Дело №2-854/2025

50RS0№-26

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 марта 2025 г. г. Куровское Московской области.

Орехово-Зуевский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Щепелевой А.С.,

при секретаре судебного заседания Смирновой К.А.,

с участием истца ФИО1, представителя истца по доверенности адвоката Цацыной Е.В., представителя ответчика по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, аннулировании регистрационной записи права собственности, признании права собственности на земельный участок, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: Российская 

<

адрес>, общая площадь 45 734 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, аннулировании регистрационной записи права собственности данный земельный участок, признании за истцом право собственности на земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, общая площадь 45 734 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 с одной стороны, и ответчиком ФИО3 с другой стороны был подписан Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес> общая площадь 45 734 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования.

В соответствии и. 2.1. Договора купли-продажи стоимость земельного участка составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей 00 коп. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с п. 3.2. Договора купли-продажи согласно ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок оформляется в собственность в установленном порядке с составлением передаточного акта, являющегося неотъемлемой частью Договора.

Со стороны истца обязанность, предусмотренная п. 3.2. Договора купли-продажи и ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнена своевременно и в полном объеме, о чем свидетельствует подписанный и исполненный Сторонами Акт приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, покупатель условий оспариваемого Договора купли-продажи не исполнил обязательства по оплате указанной суммы, в связи с чем, истец полагает, оспоримый Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению. После подписания Договора купли-продажи осуществлена государственная регистрация прав собственности. Истец указывает, что спорный объект недвижимости в виде земельного участка с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: 

<

адрес> общая площадь 45 734 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, подлежит возврату истцу.

В судебное заседание истец ФИО1, представитель истца по доверенности адвокат Цацына Е.В. явились, настаивали на удовлетворении иска в полном объеме.

Истец пояснил, что с ответчиком познакомился незадолго до заключения сделки, он сам человек доверчивый, поэтому поверил ответчику, когда надо было сдавать документы, ответчик дал слово офицера, что деньги не привез, но обещал, что оплатит. Ответчик обещал привезти деньги в ДД.ММ.ГГГГ. А в ДД.ММ.ГГГГ года в категоричной форме сказал, что денежных средств не истец не получит. Истец свою подпись в документах не оспаривает. В день заключения договора находился в нормальном состоянии. При подписании передаточного акта давления на него оказано не было. С договором купли-продажи ознакомлен за два дня до его подписания. С иском в суд обратился только в конце ДД.ММ.ГГГГ года, ввиду затрудненного материального положения. В день подписания договора ответчиком было дано «слово офицера», которому он поверил, и без получения денежных средств в счет оплаты за земельный участок подписал договор купли-продажи. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, ходатайств не представил.

Представитель ответчика по надлежащей доверенности ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, ходатайств не представил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, МРИ ФНС России №23 по Московской области в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, ходатайств не представил.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения дела. 

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 с одной стороны, и ФИО3 с другой стороны был подписан Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13-14).

В соответствии с п. 1.1 Договори купли-продажи, Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером: 50:24:0080128:30, расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, общая площадь 45 734 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования.

В соответствии и. 2.1. Договора купли-продажи стоимость земельного участка составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей 00 коп. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Продавец принял на себя обязательство передать Покупателю Земельный участок, а Покупатель принять земельный участок, и осуществить в пользу Продавца оплату в сумме, предусмотренной п. 2.1. Договора купли-продажи в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей 00 коп.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательств.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

В отношении формы договора продажи недвижимости правила статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации); несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны своим соглашением, изложенным в договоре, сами закрепили надлежащее исполнение обязательства по оплате стоимости имущества, суд приходит к выводу, что заключение сделки в том виде, в котором ее условия были зафиксированы в договоре, является для истца тем риском, который он добровольно принял на себя при подписании, а в дальнейшем - исполнении достигнутых соглашений.

Из материалов дела следует, что в соответствии с п. 2.2 Договора купли-продажи земельного участка стоимость земельного участка оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя, которые он передал Продавцу до подписания договора (л.д.13)

В соответствии с п. 3.2 Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ согласно ст. 556 ГК РФ приобретаемый земельный участок оформляется в собственность в установленном законом порядке с составлением передаточного акта, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (л.д.14).

Стороны Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подписали Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка (л.д.15).

В соответствии с п.4 Передаточного акта каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, стороны не имеют претензий друг к другу, по существу договора (л.д.16). 

Буквальное значение названных условий означает, что в момент подписания договора расчет уже произведен, договор стороны считают заключенным, а его условия в исчерпывающем виде зафиксированы в содержании подписанного обеими сторонами документа.

Указанный Договор купли-продажи земельного участка, а также переход права собственности ответчика ФИО3 на оспариваемый объект недвижимости были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, составление и подписание договора, а также передаточного акта свидетельствует о надлежащем исполнении сторонами принятых на себя договорных обязательств и, с учетом факта регистрации перехода к покупателю права собственности на предмет договора, оценивается судом, как достоверное и достаточное доказательство исполнения сторонами условий договора.

Данный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, указанной им в своем Определении от 29.01.2019 № 4-КГ18-93.

Часть 2 статьи 67 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность суда оценивать не только относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, но достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Из этой правовой нормы следует, что законное и обоснованное решение суда (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ) может быть основано лишь на оценке совокупности доказательств.

Согласно ч. 1 ст. 55 Гражданского кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Свидетель ФИО4, допрошенный в судебном заседании показал, что хорошо знает истца, они вместе работали в сфере строительства. Знает его доверчивость. Когда ФИО1 собирался на процедуру продажи своих активов - участка с домом (

<

адрес>) и просто участков земли, где они расположены, он не знает, но где-то в Московской области, он поехал с ним. С кем именно состоялась сделка, он не знает, лично не встречался с ФИО3, ФИО1 назвал его фамилию, но поскольку прошло года три, он не сможет вспомнить. Сидел в МФЦ инкогнито, в поле зрения сторон анонимно. В случае чрезвычайной ситуации он был бы свидетелем. Встреча была не в Москве, но где-то рядом в г. Люберцы. Он сидел рядом с ними и слышал элементы (фрагменты) разговора. Слышал, что они разговаривали о возможности возврата денег. Осталась четко в памяти фраза «даю слово офицера», после этих слов увидел, что Е.И. подписывал какие-то документы. При нем стороны друг другу ничего не передавали. Приехал к нему вечером, и он ФИО1 рассказал, что подписал документы о продаже дома и земельного участка. Передачи никаких пакетов не видел. У покупателя была небольшая борода, возраст примерно 40-50 лет, среднего телосложения. Внешность отличается от славянской, напоминает восточную, но неярко выраженную. 

У суда оснований не доверять показаниям свидетеля, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, не имеется, однако сами по себе показания свидетеля не могут служить достаточным основанием для установления обстоятельств по делу и оцениваются в совокупности с имеющимися иными доказательствами по делу.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу названных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Суд принимает во внимание, что права истца, в случае неоплаты со стороны ответчика стоимости земельного участка могут быть защищены иными способами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

При рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества. (Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2013 № 32-КГ13-4).

Истцом не представлено доказательств обращения к ответчику с ДД.ММ.ГГГГ, то есть со дня заключения договора купли-продажи земельного участка, с требованием уплаты стоимости земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Оспариваемое недвижимое имущество передано ответчику ФИО3 на основании акта приема-передачи, истец в процессе рассмотрения дела не оспаривал факт подписания Договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи оспариваемого недвижимого имущества.

Претензия в порядке досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена ДД.ММ.ГГГГ, после подачи искового заявления по настоящему делу в суд (л.д.40-48).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание изложенные доводы, суд считает, что поскольку исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате земельного участка удовлетворению не подлежат, то не подлежат и удовлетворению производные требования о признании права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №.

Исковые требования ФИО1 об аннулировании регистрационной записи права собственности ФИО3 на земельный участок, также не могут быть удовлетворены по следующим основаниям.

По смыслу ч.ч. 3, 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 № 132-О государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Надлежащим способом защиты прав на недвижимое имущество является оспаривание правоустанавливающих документов, на основании которых в ЕГРП вносятся записи о правах. В свою очередь, требования об аннулировании (признании недействительной) записи в ЕГРП не обусловлены восстановлением или защитой нарушенного права, не отвечает критериям законности и исполнимости и не могут быть удовлетворены судом.

Юридическим последствием оспаривания зарегистрированного в ЕГРП права должно быть не аннулирование регистрационной записи, а прекращение права ненадлежащего собственника на спорное недвижимое имущество.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО1 (паспорт гражданина РФ №) к ФИО3 (паспорт гражданина РФ №) о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, аннулировании регистрационной записи права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, признании права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Орехово-Зуевский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья А.С. Щепелева

Мотивированное решение составлено 01.04.2025. 

Судья А.С. Щепелева