупатель обязуется передать покупателю в день подписания основного договора купли-продажи.

При заключении сторонами основного договора, перечисленная покупателем денежная сумма в размере 1100000 рублей засчитывается в счет оплаты покупной цены (п.2.3).

Разделом 5 договора предусмотрены особые условия об обеспечении исполнения договора задатком. Задатком признается денежная сумма в размере 1100000 рублей перечисленная покупателем в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение его исполнения (п.5.2). Если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере (п.5.3). Если основной договор не будет заключен по вине покупателя, то внесенный задаток остается у продавца (п.5.4).

Во исполнение условий предварительного договора покупатель произвел оплату продавцу сумму задатка 1 100000 рублей, что подтверждается соглашением о задатке от 10.11.2023г. и сторонами не оспаривается. 

В соответствии с требованиями действующего законодательства обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст.307, 309, 310 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что подписание основного договора купли-продажи недвижимости между сторонами не состоялось. 

В силу ч.4 ст.445 ГК РФ, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Статьей 381 ГК РФ установлены последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. В частности, предусмотрено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По смыслу ст.429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

При таком положении, поскольку в рассматриваемом случае основной договор между сторонами заключен не был, обстоятельством, имеющим значение для дела, является определение стороны, виновной за неисполнение предварительного договора.

Положениями ст.56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать то обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Истец считает, что ответчик уклонился от выполнения принятых на себя обязательств по договору, и по его вине не состоялось подписание основного договора купли-продажи объекта недвижимости.

В обоснование своих доводов истец представил в материалы дела уведомление от 19.11.2023г., направленное в адрес ФИО1, из содержания которого следует, что в связи с окончанием срока действия предварительного договора, уведомляет об отсутствии с ее стороны воли и желания пролонгации указанного предварительного договора. В качестве жеста доброй воли предлагает заключить соглашение о расторжении указанного предварительного договора и возврате ей уплаченного по нему задатка в полном размере 1100000 рублей в срок не позднее 30.11.2023г. В случае уклонения о подписания соглашения о расторжении предварительного договора в указанный срок, будет считать это отказом от исполнения условий предварительного договора и взыскании указанной суммы в двойном размере в судебном порядке.

Ответчик в обоснование своих возражений представила в суд протокол осмотра доказательств от 20.05.2024г., заверенный нотариусом АНО ФИО15, временно исполняющей обязанности нотариуса АНО ФИО16, в целях обеспечения доказательств, произвела по заявлению ФИО14 осмотр смартфона модели «iPhone 7», принадлежащего ФИО17, с целью фиксации на бумажном носителе сохраненных в памяти устройства отдельных сообщений отправленных и полученных заявителем с помощью мобильного приложения «Whats App» в процессе переписки с контактом «И» в период с 31.10.2023г. по 21.03.2024г., а также голосовых сообщений. Файлы скопированы на отчуждаемые машинные носители - USB-флеш накопители.

Судом при обозрении материал на USB-флеш накопителе установлено, что в адрес контакта «И» направлено 11.11.2023г. в 08-10 час. сообщение напоминании о договоренности на 11.11.2023г. на 9-00 час. о встрече у нотариуса по ул.Шевченко, 237 для совершения сделки. Потом идет ряд последовательных сообщений в адрес контакта «И» с 08-40 час. по 09-37 час. об ожидании ее у нотариуса. Ответных сообщений не имеется.

13.11.2023г. от контакта «И» поступило сообщение о справке о прописанных лицах.

17.11.2023г. от контракта «И» поступило сообщение в 11-42 час. с вопросом о времени сделки.

20.11.2023г. в адрес контакта «И» направлено сообщение в 09-46 час., из содержания которого следует, что Ирина не выполнила свои обещания по перечислению в среду денег, чтобы в пятницу заключить сделку. Однако перед встречей у нотариуса и после него ни в среду, ни в четверг, ни в пятницу обязательства не были исполнены. С пятницы перестала отвечать на звонки.

Из сообщения в адрес контакта «И» от 04.12.2023г. в 10-40 час. следует о сообщении о встрече на завтра в 12-00 час. у нотариуса, и о том, что если опять будет сорвана по ее вине сделка и если перед подписанием не будет полный расчет, готов продать другим лицам.

05.12.2023г. от контракта «И» поступило сообщение в 11-54 час. о том, что она едет. Согласно ответным сообщениям от 12-41 час. и от 14.05 час. – «ФИО2 время идет, а денег нет, не срывайте сделку.», «Денег так и нет, вы опять не выполняете договоренности время вышло». «Перевода нет сделка должна была быть в 13-00 час. я очередной раз убедился что вы хотели меня кинуть как остальных людей».

