Дело № 2-66/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 апреля 2017 года г. Козловка

Козловский районный суд Чувашской Республики 

в составе судьи Потемкина О.А.

при секретаре ФИО4, с участием

истца ФИО3,

представителя истца ФИО6, действующего по доверенности от 

<

дата>,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,- ФИО9,

представителя органа опеки и попечительства администрации 

<

адрес> Чувашской Республики ФИО5, действующей по доверенности 

<

число> от 

<

дата>,

рассмотрев в помещении суда в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

установил:

Истец ФИО3 первоначально обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, сославшись на то, что 

<

дата> между ней (истцом) и ответчиком ФИО2, действовавшей за себя и как законный представитель от имени несовершеннолетнего сына ФИО1, 

<

дата> рождения, был заключен договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем незавершенного строительством жилого дома, расположенных по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>. Общая стоимость недвижимого имущества была оценена сторонами на сумму 3845000 руб., из которых 45000 руб. покупатель оплатил в день подписания договора, а оставшиеся 3800000 обязался оплатить до 

<

дата>. После подписания договора ФИО2 получила ключи от дома, имела возможность пользоваться жилым помещением и земельным участком. 

<

дата> на лицевой счет истца была перечислена сумма в размере 1600000 руб., что подтверждается банковской выпиской. Оставшуюся сумму в размере 2200000 руб. ответчица не выплатила, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи. Ссылаясь на нормы законодательства, ФИО3 просила расторгнуть договор купли-продажи от 

<

дата>, заключенный между ней и ФИО2, возвратить ей право собственности на все переданное недвижимое имущество.

В период нахождения гражданского дела в производстве суда, истец ФИО3, действуя через своего представителя ФИО6, в порядке ст. 39 ГПК РФ увеличила исковые требования, обратившись 

<

дата> с дополнительным исковым заявлением. В дополнительном иске ФИО3 привлекла в качестве ответчика ФИО2, действующую в том числе и в интересах несовершеннолетнего ФИО1, указала в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,- отдел охраны детства администрации 

<

адрес>, орган опеки и попечительства администрации 

<

адрес> Чувашской Республики, а также Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. Исковые требования мотивировала тем, что 

<

дата> между ней (истцом) и ответчиком ФИО2, действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетнего сына ФИО1, 

<

дата> рождения, был заключен договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем незавершенного строительством жилого дома, расположенных по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>. Согласно п. 7 договора общая стоимость отчуждаемого имущества была оценена сторонами на сумму 3845000 руб., в том числе незавершенный строительством жилой дом - 3045000 руб., земельный участок - 800000 руб. В соответствии с п. 7.1 договора 45000 руб. покупатели выплачивают в день подписания договора, а остальная сумма в размере 3800000 руб. - в рассрочку до 

<

дата>. До момента полной оплаты стоимости имущество находится в залоге (ипотека). После подписания договора ответчик ФИО2 получила ключи от дома, у покупателей появилась возможность пользоваться приобретенным имуществом по его назначению. 

<

дата> на основании вышеуказанного договора купли-продажи Управлением Росреестра по Чувашской Республике произведена государственная регистрация перехода права собственности от продавца (истца) к покупателям (ответчикам) на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом с одновременной регистрацией ограничения права общей долевой собственности покупателей на данное имущество в виде ипотеки в силу закона, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи. 

<

дата> ответчиком ФИО2 на ее (истца) лицевой счет была перечислена сумма в размере 1600000 руб. Оставшуюся сумму по сделке в размере 2200000 руб. ФИО2 до настоящего времени не выплатила, неоднократные требования об исполнении условий договора купли-продажи от 

<

дата> оставлены без удовлетворения, ответчик уклоняется от исполнения обязательства полной оплаты цены по сделке. Полагая, что данное обстоятельство является существенным нарушением условий договора купли-продажи от 

<

дата>, которое, в свою очередь, повлекло для нее (истца) такой ущерб, что в значительной степени лишилась того, на что рассчитывала при заключении договора, ссылаясь на нормы законодательства, просила расторгнуть договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома и земельного участка от 

<

дата>, заключенный между ней (ФИО3) и ФИО2, действующей в том числе в интересах несовершеннолетнего сына ФИО1, и привести стороны в первоначальное положение; прекратить право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 21:12:120905:248 и незавершенный строительством 2-х этажный жилой дом с инв. 

