Дело № 2- 342/2025

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Тоцкое 19 июня 2025 года

Тоцкий районный суд Оренбургской области в составе: 

председательствующего судьи Петрушиной Е.С., 

при помощнике ФИО2, 

представителя истца – ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5, ФИО7 о признании договора купли-продажи жилого дома заключенным, признании и прекращении права собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с данным иском к ФИО5, ФИО7 

В обосновании своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 89,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № и земельного участка, общей площадью 3166 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №. В предварительном договоре купли-продажи определены условия заключения основного договора купли-продажи, передана сумма в размере 500000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан договор купли-продажи данного жилого дома и земельного участка. Посещение МФЦ было запланировано на ДД.ММ.ГГГГ, но состояние здоровья ФИО1 ухудшилось, и ДД.ММ.ГГГГ она умерла.

Указанный дом и земельный участок принадлежал ФИО6 на основании Договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № и №. 

Согласно п. 4 Договора по соглашению сторон указанные земельный участок и жилой дом продаются за 800 000 рублей. Стоимость земельного участка составляет 50 000 рублей, стоимость жилого дома составляет 750 000 рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. Расчет произведен до подписания основного договора купли-продажи и подтверждается расписками. Право залога у продавца не возникает.

Покупатель ознакомилась с техническим и санитарным состоянием жилого дома и земельного участка, подлежащих отчуждению по настоящему договору, претензий не имеет и согласна принять в собственность в том виде и состоянии, которые они имеют на момент подписания настоящего договора. Жилой дом и земельный участок будут переданы до ДД.ММ.ГГГГ включительно, и передается Покупателю по передаточному акту в том виде и состоянии, которое они имеют на момент подписания настоящего договора. 

На момент заключения основного договора купли-продажи, то есть на ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО1 была передана сумма по договору в присутствии дочери ФИО5. ДД.ММ.ГГГГ истцу был передан жилой дом и земельный участок, с указанного времени находится в ее пользовании, она оплачивает коммунальные услуги. Считаю, что все условия договора купли-продажи соблюдены и по независящим от истца причинам не смогли сдать договор в МФЦ для государственной регистрации. 

Просила суд признать заключенным договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, состоявшимся ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ. 

Признать за ФИО4 право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № и земельный участок, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Прекратить право собственности ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ, на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № и земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, аннулировав (погасив) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ФИО1 № и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, в заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствии. 

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании требования истца поддержала, по основаниям изложенным в иске, просила удовлетворить.

Ответчики ФИО5, ФИО7 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствии, с исковыми требованиями согласны.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя, принять решение в соответствии с нормами действующего законодательства.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом, в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Положением пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 89,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № и земельного участка, общей площадью 3166 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №. 

В предварительном договоре определены условия заключения основного договора купли-продажи, который будет заключен в последующем. Стороны обязуются заключить основной Договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.6 Предварительного договора).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передала ФИО1 денежные средства в размере 500 000 рублей в качестве оплаты по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передала ФИО1 денежные средства в размере 300 000 рублей в качестве оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 был подписан договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 89,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № и земельного участка, общей площадью 3166 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №. 

Согласно п. 4 Договора купли-продажи, по соглашению сторон указанные земельный участок и жилой дом продаются за 800 000 рублей. Стоимость земельного участка составляет 50 000 рублей, стоимость жилого дома составляет 750 000 рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. Расчет произведен до подписания основного договора купли-продажи и подтверждается распиской. Право залога у продавца не возникает.

Покупатель ознакомилась с техническим и санитарным состоянием жилого дома и земельного участка, подлежащих отчуждению по настоящему договору, претензий не имеет и согласна принять в собственность в том виде и состоянии, которые они имеют на момент подписания настоящего договора. Жилой дом и земельный участок будут переданы до ДД.ММ.ГГГГ включительно, и передается Покупателю по передаточному акту в том виде и состоянии, которое они имеют на момент подписания настоящего договора. 

ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти № выданным Отделом ЗАГС администрации Тоцкого района Оренбургской области ДД.ММ.ГГГГ. 

Государственная регистрация права собственности ФИО4 на указанное имущество не проводилась.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом, общей площадью 89,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № и земельный участок, общей площадью 3166 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, зарегистрированы на праве собственности за ФИО1

Из наследственного дела № открытое к имуществу ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ, следует, что с заявлением о принятии наследства обратилась ФИО5, ФИО7 отказался от обязательной доли в наследстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу положений части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В пункте 62 названного постановления разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В соответствии со ст.ст.11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом в частности путем признания права.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца, единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Поскольку, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия данного вида сделки, условия договора по передаче жилого дома и земельного участка и оплата их стоимости исполнены, учитывая отсутствие требований наследников ФИО1 – ФИО5, ФИО7, в отношении спорного имущества, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания заключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и исполнение сторонами условий сделки. В связи с чем, исковые требования ФИО4 подлежат удовлетворению.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, состоявшимся ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ. 

Признать за ФИО4 право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № и земельный участок, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Прекратить право собственности ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ, на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № и земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, аннулировав (погасив) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ФИО1 № и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Тоцкий районный суд Оренбургской области в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27 июня 2025 года.

Судья Е.С. Петрушина