дело № 2-35/2020

мотивированное 

решение

 составлено 07.02.2020 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Алапаевск 03 февраля 2020 г.

Алапаевский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Арзамасцевой Л.В.,

с участием: истца ФИО1, ответчика ФИО2,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив исковые требования, обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (комнаты) по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленного искового требования истец ФИО1 в ходе судебного заседания пояснила, что в январе 2017 года она заключила сделку купли-продажи жилой комнаты 

<

адрес>. При покупке комнаты она была заинтересована в наличии в жилом помещении санузла и душа. Ей было известно, что продавец комнаты ФИО2 провел в свое жилое помещение воду, сделал душ. Перед заключением данного договора она комнату осмотрела, ее все устроило и договорилась с ответчиком приобрести данное жилое помещение. В момент заключения сделки ответчик ей говорил, что в доме нет маленьких детей и соседи спокойные, но через некоторое время выяснилось обратное. В настоящее время у нее конфликт с соседями, так как они устраивают сборища, сломали ей замок на сейф-двери, угрожают ей отключить воду и свет, избили ее. Душ в комнате оказался не исправным, горячей воды нет, в душе вода не уходит, также сломалась канализация. Она является инвалидом и лишена возможности жить в нормальных условиях. В связи с конфликтами с соседями она обращалась в полицию и к прокурору. Также указала, что ее жилое помещение дважды затапливалось водой. О том, что переустройство квартиры ФИО2 сделал без необходимых согласований, он ей не сообщил. На то, что по техническим документам в комнате нет душа и воды, она не обратила внимания, ответчик дал ей старый техпаспорт. Оформлением всей разрешительной документации на переустройство комнаты и оборудование в ней душа занималась она лично. Разрешительную документацию на такое переустройство она получила в Отделе архитектуры и градостроительства Администрации МО город Алапаевск в мае 2017 года. Вышеуказанные обстоятельства, по мнению истца, являются основаниями для расторжения договора купли-продажи комнаты, заключенного с ФИО2

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признал, указав, что сделка купли-продажи комнаты с ФИО1 была заключена три года назад. При покупке жилого помещения ФИО1 осматривала комнату, с ней также была еще одна женщина. Истцу все понравилось, она сказал, что ранее она жила в этом доме. С соседями по секции он никогда не конфликтовал, они всегда вели себя спокойно. Воду в комнату он провел с согласия соседей, никаких проблем с использованием душа у него при этом не возникало, горячая вода была. ФИО1 после заключения договора купли-продажи проживала в данной комнате, претензий у нее не было, а текущий ремонт в жилом помещении надо проводить регулярно, так как возможны поломки. Полагает, что оснований для расторжения договора купли-продажи комнаты не имеется. 

Представитель третьего лица – Администрации МО город Алапаевск в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в направленном в суд ходатайстве просил рассмотреть дело в отсутствие представителя и принять решение по имеющимся в деле доказательствам. 

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

В соответствии со ст.ст.14,16 ФЗ от 22.12.2008г. №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации», лица, участвующие в деле, также извещены о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно на официальном сайте суда в сети Интернет: http://alapaevsky.sudrf.ru/.

Суд, с согласия истца и ответчика, определил рассмотреть дело при данной явке. 

Заслушав стороны и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст.550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1 ст.551 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.556 Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст.557 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.558 ГК РФ).

Из положений ст. 469 Гражданского Кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу ч.1 ст.450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч.2,4 ст.450 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.451 Гражданского кодекса РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ч.2,4 ст.451 Гражданского кодекса РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из материалов дела, 10.01.2017 между ФИО1 (Покупатель) и ФИО2 (Продавец), заключен договор купли –продажи жилого помещения - комнаты по адресу: 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты>. 

В соответствии с п. 3 Договора купли-продажи стороны подтвердили, что Продавец передал, а Покупатель принял комнату при отсутствии каких-либо претензий по переданному имуществу. Считая настоящий договор в этой части исполненным, стороны условились не составлять каких-либо документов о передаче комнаты и расценивать настоящий договор, как документ, подтверждающий этот факт.

19.01.2017 право собственности ФИО1 на данное жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. ФИО1, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 06.12.2019г. №.