<

число>, площадью застройки 405 кв.м, расположенные по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, прекратить ограничение права общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 в виде ипотеки в силу закона на указанное недвижимое имущество, возвратить в ее (истца) собственность земельный участок и незавершенный строительством жилой дом, расположенные по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>. 

В судебном заседании истец ФИО3 и ее представитель ФИО6 заявленные требования поддержали полностью по мотивам и основаниям, изложенным в иске, с учетом последующего их увеличения, вновь привели их суду, просили удовлетворить в полном объеме, уточнив заявленные требования. 

При этом истец ФИО3 суду дополнительно пояснила, что приобрела спорные земельный участок и незавершенный строительством жилой дом по договору купли-продажи от 

<

дата>, указанное имущество является ее личной собственностью. 

<

дата> между ней и ФИО2, действовавшей, в том числе, в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО1, был заключен договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем незавершенного строительством жилого дома, расположенных по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, по цене 3845000 руб. Переход права собственности к ФИО2 и ФИО1 был зарегистрирован в установленном порядке. Она, как продавец объектов недвижимости, свои договорные обязательства исполнила, передала земельный участок и незавершенный строительством жилой дом в пригодном для использования состоянии с ключами и со всем необходимым оборудованием. Покупатель ФИО2, действующая также в интересах своего сына ФИО1, взятые обязательства полностью не выполнила. Часть установленной по договору цены сделки в размере 45000 руб. ФИО2 фактически оплатила ей безналичным путем перечислением на лицевой счет в сентябре 2015 года, хотя в договоре они указали «при подписании договора наличными денежными средствами». Затем, 

<

дата> ФИО2 перечислила 1600000 руб. на ее лицевой счет, а оставшиеся 2200000 руб. до настоящего времени не выплатила. После неоднократных безрезультатных устных требований расплатиться за проданные объекты недвижимости, 

<

дата> она обратилась к ФИО2 с письменным уведомлением о расторжении заключенного договора купли-продажи в одностороннем порядке, в связи с несоблюдением покупателями обязанности по оплате предмета сделки. Однако ФИО2, признав факт неисполнения взятых на себя обязательств по договору, стала умышленно затягивать разрешение возникших проблем, выдвигать неприемлемые дополнительные условия, под вымышленными предлогами просила подождать с возвратом денег. Она (истец) не может более ждать, так как намеревается приобрести жилье в 

<

адрес>. Более того, две сделки по приобретению жилья в 

<

адрес> уже были сорваны непосредственно по вине ФИО2, поскольку последняя не исполнила обязательства по оплате, в результате чего, в первом случае, она не смогла внести требуемую сумму в качестве предоплаты по договору долевого участия в строительстве жилья, а во втором случае, приобрести жилье на вторичном рынке. Считает, что ответчик ФИО2, заключая спорный договор, изначально не намеревалась полностью выплатить деньги за приобретенное недвижимое имущество. Если бы она (продавец недвижимости) знала, что не получит денежные средства по договору купли-продажи в полном объеме, то не заключала бы данную сделку и не передавала бы имущество покупателю ФИО2 Невыполнение обязанности по полной оплате приобретаемого имущества является существенным нарушением договора, в связи с чем, просит расторгнуть оспариваемый договор купли-продажи и возвратить ей земельный участок с незавершенным строительством жилым домом, прекратив право собственности на нее ответчиков и ограничение в виде ипотеки в силу закона. Полученные по договору купли-продажи денежные средства в размере 1645000 руб. обязуется возвратить ФИО2 сразу же после передачи ей спорной недвижимости и документации по газо- и электроотведению. Считает, что расторжение договора купли-продажи во внесудебном порядке невозможно. Просила суд расторгнуть договор купли-продажи, заключенный 

<

дата> между ней и ФИО2, действующей за себя и за своего несовершеннолетнего сына ФИО1, в отношении земельного участка, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1969 кв.м с кадастровым номером 21:12:120905:248 и незавершенного строительством жилого дома, площадью застройки 405 кв.м, 2-х этажного (подземных этажей- 1), расположенных по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, привести стороны в первоначальное положение; прекратить право общей долевой собственности ФИО2 (доля в праве 1/2) и ФИО1 (доля в праве 1/2) на земельный участок категории земель населенных пунктов видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1969 кв. м, с кадастровым номером 21:12:120905:248, расположенный по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес> (номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости 21-21/012-21/012/001/2016-389/2 - 21-21/012-21/012/001/2016-389/3 от 

