Дело № 2-162/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2019 года г. Цимлянск

Цимлянский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Стурова С. В., 

при секретаре Поповой Т.П., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Цимлянского городского поселения, третьи лица: Администрация Цимлянского района, ФИО3 о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском к Администрации Цимлянского городского поселения, в обоснование которого указала следующее.

В соответствии с условиями договора № аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 01 марта 2016 г. и дополнительного соглашения к вышеуказанному договору аренды от 20 ноября 2017 г., зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> 29 ноября 2017 г. за номером № арендатором земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, вид разрешенного использования: для строительства кондитерской фабрики, общей площадью 5248 кв.м, является истец.

Решением Цимлянского районного суда Ростовской области от 23 ноября 2016 г. по делу № 2-872/2016 по исковому заявлению ФИО3 к Администрации Цимлянского района Ростовской области о признании незаконным отказа и обязании согласования схемы расположения земельного участка, Администрация Цимлянского района Ростовской области была обязана внести изменения в план границ земельного участка, утвержденного Постановлением Администрации Цимлянского района № 239 от 28 февраля 2012 г. «Об утверждении плана границ вновь образованного земельного участка» в соответствии с прилагаемой схемой расположения земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Также истец указала, что предварительно, на протяжении года прежним Арендатором велась безрезультативная переписка с Администрацией Цимлянского района Ростовской области и Администрацией Цимлянского городского поселения Ростовской области по поводу переноса границ вышеуказанного земельного участка во внесудебном порядке.

Также, согласно данному решению Цимлянского районного суда Ростовской области Администрация Цимлянского района Ростовской области обязывалась обратиться в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области с заявлением о государственном кадастровом учете вышеуказанного земельного участка, по итогам которого должен быть осуществлен разворот границ образованного земельного участка в оси, перпендикулярной изначальной.

Вышеуказанное решение Цимлянского районного суда Ростовской области мотивировано невозможностью комплексного и рационального использования вышеуказанного арендуемого земельного участка путем строительства на нем объектов недвижимости, по причине прохождения через первоначально образованный земельный участок охранной зоны подземной теплотрассы, а также нахождения на этом земельном участке подземного пожарного водоема.

Таким образом, до принятия вышеуказанного решения суда и внесении изменений в государственный кадастровый учет земельного участка в ноябре 2017 года, строительство зданий и сооружений кондитерской фабрики было невозможно осуществлять. Фактически, не по вине Арендатора, в период с 23 августа 2012 г. по 08 ноября 2017 г. (дата изменений сведений о границах земельного участка в государственной кадастре недвижимости) невозможно было использовать ранее сформированный земельный участок в соответствии с условиями договора № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23 августа 2012 г., а также договора № аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 01 марта 2016 г. (в целях строительства кондитерской фабрики).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом и добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклонятся от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Положения вышеуказанной статьи ГК РФ также предусматривают обязанность Арендодателя произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Администрация Цимлянского городского поселения Ростовской области как арендодатель осуществило такого рода замену путем уточнения границ спорного земельного участка лишь спустя 5 лет от момента первоначального предоставления его в аренду. 

Обстоятельства, повлекшие невозможность пользования спорным земельным участком в соответствии с условиями его предоставления на протяжении периода более пяти лет с 23 августа 2012 г. по 08 ноября 2017 г. были установлены судом первой инстанции при разрешении гражданского дела № 2-872/2016 и в соответствии со статьей61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) являются преюдициальными и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

21 января 2019 г. истец обратился к ответчику с письменным обращением, в котором была изложена просьба о заключении договора аренды спорного земельного участка сроком на три года, так как ранее, в предыдущие периоды, использование его было невозможным по целевому назначению по вине Арендодателя.

19 февраля 2019 г. был получен ответ Администрации Цимлянского городского поселения Ростовской области за исх. № 381, и содержания которого следует, что ответчик намерен принять решение об изъятии объекта незавершенного строительства на основании решения суда, с последующей реализацией его на публичных торгах. В предоставлении спорного земельного участка без торгов было отказано. При этом, в качестве основания такого отказа в предоставлении ответчиком было указано на неисполнение Арендатором условий по договору аренды № от 01 марта 2016 г., т.е. отсутствие в границах завершенного строительством и зарегистрированного в ЕГРН объекта недвижимости - зданий и сооружений кондитерской фабрики. Доводы истца о продолжительном неиспользовании спорного земельного участка по вине Арендодателя, Администрацией Цимлянского городского поселения Ростовской области не были приняты во внимание.

