Дело №2-3141/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 октября 2017 года 

Мотовилихинский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Котельниковой Е.Р.

при секретаре Бабиной Ю.И. 

с участием представителя истца ООО ПКФ «ПермьТехГаз» ФИО1

представителя истцов ООО «ПермьТехГаз-Плюс», ООО «ПермьТехГаз-Сервис» ФИО2

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Производственно-коммерческая фирма «ПермьТехГаз», ООО «ПермьТехГаз-Сервис», ООО «ПермьТехГаз-Плюс» к ФИО5, ФИО6 о признании действий незаконными, возложении обязанности,

у с т а н о в и л:

ООО Производственно-коммерческая фирма «ПермьТехГаз», ООО «ПермьТехГаз-Сервис», ООО «ПермьТехГаз-Плюс» обратились в суд с иском, указывая, что по адресу: 

<

адрес>, расположен земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 2 822 кв.м.

ООО «ПермьТехГаз-Плюс» на основании договора аренды от 01.01.2015 является арендатором указанного земельного участка.

Также на земельном участке расположены нежилые здания.

ООО «ПКФ «ПермьТехГаз» является арендатором нежилого здания, площадью 304,9 кв.м., ООО «ПермьТехГаз-Сервис» арендует часть нежилого помещения, площадью 6 кв.м. 

С 30.05.2016 право собственности на арендованное недвижимое имущество перешло к ФИО5, от имени которой действует ФИО6

03.07.2015 ФИО6 захватил арендованное имущество истцов, препятствует проходу работников истцов в арендованные помещения на рабочие места. С этого времени истцы лишены права владения и пользования арендованным имуществом. 

ООО Производственно-коммерческая фирма «ПермьТехГаз», ООО «ПермьТехГаз-Сервис», ООО «ПермьТехГаз-Плюс» просят признать незаконными действия ФИО6 и ФИО5, выразившиеся в препятствовании владеть и пользоваться арендованным имуществом, ООО «ПКФ «ПермТехГаз» - нежилым зданием площадью 304,9 кв.м, ООО «ПермТехГаз-Сервис» - частью нежилого помещения площадью 6 кв.м, ООО «ПермТехГаз-Плюс» - земельным участком общей площадью 2 822 кв.м, расположенными по адресу: 

<

адрес>; обязать ФИО6 и ФИО5 прекратить нарушать законные права истцов и предоставить беспрепятственный доступ к арендованному имуществу для осуществления деятельности.

Представители истцов ООО ПКФ «ПермьТехГаз», ООО «ПермьТехГаз-Плюс», ООО «ПермьТехГаз-Сервис» в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в иске, письменных пояснениях. Пояснили, что изначально договоры аренды были заключены с ФИО7, обязательства по уплате ей арендной платы исполнены. С 30.05.2016 собственником арендованного имущества является ФИО5, ей арендная плата не выплачивалась. С 03.07.2017 ФИО6 препятствует истцам в пользовании арендованным имуществом. Фактически общества до этого времени осуществляли деятельность по адресу: 

<

адрес>. 

Ответчики ФИО6, ФИО5 в судебное заседание не явились, просили рассматривать дело в их отсутствие. 

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании против требований возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях. 

Суд, заслушав пояснения представителей истцов, представителя ответчика, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

В силу ст.653 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Судом установлено, что ФИО7 01.01.2015 с ООО «ПермьТехГаз-Плюс» был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 2 822 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Срок действия договора аренды установлен с 01.01.2015 до 30.12.2016. За пользование земельным участком за весь период срока действия договора аренды, арендатор обязался произвести на земельном участке покрытие щебнем – 140 тонн, установить два ограждения колючей проволокой длиной 300 метров, установить шлагбаум и будку для охранника (л.д. 98-99).

15.11.2015 между ФИО7 и ООО «ПермьТехГаз-Сервис» заключен договор аренды части нежилого помещения в одноэтажном бытовом здании (лит ВА) площадью 6 кв.м. по адресу: 

<

адрес>. Срок действия договора аренды с 15.11.2015 до 10.11.2016. Пунктом 3 договора аренды установлен размер арендной платы – 7 000 рублей ежемесячно, которая подлежит уплате не позднее 10 числа текущего месяца (л.д. 20-22).

