Дело № 2-3154/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

29 ноября 2018 года г. Магнитогорск

Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Кульпина Е.В.,

при секретаре Витушкиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскании на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскании на заложенное имущество. В обоснование требований указано, что 21 июля 2014 г. между ЗАО «Уралрегионипотека» и ответчиками был заключен договор займа № ИЗ-2907/14, на основании которого ЗАО «Уралрегионипотека» предоставил заемщикам – ФИО1, ФИО2 денежные средства в сумме 1 500 000 рублей на срок 180 месяцев по ставке 12,65 % годовых, на приобретение квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес обезличен> общей площадью 65 кв.м.. В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита и уплаты процентов за его пользование квартира по адресу: 

<

адрес обезличен>, передана в залог. 14 марта 2018 г. наименование АО «АИЖК» изменено на АО «ДОМ.РФ» законным владельцем Закладной, кредитором, залогодержателем является АО «ДОМ.РФ». В результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору займа у ФИО1, ФИО2 по состоянию на 18 июля 2018 г. образовалась задолженность в сумме 984 644 руб. 13 коп., в том числе: задолженность по кредиту – 928 830 руб. 82 коп., задолженность по процентам – 50 991 руб. 31 коп., начисленные пени – 4 882 руб. Просит взыскать с ФИО3, ФИО2 задолженность по договору займа по состоянию на 18 июля 2018 года в сумме 984 644 руб. 13 коп., обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес обезличен>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость 1 275 200 рублей, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 19 046 руб. (т.1 л.д.3-4).

Представитель истца АО «ДОМ.РФ» в судебном заседании не явился, извещен надлежащим образом (т. 2 л.д. 37), ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца (т. 1 л.л. 4, т. 2 л.д. 37). 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования признал частично, с оценкой заложенного имущества, указанной в заключении судебного эксперта, согласился.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, надлежащим образом, что подтверждается телефонограммой (т. 2 л.д. 36).

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав в судебном заседании материалы дела, считает, что исковые требования АО «ДОМ.РФ» подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. 

Согласно п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

По смыслу ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 

В соответствии с п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В силу п. 1 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. 

В судебном заседании установлено, что 21 июля 2014 года между ЗАО «Уралрегионипотека» (Займодавец) и ФИО2, ФИО1 (Заемщики) заключен договор займа № ИЗ-2907/14, по условиям которого Займодавец предоставил Заемщикам кредит в сумме 1 500 000 рублей на срок 180 месяцев по ставке 12,65 % годовых на приобретение квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес обезличен>. Исполнение заемщиком обязательств по договору обеспечивается, в том числе, залогом (ипотекой) указанного недвижимого имущества, приобретаемого заемщиком с использованием кредитных средств (т. 1 оборот л.д. 23).

В целях исполнения денежных обязательств по договору займа от21 июля 2014 года на указанную квартиру, расположенной по адресу: 

<

адрес обезличен>, составлена закладная, залогодержателем которой указан ЗАО «Уралрегионипотека». Денежная оценка предмета ипотеки составила 2 160 000 рублей (т. 1 л.д. 40-42).

В соответствии с п. 2.5.2 договора займа при нарушении срока возврата займа Заемщик уплачивает по требованию Займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки по даты поступления просроченного платежа на счет Займодавца (включительно) 

Согласно п. 5.3.2 договора займа при нарушении сроков уплаты начисленных за пользование займом процентов Заемщик уплачивает по требованию Займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет Займодавца (включительно). 

Установлено, что ЗАО «Уралрегионипотека» свои обязательства по предоставлению кредита исполнил полностью, что подтверждается платежным поручением № 736 от 23 июля 2014 года (т. 1 л.д. 3). 

Согласно договору купли-продажи квартиры с использованием земных денежных средств от 21 июля 2014 года, ФИО2, ФИО1 была приобретена квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес обезличен>, о чем 24 июля 2014 года им выдано свидетельство о государственной регистрации права с указанием существующих ограничений права: ипотека в силу закона (т. 1 л.д. 53).

В силу п.2.4.4.3 договора займа № ИЗ-2907/14 от 21 июля 2014 г. Займодавец имеет уступить права требования по договору, в том числе путем передачи прав на закладную (при ее наличии) третьим лицам в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и передачи самой закладной. 

01 июля 2014 года между ЗАО «Уралрегионипотека» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» заключен договор купли – продажи закладных № 01/7560-14-ф, на основании которого 19 сентября 2014 года к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» перешло право собственности на получение исполнения по договору займа. 

Согласно учредительным документам, решением внеочередного собрания акционеров ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» принято решение переименовать АО «АИЖК» в ОА «ДОМ.РФ», утвержден устав АО «ДОМ.РФ» в новой редакции (т. 1 л.д. 7-12, 13).

ФИО1, ФИО2 обязательства по возврату кредита и уплате процентов исполняют ненадлежащим образом.

Согласно расчету истца, задолженность ФИО1, ФИО2 по договору займа по состоянию на 18 июля 2018 года составляет 984 644 руб. 13 коп., в том числе: 

- задолженность по кредиту – 928 830 руб. 82 коп.;

- задолженность по процентам – 50 991 руб. 31 коп.;

- задолженность по пеням – 4 822 руб. (т. 1 л.д. 60-62).

Расчет проверен судом, составлен в соответствии с условиями договора, ответчиком не оспорен.

Суд принимает указанный расчет в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

Суд считает, что пени в размере 4 822 руб. за неисполнение обязательств по договору была начислена ответчикам в соответствии с условиями договора, соразмерна последствиям нарушения обязательств ответчиками. 