На основании вышеизложенного, истец просит суд обязать Администрацию Цимлянского городского поселения Ростовской области заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, вид разрешенного использования: для строительства кондитерской фабрики, общей площадью 5248 кв.м, сроком три года.

Истец ФИО2, ее представитель по доверенности ФИО4, представитель ответчика Администрации Цимлянского городского поселения Ростовской области, представитель третьего лица Администрации Цимлянского района Ростовской области, а также третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены должным образом, об отложении рассмотрения дела не просили, об уважительных причинах неявки суду не сообщили.

В материалах дела имеются заявления от представителя истца по доверенности ФИО4 и от третьего лица ФИО3 о рассмотрении дела в их отсутствие, полагают, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон и третьих лиц на основании статьи 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи со следующим.

В силу статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании пункта 1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

Пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 приведенной статьи, требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Как установлено судом и следует из материалов дела, спорный земельный участок расположен по адресу: 

<

адрес>, имеет кадастровый №, вид разрешенного использования: для строительства кондитерской фабрики, общей площадью 5248 кв.м.

Земельный участок сформирован на основании постановления Администрации Цимлянского района Ростовской области № 239 от 28 февраля 2012 г. «Об утверждении плана границ вновь образованного земельного участка».

В период с 23 августа 2012 г. по 28 февраля 2019 г. указанный земельный участок находился в аренде у разных лиц - последним арендатором земельного участка являлась истец ФИО2

Так, на основании договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № от 23 августа 2012 г. заключенного с арендодателем Администрацией Цимлянского района Ростовской области, арендатором земельного участка являлся ООО «Атом XXI». По условиям договора, земельный участок предоставлен в аренду в целях строительства кондитерской фабрики. Срок договора аренды земельного определен сторонами с 23 августа 2012 г. по 22 августа 2015 г.

Впоследствии, 01 марта 2016 г. между Администрацией Цимлянского городского поселения Ростовской области, являющейся арендодателем и ФИО3, являющимся арендатором был заключен договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №. По условиям договора аренды земельного участка, он заключен в целях строительства кондитерской фабрики на срок с 01 марта 2016 г. по 28 февраля 2019 г.

Согласно дополнительному соглашению от 20 ноября 2017 г. к договору аренды земельного участка № от 01 марта 2016 г., права и обязанности арендатора перешли к истцу ФИО2

29 ноября 2017 г. произведена государственная регистрация дополнительного соглашения Управлением Росреестра по Ростовской области за №.

Как усматривается из договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от 01 марта 2016 г., земельный участок был предоставлен арендатору на основании статьи 39.2 и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Таким образом, договор аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена № от 01 марта 2016 г. был заключен в целях завершения строительства кондитерской фабрики, земельный участок был предоставлен арендатору однократно, сроком на 3 года.

Согласно положениям статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1). 

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

В установленный договором срок до 28 февраля 2019 г. строительство кондитерской фабрики арендатором ФИО5 завершено не было, в связи с чем она 21 января 2019 г. обратилась в Администрацию Цимлянского городского поселения Ростовской области с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый период с 01 марта 2019 г. сроком на 3 года.

Однако ответом от 19 февраля 2019 за исх. № 381, Администрация Цимлянского городского поселения Ростовской области отказало ФИО2 в предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов. Ответ арендодателя мотивирован тем, что арендатором ФИО2 право собственности на объект завершенный строительством (кондитерской фабрики) не зарегистрировано, в соответствии с положениями статьи 239.1 ГК РФ, Администрация Цимлянского городского поселения Ростовской области вправе принять решение о необходимости изъятия у ФИО2 объекта незавершенного строительства на основании решения суда путем продажи с публичных торгов.

Суд полагает, что отказ в заключении нового договора аренды земельного участка, существенно нарушает права арендатора ФИО2, предоставленные земельным законодательством, а также договором аренды земельного участка.

Так, из заключения кадастрового инженера ФИО1 от 11 февраля 2016 г. усматривается, что при формировании спорного земельного участка с кадастровым номером: № был использован топографический план, на котором отсутствовала подземная теплотрасса, проходящая посередине формируемого земельного участка.

