50RS0№-56

Дело № (2-12680/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 сентября 2025г. 

<

...> 

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Бесединой Е.А., 

при секретаре судебного заседания Крыловой Е.А.,

с участием представителя истца ФИО3,

представителя ответчика ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Балашиха к ФИО1 о признании объекта самовольной постройкой, обязании снести самовольную постройку,

установил:

Истец обратился в суд, указав, что ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками Главгосстройнадзора Московской области проведены контрольные (надзорные) мероприятия - наблюдение за соблюдением обязательных требований (мониторинг безопасности) и выездное обследование. В результате межведомственного взаимодействия установлено, что земельный участок расположенный в территориальной зоне КРТ-39 (Зона осуществления деятельности по комплексному развитию территории), категория земель земельных участков с № - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для малоэтажного жилищного строительства. Согласно протоколу осмотра, на земельном участке с КН: № выполнена реконструкция здания (многоквартирный дом) с КН: №, площадь которого составляет 10082,4 кв.м. В юго - восточной части здания выполнена реконструкция, а именно - одноэтажная пристройка, площадь которой приблизительно составляет 8 кв. м. Выполнено: фундамент железобетонный, стены здания из кирпича. Указанное сооружение является объектом капитального строительства, т.к. имеет прочную связь с землей и конструктивные характеристики не позволяют осуществить его перемещение, демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строения, и в этой связи данный объект не относится к объектам некапитального строительства. По данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № земельный участок с кадастровым номером № находится в ипотеке в силу закона. Ранее Министерством жилищной политики Московской области было выдано разрешение на строительство малоэтажной жилой застройки от ДД.ММ.ГГГГ № RU№ и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № №, однако разрешение на реконструкцию объекта не выдавалось. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № жилое помещение - квартира с кадастровым номером №, площадью 405,5 кв.м, принадлежит на праве собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, г.р., СНИЛС 

<

***>. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что реконструкция объекта с кадастровым номером № и входящего в его состав жилого помещения - квартиры с кадастровым номером № осуществлена без разрешения на строительство (реконструкцию) в нарушение требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Данный объект капитального строительства значится в Ведомственной системе Московской области (ВИС МО) в перечне объектов, подлежащих ликвидации (сносу, дострою, приведению в соответствие и т.д.) на территории Городского округа Балашиха. Также в адрес Администрации г.о. Балашиха поступали обращения гражданина по вопросу незаконной реконструкции к многоквартирному жилому дому по вышеуказанному адресу. Более того, УК «Салтыковка-Престиж» ДД.ММ.ГГГГ выявлен факт нарушения Требований к переустройству и перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, утвержденных ПП Москвы №-ПП от ДД.ММ.ГГГГ (п.п. 11.1, 11.10, 17., 19) и Правил пожарной безопасности ППБ 01-03 (п.п. 38,40), СНиП 31-01-2003 (п.4.11), приказ Госстроя РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (п.п. 1.13.5, 1.13.6), а именно начато самовольное строительство входного тамбура в 

<

адрес>, а также в закрытой лоджии, выходящей за границы МКД (собственник ФИО1), о чем составлен акт-предписание сроком до ДД.ММ.ГГГГ устранить выявленные нарушения, привести внешний вид крыльца и лоджии в прежнее состояние. Акт-предписание получено на руки. Таким образом, Объект эксплуатируется без выданной в установленном порядке разрешительной документации, акта ввода в эксплуатацию, с нарушением требований действующего законодательства, в результате чего нарушаются права и охраняемые законом интересы собственников указанного многоквартирного дома и Администрации г.о. Балашиха в публично-правовой сфере. На основании изложенного, сохранение возведенного объекта на спорном земельном участке нарушает права и законные интересы Администрации Городского округа Балашиха в публично-правовой сфере, угрожает жизни и здоровью собственникам многоквартирного дома, наносит ущерб окружающей среде, почве, нарушаются санитарные нормы, предусмотренные законодательством.