13.01.2016 между ФИО7 и ООО «ПКФ «ПермьТехГаз» был заключен договор аренды одноэтажного здания склада с пристроем (лит. В, В1) площадью 304,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Срок действия договора аренды с 13.01.2016 до 01.11.2016. Размер ежемесячной арендной платы установлен в сумме 15 000 рублей с уплатой не позднее 10 числа текущего месяца (п.п. 3.2, 3.3 договора аренды) (л.д. 24-26).

На основании договора купли-продажи от 12.05.2016 ФИО7 продала ФИО5 земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 2 822 кв.м., а также расположенные на нем нежилые здания, находящиеся по адресу: 

<

адрес> (л.д. 124-127).

07.09.2016 ФИО5 была выдана доверенность на имя ФИО6 с правом управления и распоряжения принадлежащим ей имуществом (л.д.37). 

В обоснование заявленных требований представители истцов ссылаются на то, что, будучи арендаторами недвижимого имущества, собственником которого сейчас является ФИО5, не могут пользоваться этим имуществом, поскольку ответчики препятствуют им в этом. 

Как следует из положений ч.ч. 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно положениям ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 01.01.2015 между ФИО7 и ООО «ПермьТехГаз-Плюс» заключен на период с 01.01.2015 по 30.12.2016, то есть на срок более года, в связи с чем в соответствии со ст.26 Земельного кодекса РФ подлежал государственной регистрации. 

Как установлено в судебном заседании, договор аренды земельного участка от 01.01.2015 в установленном законом порядке государственную регистрацию не прошел, в связи с чем, в силу п.2 ст.609 ГК РФ, п.3 ст. 433 ГК РФ, ч.2 ст.26 ЗК РФ является незаключенным, следовательно, право аренды у ООО «ПермьТехГаз-Плюс» не возникло.

В отношении незаключенного договора невозможны ни его расторжение, ни изменение, не пролонгация, поскольку он не порождает для сторон какие-либо права и обязанности.

На основании изложенного, права ООО «ПермьТехГаз-Плюс», вытекающие из договора аренды от 01.01.2015, ФИО5 и ФИО6 не нарушены, оснований для признания их действий незаконными и возложении обязанности обеспечить доступ на земельный участок на основании данного договора аренды не имеется, в связи с чем в удовлетворении этих требований следует отказать. 

Также не имеется оснований для удовлетворения требований ООО «ПКФ «ПермьТехГаз», ООО «ПермьТехГаз-Сервис». 

Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договор аренды части нежилого помещения в 1-этажном бытовом здании (лит ВА) площадью 6 кв.м. заключен между ФИО7 и ООО «ПермьТехГаз-Сервис» на срок с 15.11.2015 по 10.11.2016. Договор аренды нежилого помещения площадью 304,9 кв.м заключен между ФИО7 и ООО «ПКФ «ПермьТехГаз» на срок с 13.01.2016 по 01.11.2016. То есть данные договоры заключены на срок менее года и не подлежали государственной регистрации. 

Поскольку по истечении сроков действия договоров аренды нежилых помещений никто не отказался от данных договоров, ООО «ПермьТехГаз-Сервис» и ООО «ПКФ «ПермьТехГаз» продолжали пользоваться арендованным имуществом, эти договоры аренды считаются возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды земельного участка, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

17.05.2017 ФИО6, имеющим полномочия от имени ФИО5 на право управления и распоряжения принадлежащим ей имуществом, направлены в адрес ООО «ПермьТехГаз-Плюс», ООО «ПермьТехГаз-Сервис», ООО «ПКФ «ПермьТехГаз» уведомления о том, что собственником арендованного указанными юридическими лицами имущества является ФИО5, которой принято решение отказаться от всех договоров аренды, заключенных прежним собственником ФИО7, в одностороннем порядке. По вопросам заключения нового договора предложено обратиться к ФИО6 

Данные уведомления были направлены ООО «ПермьТехГаз-Плюс», ООО «ПермьТехГаз-Сервис», ООО «ПКФ «ПермьТехГаз» по адресу: 

<

адрес>.