Данное обстоятельство нарушает требования пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ, согласно которым образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Охранная зона подземной теплотрассы проходит через участок таким образом, что размещение на нем объектов недвижимости ограничено, что препятствует рациональному использованию земельного участка. Кроме того, участь участка занята пожарным водоемом, который не относится к комплексу проектируемых в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка зданий и сооружений кондитерской фабрики.

Кадастровым инженером была подготовлена новая схема расположения земельного участка.

Согласно заключению кадастрового инженера, для исправления ошибки в местоположении границ земельного участка, необходимо внести изменения в постановление Администрации Цимлянского района Ростовской области № 239 от 28 февраля 2012 г. и утвердить новую схему расположения земельного участка.

Пунктом п. 4.3 договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от 01 марта 2016 г., установлено, что арендатор имеет право использовать земельный участок на условиях, установленных договором. В соответствии с п. 1.1 указанного договора, спорный земельный участок предоставлен для строительства кондитерской фабрики.

Поскольку допущенная ошибка при формировании земельного участка, препятствовала строительству кондитерской фабрики, предыдущий землепользователь ФИО3 неоднократно обращался в Администрацию Цимлянского городского поселения Ростовской области, в Администрацию Цимлянского района Ростовской области с заявлениями о внесении изменений в план границ земельного участка, утвержденного постановлением Администрации Цимлянского района Ростовской области № 239 от 28 февраля 2012 г.

Однако администрациями муниципальных образований, арендатору ФИО3 было отказано во внесении изменений в план границ земельного участка.

В связи с этим ФИО3 обратился в Цимлянский районный суд Ростовской области с иском к Администрации Цимлянского района Ростовской области, третье лицо Администрация Цимлянского городского поселения о признании отказа незаконным и обязании согласования схемы расположения земельного участка.

Решением Цимлянского районного суда Ростовской области от 23 ноября 2016 г. по гражданскому делу № 2-872/2016, вступившем в законную силу 29 декабря 2016 г., исковые требования ФИО3 были удовлетворены.

Суд признал незаконным отказ Администрации Цимлянского района Ростовской области во внесении изменений в план границ земельного участка. 

Суд обязал Администрацию Цимлянского района Ростовской области внести изменения в план границ земельного участка, утвержденного Постановлением Администрации Цимлянского района № 239 от 28.02.2012 «Об утверждении плана границ вновь образованного земельного участка» в соответствии с прилагаемой схемой расположения земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Обязал Администрацию Цимлянского района Ростовской области обратиться в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области с заявлением о государственном кадастровом учете вышеуказанного земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в ходе использования земельного участка арендаторы земельного участка были длительное время лишены возможности использовать земельный участок в соответствии с его назначением, что нарушило их права по комплексному и рациональному использованию арендуемого земельного участка.

Учитывая изложенное, в целях восстановления прав истца как арендатора земельного участка, предоставления истцу возможности завершить строительство объекта незавершенного строительства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные исковые требования.

Рассматривая настоящий спор суд учитывает требования статей 12, 35, 39, 56 ГПК РФ об осуществлении гражданского судопроизводства на основании равноправия и состязательности сторон, когда каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения. 

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанном на соблюдении принципов, закрепленных в частях 1-3 статьи 67 ГПК РФ.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленными статьями 59, 60 ГПК РФ и вследствие изложенного содержат доказательства, которые имеют значения для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливают обстоятельства, которые могут быть подтверждены только лишь данными средствами доказывания. 

Таким образом, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из указанного доказательства, представленного сторонами, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд полагает правомерным постановить решение, которым удовлетворить исковые требования ФИО2 к Администрации Цимлянского городского поселения о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

Исковые требования ФИО2 к Администрации Цимлянского городского поселения, третьи лица: Администрация Цимлянского района, ФИО3 о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, - удовлетворить.

Обязать Администрацию Цимлянского городского поселения Ростовской области заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, вид разрешенного использования: для строительства кондитерской фабрики, общей площадью 5248 кв.м, сроком три года.

Резолютивная часть решения изготовлена 17 апреля 2019 года.

Мотивированное решение изготовлено 22 апреля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Цимлянский районный суд Ростовской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья С.В. Стуров