Истец просит суд:

- признать объект капитального строительства - одноэтажную пристройку к многоквартирному дому с КН: №, площадь которой приблизительно составляет 8 кв. м., по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, на земельном участке с КН: 50:15:0030507:27, самовольной постройкой; 

- обязать ФИО1 в трехмесячный срок со дня вступления судебного решения в законную силу снести самовольную постройку - одноэтажную пристройку к многоквартирному дому с №, площадь приблизительно 8 кв. м., по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, на земельном участке с КН: №

- в случае неисполнения решения в установленный срок, взыскать с ФИО1 в пользу 

<

адрес> Балашиха неустойку за неисполнение настоящего решения в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки, со дня, следующего за последним днем установленного месячного срока исполнения решения, до дня фактического исполнения настоящего решения.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал. 

Представитель ответчика в судебном заседании против иска возражал, так как возведенная ответчиком пристройка может быть сохранена в соответствии с положением статьи 222 ГК РФ. ФИО1 заключил договор долевого участия №-ДУ от 06.08.2008г., впоследствии право собственности за ним на незавершенный строительством объект было признано заочным решением Балашихинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, при этом объект недвижимости был поименован, как таунхаус четырехуровневый. Российское современное законодательство не предусматривает такого объекта недвижимости - таунхаус, а предусматривает такой объект, как жилой дом блокированной застройки, состоящий из блокированных жилых домов, каждый из которых является самостоятельным объектом недвижимости. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. По техническим характеристикам принадлежащий ФИО1 объект недвижимости может быть признан блокированным жилым домом, однако, зарегистрирован объект был официально, как квартира в многоквартирном доме. Соответственно собственники дома (квартир в многоквартирном доме, таунхаусов и т.д.) приобрели также право пользования земельным участком, на котором расположен дом. В данном случае земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, обременен ипотекой в пользу нескольких лиц, правовое положение земельного участка из имеющихся в деле документов неясен. Если исходить из статуса дома, как многоквартирного, и статуса принадлежащего ФИО1 объекта, как квартиры, то вопрос реконструкции в соответствии с законодательством должен решаться в соответствии с п.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, а именно общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Такое собрание собственников было проведено 02.09.2024г. В числе вопросов стоял вопрос № «О придомовой территории: благоустройство лоджий, веранд, балконов». Кворум имелся. Большинством голосов в количестве голосов 4127,73, что составляет 79,9 % от числа голосов всех собственников принято положительное решение. Таким образом, пристройка не является в полном понимании самовольной постройкой. Основной довод истца сводится к тому, что сохранение возведенного на участке объекта нарушает права и законные интересы Администрации г.о. Балашиха в публично-правовой сфере, угрожает жизни и здоровью собственников многоквартирного дома, наносит ущерб окружающей среде, почве, нарушаются санитарные нормы, предусмотренные законодательством. Истец не указывает, какие именно интересы нарушены фактом самовольной постройки, в чем заключается угроза жизни и здоровью собственников многоквартирного дома, каким образом самовольная постройка наносит ущерб окружающей среде и почве, не указаны какие именно санитарные нормы нарушены при возведении постройки. 

Третьи лица ООО «УК «Салтыковка-Престиж», ФИО6, Министерство жилищной политики Московской области, Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО в судебное заседание не явились, извещены в соответствии с требованиями ст.113 ГПК РФ. 

Суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела. 

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу требований части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абзац 3 части 2).

По своей правовой природе снос самовольной постройки является гражданско-правовой санкцией, для применения которой необходимо установить: были ли нарушены застройщиком при возведении строения (здания, сооружения) строительные, градостроительные, санитарные, противопожарные и иные нормы и правила, являются ли данные нарушения существенными, имеется ли вина застройщика в допущенных нарушениях технических норм сопряжено ли допущенное нарушение технических норм с созданием угрозы жизни и здоровью граждан. При отсутствии одного из приведенных обстоятельств оснований для применения санкции в виде сноса строения не имеется.

Бремя доказывания факта нарушения прав возведенной постройкой, наличия угрозы жизни и здоровью лежит на стороне, обратившейся в суд с иском о сносе постройки.

Возведение лицом постройки с отступлением от технических норм и правил само по себе не влечет необходимости сноса постройки, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что жилое помещение - квартира с кадастровым номером №, площадью 405,5 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> принадлежит на праве собственности ФИО1.

ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками Главгосстройнадзора Московской области проведены контрольные (надзорные) мероприятия - наблюдение за соблюдением обязательных требований (мониторинг безопасности) и выездное обследование. В результате межведомственного взаимодействия установлено, что земельный участок расположенный в территориальной зоне КРТ-39 (Зона осуществления деятельности по комплексному развитию территории), категория земель земельных участков с № - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для малоэтажного жилищного строительства. 