Суд считает, что в данном случае новым собственником арендованного имущества ФИО5 соблюдены требования закона об извещении арендаторов об отказе от договоров аренды от 15.11.2015 и от 13.01.2016. 

Представленными представителями истцов документами подтверждается, что в указанное время юридические лица фактически осуществляли деятельность по указанному адресу. Однако направленные ФИО6 уведомления об отказе от договоров аренды ими не получены. 

Пункт 2 статьи 610 ГК РФ не связывает факт прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, с обстоятельством получения соответствующего уведомления другой стороной, так как из указанной нормы следует обязанность стороны лишь предупредить другую сторону о намерении прекратить договор.

Поскольку ФИО5 реализовала свое право, предоставленное ей п.2 ст.610 ГК РФ, отказавшись от договоров аренды от 15.11.2015 и от 13.01.2016, предупредив об этом ООО «ПКФ «ПермьТехГаз», ООО «ПермьТехГаз-Сервис», на сегодняшний день установленный п.2 ст.610 ГК РФ трехмесячный срок истек, следовательно, указанные договоры аренды прекратили свое действие. В связи с этим действия по ограничению права пользования арендованным имуществом не могут расцениваться как нарушающие права истцов. 

На основании изложенного, в удовлетворении требований ООО «ПКФ «ПермьТехГаз», ООО «ПермьТехГаз-Сервис» о признании действий ФИО5, ФИО6 незаконными и возложении на них обязанности предоставить доступ к арендованному имуществу для осуществления деятельности следует отказать. 

Оспаривая доводы ответчика о прекращении действия договоров аренды, представители истцов ссылаются на пункты 2.2.2 договоров аренды недвижимого имущества.

Как следует из пункта 2.2.2 договора аренды от 15.11.2015, пункта 2.2.2 договора аренды от 13.01.2016 арендодатель письменно извещает арендатора не менее чем за 8 месяцев о своем намерении расторгнуть досрочно данный договор, в случае наступления событий, предусмотренных ст. 621 ГК РФ.

Исходя из положений п.1 ст.617 ГК РФ, после перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к ФИО5, договоры аренды, заключенные прежним собственником с истцами, продолжали действовать на тех же условиях. 

Как следует из положений ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. 

Исходя из собранных по делу доказательств, суд приходит к выводу о том, что в данном случае положения пунктов 2.2.2 договоров аренды применены быть не могут, поскольку положения ч.1 ст.621 ГК РФ касаются арендатора, надлежащим образом исполняющего свои обязанности.

Несмотря на смену собственника арендованного имущества, у арендаторов осталась обязанность по выплате арендной платы новому собственнику. 

Как установлено в судебном заседании из пояснений представителей истцов, обязательства по выплате арендной платы исполнялись в пользу ФИО7, арендная плата новому собственнику – ФИО5 не выплачивалась. 

Поскольку выплата арендной платы за пользование арендованным имуществом является существенным условием договора аренды, данные обязательства истцами в пользу ФИО5 не исполнялись, положения ч.1 ст.621 ГК РФ и соответственно порядок досрочного прекращения договоров аренды, установленный пунктами 2.2.2 этих договоров, применены быть не могут. 

Учитывая изложенные обстоятельства, в удовлетворении требований ООО Производственно-коммерческая фирма «ПермьТехГаз», ООО «ПермьТехГаз-Сервис», ООО «ПермьТехГаз-Плюс» следует отказать в полном объеме.

Доказательств обратного суду не представлено.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований ООО Производственно-коммерческая фирма «ПермьТехГаз», ООО «ПермьТехГаз-Сервис», ООО «ПермьТехГаз-Плюс» отказать в полном объеме.

Решение в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г.Перми.

Судья /подпись/ Копия верна 

Судья Е.Р. Котельникова