отметка об исполнении решения дело № 2-2795/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 сентября 2018 года г. Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе судьи Стадниковой Н.В.,

при секретаре Байдалиной Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами и встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды жилого помещения незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, указав, что 03.09.2017 между истцом (арендодателем) в лице представителя ФИО3, действующего по доверенности от 02.09.2017, и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Квартира принадлежит ФИО1 на праве собственности. Согласно п. 1.1. Договора квартира передана Арендатору с размером арендной платы 10000 рублей ежемесячно, а также оплатой коммунальных услуг за электроэнергию, газ, горячую и холодную воду, кабельное телевидение. Арендная плата по условиям договора должна вноситься до 01 числа текущего месяца. Срок аренды (найма) установлен с 03.09.2017 по 03.09.2018. Арендатор без уведомления Арендодателя освободил жилое помещение 24.05.2018, при этом имея задолженность, не оплатил арендную плату и плату за коммунальные платежи за март 2018, апрель 2018, май 2018. 

В иске истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 36 585 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 450,62 рублей, судебные расходы, понесенные истцом по уплате государственной пошлины в сумме 1 311,07 рублей.

В ходе рассмотрения дела по существу ответчиком подан встречный иск о признании договора аренды жилого помещения незаключенным по тем основаниям, что договор аренды был заключен на год, но в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию, следовательно, по мнению ответчика, требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 оплаты за пользование жилым помещением по договору аренды жилого помещения, не основаны на законе. Сам договора подписан от имени ФИО3, как арендатора, действующего в своих интересах, но не от имени и в интересах ФИО1 При подписании договора он действовал от своего имени, а не от имени ФИО1, это же следует и из буквального толкования самого договора. 

В судебное заседание 18.09.2018 явился истец, его представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные исковые требования.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание 18.09.2018 явился, возражал против заявленных требований, настаивал на удовлетворении встречного искового заявления.

Выслушав стороны, представителя ФИО1, изучив доказательства по делу и дав им надлежащую оценку, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В силу статьи 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Согласно статье 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

В статье 183 ГК РФ закреплено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Как указано в абзаце 2 пункта 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Из материалов дела следует, что 03.09.2017 между ФИО1 (арендодателем) в лице представителя ФИО3, действующего по доверенности от 02.09.2017, удостоверенной по месту регистрации истца ООО «ЖЭК-2», и ответчиком ФИО2 (арендатором) был заключен договор аренды жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Квартира принадлежит ФИО1 на праве собственности с 14.05.2015. 

Согласно п. 1.1. Договора квартира передана Арендатору с условием внесения арендной платы в размере 10000 рублей ежемесячно, а также оплатой коммунальных услуг за электроэнергию, газ, горячую и холодную воду, кабельное телевидение. Арендная плата по условиям договора должна вноситься до 1 числа текущего месяца. Срок аренды (найма) установлен с 03.09.2017 по 03.09.2018.

Сторонами не оспаривалось, что фактически ответчик ФИО2 пользовался жилым помещением, который указан в договоре найма, лично в целях своего проживания и проживания членов своей семьи.

Также судом с достоверностью установлено, что 21.05.2018 ФИО2 освободил жилое помещение, о чем свидетельствует телефонные переговоры между ответчиком и представителем истца ФИО3 и показания свидетеля ФИО4.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО4 суду показал, что является отцом ответчика, долг за аренду квартиры, в которой проживал его сын, в сумме 22 500 рублей они отдали 21.05.2018 ФИО3, но расписку об этом не взяли, так как до этого момента деньги передавались ФИО3 без всяких документальных подтверждений, из рук в руки. 

Как пояснила в судебном заседании ФИО1, она постоянно проживает в г. Москва, проживает на съемной квартире. Спорная квартира приобретена ею с использованием кредитных средств, поэтому она вынуждена сдавать квартиру, в этих целях она оформила доверенность на брата ФИО3, который заключил договор аренды с ответчиком, при этом истец до этого обращалась в агентство, которое подготовило проект договора аренды и нашло арендатора. Брат передавал ей арендную плату. После Нового года ответчик стал вносить оплату с задержкой, но она входила в его положение, у ответчика жена, двое детей, но с марта перестали платить и ее брат был вынужден неоднократно требовать оплаты и выселения из жилого помещения. Освободив жилое помещение от своих вещей, ответчик так и не произвел оплату, она была вынуждена приехать в Волгодонск и вместе со своими сыновьями искать ответчика, зная его место работы. Когда его нашли, то он вызвал полицию, которой она объяснила, что ответчик оставил долг по аренде и кроме того оставил квартиру в ужасном состоянии, квартира требует ремонта, диваном пользоваться вообще нельзя. 