Согласно протоколу осмотра, на земельном участке с № выполнена реконструкция здания (многоквартирный дом) с №, площадь которого составляет 10082,4 кв.м. 

В юго - восточной части здания выполнена реконструкция, а именно - одноэтажная пристройка, площадь которой приблизительно составляет 8 кв. м. Выполнено: фундамент железобетонный, стены здания из кирпича. Указанное сооружение является объектом капитального строительства, т.к. имеет прочную связь с землей и конструктивные характеристики не позволяют осуществить его перемещение, демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строения, и в этой связи данный объект не относится к объектам некапитального строительства. 

По данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № земельный участок с кадастровым номером № находится в ипотеке в силу закона. 

Ранее Министерством жилищной политики Московской области было выдано разрешение на строительство малоэтажной жилой застройки от ДД.ММ.ГГГГ № RU№ и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № RU№, однако разрешение на реконструкцию объекта не выдавалось. 

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что реконструкция объекта с кадастровым номером № и входящего в его состав жилого помещения - квартиры с кадастровым номером № осуществлена без разрешения на строительство (реконструкцию) в нарушение требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Данный объект капитального строительства значится в Ведомственной системе 

<

адрес> (ВИС МО) в перечне объектов, подлежащих ликвидации (сносу, дострою, приведению в соответствие и т.д.) на территории Городского округа Балашиха. 

Также в адрес Администрации г.о. Балашиха поступали обращения гражданина по вопросу незаконной реконструкции к многоквартирному жилому дому по вышеуказанному адресу. Более того, УК «Салтыковка-Престиж» ДД.ММ.ГГГГ выявлен факт нарушения Требований к переустройству и перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, утвержденных ПП Москвы №-ПП от ДД.ММ.ГГГГ (п.п. 11.1, 11.10, 17., 19) и Правил пожарной безопасности ППБ 01-03 (п.п. 38,40), СНиП 31-01-2003 (п.4.11), приказ Госстроя РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (п.п. 1.13.5, 1.13.6), а именно начато самовольное строительство входного тамбура в 

<

адрес>, а также в закрытой лоджии, выходящей за границы МКД (собственник ФИО1), о чем составлен акт-предписание сроком до ДД.ММ.ГГГГ устранить выявленные нарушения, привести внешний вид крыльца и лоджии в прежнее состояние. Акт-предписание получено на руки. 

Как установлено в ходе рассмотрения дела, в отношении спорного жилого помещения ФИО1 заключал договор долевого участия в строительстве №-ДУ от 06.08.2008г.

Впоследствии право собственности за ним на незавершенный строительством объект было признано заочным решением Балашихинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, при этом объект недвижимости был поименован, как таунхаус четырехуровневый.

В законодательстве такой объект недвижимости, как таунхаус, не предусмотрен. Из представленных в дело фотоматериалов усматривается, что дом, где расположено жилое помещение ответчика со спорной пристройкой – это малоэтажное здание, разделенное на несколько секций с отдельными входами. При этом между блоками отсутствуют проемы и есть отдельный выход на участок у каждого из них (дом блокированной застройки). 

Вместе с тем, право собственности на жилое помещение ФИО1 зарегистрировано как на квартиру в МКД.

По делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ГБУ «БТИ 

<

адрес>».

Согласно заключению экспертов ГБУ «БТИ Московской области» № № проведя натурные исследования и изучив представленные материалы гражданского дела № установлено, что пристройка площадью 16,0 кв м к жилому помещению с КН №, расположенному по адресу: 

<

адрес>, г.о

<

адрес>, 

<

адрес>, мкр. 

<

адрес>, 

<

адрес>, принадлежащему на праве собственности ФИО1, а именно: строительство входного тамбура, согласно п.9.20 СП № "СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные", является реконструкцией многоквартирного дома с КН №, расположенного на земельном участке с №:27.

Принимая во внимание решение Балашихинского городского суда 

<

адрес> от 21.04.2016г. о признании права собственности за ФИО1 на незавершенный строительством объект квартала малоэтажной застройки «Ново-Садовый», расположенный по адресу: 

<

адрес>, микрорайона Салтыковка, 

<

адрес>, в виде:

- таунхаус, четырехуровневый (подвал, два жилых этажа и мансарда) общей площадью 401,50 кв.м, расположенный в квартале малоэтажной застройки «Ново-Садовый» - отдельно стоящем жилом доме, условный номер 

<

адрес>.1., секция 2.1.9., расположенном на земельном участке площадью 80000 (восемьдесят тысяч) квадратных метров, с кадастровым номером № адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, (л. д. 197-203 т. II), строительство пристройки может являться реконструкцией блокированного жилого дома (таунхауса).

Учитывая результаты исследований, приведенных в исследовательской части по вопросам №,2 эксперты пришли к выводу, что исследуемая пристройка, к дому с № по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, на земельном участке с КН№, является объектом капитального строительства, имеет прочную связь с землей (фундамент), конструктивные характеристики которой не позволяют осуществить её перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строения.

Учитывая результаты исследований, приведенных в исследовательской части по вопросам №,2, а также, что ранее решением суда от 21.04.2016г. за ответчиком признано право собственности на объект незавершенного строительства таунхаус четырехуровневый (подвал, два жилых этажа и мансарда), а в последующем зарегистрировано право на объект-квартиру, эксперты пришли к выводу, что исследуемая пристройка к дому с №, расположенному на земельном участке с КН 50№, по адресу: 

<

адрес>, микрорайон Салтыковка, в целом соответствует требованиям градостроительных, противопожарных, санитарных и строительных норм и правил, не наносит вред окружающей среде и почве, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, как во внутреннем помещении, так и на прилегающей территории.

Суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов истцом не опровергнуты. 

Президиум Верховного Суда РФ в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014г.) указал, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе только при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

При этом к существенным нарушениям строительных норм и правил подлежат отнесению такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Снос строения является крайней мерой гражданско-правовой ответственности лица, осуществившего такое строительство. При этом, устранение последствий нарушения прав должно быть соразмерно самому нарушению и не может нарушать права лица, осуществившего такое строительство либо третьих лиц. Неполучение разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию само по себе не свидетельствует об угрозе жизни, здоровью третьих лиц.

В процессе рассмотрения настоящего дела истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии таких существенных и неустранимых нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки.

Истец не указал и не доказал, какие именно его интересы в публично-правовой сфере нарушены возведением ответчиком самовольной постройки, в чем заключается угроза жизни и здоровью собственников многоквартирного дома, каким образом самовольная постройка наносит ущерб окружающей среде и почве, не указаны какие именно санитарные нормы нарушены при возведении постройки. 

Кроме того, если исходить из статуса дома, как многоквартирного, и статуса принадлежащего ФИО1 объекта, как квартиры, то вопрос реконструкции в соответствии с законодательством должен решаться в соответствии с п.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, а именно общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Такое собрание собственников было проведено 02.09.2024г. В числе вопросов стоял вопрос № «О придомовой территории: благоустройство лоджий, веранд, балконов». Кворум имелся, большинством голосов от числа голосов всех собственников принято положительное решение. 

Учитывая совокупность изложенных обстоятельств, оснований для удовлетворения иска не имеется. 

Стоимость проведения судебной экспертизы составила 197 511,12 руб. 100 000 руб. были внесены истцом на депозит УСД. 97 511,12 руб. ГБУ "БТИ 

<

адрес>" просит взыскать с свою пользу. 

На основании ст.98 ГПК РФ, с Администрации г/о Балашиха в пользу ГБУ "БТИ 

<

адрес>" подлежат взысканию расходы по судебной строительно-технической экспертизе 97 511 руб. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска Администрации городского округа Балашиха к ФИО1 о признании объекта капитального строительства - одноэтажной пристройки к многоквартирному дому самовольной постройкой, обязании в трехмесячный срок со дня вступления судебного решения в законную силу снести самовольную постройку - одноэтажную пристройку к многоквартирному дому с КН: 50:№:949, приблизительной площадью 8 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с КН№, взыскании судебной неустойки, отказать. 

Взыскать с Администрации городского округа Балашиха (ОГРН №) в пользу ГБУ "БТИ Московской области" (ОГРН №) расходы по судебной строительно-технической экспертизе 97 511 руб. 

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья 

Беседина Е.А. 

Решение в окончательной форме принято 07.10.2025

________________