дело № 3а-176/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

город Ставрополь 27 сентября 2019 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Евтуховой Т.С. 

при секретаре судебного заседания Пика А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Федеральному бюджетному учреждению «Федеральной кадастровой палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, обязании внести сведения в государственный кадастр недвижимости,

установил:

ФИО1, через своего представителя по доверенности ФИО2, обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2015 года, принадлежащих ему на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами №

Административный истец полагает, что результаты государственной кадастровой оценки указанных земельных участков завышены, чем нарушаются его права как плательщика на земельный налог, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости.

В обоснование заявления ФИО1 ссылался на отчёты об оценке от 12 января 2019 года № О/10-18, № О/11-18, № О/12-18, которыми по состоянию на 1 января 2015 года определена рыночная стоимость трёх земельных участков с кадастровым номером № в размере 2438 000 рублей, с кадастровым номером № в размере 2039 000 рублей, с кадастровым номером № в размере 514 000 рублей (т.1 л.д.77-80).

Административный истец ФИО1, а также его представитель ФИО2, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, от административного истца поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие (т.2 л.д.214).

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – Управление Росреестра по Ставропольскому краю), в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Лермонтова Ставропольского края.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю в суд не явился, извещены надлежащим образом. В представленных письменных возражениях просят рассмотреть административное дело в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя (т.2 л.д.209-212).

Представитель заинтересованного лица администрации города Лермонтова Ставропольского края суд не явился, извещены надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении административного дела в их отсутствие (т.2 л.д.79).

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю в суд не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, сведений о причинах неявки не сообщили и не просили о проведении судебного заседания в их отсутствие.

Суд, в соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, поскольку их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

ФИО1, будучи собственником земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», расположенных по адресу: 

<

...> с кадастровым номером №, площадью 5096 кв.м.; с кадастровым номером №, площадью 4076 кв.м.; с кадастровым номером № площадью 926 кв.м. (т.1 л.д.84-86, 87-89, 90-92, 101-103), является плательщиком земельного налога, размер которого зависит от кадастровой стоимости.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере 5366444, 72 рублей, 4293576, 88 рублей и 974226, 08 рублей соответственно (т.1 л.д.8, 9, 60).

Ввиду этого, обращение ФИО1 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года, то есть на дату по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности), в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, в том числе и физическими лицами, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьёй 11 названного федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке такого объекта, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов, уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. 

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости предоставлены отчёты об оценке от 12 января 2019 года № О/10-18, № О/11-18, № О/12-18, выполненные оценщиком ООО «Юридическое агентство «Монолит» ФИО3, которыми по состоянию на 1 января 2015 года определена рыночная стоимость трех земельных участков с кадастровым номером № в размере 2438 000 рублей; с кадастровым номером № в размере 2039 000 рублей; с кадастровым номером № в размере 514 000 рублей (т.1 л.д.111, 112-169, 170-227, т.2 л.д. 1-59).

В целях проверки сведений о рыночной стоимости, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр поддержки бизнеса» ФИО4 (т.2 л.д.82-85).

В соответствии с заключением эксперта № 21-1931-19 от 24 июля 2019 года, по состоянию 1 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:32:010110:34 определена в размере 4231765 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 3384740 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 679784 рубля (т.2 л.д.96-195). 

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых земельных участках не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. Выводы сделаны с учётом особенностей рынка в соответствующем сегменте, объективно отражают сложившийся уровень цен на земельные участки из анализируемого сегмента. 

Возражения, замечания на заключение судебной экспертизы кем-либо из участников процесса представлены не были. Согласно заявлению административного истца, замечания на заключение эксперта отсутствуют (т.2 л.д.214).

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доступных доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Анализируя предоставленные административным истцом в подтверждение рыночной стоимости, вышеназванные отчёты об оценке, суд приходит к выводу, что они не отвечают требованиям законодательства в области оценочной деятельности по следующим основаниям.

Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт.

Из представленных отчётов об оценке следует, что при определении рыночной стоимости земельных участков оценщиком был применён сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. Для расчёта отобрано 4 объекта-аналога для всех оцениваемых объектов по факторам: разрешенное использование, состав прав, дата продажи (т.1 л.д.141, 148, 199, 204, т.2 л.д.30, 35, 37). Были применены корректировки на торг, площадь (т.1 л.д.149-155, 207-210), по объекту оценки с кадастровым номером № также и по рельефу (т.2 л.д.38-44).

Вместе с тем, судом выявлены следующие недостатки.

Так, из представленных отчётов следует, что оценщик определил целевое использование объектов оценки – для ведения личного подсобного хозяйства (далее – ЛПХ) и отнёс к сегменту рынка под индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС). Проведя анализ рынка земельных участков под ИЖС, оценщик неоднократно ссылается на малое количество на рынке недвижимости земельных участков, предназначенных для ЛПХ. В то же время, проводит анализ земельных участков как под ИЖС, так и под ЛПХ. При этом, не делая никаких выводов относительно активности или неактивности данного рынка (т.1 л.д.128, 131- 132, 136, 186, 189-190, 194, т.2 л.д.17, 20-21, 25). Поскольку многие характеристики рынка зависят от такого понятия как «активность» рынка объектов недвижимости, то сведения анализа рынка, представленные в отчётах, могут вводить в заблуждение.

Материалами дела установлено, что объекты оценки расположены на окраине города Лермонтова. Из представленных скриншотов следует, что выбранные оценщиком аналоги расположены в различных районах города, а аналог № 1 – в застраиваемом районе. Оценщик пришёл к выводу об отказе применения корректировки на местоположение, мотивировав тем, что объекты оценки и объекты-аналоги расположены в одном населенном пункте. 

Так как местоположение земельного участка является важным фактором, определяющим стоимость, то учёт любых различий в стоимости, связанных с местоположением, должен быть учтён. Если такого различия оценщиком не установлено, то данная информация должна быть обоснована, достаточна и мотивирована. Информации о равнозначности месторасположения объектов оценки и объектов-аналогов с учётом инфраструктуры, транспортной доступности районов города, в отчётах не содержится. Таким образом, правила отбора доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах вызывают неоднозначное толкование.

Оценщиком применена корректировка на площадь в отношении всех объектов оценки, размер которой был исчислен с использованием методики ФИО5, введённой во втором квартале 2015 года, то есть позднее даты оценки.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Оценщиком данное положение ФСО нарушено. Им не мотивирован выбор названной методики, в том числе и с учётом того обстоятельства, что объекты оценки расположены в Ставропольском крае, а названная методика разработана только на основании данных Новосибирской области, ссылки на подтверждение тенденций рынка не приведены.

Таким образом, определённая в отчётах об оценке итоговая рыночная стоимость спорных земельных участков не может быть признана судом достоверной.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Предметом доказывания по настоящему делу являлась проверка доводов истца о нарушенном праве применительно к представленным им доказательствам, а задачей административного судопроизводства - защита права принимаемым судом решением.

Суд, установив по результатам судебной оценочной экспертизы действительную кадастровую стоимость в размере, превышающем установленную государственную кадастровую, приходит к выводу, что оспариваемой стоимостью права и законные интересы административного истца нарушены не были. Следовательно, при отсутствии факта нарушения права по смыслу закона в удовлетворении административных исковых требованиях надлежит отказать. 

ООО «Центр поддержки бизнеса» подано заявление о взыскании судебных расходов за проведение судебной экспертизы в размере 

<

данные изъяты> рублей (т.2 л.д.94).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с учётом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований судебные расходы должны быть в полном объёме возложены на административного истца (статья 111 КАС РФ).

Информация о наличии льгот по возмещению издержек, связанных с рассмотрением административного дела, от административного истца не поступала.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд 

решил:

в удовлетворении административного иска ФИО1 к Федеральному бюджетному учреждению «Федеральной кадастровой палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, обязании внести сведения в государственный кадастр недвижимости отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр поддержки бизнеса» в счёт оплаты судебной экспертизы 

<

данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда через суд, принявший решение.

Председательствующий судья Т.С. Евтухова