Истцом подтверждено, что контакт «И», записанный в смартфоне модели «iPhone 7», принадлежащем ФИО10, является ее абонентский номер и переписка велась с ней относительно спорной сделки.

Судом установлено, что ФИО10 является сожительницей ФИО7

Анализируя изложенное, суд считает доказанным факт согласования между сторонами дат (как до 17.11.2023г., так и после 17.11.2023г.) и время заключения сделки у нотариуса.

Согласно ответа нотариуса АНО ФИО8, временно исполняющей обязанности нотариуса АНО ФИО9, между ФИО7, действующего от имени ФИО1 и ФИО2 договоров по объекту недвижимости по адресу: 

<

адрес> не удостоверялось.

Стороной истца в судебном заседании не оспорен факт ведения с помощью мобильного приложения «Whats App» указанной выше переписки между участниками сделки. 

Согласно п.1 ст.55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Как установлено судом из пояснений сторон, после единственной встрече у нотариуса, произошедшей до 17.11.2023г., когда не был представлен полный пакет документов необходимый для заключения сделки, истец более к нотариусу не являлась, своих претензий относительно условий договора купли-продажи, продавцу не предъявляла. 

Оценивая исследованные в судебном заседании доказательства, суд находит установленным, что договор не был заключен по вине покупателя. Как установлено, истец к нотариусу в назначенное время не являлась. Денежные средства на счет продавца по сделке не перевела.

Доказательств обратного суду не представлено. Наоборот, в период когда между сторонами предварительного договору купли-продажи недвижимости от 10.11.2023г. еще действовали договорные отношения по заключению основного договора купли-продажи, что установлено уже из переписки мобильного приложения «Whats App», в адрес ФИО1 истцом было направлено уведомление от 19.11.2023г. о расторжении предварительного договора в связи с окончанием срока его действия и отсутствии со стороны ФИО2 воли и желания на пролонгацию указанного предварительного договора.

Указанное обстоятельство свидетельствует об обоснованности доводов стороны ответчика об утрате истцом интереса к совершению покупки недвижимого имущества ответчика.

Суд принимает во внимание пояснения стороны ответчика в ходе судебного разбирательства, которые по настоящее время выражали свою заинтересованность в заключении с истцом основного договора купли-продажи спорной недвижимости. В подтверждение также представлен приказ Управления по делам семьи и детей администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 30.11.2023г. №, которым разрешено ФИО11 и (или) ФИО12, действующим как законные представители несовершеннолетней дочери ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, совершение сделки, влекущей отказ от использования первоочередного права покупки 1/2 доли жилого здания и 1/2 доли земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> в связи с отсутствием у законных представителей несовершеннолетней необходимости в приобретении указанных долей. Из представленной суду переписки от 04.12.2023г., заверенный нотариусом установлено о согласовании ФИО2 встречи на 05.12.2023г. 12-00час. у нотариуса, для оформления сделки, на которую в последующем ФИО2 не явилась. 

На основании установленных по делу фактических обстоятельств суд приходит к выводу, что неисполнение предварительного договора купли-продажи недвижимости от 10.11.2023г. и не заключение основного договора купли-продажи допущено по вине покупателя, которая уклонилась от его заключения. ФИО1 напротив, заинтересована в заключении указанного договора купли-продажи.

Учитывая, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи недвижимости ответственна сторона покупателя, передавшая задаток, то оснований для возврата ей суммы задатка не имеется, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 (паспорт гражданина РФ №, выдан 28.02.2022г. УМВД России по 

<

адрес>, код подразделение 920-003) к ФИО1 (паспорт гражданина РФ № 13.06.2003г. УВД 

<

адрес>, код подразделения 232-019) о взыскании части суммы задатка по предварительному договору купли-продажи - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд, со дня составления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 01 августа 2024 года.

Председательствующий:

«КОПИЯ ВЕРНА»

Судья Карпенко О.Н. (подпись) __________

Секретарь (подпись)______________ 

« » 2024 г.

Определение \ решение \ постановление \ приговор не вступило в законную силу

« » 2024года

Секретарь ______________

Подлинник определения \ решения \ постановления \ приговора находится в материалах дела 

№ 2 – 1348/2024 УИД 23RS0003-01-2024-001519-77

Анапского городского суда

Краснодарского края