Как следует из ответа Администрации МО г.Алапаевск от 05.09.2019г. № и акта от 29.08.2019г. визуального осмотра жилого помещения №, расположенного по адресу: 

<

адрес>А, на предмет его технического состояния, составленного МКУ «Дирекция единого заказчика»: на момент проведения осмотра установлено, что жилое помещение оборудовано санузлом и душевой кабиной. Чувствуется высокая влажность, присутствует стойкий запах фекалий, деревянная дверь в санузел набухла от сырости и не закрывается, наблюдается наличие плесени на обоях, под канализационными трубами видны следы фекальных масс. По данным собственника жилого помещения, подтопление санузла происходит систематически. Возможной причиной неудовлетворительной работы системы водоотведения может быть образование засоров в канализационной системе, вследствие незаконно выполненной предыдущим собственником перепланировки и переустройства данного жилого помещения. В соответствии с техническим паспортом на вышеуказанный жилой дом, составленным на 01.06.2001г., наличие санузла и душевой кабине, непосредственно в жилом помещении № не предусмотрено.

Истец ФИО1 просит расторгнуть договор купли-продажи по причине того, что в ходе проживания в жилом помещении выявлены недостатки в канализации, в водоотведении, в связи с чем она не может пользовать жилым помещением. А также в связи с наличием конфликтных отношений с соседями.

В ходе судебного заседания данных свидетельствующих о существенном нарушении договора другой стороной, а также обстоятельств, свидетельствующих о существенно изменившихся обстоятельствах, не установлено, а доказательств стороной истца не представлено. Также доказательств, позволяющих прийти к выводу о существенном нарушении требований к качеству переданной ФИО1 ответчиком ФИО2 комнаты, в частности, обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, и других подобных недостатков, в материалах дела не имеется.

Обстоятельства, которые истец ФИО1 указывает в обоснование иска о расторжение договора купли-продажи спорного жилого помещения, основаниями для расторжения данного договора в соответствии с нормами гражданского законодательства не являются.

Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). 

В соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. 

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из представленного истцом договора купли-продажи спорного жилого помещения и технического паспорта комнаты 

<

адрес>, переданного продавцом покупателю при заключении сделки, следует, что Покупатель принял комнату при отсутствии каких-либо претензий по переданному имуществу. О том, что в комнате оборудован душ и санузел, без получения разрешительной документации ФИО1 на момент приобретения данного жилого помещения было известно. Более того, она согласилась приобрести данное жилое помещение, именно потому, что в комнате было проведено данное переустройство, перепланировка и обустроен душ, хотя в технической документации санузел с душем в комнате отсутствовал.

Разрешение на переустройство и перепланировку получено ФИО1 в мае 2017 года, что подтверждает то обстоятельство, что ФИО1 была заинтересована в проведении указанного переустройства и перепланировки. 

Доказательств того, что комната, переданная в собственность ФИО1, не может быть использована для постоянного проживания, либо имеет существенные недостатки, относительно которых ФИО1 была введена в заблуждение продавцом, истцом суду не представлено. До момента обращения в суд ФИО1 проживала в указанном жилом помещении более двух лет. Сделку в указанный период не оспаривала. Вся техническая документация на приобретаемую комнату была передана ФИО1 в момент совершения сделки. 

Обладая всей необходимой информацией о качественных характеристиках приобретаемого объекта недвижимости, ФИО1 самостоятельно приняла решение о его приобретении, при этом в действиях ответчика не установлено недобросовестности и сокрытия информации о предмете сделки и качественных характеристиках объекта недвижимости. 

Данные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу 30.01.2019г. решением Алапаевского городского суда от 24.12.2018г. по делу №, которое имеет преюдициальное значение для настоящего спора в соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ.

Акт от 29.08.2019г. визуального осмотра жилого помещения 

<

адрес>, на предмет его технического состояния, составленный МКУ «Дирекция единого заказчика», на который ссылается истец в обоснование заявленных исковых требований, экспертным заключением не является, и информация, содержащаяся в нем, не свидетельствует о виновных действиях со стороны ответчика.

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с ч. 3 ст. 133 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003г. №23 «О судебном решении», согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ.

Доказательств наличия оснований, по которым договор купли-продажи жилого помещения (комнаты) по адресу: 

<

адрес> от 10.01.2017, заключенный между ФИО1 и ФИО2, может быть расторгнут, ФИО1 в материалы дела не представила, ходатайств об истребовании таких доказательств не заявляла, поэтому правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о расторжении договора купли-продажи жилого помещения не имеется и в удовлетворении исковых требований ФИО1 следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Алапаевский городской суд Свердловской области.

Судья Л.В. Арзамасцева