В соответствии с условиями п. 2.4.4.1 договора займа (т. 1 оборот л.д. 27), в адрес ответчиков 20 июня 2018 года истцом направлялось требование о досрочном истребовании задолженности (т. 1 л.д. 54, 55, 56, 57), однако, требование о досрочном возврате кредита ответчиками в срок исполнено не было, задолженность ответчиками в добровольном порядке не погашена. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчики ненадлежащим образом исполняют свои обязательства по возврату займа и уплате процентов. 

В силу договора Займодавец имеет право досрочно взыскать сумму задолженности. 

Статьей 811 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при нарушении срока возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Поскольку заемщики ФИО1, ФИО2 ненадлежащим образом исполняют свои обязательства по уплате ежемесячных платежей и погашении долга по договору займа, то суд считает необходимым на основании вышеуказанных норм закона и условий договора займа удовлетворить исковые требования АО «ДОМ.РФ» в полном объеме и взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по договору займа № ИЗ-2907/14 от 21 июля 2014 г. по состоянию на 18 июля 2018 года составляет 984 644 руб. 13 коп., в том числе: 

- задолженность по кредиту – 928 830 руб. 82 коп.;

- задолженность по процентам – 50 991 руб. 31 коп.;

- задолженность по пеням – 4 822 руб.

Истец обратился в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество. 

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на заложенное имущество, судом не установлено.

Учитывая, что обязательства по возврату кредита в срок, установленный кредитным договором, заемщиками не исполнены, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество путем его продажи с публичных торгов обоснованно. 

Принимая во внимание, что судом установлено ненадлежащее исполнение обязательств ответчиками по договору займа № ИЗ-2907/14 от 21 июля 2014 года, учитывая сумму задолженности ответчиков перед истцом, суд полагает, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.

Следует обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру расположенную по адресу: 

<

...> путем продажи с публичных торгов.

Законом предусмотрено, что начальная продажная цена при обращении взыскания в судебном порядке устанавливается судом. Суд при установлении начальной цены руководствуется рыночной стоимостью имущества. 

На основании п.1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Как следует из искового заявления, Банк просит установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1 275 000 рублей в соответствии с Отчетом № 7852-ВТБ-С/18 от 04 июля 2018 года, подготовленным ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» (т. 1 л.д. 63-65). 

Определение начальной продажной цены заложенного имущества, при разрешении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, разрешается с учетом доводов сторон и представленных ими доказательств о стоимости заложенного имущества на день принятия решения об обращении на него взыскания.

Согласно представленному в материалы дела стороной истца Отчету № 7852-ВТБ-С/18 от 04 июля 2018 года об оценки квартиры расположенной по адресу: 

<

...> произведенному ООО «ЭсАРДжи-Ипотечный Центр», рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 04 июля 2018 г. составляет –1 594 000 руб. (т. 1 л.д. 64-65). 

В соответствии со статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности. 

По ходатайству ответчиков ФИО1, ФИО2 определением суда была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости заложенного имущества (т. 1 л.д. 227-230).

Согласно заключению эксперта № 493/2018 от 25 ноября 2018 г., выполненному ООО «Бюро независимых экспертиз» рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, общей площадью 65 кв. м. расположенной по адресу: 

<

адрес обезличен>, исчисленная на дату проведения экспертизы без учета НДС округленно составляет 1 953 000 руб. (т. 2 л.д. 2-29). 

Судебная экспертиза проведена с соблюдением требований ст. 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенного исследования либо ставящих под сомнение его выводы, в материалах дела не имеется.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из предоставленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, экспертиза проводилась с осмотром квартиры, ответчиков.

При определении начальной продажной стоимости квартиры, суд принимает во внимание Заключение эксперта № 493/2018 от 25 ноября 2018 года об оценки квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес обезличен>, произведенное ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки», согласно которому стоимость объекта оценки составляет 1 953 000 руб., поскольку выводы оценщика мотивированны, суждения логичны и последовательны, стоимостные показатели обоснованы, расчеты приведены, квалификация оценщика подтверждена документально, сведений о его заинтересованности в исходе дела не имеется.

В силу ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества. Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

В связи с чем у суда отсутствует основания для неприменения положений статьи 54 (пункт 2) Федерального закона об ипотеке об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете независимого оценщика.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным определить начальную продажную стоимость вышеуказанного жилого помещения в размере 1 562 400 рублей (1 953 000 руб.* 80 %). 

Нормы права, регулирующие отношения по обращению взыскания на заложенное имущество, его реализацию, не ограничивают обращение взыскания на предмет залога при его стоимости, превышающей сумму задолженности. 

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 19 046 руб., что подтверждается платежным поручением № 48903 от 21 августа 2018 г. (т. 1 л.д. 5), которая подлежит взысканию с ответчиков, то есть по 9 523 руб. с каждого.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

РЕШИЛ:

Иск АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскании на заложенное имущество, удовлетворить. 

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по договору займа № ИЗ-2907/14 от 21 июля 2014 года, по состоянию на 18 июля 2018 года в размере 984 644,13 руб., в том числе: 

- 928 830,82 руб. остаток неисполненных обязательств по основному долгу;

- 50 991,31 руб. сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом;

- 4 882,00 руб. начисленные пени.

Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую на праве общей совместной собственности ФИО1, ФИО2, расположенную по адресу: 

<

адрес обезличен>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 562 400 руб.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 046 руб., то есть по 9 523 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Челябинский областной суд через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий: