РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Клин 29 ноября 2017 года 

Клинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего: судьи Шведова П.Н.,

при секретаре Сергодеевой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2653/17 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании обязательств по предварительному договору прекращенными, взыскании двойной суммы задатка, неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с вышепоименованными исковыми требованиями, указав, что 28 июня 2016 года между ней и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, /площадь/, /категория земель/, расположенного по /адрес/, кадастровый /номер/. в соответствии с п. 5 договора она передала задаток в размере /сумма/. В данном пункте также указано, что в случае неисполнения договора в установленный срок, продавец в течении семи банковских дней уплачивает покупателю двойную сумму задатка. В соответствии с п. 7 договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка до 01 сентября 2016 года. В соответствии с п. 9 данного договора продавец обязался передать земельный участок в момент его подписания в пользование и разрешил проводить (подключать) любые коммуникации, огораживать, строить жилой дом, садовые и хозяйственные постройки и использовать по своему усмотрению. 09 июля 2016 года она заключила договор подряда с ООО «/название/» на монтаж фундамента на винтовых сваях. Стоимость работ составила /сумма/. 26 июня 2016 года она заключила договор подряда /номер/ с «Строим из бруса» ИП ФИО3 на строительство дома 7 х 9 м. из бруса, стоимость работ /сумма/. 04 июня 2016 года она заключила договор подряда б/н с ИП «Соколов А.С.» на строительство колодца, стоимость работ составила /сумма/. Все указанные работы были выполнены. Также она за свой счет огородила земельный участок и произвела строительство забора на /сумма/. Также она установила на земельному участке «Бытовку» на блоках и туалет, стоимостью /сумма/. Таким образом ей было затрачено сумма в размере /сумма/.

Истица просит:

-Признать обязательства по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 28 июня 2016 года, заключенного между ней и ФИО2 прекращенными.

-Взыскать с ФИО2 в ее пользу двойной задаток в /сумма/, неосновательное обогащение в размере /сумма/ затраченное на строительство объектов на земельном участке с кадастровым /номер/.

Представитель истицы поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчица и ее представитель возражали против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований.

Проверив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, суд пришел к следующему: 

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Требования к содержанию договора продажи недвижимости установлены ст. ст. 554, 555, 556, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчица являлась собственницей земельного участка, /площадь/, /категория земель/: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по /адрес/, кадастровый /номер/.

28 июня 2016 года ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи указанного выше земельного участка.

По условиям данного договора продавец и покупатель взяли на себя обязательство в срок не позднее 01 сентября 2016 года заключить договор купли-продажи данного земельного участка.

Согласно п. 5 предварительного договора покупатель до подписания настоящего договора передает продавцу /сумма/ в качестве задатка в счет общей суммы в которую был оценен земельный участок. В случае неисполнения договора продавцом (отказа, уклонения от заключения договора купли продажи объекта на условиях и в срок установленных в настоящем договоре) продавец уплачивает покупателю в течении семи банковских дней двойную сумму задатка, а именно /сумма/. В случае неисполнения договора покупателем (отказа, уклонения от заключения договора купли продажи объекта на условиях и в срок установленных в настоящем договоре) сумма задатка в размере /сумма/ остается у продавца. 

Факт передачи денежных средств подтверждается представленной истцом в материалы дела распиской от 28 июня 2016 года, из содержания которой следует, что ФИО2, получила от ФИО1 в качестве первоначального взноса /сумма/, которые входят в стоимость продаваемого земельного участка.

Установлено, что в срок до 01 сентября 2016 года и после указанной даты договор купли-продажи земельного участка заключен не был, денежные средства в /сумма/ истице не возвращены.

Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из системного толкования ст. ст. 429, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор продажи недвижимости, несмотря на то, что заключается в форме, установленной для основного договора, по существу таковым не является и не влечет возникновения права собственности на недвижимое имущество, также из него не возникает и денежное обязательство по передаче платежей за отчуждаемое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в рамках предварительного договора не могут обеспечиваться денежные обязательства, которые еще не возникли, так как их возникновение связано с моментом заключения основного договора, который в данном случае между сторонами заключен не был, переданная по предварительному договору истицей денежная /сумм/ должна расцениваться в качестве аванса, а не задатка.

Поскольку обязательства по предварительному договору истекли 01 сентября 2016 года, а переданная при заключении предварительного договора купли-продажи покупателем продавцу денежная сумма в размере /сумма/ является не задатком, а авансом, данная сумма подлежит взысканию в пользу истицы с ответчицы на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации как неосновательное обогащение.

Кроме того в силу пунктов 3 и 4 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, кроме того, в предварительном договоре должны быть согласованы существенные условия договора, связанные с его предметом.

