Дело № 2-1592/2025

УИД: 91RS0022-01-2025-001907-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2025 г. г. Феодосия

Феодосийский городской суд Республики Крым в составе: председательствующего судьи Тимохиной Е.В, при секретаре Туйгуновой Ш.У., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, о признании права собственности, третье лицо ФИО4, - 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности по договору купли-продажи, третье лицо: ФИО4. 

В обоснование заявленных требований истец указала, что её родственники поручили ФИО4 сохранить её денежные средства и в дальнейшем приобрести ей недвижимость. ФИО4 держал денежные средства на депозите, потом обналичил и купил ей квартиру. Ей было 13 лет. ФИО4 договорился с ФИО2 и ФИО3 (мама и дочка), которые получили в наследство квартиру находящуюся по адресу: 

<

адрес> площадью 43,6 кв.м., кадастровый № о продаже для истца по приемлемой цене. ФИО2 и ФИО3 согласились с продажей, получили денежные средства (сентябрь 2018 года), однако попросили оформляться (договор купли-продажи подписать и зарегистрировать) когда-то в будущем, сказали, что пока квартира ещё нужна приезжать на лето, а истцу, несовершеннолетней пока, квартира в собственности и во владении всё равно не нужна. Однако деньги взяли, написали расписку, передали все документы и ключи. В дальнейшем, все коммунальные платежи по квартире оплачивал, и договора заключал ФИО4 В 2019 году выдали доверенности и от ФИО2 и от ФИО3 генеральные на имя ФИО4 Тогда же ФИО4 поставил квартиру на кадастровый учёт. В 2021 году снова выдали доверенности на отчуждение и от мамы, и от дочки, однако попросили подождать с оформлением договора купли-продажи с целью получения гражданства Российской Федерации, т.к. думали, что при наличии квартиры в собственности, они могут ссылаться на постоянное проживание в 

<

адрес>, в том числе в 2014 году. В 2022 началась СВО, связь с продавцами ещё сохранялась, они просили подождать с переоформлением перехода права, и так продолжалось 2022, 2023, 2024 годы, при этом, ФИО6 даже говорила, что если закончатся доверенности, то они оформят новые. В 2024 году сообщили, что приняли решение выехать за пределы Украины в Европу, право собственности на квартиру им больше не нужно, т.к. нет более намерения оформлять гражданство РФ, и истец может переоформлять квартиру на себя (через ФИО4 по доверенности). Они составили договор купли-продажи, подали в ноябре 2024 года на государственную регистрацию перехода права собственности, и получили приостановку. Когда возникли вопросы о необходимости присутствия продавцов, либо апостилирования доверенности, продавцы сообщили, что выдать новую доверенность, либо апостилировать старую они не имеют технической возможности. После этого связь с продавцами прекратилась. Приостановление государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру произошло по причине отсутствия счёта ЭКРОУ типа С и отсутствия апостиля на доверенности. Однако на момент передачи денег в 2019 году и выдачи первичных доверенностей таких требований не было. При подписании договора в 2024 году Истец и ФИО4 не знали о существовании этих требований. Однако сделка фактически состоялась, её существенные условия выполнены.

В связи с изложенными обстоятельствами истец вынуждена обратиться в суд с настоящим иском. 

Истец в судебное заседание не явилась, её представитель, адвокат ФИО7 предоставил доверенность, исковые требования поддержал по мотивам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещались надлежащим образом. Место жительства ответчиков неизвестно, в связи с чем в их интересах были назначены представители через Адвокатскую палату Республики Крым – адвокаты ФИО9 и ФИО10, просили суд принять законное обоснованное решение, против удовлетворения исковых требований не возражали. 

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании подтвердил обстоятельства и факты, изложенные в исковом заявлении ФИО1, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению. 

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, ФИО2 и ФИО3 получили в собственность по наследству квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 43,6 кв.м., кадастровый №.

Право собственности ФИО2 и ФИО3 на указанную квартиру в долях по ? доли было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании свидетельств о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ по реестру нотариуса 3-2582 и от ДД.ММ.ГГГГ по реестру нотариуса 3-2583.

Исходя из копий описей документов МФЦ, государственный кадастровый учёт и регистрация права собственности ФИО2 и ФИО3 на квартиру были произведены ФИО4 по доверенности.

Согласно выписке лицевого счёта ОА «АБ «Россия» ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 снял с депозитного счёта 4 069 808,22 рублей.

Как указывает ФИО4, эти денежные средства изначально принадлежали ФИО1, ему их передали для сохранения мама и тётя ФИО1 с целью до её совершеннолетия приобрести ей недвижимость.

Согласно предоставленной суду расписке, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила денежные средства в размере 3 950 000,00 рублей для себя и своей дочери ФИО3 за проданную ими квартиру по адресу: 

<

адрес> ФИО1 Также указано, что при получении денег, были переданы документы на квартиру и ключи. Также указано, что продавцы обязуются предоставлять генеральные доверенности.

Суду предоставлены нотариально заверенные доверенности ФИО3, выданные на имя ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ по реестру нотариуса 451, ФИО3 ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ по реестру нотариуса 1976, ФИО2 ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ по реестру нотариуса 1974, которые предусматривают права ФИО4 оформления и государственной регистрации, продажи за цену и на условиях по собственному усмотрению представителя любого из принадлежащих ФИО3, ФИО2 объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Российской Федерации, получать деньги от продажи, подавать заявления, подписывать договора, подписывать договора на поставку ресурсов в объекты недвижимого имущества, платить от их имени все необходимые платежи.

Предоставлен экземпляр договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО4, действующим по доверенностям от имени ФИО2 и ФИО3 и покупателем ФИО1, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил в собственность и оплатил квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, площадью 43,6 кв.м.

Пунктом 4 стороны определили цену продажи квартиры, которая составляет 3 950 000,00 рублей. Расчёт между сторонами произведён полностью до подписания настоящего договора и дополняется распиской Продавца о получении денег от Покупателя.

Истцом выполнены условия договора купли-продажи, согласно п. 4, договора, оплата стоимости квартиры произведена ответчику до подписания договора.

Ответчиками выполнены условия договора купли-продажи – квартира, документы на неё, ключи переданы истцу до подписания договора.

Бремя содержания квартиры несёт истец, что также подтверждается договорами на поставку коммунальных услуг на имя доверенного лица ФИО4 и его пояснениями, данными в судебном заседании о том, что он оплачивает все коммунальные услуги за квартиру с 2019 года за денежные средства ФИО1

По адресу квартиры никто не зарегистрирован.

При обращении в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлением о переходе регистрации права на квартиру, истцом получено сообщение от 19.11.2024 года о приостановлении государственной регистрации прав до 19.02.2025 года ввиду невозможности проверить подлинность доверенностей, выданных на территории Украины, отсутствия апостиля на доверенностях, необходимости расчёта с гражданами Украины только безналичным путём с использованием счёта типа «С», в соответствии с п. 5 Указа Президента Российской Федерации от 05.03.2022 года №95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами». Также указано, что если не будут устранены причины приостановки государственной регистрации прав до срока приостановки, то в государственной регистрации перехода прав будет отказано.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Между истцом и ответчиком, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, сторонами были исполнены все условия договора.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Никто не вправе ограничить собственника в его праве на распоряжение его имуществом.

Статьей 549 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава - исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Ответчиками до настоящего времени не выполнены принятые на себя обязательства по предоставлению необходимой доверенности на совершение договора купли-продажи нотариально удостоверенной на территории Украины с проставлением апостиля, либо удостоверенной нотариусом на территории Российской Федерации.

Ответчики являются гражданами Украины, на территории Российской Федерации не проживают, после заключения Договора связь с ними отсутствует.

Передача денежных средств за покупку квартиры продавцам произошла до подписания Президентом Российской Федерации Указа от 05.03.2022 года №95 необходимости расчёта с гражданами Украины только безналичным путём с использованием счёта типа «С».

Истец, как покупатель недвижимого имущества, во исполнение договора купли-продажи вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. 

При таких обстоятельствах, если договор купли-продажи недвижимого имущества был совершен в надлежащей форме, продавец (его доверенное лицо) обладал необходимыми полномочиями по отчуждению данного недвижимого имущества, а единственным препятствием к регистрации договора и перехода права собственности явилось уклонением ответчика от подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности (выдача доверенности необходимой формы), то сделка по отчуждению является состоявшейся, а договор может быть признан судом заключенным.

Договор купли-продажи земельного участка никем не оспорен и не признан недействительным, а потому подлежит государственной регистрации.

Исходя из смысла п. 3 ст. 165 ГК РФ, с учетом необходимости применения в данном споре названной нормы по аналогии, суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации сделки, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателям, по независящим от воли данной стороны причинам.

Пунктом 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В пункте 59 Постановления определено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 60 Постановления установлено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пункту 61 Постановления иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Факт передачи недвижимого имущества зафиксирован в и. 6 договора дарения недвижимого имущества.

Согласно ст. 4 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. 

Проанализировав вышеизложенное, приняв во внимание вышеприведенные правовые нормы и их системное толкование, дав надлежащую юридическую оценку правоотношениям по настоящему гражданскому делу, исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их относимость, допустимость, достоверность, а также достаточность и взаимосвязь в их совокупности, установив фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для защиты гражданских прав истца путем признания права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 43,6 кв.м., кадастровый №, и, как следствие, об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Решение в окончательной форме принято 11 июля 2025 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (

<

данные изъяты>, зарегистрирована по адресу: 

<

адрес>), право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> площадью 43,6 кв.м., кадастровый №.

Решение суда является основанием для регистрации за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> площадью 43,6 кв.м., кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Феодосийский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий (подпись) Е.В. Тимохина