К делу № 2-2025/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Анапа 09 ноября 2018 года 

Анапский районный суд Краснодарского края в составе: 

председательствующего судьи Холодовой Н.В., 

при секретаре Даниловой А.Ю.,

с участием: представителя ответчика, истца по встречному иску ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ответчика, ответчика по встречному иску ФИО3 по доверенности ФИО4, ответчика, ответчика по встречному иску ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, о признании сделки действительной и встречного иска ФИО1 к ФИО7, ФИО3, ФИО5 о признании сделки действительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратился в Анапский районный суд с исковым заявлением к ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3 о признании сделки - договора купли продажи земельного участка, заключенного между ФИО6 и ФИО7, действительной и признании за ФИО7 право собственности на земельный участок. Заявленные исковые требования обоснован тем, что между покупателем ФИО7 и продавцом ФИО6 заключен договор купли продажи земельного участка от 00.00.0000, согласно условий договора от 00.00.0000 ФИО6 обязался передать ФИО7 в собственность земельный участок, общей площадью 000 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов; целевое использование: для индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер 000. ФИО7 заплатил ФИО6 000 рублей, которые ФИО6 получил, что подтверждается личной подписью ФИО6 на Договоре купли продажи земельного участка от 00.00.0000. В связи уклонения ФИО6 от сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, ФИО7 обратился в суд с настоящим исковым заявлением, со ссылкой на статьи 165, 551 ГК РФ.

ФИО1 обратился со встречным исковым заявление к ФИО7, ФИО5, ФИО3 о признании договора купли продажи земельного участка от 00.00.0000, заключенного между ФИО5 и ФИО1, действительной сделкой; погашении регистрационной записи в ЕГРН 000 от 00.00.0000 о государственной регистрации права собственности ФИО5 на земельный участок общей площадью 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый 000, расположенный по адресу: (...); осуществлении в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 00.00.0000 государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок общей площадью 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый 000, расположенный по адресу: (...) от ФИО5 к ФИО1, с последующей государственной регистрации ограничений/обременений (залога в силу закона) в пользу ФИО5; признании за ФИО1 право собственности на земельный участок общей площадью 40 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый 000, расположенный по адресу: (...).

Встречные исковые требования ФИО1 обоснованы тем, что 00.00.0000 между ФИО1, истец по встречному исковому заявлению и ФИО5, ответчик по встречному иску, интересы которого представлял ФИО3, ответчик по встречному иску, заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям данного договора ФИО5 обязался передать ФИО1 в собственность земельный участок общей площадью 000 кв.м., кадастровый 000, расположенный по адресу: (...). 00.00.0000 был составлен Передаточный акт, в соответствии с которым ФИО5 передал указанное имущество, а ФИО1 принял данное имущество. 00.00.0000 ФИО1 и представитель ФИО5 ФИО3, сдали необходимые документы для государственной регистрации перехода прав, на приобретенный ФИО1 земельный участок, в Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю. 00.00.0000 Анапским отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю сданные документы были возвращены заявителям с «отметкой без рассмотрения», со ссылкой на п. 4 ст. 25 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в соответствии с которым, орган регистрации прав обязан возвратить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения, если в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом. ФИО1 считает, что продавец имущества для исполнения обязательств по договору действует недобросовестно, на момент заключения договора ограничения (обременение) в отношении земельного участка не имелось. Вина ФИО1 в возврате документов с государственной регистрации права без рассмотрения отсутствует, заявление о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости подано продавцом, что свидетельствует о его недобросовестном поведении и злоупотреблении правом, продавец ФИО5 для сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности не является.

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО7 в заседание не явился, о времени и месте заседания уведомлен надлежащим образом. Направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, на удовлетворении заявленных исковых требований настаивал, в части возражений на встречное исковое заявление отзыв не представил. 

Ответчик по первоначальному иску ФИО6 в заседание не явился, о времени и месте заседания уведомлен надлежащим образом. Направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просил в удовлетворении заявленных исковых требований и встречных исковых требований отказать. Полноценный отзыв на исковое заявление и встречное исковое заявление не представил.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО1 - ФИО2, действующий на основании доверенности от 27 февраля 2017 года, первоначальные исковые требования не признал, на удовлетворении встречного искового заявления настаивал.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО3 – ФИО4, действующая на основании доверенности от 24 октября 2018 года, первоначальные исковые требования не признала, против удовлетворения встречного иска не возражала, полагалась на усмотрение суда. Письменный отзыв не представила.

