Дело 2-2796/17 г.Всеволожск

31 октября 2017 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе 

судьи Курбатовой Э.В.,

при секретаре Полозовой Д.А.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности от 22 августа 2016 года ФИО2, ФИО3,

представителя ответчика по доверенности от 30 октября 2017 года ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5 о разделе жилого дома и земельного участка,

у с т а н о в и л:

истец обратилась в суд, указывая, что является собственником 1/3 доли в праве собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Ответчик является собственником 1/2 доли в праве собственности на указанные объекты недвижимости. Истец, ссылаясь на то, что между ней и ответчиком не достигнуто соглашение о пользовании имуществом, а также не решен вопрос о реальном разделе жилого дома и земельного участка, истец просит произвести реальный раздел вышеуказанных объектов, прекратив право общей долевой собственности на них. При этом, истец просит выделить в ее собственность часть жилого дома общей площадью 17,3 кв.м и часть земельного участка площадью 595, 33 кв.м, в собственность ФИО5 – часть дома площадью 34,6 кв.м, часть земельного участка площадью 1190, 67 кв.м.

В судебном заседании представитель истца требования иска о реальном разделе жилого дома и земельного участка поддержал, после проведенной судом экспертизы, просит произвести раздел земельного участка, выделив в собственность истца часть земельного участка площадью 600 кв.м, прекратить право общей долевой собственности сторон на объекты недвижимости с выплатой за счет ответчика в пользу истца компенсации за превышение доли в праве собственности на дом с зачетом стоимости компенсации за превышение доли истца при разделе земельного участка в размере 385572 руб.

Дополнительно истец просит взыскать с ответчика в свою пользу судебные расходы на оплату экспертизы в размере 53000 руб., на оплату услуг представителя в размере 50000 руб., на нотариальное оформление доверенности в размере 1500 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 12700 руб. 

Представитель ответчика с иском не согласна, представила письменные возражения, которые приобщены к делу.

В соответствии с ч. 3 ст. 244 Гражданского кодекса РФ, общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

По правилам п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

На основании положений п. 2 указанной статьи участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

В соответствии с пп. "а" п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

В силу п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" разрешая требование о разделе имущества, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть дома не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.

Установлено, что истец на основании договора купли-продажи от 24 марта 2016 года, является собственником 1/3 доли в праве собственности на земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, площадью 1786 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, а также 1/3 доли в праве собственности на расположенный на участке одноэтажный жилой дом общей площадью 51,9 кв.м.

Установлено также, что ответчик на основании договоров дарения от 9 февраля 2001 года и 30 сентября 2013 года является собственником 2/3 долей в праве собственности на спорный жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу; на основании договора дарения от 30 сентября 2013 года ответчик является также собственником 2/3 долей в праве собственности на земельный участок.

Право собственности сторон на объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается представленными в дело выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

По ходатайству представителя истца, судом по делу проведена строительно-техническая и оценочная экспертиза.

Исходя из существующего объемно-планировочного и конструктивного решения, с учетом физического износа жилого дома, который определен экспертом более 41 %, что указывает на необходимость в случае эксплуатации жилого дома проведения в нем значительного капитального ремонта, эксперт пришел к выводу о том, что выдел долей сторон технически возможен, однако с отступлением от идеальных долей. Экспертом предложен один, по его мнению наиболее рациональный вариант раздела жилого дома, при котором, истцу выделяется помещение в доме литер «А» в виде жилой комнаты площадью 12,0 кв.м; ответчику выделяются помещение в доме лит. «А» в виде жилой комнаты площадью 20 кв.м (пом.№1), лит. «А1» - коридор 6,5 кв.м, подсобные помещения – 1,8 кв.м, 5,1 кв.м, 3,3 кв.м, коридор 3,2 кв.м, пристройка 34,8 кв.м, гараж 36, 2 кв.м, всего – 110,9 кв.м. При этом, соотношение долей истца и ответчика по предложенному варианту составляет соответственно 3/8 и 5/8.

Экспертом указано, что для выполнения работ по реконструкции жилого дома необходимо провести капитальный ремонт здания.

По предложенному варианту раздела жилого дома необходимо провести строительные работы, а также реконструкцию инженерных сетей жилого дома, описание которых дано экспертом в заключении. Общая стоимость работ и материалов по перепланировке и переоборудованию жилого дома на дату составления заключения составляет 195323 руб., стоимость реконструкции инженерных сетей составляет 23296 руб. 

При данном варианте раздела жилого дома ФИО5 должна выплатить ФИО1 компенсацию за превышение идеальной доли в размере 230613 руб. 

Кроме того, экспертом с учетом дополнений к ранее проведенной судебной экспертизе, вызванных необходимостью определения планового положения жилого дома относительно юридических границ земельного участка предложены варианты раздела вышеуказанного земельного участка, находящегося в общей долевой собственности сторон.

В процессе проведения экспертизы на основании полевого обследования и произведенных измерений экспертом в области геодезии была проведена камеральная обработка полученной информации, в ходе которой были определены границы земельного участка под жилым домом во внешней стороне фундамента, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> определены координаты поворотных точек земельного участка под жилым домом.