У суда не вызывает сомнения, что ФИО3 при подписании договора аренды жилого помещения от 03.09.2017 действовал в интересах истца ФИО1.

Суд также принимает во внимание положения статьи 10 ГК РФ, в силу которой добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

При оценке договора с точки зрения его заключенности, суд, принимая во внимание факт исполнения сторонами обязательств по договору, приходит к выводу о том, что существенным условием является условие о предмете. Только в случае отсутствия соглашения сторон по данному условию договор аренды считается незаключенным. Иных оснований для признания договора аренды незаключенным, закон не содержит. Как следует из материалов дела сторонами условие о предмете договора согласовано.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В то же время как указано в п.14 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» хотя государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает арендатора права на судебную защиту. В частности, арендатор может представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника, и т.п.

Договор аренды спорного помещения от 03.09.2017 государственную регистрацию не прошел. Но при этом исполнялся сторонами. 

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

При неисполнении процессуальных обязанностей, исходя из части 2 статьи 35 ГПК РФ, наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве. То есть, невыполнение либо ненадлежащее выполнение сторонами своих обязанностей по доказыванию влекут для них неблагоприятные правовые последствия.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).

Применительно к настоящему спору к обстоятельствам, имеющим существенное значение для разрешения настоящего дела, обязанность доказать которые возлагается на ФИО2, относятся: факт уплаты арендных платежей за спорный период пользования арендованным имуществом; факт уплаты коммунальных платежей за потребленные коммунальные услуги. При этом ФИО1 не обязана представлять доказательства, подтверждающие, что арендная плата по договору уплачена ФИО2 не в полном объеме.

В силу статьи 60 ГПК РФ и пункта 2 статьи 408 ГК РФ, обстоятельства (факт) уплаты арендных и коммунальных платежей должны быть подтверждены определенными средствами доказывания - письменными доказательствами.

Согласно статье 71 ГПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, иные документы и материалы (часть 1).

Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию (часть 2).

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3). ФИО2 не представлено допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих факт уплаты арендных и коммунальных платежей в полном объеме.

Ответчик ФИО2 до настоящего времени не выполнил обязательств по договору найма жилого помещения и денежные средства за пользование жилым помещением за период с марта 2018 по 21.05.2018, коммунальные услуги не оплатил. Доказательств, подтверждающих осуществление выплаты арендной платы ответчиком в заявленные истцом периоды, суду не представлены. 

При тех взаимоотношениях, которые сложились между сторонами к маю 2018, возражения ФИО2 о передаче денежных средств без оформления расписок или иных письменных доказательств такой передачи, судом расцениваются критически, в пользу доводов истца ФИО1 

Оценивая расчет задолженности, представленный истцом, суд полагает возможным не согласиться с ним по периоду, а именно: расчет истца в части оплаты за аренду помещения произведен за период с 01.03.2018 по 31.05.2018, хотя фактически имело место проживание ответчика в спорном жилом помещении в период с 01.03.2018 по 21.05.2018, таким образом, арендная плата составляет за 21 день мая 6774,19 рублей. В остальном расчет истца ответчиком не оспорен, начисления за коммунальные услуги произведены по показаниям и отражены в квитанциях, приобщенных истцом к делу.

Таким образом, задолженность ФИО2 по арендной плате за период с 01.03.2018 по 21.03.2018, включая коммунальные услуги, составляет 33 359,19 рублей. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика. 

Согласно статье 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Принимая во внимание, что денежные средства в установленный истцом срок ответчиком оплачены не были, а удержание платы по договору найма жилого помещения ответчиком неправомерно, суд считает, что с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию проценты за пользования чужими денежными средствами за период с 01.03.2018 по 14.06.2018 в сумме 421,79 рублей. Расчет процентов истца является методологически верным, но за период с 01.05.2018 проценты должны начисляться на сумму 26774,19 рублей.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Материалы дела содержат квитанцию об уплате истцом ФИО1 госпошлины в сумме 1311,07 рублей, которые подлежит взысканию с ответчика с учетом частично удовлетворенных требований в сумме 1213, 43 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате за жилое помещение с 01.03.2018 по 21.05.2018 в размере 33 359,19 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2018 по 14.06.2018 в размере 421,79 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 1 213,43 рублей, а всего в размере 34 994,41 рублей.

В остальной части иска ФИО1 отказать.

Во встречном иске ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды жилого помещения незаключенным отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 20.09.2018.

Федеральный судья 

Резолютивная часть решения