Предмет в предварительном договоре должен определяться в порядке статьи 554 ГК РФ, которая устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Суд полагает, что в предварительном договоре не нашли отражения такие необходимые для индивидуализации недвижимого имущества сведения, как кадастровый номер земельного участка, границы земельного участка, являющегося предметом договора, поскольку при подписании предварительного договора купли-продажи земельный участок, расположенный по /адрес/, кадастровый /номер/ имел /площадь/ его раздел не был осуществлен.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со ст. 1104, ст. 1105 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

В соответствии со ст. 1109 ГК РФ, не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: 1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; 2) имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности; 3) заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки; 4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Из материалов дела следует, что в соответствии с п. 9 предварительного договор купли-продажи земельного участка ФИО2 обязалась передать земельный участок в момент его подписания в пользование ФИО1 и разрешила проводить (подключать) любые коммуникации, огораживать, строить жилой дом, садовые и хозяйственные постройки и использовать по своему усмотрению. 

09 июля 2016 года ФИО1 заключила договор подряда с ООО «/название/» на монтаж фундамента на винтовых сваях. Стоимость работ составила /сумма/. 

26 июня 2016 года ФИО1 заключила договор подряда /номер/ с «Строим из бруса» ИП ФИО3 на строительство дома /данные изъяты/ из бруса, стоимость работ /сумма/. 

04 июня 2016 года ФИО1 заключила договор подряда б/н с ИП «Соколов А.С.» на строительство колодца, стоимость работ составила /сумма/.

Все указанные выше работы были выполнены. 

Также ФИО1 установила на земельному участке «Бытовку» на блоках и туалет, стоимостью /сумма/ и произвела строительство забора на сумму /сумма/.

Права собственности на указанные выше строения ФИО2 либо ФИО1 оформлено не было.

03 марта 2017 года между ФИО2 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка /площадь/, /категория земель/, расположенного по /адрес/ кадастровый /номер/, который был образован в результате раздела земельного участка, /площадь/, /категория земель/, распаложенного по /адрес/, кадастровый /номер/.

Каких-либо документов указывающих на то, что ФИО2 произвела отчуждение строений возведенных ФИО1, в пользу третьих лиц, материалы дела не содержат.

Таким образом, суд приходит к выводу о недоказанности причинения ущерба ФИО1 действиями ФИО2

Кроме того, со стороны ФИО1, требующей судебной защиты имущественного права, не представлено доказательств того, что возведение хозяйственных построек осуществлялось с разрешения уполномоченных лиц, а также собственника земельного участка.

Действительно согласно условиям предварительного договора продажи земельного участка с момента заключения предварительного договора и до заключения основного договора купли-продажи земельного участка, участком пользуется покупатель. Покупатель имеет право проводить (подключать) любые коммуникации, огораживать, строить жилой дом, садовые и хозяйственные постройки и использовать по своему усмотрению. 

Однако следует учитывать, что предварительный договор признан обеспечить появление в будущем основного договора. Предварительный договор представляет собой организационный договор, цель которого состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

Учитывая функциональное назначение предварительного договора - организацию заключения в будущем основного договора, в предварительном договоре могут также содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора.

Характеристика предварительного договора в качестве организационного приводит к выводу о том, что во исполнение такого договора не может производиться передача какого-либо имущества (в том числе и денег) одной стороной другой стороне.

При этом предварительный договор порождает юридическую связанность сторон: каждая из сторон приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор на условиях, указанных уже в предварительном договоре.

Учитывая изложенное, несмотря на наличие в предварительном договоре условия о возможности ФИО1 проводить (подключать) любые коммуникации, огораживать, строить жилой дом, садовые и хозяйственные постройки и использовать по своему усмотрению, данное условие не свидетельствует о законности возведения ФИО1 строений, поскольку само про себе строительство объектов не может быть отнесено к тем юридическим действиям, которые необходимы для заключения в будущем основного договора купли-продажи земельного участка.

Следует также руководствоваться руководящими разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым:

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что у ФИО1 отсутствуют основания для взыскания с ФИО2 денежных средств затраченных на возведение строений на земельном участке ранее принадлежащем последней.

В соответствии со ст. 98 ч. 1 ГПК РФ суд взыскивает с ответчицы в пользу истицы расходы по госпошлине в размере /сумма/, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании обязательств по предварительному договору прекращенными, взыскании двойной суммы задатка, неосновательного обогащения - удовлетворить частично.

Признать обязательства по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 28 июня 2016 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2 прекращенными.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму неосновательного обогащения в размере /сумма/, расходы по оплате госпошлины в размере /сумма/, а всего взыскать /сумма/

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка, а также неосновательного обогащения в размере превышающим размер взыскиваемой судом суммы - оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Клинский городской судв течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Клинского городского суда: Шведов П.Н.