КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

УИД 39OS0000-01-2025-000061-80

Дело № 3а-65/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 марта 2025 года г. Калининград 

Калининградский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», заинтересованные лица: Правительство Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просила признать незаконным решение бюджетного учреждения от 24 января 2025 года №ОРС-39/2025/000003 об отказе в установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № и об установлении по состоянию на 10 декабря 2024 года кадастровой стоимости данного объекта, равной его рыночной стоимости, в размере 12 140 000 рублей на основании отчета об оценке оценщика ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза» ФИО2 от 10 декабря 2024 года № Н-0966-2024.

Сославшись на то, что данный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, решение бюджетного учреждения является незаконным и нарушает право административного истца на налогообложение в справедливом размере, ФИО1 просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 12 140 000 рублей, указав, что утвержденная административным ответчиком кадастровая стоимость земельного участка в размере 33 118 933 рублей необоснованно завышена. 

Представитель административного истца ФИО3 в судебном заседании уточнил административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 20 300 000 рублей, определенном по результатам судебной экспертизы.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4 просила в административном иске отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 83-92).

Представители Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайство об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся административных ответчиков.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждено, что ФИО1 с 10 июня 2019 года является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 20066 +/- 99,16 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для проектирования и строительства административно-складского комплекса, автостоянки, расположенного по почтовому адресу ориентира: 

<

адрес> (л.д. 17-22).

Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 утверждены по состоянию на 01 января 2022 года результаты кадастровой оценки земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

На основании данного постановления кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2022 года актом ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 21 марта 2023 года АОКС-39/2023/000033 в размере 33 118 933 рублей, внесена в ЕГРН и подлежит применению с 03 марта 2023 года (л.д. 23).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754. 

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

27 декабря 2024 года ФИО1 обратилась в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении по состоянию на 10 декабря 2024 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, в размере 12 140 000 рублей, представив отчет об оценке оценщика ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза» ФИО2 от 10 декабря 2024 года № Н-0966-2024.

Решением ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 24 января 2025 года №ОРС-39/2025/000003 в удовлетворении заявления отказано по тому основанию, что представленный ФИО1 отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности в связи со следующими допущенными нарушениями: 

- не выполнены требования пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611.

На страницах 21-22 отчета оценщик относит объект оценки к сегменту рынка: незастроенные земельные участки, коммерческая (производственно-складская) недвижимость.

На странице 30 отчета оценщик указывает «В расчетах использованы объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам: местоположение, площадь, вид разрешенного использования, назначение».

В сравнительном подходе оценщик использовал 5 объектов-аналогов земельных участков с видом разрешенного использования (для строительства административно-бытового корпуса со складскими помещениями; под незастроенную производственную территорию завода для проектирования и строительства зданий производственно-коммунальной зоны; склады; для завершения строительства промышленнопроизводственной базы с административными и складскими помещениями для коммунальноскладской зоны) общей площадью объект-аналог № 1 - 30000 кв.м, объект-аналог № 2 - - 42986 кв.м, объект-аналог № 3 - 25500 кв.м, объект-аналог № 4 - 2000 кв.м, объект-аналог № 5 - 20000 кв.м, и удельный показатель рыночной стоимости (далее - УПРС) объекта-аналога № 1 - 433,33 руб./кв.м, объекта-аналога № 2 - 862,85 руб./кв.м, объекта-аналога № 3 - 628,11 руб./кв.м, объекта-аналога № 4 -1400 руб./кв.м, объекта-аналога № 5 - 415 руб./кв.м. Разница между минимальным и максимальным значением удельным показателем рыночной стоимости - 3,4 раза. Коэффициент вариации для данной выборки объектов аналогов составляет =359,67/724,20*100=49,66%

Полученное значение указывает на неоднородность исследуемой совокупности, так как полученное значение коэффициента вариации более 33%. Применение в рамках сравнительного подхода аналогов несопоставимых по основным пенообразующим факторам таким как площадь некорректно.

Площадь объекта-аналога № 4 значительно меньше площади оцениваемого объекта (в 10 раз). Данный земельный участок несопоставим с объектом оценки и не может рассматриваться в качестве объекта-аналога.

Вышеуказанные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объекта оценки, вводят в заблуждение пользователей отчёта об оценке и допускают неоднозначное толкование полученных результатов

По мнению бюджетного учреждения, оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем рыночная стоимость объекта оценки не может быть принята как достоверная по состоянию на 10 декабря 2024 года. 

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Утвержденная по состоянию на 01 января 2022 года в размере 33 118 933 рублей и внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, являющаяся в силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ налоговой базой для исчисления земельного налога, затрагивает права собственника ФИО1 как плательщика данного налога в налоговом периоде 2023 года и в последующих периодах.

Административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения от 24 января 2025 года № ОРС-39/2025/000003 подано ФИО1 07 февраля 2025 года, в установленный частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячный срок со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением данного решения.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения определением суда от 20 февраля 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ФБУ «Калининградская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ, на разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № Н-0966-2024 от 10 декабря 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза» ФИО2, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки ?

- в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определить по состоянию на 10 декабря 2024 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером №

В соответствии с заключением эксперта № 552/6-4-25 от 19 марта 2025 года отчет об оценке № Н-0966-2024 от 10 декабря 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза» ФИО2, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. В отчете об оценке имеются неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10 декабря 2024 года определена в размере 20 300 000 рублей. 

Эксперт выявил те же нарушения, допущенные в отчете об оценке № ЗУ-1376/2024 от 24 декабря 2024 года, что и бюджетное учреждение, подтвердив тем самым правильность выводов ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, содержащихся в оспариваемом административным истцом решении. 

Экспертом указано на то, что оценщиком не проведен сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходств и различий) различия аналогов №№ 2,3 и объекта оценки, не внесены в значения единицы сравнения корректировки для устранения различий между объектом оценки и аналогом № 3, использован несопоставимый аналог № 2, находящийся в территориальной зоне «Зона специального значения» (л.д. 146). По мнению эксперта, учитывая градостроительный регламент, а также разрешенное использование земельного участка, анализ осуществлен поверхностно, что в последствии приводит к неверному определению сегмента рынка и попаданию в выборку для расчета сравнительным подходом аналогов, которые не относятся к одному с оцениваемым объектов сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; выводы оценщика относительно сегмента рынка, к которому относится объект оценки, не соответствуют фактическому (разрешенному) использованию земельного участка и приводят к нарушению пункта 20 ФСО № 7 (л.д. 145). 

Таким образом, с учетом выявленных нарушений, экспертом сделан вывод о несоответствии отчета об оценке № Н-0966-2024 от 10 декабря 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки в части статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, пунктам 9, 10 ФСО V, пудпункту 9 пункта 7 ФСО VI, подпунктам 10, 11 «б», 11 «в», 16, 20, 20 «б» ФСО № 7.

При таких обстоятельствах требования о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 24 января 2025 года №ОРС-39/2025/000003 не подлежат удовлетворению.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Из материалов дела следует, что земельный участок не застроен, имеет форму неправильного четырехугольника, расположен в территориально зоне «Зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения», территориальные зоны в ближайшем окружении – «Зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения», «Зона застройки индивидуальными жилыми домами», «Коммунальная зона», «Зона, занятая объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенная для ведения сельского хозяйства из земель сельскохозяйственного назначения»; типичное окружение земельного участка – индивидуальная жилая застройка, промышленная застройка, земли сельскохозяйственного назначения, областной онкоцентр (т.1 л.д.165-166).

Рыночная стоимость объекта исследования определена экспертом с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж). Отказ от применения затратного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 39-40 заключения (л.д. 172-173), и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд, оценив заключение эксперта ФБУ «Калининградская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ ФИО5, сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Определенная в заключении итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Эксперт ФИО5 соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет дополнительное профессиональное образование по экспертной специальности «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости».

Объективные основания полагать искаженной определенную экспертом величину рыночной стоимости земельного участка отсутствуют.

В соответствии с заключением судебной экспертизы и с учетом уточнения административных исковых требований суд устанавливает по состоянию на 10 декабря 2024 года рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 20 300 000 рублей. 

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости, а именно 27 декабря 2024 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконным решения от 24 января 2025 года №ОРС-39/2025/000003 об отказе в установлении рыночной стоимости объекта.

Установить по состоянию на 10 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу почтового ориентира: 

<

адрес>, в размере 20 300 000 рублей. 

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 27 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 03 апреля 2025 года.

Судья А.В. Шкуратова