Ответчик по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО5 в судебное заседание явился. Возражал против удовлетворения как первоначальных исковых требований, так и встречных исковых требований. Указал на тот факт, что встречное исковое заявление ФИО1 подлежит оставлению без рассмотрения. Подтвердил факт выдачи нотариальной доверенности ФИО3, с правом заключения договора купли-продажи принадлежащего ему на праве собственности земельного участка общей площадью 000 кв.м., кадастровый 000, расположенного по адресу: (...). Однако указал, что при выдаче указанной нотариальной доверенности до ФИО3 было устно доведено, что данная доверенность направлена на создания у потенциального покупателя видимости полномочий у ФИО3 по распоряжению земельным участком, принадлежащим ФИО5 на праве собственности. От дальнейших пояснений по делу отказался. Письменные возражения по делу не представил.

Дело рассмотрено в порядке статьи 167 ГПК РФ в отсутствие иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле и исследовав представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Между ФИО7 и ФИО6 заключен договор купли продажи земельного участка от 00.00.0000. По условиям договора от 00.00.0000 ФИО6 обязался передать ФИО7 в собственность за плату земельный участок, общей площадью 000 кв.м.; кадастровый 000, расположенный по адресу (...) исполнение условий договора от 00.00.0000 ФИО7 передал ФИО6 денежные средства в размере 000 рублей. Однако данный договор не прошел государственную регистрацию в органах Росреестра, поскольку ФИО6 уклоняется от сдачи документов на государственную регистрацию права и составления заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество.

Поскольку требования ФИО7 ответчиком ФИО6 в добровольном порядке не исполнены, документы не сданы на государственную регистрацию перехода права собственности, а денежные средства за приобретенный земельный участок выплачены, ФИО7 обратился в суд с настоящим иском.

00.00.0000 между ФИО3 представляющим интересы ФИО5 на основании нотариальной доверенности и ФИО1, заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 000 кв.м., кадастровый 000, расположенный по адресу: (...). Передача недвижимого имущества осуществлена по Передаточному акту от 00.00.0000. Оплата по договору от 00.00.0000 должна производится в рассрочку с ноября 2018 года по ноябрь 2019 года, посредством ежемесячных выплат согласно графика, указанного в п. 4 договора от 00.00.0000 ФИО1 00.00.0000 произведена оплата государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

00.00.0000 от ФИО3 и ФИО1 в Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступили документы на государственную регистрацию, что подтверждено распиской в получении документов от 00.00.0000 000.

Анапским отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю уведомлением 00.00.0000 сданные документы были возвращены заявителям с «отметкой без рассмотрения», со ссылкой на п. 4 ст. 25 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в соответствии с которым, орган регистрации прав обязан возвратить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения, если в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом.

Поскольку ФИО5 отказался от явки в Росреестр и от подачи документов на госрегистрацию, то ФИО1 в Анапский районный суд подано встречное исковое заявление - об осуществлении в соответствии с договором купли-продажи государственную регистрацию перехода права собственности и признании права собственности.

Суд считает первоначальный иск не подлежащим удовлетворению, а встречное исковое заявление подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

При этом доверенность является односторонней сделкой, поскольку оформляется от имени одного лица, волеизъявление которого необходимо для совершения определенных действий.

Из материалов дела следует, что ФИО5, являясь собственником земельного участка общей площадью 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый 000, расположенный по адресу: (...), выдал нотариальную доверенность от 00.00.0000 № (...)1, зарегистрированной в реестре за 000, на имя ФИО3 на продажу указанного земельного участка.

Из доверенности от 00.00.0000 следует, что ФИО5 доверяет ФИО3, продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, кадастровый 000, расположенный по адресу: (...), для чего предоставил право: заключения и подписания договора купли-продажи, в том числе на условиях ипотечного кредитования, получать следуемые деньги, расписываться за него.

Действуя на основании данной доверенности, ФИО3 заключил с ФИО1 00.00.0000 договор купли-продажи земельного участка, кадастровый 000, расположенный по адресу: (...). Согласно п. 3 договора – ФИО5 продал, а ФИО1 купил объект недвижимости за 000 руб. Согласно графику платежей, указанному в п. 4 договора от 00.00.0000, имущество оплачивается покупателем в рассрочку ежемесячно до последнего числа месяца, следующего за отчетным, в срок до 00.00.0000.

Согласно Передаточному акту от 00.00.0000 ФИО5 передал ФИО1 земельный участок общей площадью 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый 000, расположенный по адресу: (...).

В силу ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Частью 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

То есть, после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По условиям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условии? и требовании? - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условии? не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что ФИО1 обязательства по договору от 00.00.0000 исполнены надлежащим образом, все необходимые документы были переданы для госрегистрации перехода права собственности в уполномоченный орган. На момент заключения договора какое-либо обременение имущества отсутствовало, имущество принадлежало ФИО5 на праве собственности, было передано ФИО1 по Передаточному акту от 00.00.0000.

Ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Исходя из указанных правовых норм, суд приходит к правомерному выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельный участок, кадастровый 000, расположенный по адресу: (...), по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает ФИО1 права на судебную защиту. Не лишает права требовать от ФИО5 исполнения принятого на себя обязательства.

Таким образом, договор купли-продажи от 00.00.0000 заключен ФИО3 от имени ФИО5 в период действия доверенности и в пределах предоставленных полномочий, что соответствует закону.

Кроме того, так как в данном случае на момент обращения в Росреестр предусмотрена рассрочка оплаты по договору от 00.00.0000 и как следствие проданный земельный участок находится в залоге у продавца (ипотека в силу закона), необходимо в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, Закона об ипотеке зарегистрировать также обременение в отношении данного земельного участка в виде залога в пользу ФИО5, как продавца земельного участка, до полного расчета по договору купли-продажи земельного участка от 00.00.0000.

Установив, что спорное имущество приобретено ФИО1 по договору купли-продажи земельного участка от 00.00.0000, недействительности (ничтожности) которого из имеющихся в материалах дела доказательств не усматривается, имущество передано истцу, суд считает встречные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В части первоначальных исковых требований надлежит отказать, ввиду следующего.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а в соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и именно собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Заключая договор купли продажи земельного участка от 00.00.0000, между ФИО6 продавцом и ФИО7 покупателем, ФИО6 по данному договору выступал собственником земельного участка, общей площадью 770 кв.м., с кадастровым номером 000.

Однако в материалы настоящего дела, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено достоверных доказательств, позволяющих установить принадлежность спорного земельного участка ФИО6 на праве собственности.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права договор купли-продажи земельного участка, заключенный в качестве продавца лицом, не являющимся собственником земельного участка и не уполномоченным собственником земельного участка на его отчуждение, недействителен (ничтожен) в силу его несоответствия требованиям закона (ч. 1 ст. 209 ГК РФ).

Учитывая данные обстоятельства исковые требования ФИО7 подлежат отклонению в полном объеме.

Одновременно суд разъясняет право ФИО7 на обращение в суд к ФИО6 о взыскании с ФИО6 в пользу ФИО7 суммы неосновательного обогащения полученных ФИО6 от ФИО7 денежных средств, поскольку факт отсутствия у ответчика ФИО6 полномочий на отчуждение земельного участка установлен в ходе судебного разбирательства достоверно.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО7 к ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, о признании сделки действительной - отказать.

Встречное исковое заявление ФИО1 к ФИО7, ФИО3, ФИО5 о признании сделки действительной - удовлетворить.

Признать договор купли продажи земельного участка от 00.00.0000, заключенный между ФИО5 и ФИО1, действительной сделкой.

Погасить регистрационную запись в ЕГРН 000 от 00.00.0000 о государственной регистрации права собственности ФИО5 на земельный участок земельный участок общей площадью 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый 000, расположенный по адресу: (...).

Осуществить в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 00.00.0000 государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок общей площадью 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый 000, расположенный по адресу: (...) от ФИО5 к ФИО1, с последующей государственной регистрации ограничений/обременений (залога в силу закона) в пользу ФИО5.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок общей площадью 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый 000, расположенный по адресу: (...).

Решение суда может обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский районный суд со дня изготовления решения суда в полном объеме.

Судья 

Анапского районного суда 

Краснодарского края Н.В.Холодова