Дело № 2-46/2024

42RS0024-01-2023-000693-78

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть решения объявлена 08.04.2024 года 

Мотивированное решение составлено 15.04.2024 года 

г. Прокопьевск 08 апреля 2024 года 

Прокопьевский районный суд Кемеровской области в составе председательствующего Пальцева Д.А., 

при секретаре Литвиненко И.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Шахтоуправление «Майское» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец Общество с ограниченной ответственностью «Шахтоуправление «Майское» (далее ООО «Шахтоуправление «Майское») обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и ? доли земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Уточненные исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Шахтоуправление «Майское» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи № жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 69,6 кв. м., и 1/2 доли земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 1452 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения малоэтажной застройки, государственная регистрация перехода права собственности по указанному договору произведена ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3.2.1. договора покупатель обязуется оплатить продавцу стоимость имущества в размере 1 760 263, 54 руб. Покупатель оплачивает стоимость имущества в рассрочку. Оплата осуществляется ежемесячно до 20 числа каждого месяца равными платежами по 9 779,25 руб., путем внесения денежных средств в кассу продавца, перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, или удержания из заработной платы на основании заявления покупателя.

Ответчик не исполнил обязательства по оплате недвижимого имущества и прекратил выплаты по договору. Последний платеж, произведенный ДД.ММ.ГГГГ, составил 9 779,25 руб. Общая задолженность по договору на дату последнего платежа и до настоящего времени составляет 1 046 378,29 руб. С ДД.ММ.ГГГГ трудовые отношения между работодателем и работником прекращены по инициативе работника, согласно приказу о расторжении трудового договора №/лс от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.2.3. договора, в случае, если до полной оплаты договорной цены трудовой договор, заключенный между продавцом и покупателем прекратится по основаниям, определенным пп. а. п. 3.2.4. настоящего договора (по инициативе работника), покупатель обязуется в течение 90 дней с момента прекращения трудового договора уплатить продавцу остаток договорной цены, размер которой определяется как разница между договорной ценой и суммой платежей, уплаченных покупателем продавцу в соответствии с п.2.2.1. настоящего договора.

Указанное в п. 3.2.3 договора обязательство до настоящего времени не исполнено ответчиком.

В соответствии с п. 3.2.7 вышеуказанного договора в случае просрочки исполнения покупателем обязанности, предусмотренной п. 3.2.3. настоящего договора на срок более 60 дней, договор подлежит расторжению. Покупатель обязан выполнить требование продавца о возврате имущества, указанного в п.1.1. договора, при отказе последнего от исполнения договора в срок, не превышающий 10 дней с момента получения такого требования, но не позднее 15 дней с момента отправления требования покупателю заказным письмом. Денежные суммы, уплаченные покупателем в счет стоимости имущества, указанного в п.1.1. договора, возврату покупателю не подлежат и считаются оплаченными за владение и пользование возвращенным имуществом.

По состоянию на дату обращения с настоящим исковым заявлением сроки, предусмотренные пунктом 3.2.7 договора, истекли, что дает право истцу расторгнуть договор в соответствии с п. 3.2.7.

Сумма платежей полученных от ответчика не превышает половину цены недвижимого имущества.

Претензионное требование истца от ДД.ММ.ГГГГ №м о расторжении договора купли-продажи имущества в связи с неоплатой стоимости недвижимого имущества, возврате переданного имущества ответчик было получено, что подтверждается подписью в уведомлении о вручении. Ответ на претензионное требование от ответчика в адрес истца не поступал.

ООО «Шахтоуправление «Майское» просит суд расторгнуть договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, истребовать у ФИО1 в пользу ООО «Шахтоуправление «Майское» недвижимое имущество, переданное по договору купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, прекратить право собственности ФИО2 на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 69,6 кв. м., и 1/2 долю земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 1452 кв.м., признать право собственности на указанное имущество за ООО «Шахтоуправление «Майское», взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Шахтоуправление «Майское» сумму расходов по оплате государственной пошлине в размере 6 000 руб. 

Представитель истца ООО «Шахтоуправление «Майское» А, действующая на основании доверенности в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила суду заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Ответчик ФИО1, его представитель Б в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, Государственного предприятия 

<

адрес> «

<

данные изъяты>» Филиала № БТИ 

<

адрес>, КУМС 

<

адрес> в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> «

<

данные изъяты>» Филиала № БТИ 

<

адрес> представители суду ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему. 

Как следует из ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 11 ГК РФ и ч. 1 ст. 3 ГПК РФ целью обращения лица, право которого нарушено, в суд является восстановление нарушенного права этого лица. 

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки. 

Избранный лицом способ защиты должен соответствовать предполагаемому нарушению права и обеспечивать его восстановление. 

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч.3 ст.433 ГКРФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Шахтоуправление «Майское» и ФИО1 заключен договор купли-продажи № жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 69,6 кв. м., и 1/2 доли земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 1452 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения малоэтажной застройки (л.д.7-12),

Согласно Выписке из ЕГРН государственная регистрация перехода права собственности по указанному договору в отношении объекта - жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, произведена ДД.ММ.ГГГГ, в графе 4 ограничение прав и обременение указана ипотека в силу закона в пользу ООО «Шахтоуправление «Майское» (л.д. 72-78).

Согласно Выписке из ЕГРН государственная регистрация перехода права собственности по указанному договору в отношении ? доли земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, произведена ДД.ММ.ГГГГ, в графе 4 ограничение прав и обременение указана ипотека в силу закона в пользу ООО «Шахтоуправление «Майское» (л.д. 79-87).

Стоимость имущества, приобретенного ФИО1 по договору купли-продажи составляет 1 760 263, 54 руб., которую покупатель оплачивает в рассрочку, ежемесячно до 20 числа каждого месяца равными платежами по 9 779,25 руб., путем внесения денежных средств в кассу продавца, перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, или удержания из заработной платы на основании заявления покупателя, указанные условия предусмотрены п. 3.2.1. договора (л.д.7).

Согласно приказу о расторжении трудового договора №/лс от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ трудовые отношения между работодателем ООО «Шахтоуправление «Майское» и работником ФИО1 прекращены по инициативе работника по п.3 ч.1 ст.77 ТК РФ (л.д.13).

Ответчик ФИО1 не исполнил обязательства по договору купли-продажи № по оплате недвижимого имущества и прекратил выплаты, последний платеж, произведен ДД.ММ.ГГГГ в сумме 9 779,25 руб., общая задолженность по договору на дату последнего платежа составила 1 046 378,29 руб., сумма выплаченных средств по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 713885 руб., что подтверждается Справкой № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14).

Обязательства по оплате недвижимого имущества по договору купли-продажи № до настоящего времени ФИО1 не исполнено, сроки, предусмотренные пунктом 3.2.7 договора, истекли, сумма платежей полученных от ответчика не превышает половину цены недвижимого имущества, тем самым у ООО «Шахтоуправление «Майское» возникло право на расторжение договора.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была направлена Претензия №м о расторжении договора купли-продажи имущества в связи с неоплатой стоимости недвижимого имущества, возврате переданного имущества (л.д.17), согласно почтового уведомления претензия ответчиком получена ДД.ММ.ГГГГ (л.д.19), ответ на претензионное требование от ответчика в адрес истца не поступал.

В ходе рассмотрения дела (иск поступил в суд ДД.ММ.ГГГГ) в период времени с июля 2023 по март 2024 ответчиком ФИО1 была оплачена задолженность за недвижимое имущество по договору купли-продажи № в размере 189 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела чеками от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.112), ДД.ММ.ГГГГ (л.д.113), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.114), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.115), от 22.11, 2023 (л.д.116), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.117), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.118), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 119), на основании чего ответчиком поданы в суд возражения на иск ООО «Шахтоуправление «Майское» мотивированные тем, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиком обязательства по спорному договору выполнены на сумму 902 885 руб., сумма задолженности по договору составила 857 378,54 руб., что меньше половины стоимости жилого помещения, в виду чего отпали основания для удовлетворения требований истца, в силу положений ст.489 ГК РФ.

Однако, данные возражения ФИО1 основаны на неверном толковании норм права в виду следующего.

Возможность включения договора о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку предусмотрена ч.1 ст.489 ГК РФ. 

По общему, предусмотренному п.п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

ООО «Шахтоуправление «Майское» и ФИО3, действуя по своей воле и в своем интересе, при заключении договора купли-продажи № недвижимого имущества в п. 3.2.3. договорились о том, что, в случае, если до полной оплаты договорной цены трудовой договор, заключенный между продавцом и покупателем прекратится по основаниям, определенным п.п. а. п. 3.2.4. настоящего договора (по инициативе работника), покупатель обязуется в течение 90 дней с момента прекращения трудового договора уплатить продавцу остаток договорной цены, размер которой определяется как разница между договорной ценой и суммой платежей, уплаченных покупателем продавцу в соответствии с п.2.2.1. настоящего договора.

В соответствии с п. 3.2.7 вышеуказанного договора в случае просрочки исполнения покупателем обязанности, предусмотренной п. 3.2.3. настоящего договора на срок более 60 дней, договор подлежит расторжению. Покупатель обязан выполнить требование продавца о возврате имущества, указанного в п.1.1. договора, при отказе последнего от исполнения договора в срок, не превышающий 10 дней с момента получения такого требования, но не позднее 15 дней с момента отправления требования покупателю заказным письмом. Денежные суммы, уплаченные покупателем в счет стоимости имущества, указанного в п.1.1. договора, возврату покупателю не подлежат и считаются оплаченными за владение и пользование возвращенным имуществом.

В данном случае продавец вправе отказаться от исполнения договора при наличии условий, предусмотренных вышеуказанными пунктами договора, вне зависимости от уже уплаченных покупателем денежных средств по договору.

Реализация сторонами подобным образом принципа свободы договора, закрепленного в ст.421 ГК РФ, не нарушает норм, установленных законом.

В данном случае договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ была предусмотрена рассрочка по оплате стоимости имущества до момента прекращения трудовых отношений ответчика. Согласно условий договора, после прекращения трудовых отношений, ответчик в течении 90 дней обязан был уплатить остаток договорной цены. Учитывая тот, факт, что данный договор не может считаться договором о продаже недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа, а является обычным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием об отсрочке платежа. Следовательно, положения ч.2 ст.489 ГК РФ, к данному договору не применимы.

В данном случае неоплата за проданное имущество является существенным нарушением условий договора купли-продажи, поскольку ФИО1 в октябре 2019 года прекратил свои трудовые отношения с истцом ООО «Шахтоуправление «Майское», последний платеж был произведен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и в последующем, не дав ответа на претензию истца, только после обращения продавца в суд, ДД.ММ.ГГГГ возобновил оплату по договору, что является основанием для расторжения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, а также для возврата продавцу переданного покупателем имущества.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102, 1104 ГК РФ.

Согласно п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Шахтоуправление «Майское» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, истребовании недвижимого имущества, прекращении права собственности ФИО1 на жилой дом и 1/2 долю земельного участка, признании права собственности на указанное имущество за ООО «Шахтоуправление «Майское».

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 333.19 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера для организаций государственная пошлина уплачивается в размере - 6 000 руб.

Истцом ООО «Шахтоуправление «Майское» при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб., что подтверждается платежным поручением (л.д. 21), которая в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика ФИО1. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Шахтоуправление «Майское» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Шахтоуправление «Майское» к ФИО1.

Истребовать у ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Шахтоуправление «Майское» недвижимое имущество, переданное по договору купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Прекратить право собственности ФИО1 на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 69,6 кв. м. и 1/2 долю земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 1452 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения малоэтажной застройки.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Шахтоуправление «Майское» право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 69,6 кв. м. и 1/2 долю земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 1452 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения малоэтажной застройки.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес> в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Шахтоуправление «Майское» расходы по оплате государственной пошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Прокопьевский районный суд Кемеровской области в течение месяца. 

Председательствующий: /подпись/ Д.А.Пальцев 

Подлинный документ находится в Прокопьевском районном суде Кемеровской области в деле № 2-46/2024.