УИД 61OS0000-01-2024-000350-05

дело № 3а-311/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 22 августа 2024 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Темерницкий лес» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 21 декабря 2023 г. № ОРС-61/2023/001531 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «СЗ «Темерницкий лес» (далее также Общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером .... Полагая, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, Общество обратилось в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке. Решением ГБУ от 21 декабря 2023 г. № ОРС-61/2023/001531 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, данное решение является необоснованным, нарушает права Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд признать незаконными решение ГБУ от 21 декабря 2023 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 29 сентября 2023 г., - 14 135 000 рублей.

После уточнения требований в части, касающейся размера рыночной стоимости, ООО «СЗ «Темерницкий лес» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка в сумме 25 815 320 рублей, определенной по результатам судебной экспертизы.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области.

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

От администрации Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области отзывы, ходатайства не поступали. 

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 20 августа 2024 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ООО «СЗ «Темерницкий лес» является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 3 226 915 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ....

Применяемая с 1 января 2023 г. кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 45 209 079,15 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом. 

23 ноября 2023 г. в ГБУ поступило заявление ООО «СЗ «Темерницкий лес» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. С заявлением в ГБУ представлен отчет от 9 октября 2023 г. № 147/23 об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ..., в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 29 сентября 2023 г. в размере 14 135 000 рублей.

21 декабря 2023 г. ГБУ приняло решение № ОРС-61/2023/001531 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке. 

20 марта 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец обратился в суд с административным иском об оспаривании решения ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, что не оспаривалось административным истцом.

В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статей 11, 15.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200: подп. 3 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы (ФСО V)», подп. 3 пункта 2, подп. 4 пункта 7, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также пункта 5, подп. «б» пункта 11, подп. «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что отсутствуют актуальные на дату составления отчета сведения о заключении договора обязательного страхования ответственности оценочной организации; в анализе рынка недвижимости оценщиком не представлены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; отсутствует обоснование расширения территории исследования рынка; информация об использованных в расчетах объектах-аналогах, полученная из внешних источников, представлена в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату появления (публикации) или подготовки информации; не указаны дата осмотра объекта оценки или причины, по которым объект оценки не осмотрен при сборе информации в период, возможно близкий к дате оценки, а также не указаны допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра; по ряду позиций отчет вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование; в описании применения корректировки на площадь отсутствует расчет, подтверждающий зависимость цены от изменения площади; в результате применения корректировок итоговая стоимость оказалась у нижней границы диапазона цен предложений. Применение в расчетах корректировок для устранения различий между объектом оценки и объектами-аналогами привело к несоответствию их цен в сопоставлении с другими предложениями на рынке, доступными для анализа; оценщик применил в расчетах не сопоставимый с объектом оценки по площади аналог № 4. 

В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер этих нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.

В заключении экспертов названного экспертного учреждения ... и ... от 16 июля 2024 г. № 2541/10-4-24 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 9 октября 2023 г. № 147/23 использовались неполные сведения, допущены расчетные и методологические ошибки, допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки - пункта 5 ФСО V, подп. 2, 3 пункта 2, подп. 12 пункта 7, пункта 8 ФСО VI, пунктов 11б, 11в, 20 ФСО № 7), влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Нарушения, перечисленные в решении ГБУ от 21 декабря 2023 г., экспертами подтверждены.

Эксперты указали, что отчет допускает неоднозначное толкование, вводит пользователей в заблуждение; анализ рынка объекта оценки выполнен на основе выборки объявлений, не имеющих сведений о дате их размещения (публикации); в анализе рынка недвижимости не представлены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; при расширении территории исследования рынка недвижимости использованы объекты, не имеющие схожести по экономическим характеристикам; не применена корректировка на местоположение относительно областного центра, при наличии различий по данному ценообразующему фактору у объектов-аналогов и исследуемого земельного участка; отсутствуют корректировки на местоположение земельного участка относительно пунктов приема и переработки сельскохозяйственной продукции, рельеф, наличие подъездных путей с твердым покрытием, конфигурацию участка; приведенные в выборке объекты не сопоставимы с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам, что свидетельствует о недостаточном учете объема и качества информации в отношении объектов, принятых в качестве объектов-аналогов, отсутствует расчет корректировок на размер (фактор масштаба), подтверждающий зависимость цены от изменения площади участков.

Эксперты сделали вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию 29 сентября 2023 г. составляет 25 815 320 рублей.

Относительно выводов экспертов о несоответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили. ГБУ оспорило обоснованность заключения в части, касающейся рыночной стоимости объекта.

Оценивая заключение экспертов, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертами, отвечающими необходимым квалификационным требованиям, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебных экспертов у суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта и при рассмотрении заявления ООО «СЗ «Темерницкий лес» у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое административным истцом решение ГБУ не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов Общества. Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ от 21 декабря 2023 г. незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

Величина рыночной стоимости рассчитана экспертами ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперты отобрали участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертами и сомнений у суда не вызывают. 

Размер корректировки на площадь (фактор масштаба) определен экспертами согласно «Справочнику оценщика недвижимости-2023. Земельные участки сельскохозяйственного назначения», таблица № 33. Ссылка на источник информации по этому вопросу в заключении экспертов имеется (том 2 л.д. 111). В дополнительных письменных пояснениях от 13 августа 2024 г. эксперт ... привела копии титульного листа издания и соответствующих страниц (том 2 л.д. 198 оборотная сторона).

Вопреки содержащемуся в возражениях ГБУ доводу, корректировка на рельеф экспертами не применялась (том 2 л.д. 110).

Судом отклоняется довод, изложенный в возражениях ГБУ, о том, что экспертами не учтен вклад каждого элемента сравнения в стоимость объекта оценки при согласовании скорректированных значений единиц сравнения. Равные значения весовых коэффициентов не означают, что экспертами использована средняя арифметическая величина. Формула расчета весовых коэффициентов приведена экспертом ... в дополнительных пояснениях (том 2 л.д. 199). 

Оценивая заключение экспертов, суд учитывает, что такое заключение, в том числе в части ответа на вопрос о рыночной стоимости объекта, не является отчетом об оценке в смысле, придаваемом этому понятию Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Вопреки доводам административного ответчика, требования, предъявляемые к содержанию отчета об оценке Федеральным стандартом оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», не распространяются на заключение судебной экспертизы. 

Доказательства иной рыночной стоимости объекта суду лицами, участвующими в деле, не представлены и о получении дополнительных доказательств по этому вопросу указанные лица перед судом не ходатайствовали.

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы о рыночной стоимости объекта, содержащиеся в заключении судебных экспертов.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России представило в суд экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 145 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. 

В обеспечение расходов на проведение экспертиз по делам № 3а-310/2024 и № 3а-311/2024 ООО «СЗ «Темерницкий лес» на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислил 290 000 рублей (платежное поручение от 27 мая 2024 г. № 370). Из них 145 000 рублей надлежит перечислить экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу по настоящему делу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Темерницкий лес» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Темерницкий лес» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 21 декабря 2023 г. № ОРС-61/2023/001531.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым ... площадью 3 226 915 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 сентября 2023 г. – 25 815 320 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 23 ноября 2023 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Темерницкий лес» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-311/2024, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 145000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А. Руднева