Экспертом предложено два варианта раздела земельного участка. Вариант 1. Раздела земельного участка, при котором сторонам выделяются земельные участки в соответствии с вышеописанным вариантом раздела жилого дома.

По данному варианту сторонам выделяются земельные участки по приложению 5 (том 1, л.д.222).

При этом, поскольку в распределении по долям площадь земельного участка, выделяемая истцу, составит 595,3 кв.м (S = 1786 * 1/3 = 595,3 м2), что меньше площади земельного участка для данного вида использования, установленной градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков «Правил землепользования и застройки «Колтушского сельского поселения д. Канисты», экспертом размер выделяемого истцу земельного участка определен, исходя из минимально установленного размера земельного участка для данного вида использования площадью 600 кв.м, координаты поворотных точек такого земельного участка определены экспертом следующим образом:

№ точки

X

Y

1

94073.89

134787.81

7

94094.58

134819.28

8

94088.68

134823.32

8н

94085.97

134825.24

9

94083.85

134822.17

10

94055.34

134800.49

1

94073.89

134787.81

В собственность ответчика, при этом, выделяется земельный участок

площадью 1186 кв.м в следующих координатах:

№ точки

X

Y

7

94094.58

134819.28

2

94108.74

134840.81

3

94091.21

134848.57

4

94070.19

134838.89

5

94068.96

134837.02

6

94047.85

134805.61

10

94055.34

134800.49

9

94083.85

134822.17

8н

94085.97

134825.24

8

94088.68

134823.32

7

94094.58

134819.28

Соотношение долей по предложенному варианту раздела:

ФИО1

ФИО5

Площадь земельного участка (м2)

600,0

1186,0

Соотношение долей

42/125

83/125

Вариант 2. Раздел земельного участка, при котором сторонам выделяются земельные участки в соответствии с приложением 6 к экспертизе (л.д.223).

Земельный участок площадью 600,0 м2, выделяемый ФИО1, расположен независимо от места расположения жилого дома в следующих координатах поворотных точек:

№ точки

X

Y

1

94073.89

134787.81

11

94084.42

134803.82

12

94058.45

134821.38

6

94047.85

134805.61

1

94073.89

134787.81

В собственность ответчика, при этом, выделяется земельный участок

площадью 1186 кв.м в следующих координатах:

№ точки

X

Y

11

94084.42

134803.82

2

94108.74

134840.81

3

94091.21

134848.57

4

94070.19

134838.89

5

94068.96

134837.02

12

94058.45

134821.38

11

94084.42

134803.82

Соотношение долей по предложенному варианту раздела:

ФИО1

ФИО5

Площадь земельного участка (м2)

600,0

1186,0

Соотношение долей

42/125

83/125

По первому и второму варианту раздела земельного участка ФИО1 должна выплатить компенсацию за превышение идеальной доли ФИО5 в размере 7252 руб., согласно расчету эксперта (том 1, л.д.230, 231).

Экспертом приведен расчет компенсации за жилой дом с пристройками по второму варианту раздела земельного участка, в соответствии с которым ФИО5 должна выплатить ФИО1 компенсацию за превышение идеальной доли в доме в размере 392 824 руб.

С учетом заключения экспертизы, суд приходит к выводу о том, что раздел земельного участка и жилого дома с прекращением права общей долевой собственности на него возможен.

Определяя вариант раздела спорных объектов недвижимости, суд полагает наиболее приемлемым и отвечающим интересам двух сторон второй из вариантов, предложенных экспертом, при котором в собственность истца выделяется автономная часть земельного участка площадью, соответствующей минимальному размеру земельного участка для данного вида разрешенного использования с выплатой в пользу ответчика компенсации за превышение доли, при этом в собственность ответчика выделяется часть земельного участка в границах, согласно заключению эксперта, с расположенным на нем жилым домом (целая доля) с выплатой в пользу истца денежной компенсации за дом.

Определяя данный вариант раздела объектов недвижимости, суд исходит из следующего.

Земельный участок, по поводу которого возник спор, относится к землям населенных пунктов, его целевое назначение - индивидуальное жилищное строительство.

Как следует из ситуационного плана земельного участка, изображенного в техническом паспорте, на земельном участке возведены жилой дом с пристройкой, а также мансардой; из технического паспорта и правоустанавливающих документов следует, что на участке имеются хозяйственные постройки. 

Спорный земельный участок равен 1786 м2. Минимальный размер земельного участка, предоставляемого для индивидуального жилищного строительства, установленный Правилами землепользования и застройки в Колтушском сельском поселении равен 600 кв.м.

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Требования к земельным участкам, образуемым любым из перечисленных выше способов (в т.ч. посредством выдела) содержатся в ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ из земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учет с определенным разрешенным использованием, может быть образован земельный участок только с тем же разрешенным использованием. 

П. 1 ст. 33 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Образование земельных участков любым из предусмотренных ст. 11.2 Земельного кодекса РФ способом должно обеспечивать возможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, что возможно в том случае, если земельный участок не обладает для этого необходимой площадью.