<

дата>); прекратить право общей долевой собственности ФИО2 (доля в праве 1/2) и ФИО1 (доля в праве 1/2) на незавершенный строительством жилой дом площадью застройки 405 кв.м, 2-х этажный (подземных этажей- 1), расположенный по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес> (номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости 21-21/012-21/012/001/2016-390/2 - 21-21/012-21/012/001/2016-390/3 от 

<

дата>); прекратить ограничения (обременения) права общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 в виде ипотеки в силу закона на земельный участок категории земель населенных пунктов видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1969 кв. м, с кадастровым номером 21:12:120905:248, и незавершенный строительством жилой дом, площадью застройки 405 кв.м, 2-х этажный (подземных этажей- 1), расположенные по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, установленные в ее (истца) пользу на основании договора купли-продажи от 

<

дата> (номер государственной регистрации ипотеки в силу закона в Едином государственном реестре недвижимости 21-21/012-21/012/001/2016-491/1 и 21-21/012-21/012/001/2016-492/1 от 

<

дата>); обязать ФИО2 возвратить ей земельный участок категории земель населенных пунктов видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1969 кв. м, с кадастровым номером 21:12:120905:248 и незавершенный строительством жилой дом, площадью застройки 405 кв.м., 2-х этажный (подземных этажей- 1), расположенные по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>; взыскать с ФИО2 в ее пользу расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Ответчик ФИО2, а также ее несовершеннолетний сын- ФИО1, надлежащим образом извещенные о месте, дате и времени разбирательства дела, в судебное заседание не явились. При этом, ответчик ФИО2 в СМС-уведомлении от 

<

дата> просила рассмотреть дело без ее участия, разрешение спора оставила на усмотрение суда.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО9, изложенные ФИО3 в иске и дополнительно в судебном заседании доводы полностью подтвердил. Суду пояснил, что с истцом ФИО3 состоял в браке, который расторгнут около десяти лет назад. Однако, они продолжают жить вместе, имея общих детей. Недвижимое имущество, отчужденное ФИО3 по спорной сделке, общим имуществом супругов не является, каких-либо притязаний на них не имеет. Между тем, он лично принимал непосредственное участие в ремонтных работах жилого дома, в подготовке документов по спорной сделке, ее заключении, вместе с ФИО3 неоднократно ездил к ФИО2 по поводу уплаты денег. Знает, что вырученное от продажи дома и земельного участка в 

<

адрес> денежные средства ФИО3 намеревалась потратить на приобретение жилья в 

<

адрес>.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора,- представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, надлежаще извещенный о месте и времени, в суд не явился. От заместителя руководителя Управления ФИО7 поступил письменный отзыв 

<

число> от 

<

дата>, из которого следует, что на основании договора купли-продажи от 

<

дата> в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 (по 1/2 доле в праве) на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом, расположенные по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>. В связи с тем, что на момент регистрации перехода права общей долевой собственности к вышеуказанным лицам документы, подтверждающие окончательный расчет с продавцом на данные объекты недвижимости не были представлены на государственную регистрацию, в силу положений ст. 488 Гражданского кодекса РФ в отношении названных объектов недвижимого имущества было зарегистрировано ограничение (обременение) права покупателей ипотекой в пользу продавца ФИО3 Просила рассмотреть дело в отсутствие представителя регистрирующего органа. 

С отдела охраны детства администрации 

<

адрес> г. Чебоксары Чувашской Республики 

<

дата> поступило заявление о рассмотрении дела без их представителя с принятием по существу решения, отвечающего интересам ребенка.

С учетом мнений участвующих лиц, полагавших провести судебное заседание в отсутствие не явившихся ответчиков, представителя Управления Росреестра по Чувашской Республике, отдела охраны детства администрации 

<

адрес> г. Чебоксары Чувашской Республики, суд посчитал возможным рассмотреть гражданское дело без участия стороны ответчика и указанных третьих лиц при участии в качестве государственного органа, компетентного дать заключение по существу спора, отдела опеки и попечительства администрации Козловского района Чувашской Республики. 

При этом суд принимает во внимание, что в силу положений ст.ст. 56, 61, 63, 64 Семейного кодекса РФ родители являются законными представителями своих детей, защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями. 

Выслушав объяснения стороны истца, третьего лица ФИО9 и заключение представителя органа опеки и попечительства ФИО5, полагавшей о принятии судом решения, отвечающего интересам ребенка, исследовав представленные письменные доказательства, в том числе, с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, признавая достаточной их совокупность для разрешения настоящего спора, рассматривая дело в пределах заявленных исковых требований, суд приходит к следующим выводам.

<

дата> между ФИО3 и ФИО2, действующей за себя и за своего несовершеннолетнего сына ФИО1, 

<

дата> рождения, был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством жилого дома, находящихся по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>. Согласно п. 7 данного договора общая стоимость отчуждаемого имущества была оценена сторонами в размере 3845000 руб., в том числе, незавершенный строительством жилой дом- в размере 3045000 руб., земельный участок- в размере 800000 руб. Этим же пунктом стороны согласовали условие оплаты: 45000 руб. покупатели выплачивают продавцу в день подписания договора; 3800000 руб.- в рассрочку до 

<

дата>. В соответствие с п. 6 договора обязательство продавца по передаче вышеуказанного недвижимого имущества покупателям считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.

Переход права по указанной сделке и право общей долевой собственности покупателей ФИО2 и ФИО1 зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 

<

дата> произведены соответствующие записи регистрации 

<

число>, 21-21/012-21/012/001/2016-390/2-21-21/012-21/012/001/2016-390/3. Одновременно с регистрацией права общей долевой собственности покупателей в отношении указанных земельного участка и незавершенного строительством жилого дома за номером регистрации 21-21/012-21/012/001/2016-491/1 и 21-21/012-21/012/001/2016-492/1 зарегистрировано ограничение права общей долевой собственности покупателей- ипотека в силу закона. Указанное подтверждается штампами регистрационной надписи, исполненными на договоре купли-продажи, а также свидетельствами о государственной регистрации права ФИО3 

<

адрес>, 

<

адрес>, погашенными 

<

дата>.

Из выписки из лицевого счета по вкладу, открытого на имя ФИО3 в ПАО «Сбербанк России», за период с 

<

дата> по 

<

дата> видно, что 

<

дата> на счет вкладчика поступили денежные средства в сумме 1600000 руб., общая сумма операций по дебету счета за указанный период составила 1545000,00 руб., по кредиту счета- 1600094,09 руб., остаток по счету- 55104,09 руб.

<

дата> ФИО3 вручено ФИО2 уведомление о расторжении в соответствии со ст. 450 ГК РФ договора купли-продажи от 

<

дата> в одностороннем порядке, в связи с грубым нарушением последней обязательств пункта 7 договора. Обязательством от 

<

дата> ФИО2 подтвердила в срок до 

<

дата> оплатить стоимость дома в полном объеме - 2200000 руб.

Из договора на оказание услуг при продаже вторичной недвижимости 

<

число> от 

<

дата> видно, что ФИО3 зарезервировала на срок по 

<

дата> с возможностью пролонгации на 30 календарных дней строящийся объект долевого строительства- двухкомнатную 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, строительный № 

<

адрес> «Семь островов», за что оплатила исполнителю услуг 42828 руб. 

Из представленной стороной истца телефонной переписки ФИО3 и ФИО2 усматривается, что истец неоднократно напоминал ответчику о неоплаченной по договору денежной суммы, требует ее выплаты, а ответчик, в свою очередь, имеющийся долг признает, просит подождать с его выплатой, обещает перечислить остаток оговоренной суммы по сделке. 

В силу пункта. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Частью 1 ст. 549 ГК РФ определено, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. 

В силу ч. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит - п. 1 ст. 488 ГК РФ). Кроме того, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

При продаже недвижимости на условиях отсрочки (рассрочки) оплаты возникает ипотека в силу закона, которая подлежит государственной регистрации и осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав покупателя (п. п. 1, 2 ст. 1, ст. 19, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п.п. 24, 25 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. №213, п.п. 60, 102 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Исходя из положений ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. В то же время, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4), продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

Исковые требования ФИО3 основаны на ст.ст. 309, 310, 450-454, 486, 488, 489, 549 Гражданского кодекса РФ и мотивированы ненадлежащим исполнением стороны ответчика обязательств по оплате недвижимого имущества в рамках договора купли-продажи земельного участка с незавершенным строительством жилым домом от 

<

дата>. 

Суд считает установленным, что 

<

дата> между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО2, действующей одновременно в интересах несовершеннолетнего сына ФИО1, был заключен договор купли- продажи объектов недвижимости. Предметом данного договора является земельный участок, категории земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1969 кв. м, с кадастровым номером 21:12:120905:248, и незавершенный строительством жилой дом, площадью застройки 405 кв.м, 2-х этажный (подземных этажей- 1), расположенные по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>. Обязательство продавца по передаче недвижимости покупателям исполнено подписанием договора без дополнительного составления передаточного акта. По условиям договора купли-продажи от 

<

дата> его цена составляет 3845000,00 (три миллиона восемьсот сорок пять тысяч) рублей 00 копеек, из которых покупатели оплатили 45000 (сорок пять тысяч) рублей 00 копеек в день подписания договора, а оставшиеся 3800000 (три миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 копеек обязались оплатить до 

<

дата>. 

Следовательно, ФИО3 - собственник земельного участка и незавершенного строительством жилого дома по адресу: Чувашская республика, 

<

адрес>, действующая в качестве продавца, и покупатель ФИО2, действующая одновременно в интересах несовершеннолетнего сына ФИО1 (покупатели), пришли к соглашению по существенным условиям договора купли-продажи, заключили его в надлежащей письменной форме, подписали его, удостоверив, таким образом, свое волеизъявление. 

<

дата> произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 на вышеуказанные земельный участок и незавершенный строительством жилой дом, а также обременение (ограничение) права покупателей в пользу продавца ФИО3 в виде ипотеки в силу закона, что подтверждается соответствующими регистрационными отметками на договоре. 

<

дата> ответчик ФИО2 перечислила на лицевой счет истца ФИО3 в счет оплаты приобретенного по договору купли-продажи от 

<

дата> недвижимого имущества 1600000 (один миллион шестьсот тысяч) рублей 00 копеек. 

<

дата> в связи с нарушением покупателем обязательств по оплате недвижимого имущества истец ФИО3 направила в адрес ответчика ФИО2 уведомление о расторжении договора. Данное уведомление получено ответчиком ФИО2 в тот же день, последняя обязалась оплатить полную стоимость приобретенного жилого дома в оставшейся сумме 2200000 (два миллиона двести тысяч) рублей 00 копеек в срок до 

<

дата>. Остаток суммы долга составляет более половины стоимости имущества.

Однако, истцом ФИО3 до настоящего времени не получена оплата стоимости проданных земельного участка с незавершенным строительством жилым домом. Отсутствие со стороны ответчика ФИО2 действий по удовлетворению претензии ФИО3 явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Суд считает, что ответчик ФИО2 в одностороннем порядке отказалась от исполнения взятых на себя обязательств по полной оплате стоимости недвижимого имущества, чем причинила истцу ФИО3 такой ущерб, что последняя в значительной степени лишилась того, на что рассчитывала при заключении сделки. До настоящего времени требование истца ФИО3 по полной оплате сделки ответчиком ФИО2 не исполнено. 

В соответствии с требованиями подпункта 2 пункта 1 ст. 161 и пункта 1 ст. 162 ГК РФ покупатель недвижимого имущества ФИО2 должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу ФИО3 денежной суммы по договору купли-продажи. Такие доказательства суду не предоставлены, истец ФИО3 факт получения денежных средств в оставшейся сумме (2200000 руб.) от ФИО2 отрицает, ответчик ФИО2 приведенные истцом доводы не оспаривает. Иных допустимых доказательств, подтверждающих передачу покупателем продавцу имущества денежных средств в полном объеме, суду не представлены.

Между тем, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Суд соглашается с утверждением истца ФИО3, что если бы она (продавец недвижимости) знала, что не получит денежные средства по договору купли-продажи в полном объеме, то не заключала бы сделку и не передавала бы имущество покупателю ФИО2 

При этом суд также считает, что удовлетворение исковых требований ФИО3 не повлечет нарушения прав и законных интересов несовершеннолетнего ответчика ФИО1, поскольку последний в спорное помещение не вселялся. В соответствии с п. 1 ст. 56, п.1 ст. 63, п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ обеспечение интересов детей, в том числе обеспечение их жильем, является обязанностью родителей. Право общей долевой собственности ответчиков обременено ипотекой в силу закона в пользу истца ФИО3, что означает наличие установленных законодательством стеснений в реализации ответчиками ФИО2 и ее несовершеннолетним сыном ФИО1 полного объема правомочий правообладателей при осуществлении права собственности. Истец ФИО3 подтвердила в суде готовность вернуть полученные по сделке денежные средства, которые могут быть направлены на приобретение другого жилого помещения, собственником которого станет, в том числе, несовершеннолетний ФИО1

Согласно пункту 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По общему правилу пункта 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу принципов диспозитивности и состязательности гражданского процесса, правомерность заявленных исковых требований определяется судом на основании оценки доказательств, представленных сторонами в обоснование их правовой позиции.

Исследовав в совокупности собранные по настоящему делу доказательства, исходя из анализа условий оспариваемого истцом договора купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома от 

<

дата>, установив, что ответчик ФИО2 не произвела оплату в сумме, указанной в договоре, применяя к спорным правоотношениям положения закона, а именно, ст.ст. 309, 310, п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 486 ГК РФ, с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд приходит к убеждению, что допущенное стороной ответчика нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения спорного договора купли-продажи на основании подпункта 1 пункта 2 ст. 450 ГК РФ, что в свою очередь является основанием для возврата имущества истцу, так как в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как следует из содержания ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. При расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшей до 01.01.2017, и согласно пункту 3HYPERLINK consultantplus://offline/ref=24F4AA31D71A2CBA088F4B8B806E3C4F30BDCACCD3112AE5C09F5CE6E77142C58D4BDDF0F2567825uA1DC ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующей с 01.07.2017, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (пункт 1 ст. 131 ГК РФ).

В силу пункта 2 ст. 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 

Подпунктом 5 пункта 2 ст. 14 того же Закона предусмотрено, что одним из оснований для государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. 

В силу пункта 11 ст. 53 Закона N 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 60 настоящего Федерального закона. 

Как следует из пункта 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Так как обязательства сторон по договору купли-продажи от 

<

дата> подлежат прекращению, то следует прекратить право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 (по 1/2 доле в праве) на спорные земельный участок и незавершенный строительством жилой дом. 

Поскольку в рамках заключенного сторонами договора на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом были наложены обременения в виде ипотеки в силу закона, ввиду расторжения договора они также должны быть прекращены.

В соответствие с нормами ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

При обращении с иском в суд истцом по квитанции 

<

число> от 

<

дата> было уплачено 300 руб. государственной пошлины. В связи с удовлетворением требований ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в указанной сумме следует отнести на ответчика ФИО2, действующую одновременно как законный представитель своего несовершеннолетнего сына ФИО1, т.е. взыскать в пользу истца. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО3 к ответчику ФИО2, действующей в том числе в интересах несовершеннолетнего ФИО1, 

<

дата> года рождения, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи, заключенный 

<

дата> между ФИО3 и ФИО2, действующей за себя и за своего несовершеннолетнего сына ФИО1, в отношении земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1969 кв.м, с кадастровым номером 21:12:120905:248, и незавершенного строительством жилого дома, площадью застройки 405 кв.м, 2-х этажного (подземных этажей- 1), расположенных по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, привести стороны в первоначальное положение.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2 (доля в праве 1/2) и ФИО1 (доля в праве 1/2) на земельный участок категории земель населенных пунктов видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1969 кв.м, с кадастровым номером 21:12:120905:248, расположенный по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес> (номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости 21-21/012-21/012/001/2016-389/2 - 21-21/012-21/012/001/2016-389/3 от 

<

дата>).

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2 (доля в праве 1/2) и ФИО1 (доля в праве 1/2) на незавершенный строительством жилой дом, площадью застройки 405 кв.м, 2-х этажный (подземных этажей- 1), расположенный по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес> (номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости 21-21/012-21/012/001/2016-390/2 - 21-21/012-21/012/001/2016-390/3 от 

<

дата>).

Прекратить ограничения (обременения) права общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 в виде ипотеки в силу закона на земельный участок категории земель населенных пунктов видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1969 кв.м, с кадастровым номером 21:12:120905:248, и незавершенный строительством жилой дом, площадью застройки 405 кв.м, 2-х этажный (подземных этажей- 1), расположенные по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, установленные в пользу ФИО3 на основании договора купли-продажи от 

<

дата> (номер государственной регистрации ипотеки в силу закона в Едином государственном реестре недвижимости 21-21/012-21/012/001/2016-491/1 и 21-21/012-21/012/001/2016-492/1 от 

<

дата>).

Обязать ФИО2 возвратить ФИО3 земельный участок категории земель населенных пунктов видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1969 кв.м, с кадастровым номером 21:12:120905:248, и незавершенный строительством жилой дом, площадью застройки 405 кв.м, 2-х этажный (подземных этажей- 1), расположенные по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 (триста) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия путем подачи жалобы через Козловский районный суд Чувашской Республики.

Судья О.А. Потемкин