Таким образом, принятие решения о выделе истцу доли земельного участка возможно только в размере позволяющем использовать его по целевому назначению, то есть не менее 600 кв.м.

При рассмотрении дела в суде, истец, как сособственник доли в праве собственности на земельный участок и расположенного на нем домовладения, просил о выделе в натуре части земельного участка, свободной от жилого дома.

Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса.

В соответствии с абз. 4 подп. 2 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

П. 1 ст. 273 Гражданского кодекса РФ также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в соответствии с которым, при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Исходя из изложенных правовых норм, при разделе общего имущества в виде земельного участка и расположенного на нем строения, неукоснительному соблюдению подлежат принципы сохранения целевого назначения и разрешенного использования выделяемых земельных участков, соответствие их предельным минимальным и максимальным размерам, единство судьбы земельного участка и расположенного на нем строения.

Вместе с тем, действующее законодательство допускает возможность отступления от принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 

Как указывалось ранее, исходя из заключения судебной экспертизы, износ основных несущих конструкций спорного жилого дома определен экспертом более 41 %. Техническое состояние здание неудовлетворительное. Реконструкция жилого дома в целях его реального раздела и дальнейшая эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

В судебном заседании стороны пояснили, что истец жилым домом не пользовалась, дом целиком находился во владении ответчика.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что нуждаемость в пользовании спорным домом в целой доле имеется у ответчика, в свою очередь истец не настаивает на выделе ему части дома.

С учетом изложенного, принимая во внимание также техническое состояние жилого дома, необходимость в проведении капитального ремонта дома перед его реконструкцией, что в сложившейся ситуации суд считает не целесообразным и неудобным для двух спорящих сторон, суд полагает возможным выделить в собственность ответчика целую долю дома с выплатой в пользу истца денежной компенсации. Также, суд считает возможным выделить в собственность истца часть земельного участка площадью 600 кв.м, свободную от жилого дома, что соответствует минимальному предельному размеру земельного участка для данного вида разрешенного использования в Колтушском сельском поселении Всеволожского района Ленинградской области. Отклонение от идеальных долей в этом случае минимальное. В распределении по долям площадь ФИО1 составляет 595, 3 кв.м (1786/3); площадь ФИО5 1190, 7 кв.м; после реального раздела земельного участка площади выделенных земельных участков сторон будут равны: ФИО1 – 600 кв.м, ФИО5 - 1186, 0 кв.м. Размер компенсации. которую ФИО1 должна выплатить ФИО5 равен 7252 руб.

Раздел спорных объектов недвижимости таким образом не нарушает положений и принципов гражданского и земельного законодательства, позволяет в наибольшей степени сохранить баланс интересов спорящих сторон, соответствует сложившемуся порядку пользования спорным домом, в равной степени отвечает имущественным интересам сторон.

На выделяемом истцу земельном участке каких-либо строений не имеется (том 1 л.д.223, том 2 л.д.13). Эксперт на нахождение на участке строений не указывает.

Возможное расположение на выделяемом участке душа (Г1), исходя из ситуационного плана, находящегося в техническом паспорте (том 2, л.д.13) по мнению суда, не препятствует выделению такого участка в собственность истцу, поскольку душ не является тем строением, перенос которого не возможен без несоразмерного ущерба.

Доводы возражений ответчика о неверном расчете компенсации, произведенной экспертом, отклоняются судом, расчет проверен судом, является верным.

Суд, основываясь на положениях ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ, руководствуясь принципом пропорциональности удовлетворенных требований, полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату экспертизы в размере 35333, 33 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 9305,09 руб., уплаченная государственная пошлина в размере 3394, 91 руб. подлежит возврату истцу, как излишне уплаченная.

Руководствуясь ст.100 Гражданского процессуального кодекса РФ, исходя из принципа разумности, учитывая характер спора, объем проделанной представителем работы, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 20000 руб.

Руководствуясь ст. ст.194-199, 93, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст.333.40 Налогового кодекса РФ,

РЕШИЛ:

произвести раздел земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, выделив в собственность ФИО1 земельный участок площадью 600 кв.м. в границах с определением следующих координат поворотных точек :

№ точки

X

Y

1

94073.89

134787.81

11

94084.42

134803.82

12

94058.45

134821.38

6

94047.85

134805.61

1

94073.89

134787.81

и выделив в собственность ФИО5 земельный участок площадью 1186 кв.м в границах с определением следующих координат поворотных точек :

№ точки

X

Y

11

94084.42

134803.82

2

94108.74

134840.81

3

94091.21

134848.57

4

94070.19

134838.89

5

94068.96

134837.02

12

94058.45

134821.38

11

94084.42

134803.82

Выделить в собственность ФИО5 целую долю жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО1 компенсацию за превышение идеальной доли жилого дома с зачетом стоимости превышения идеальной доли земельного участка (7252 руб.) в размере 385572 руб. 

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1 и ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО1 расходы по оплате экспертизы в размере 35333, 33 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 20000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 9305, 09 руб.

Возвратить ФИО1 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3394, 91 руб. 

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья