Дело N 3а-13/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 июля 2018 года город Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе

председательствующего судьи Димитриевой Л.В., 

при секретаре Ивановой М.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 к Кабинету министров Чувашской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Индивидуальный предприниматель (далее также - ИП) ФИО4 в редакции уточненного иска к Кабинету министров Чувашской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее Управление Росреестра по Чувашской Республике) просил об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для размещения производственных зданий, общей площадью 6 916 кв.м, местоположением: ... равной его рыночной стоимости в размере 1669000 руб.

Указанная стоимость обоснована истцом результатами изготовленного по его заказу ИП ФИО5 отчета от 30.10.2017 N 2187/17, в связи с этим сторона оспаривает рыночную стоимость указанного земельного участка по состоянию на 16.10.2014, содержащуюся в государственном кадастре недвижимости, в размере 3152174,48 руб. 

Таким образом, учитывая, что в настоящее время указанный земельный участок, находящийся в государственной собственности Чувашской Республики, передан ИП ФИО4 по договору аренды N 1332 от 31.07.2017 (далее Договор), требования заявлены административным истцом в целях пересмотра величины арендных платежей. 

Административный истец ИП ФИО4 личного участия в деле не принимал. 

Представитель истца ФИО6 поддержал административное исковое заявление по изложенным в нем основаниям и вновь привел их суду.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Чувашской Республике ФИО7 возражала относительно иска.

Представители заинтересованных лиц Филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» ЧР) ФИО8, Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО9 разрешение иска оставили на усмотрение суда.

Административный ответчик Кабинет министров Чувашской Республики представителя в суд не направил. 

Исходя из сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, размещении информации о рассмотрении дела, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на интернет-сайте суда, а также в занимаемых судом помещениях, суд не усмотрел препятствий в рассмотрении дела по имеющейся явке.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании заключенного 31.07.2017 Министерством юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики на срок с 18.07.2017 по 31.12.2017 договора на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, ИП ФИО4 предоставлен во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 6916 кв.м, с кадастровым номером ..., местоположением: ..., для размещения производственных зданий.

Земельный участок с кадастровым номером ... образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером ..., результаты оценки кадастровой стоимости которого утверждены Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27.09.2013 N 396 в размере 8 926 678,80 руб.

В соответствии с пунктом 2.1.18. Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в случае образования новых земельных участков или земельного участка путем выдела из существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образованных земельных участков и преобразуемого земельного участка определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка до его преобразования.

Таким образом, с применением удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... равного 455,78 руб./кв.м была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 16.10.2014 в размере 3152174,48 руб. 

02.02.2018 между Министерством юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики и ФИО4 заключен договор N 1366 на срок с 01.01.2018 по 31.12.2022, по условиям которого Участок предоставлен административному истцу в аренду с оплатой годовой арендной платы в размере 334699 руб. без учета НДС согласно расчету (Приложение N 2 договору).

Так, согласно указанному расчету, определен годовой размер арендной платы в сумме 334699 руб., в месяц – 27 891,58 руб., из расчета рыночной стоимости Участка в размере 1673495 руб., установленной на основании изготовленного ООО «КГ «АВЛ» отчета об оценке от 26.12.2017 N 193.ЗУ/940.17. 

В силу пункта 7.1 указанного договора от 02.02.2018 ранее заключенный между сторонами договор на сдачу в аренду земельного участка от 31.07.2017 N 1332 утратил силу.

Поводом для обращения в суд с иском послужило определение ИП ФИО4 рыночной стоимости земельного участка, не соответствующей его кадастровой оценке, в связи с чем, по мнению административного истца, подлежит пересмотру размер исчисленной арендодателем арендной платы, расчет которой содержится в Приложении N 2 к Договору.

Так, согласно указанному расчету, в пункте 4.1. договора был установлен годовой размер арендной платы в сумме 315217,45 руб., в месяц - 26268,12 руб., из расчета 10 % от кадастровой стоимости Участка в размере 3152174,48 руб.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума от 30.06.2015 N 28) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося в государственной собственности Чувашской Республики.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзац 6 пункта 6 Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28).

Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме (абзац 7 пункта 6 Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28).

Пунктом 4.2. Договора предусмотрено, что в случае изменения исходных данных для расчета арендной платы ее размер подлежит пересмотру. 

Государственная кадастровая оценка земельного участка с кадастровым номером ..., из которого образован земельный участок с кадастровым номером ..., произведена ООО «Оценка и Консалтинг» (город Казань), по результатам которой подготовлен отчет.

В обоснование требования об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец представил отчет ИП ФИО1 N 2187/2017, согласно которому рыночная стоимость земельного участка кадастровым номером ... составляет 1660000 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрены настоящим Кодексом.

Определением суда от 22.03.2018 по ходатайству Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ Чувашская ЛСЭ Минюста России ФИО3., эксперту ФИО2

Согласно выводам экспертов, изложенным в заключении от 17.05.2018 N 1055/04-4, оценщиком ИП ФИО1., изготовившим отчет от 30.10.2017 N 2187/17, допущено несоблюдение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию указанного отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. 

При исследовании отчета от 30.10.2017 N 2187/17 на соответствие требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию, экспертами отмечено, что наименование отчета не соответствует требованиям абзаца первого статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон N 135-ФЗ), устанавливающей, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. 

Указано экспертами и на несоответствие отчета федеральным стандартам оценки, а именно нарушение требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 о неиспользовании информации о событиях, произошедших после даты оценки для определения стоимости объекта оценки (пункт 8); Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, о том, что содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5); ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, использованных в отчете, должны позволять сделать вывод об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки (пункт 11); при использовании в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, экспертного мнения должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) (пункт 13). 

При проверке отчета на соответствие Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N 7) установлено его несоответствие требованиям о том, что в качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; должен быть описан объем доступных оценщикам рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, должно быть приведено обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщикам объектов-аналогов.

Так, при описании объекта оценки, оценщиком приведена неверная информация о существенных характеристиках объекта в части его расположения, а именно указанный участок расположен на расстоянии 57 м, а не 215 м, как указано в отчете, от Янтиковского шоссе.

В отчете допущены нарушения при выборе аналогов, которым присвоены значения баллов, которые не могут быть признаны достоверными по причине противоречивости и непроверямости информации, на основе которой сделаны выводы о значениях баллов по отдельно взятым предложениям. 

Кроме того, информация по приведенным в отчете объектам недвижимости имеет существенные недостатки в части времени ее получения, достоверности характеристик объекта, имеются нарушения при присвоении баллов объекту оценки и объектам-аналогам, не проведены корректировки по фактору расположения объектов в разных населенных пунктах, отличающихся по численности населения, уровню развития транспортной инфраструктуры, уровню социального развития.

Согласно выводам экспертов рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для размещения производственных зданий, общей площадью 6 916 кв.м, местоположением: ..., по состоянию на 16.10.2014 составляет 3078865 руб.

Оценив экспертное заключение от 17.05.2018 N 1055/04-4 по правилам статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что он отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, N 255, N 256, Своду Стандартов оценки Российского общества оценщиков, не противоречит существующим принципам и методикам проведения оценки. Так, применяемые экспертами в заключении понятия и определения соответствуют обязательным требованиям, общая информация достаточна для идентификации объекта оценки, заключение содержит результаты оценки, полученные при применении сравнительного подхода к оценке, объекты - аналоги сопоставимы с предметом исследования. Из содержания заключения и дополнительно представленных суду документов следует, что проводившие исследование эксперт ФБУ Чувашская ЛСЭ Минюста России ФИО3., эксперт ФИО2. обладают специальными знаниями в области оценки, имеют образование и опыт работы, в связи с этим суд довод представителя административного истца ФИО6 об отсутствии у экспертов необходимой квалификации для проведения оценки отдельного земельного участка, не связанного со строительным объектом, нашел несостоятельным и отказал стороне в проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Отмеченное представителем административного истца отличие рыночной стоимости земельного участка, установленной заключением судебной экспертизы, от его кадастровой стоимости только на 73 309 руб. не является самостоятельным основанием для проведения по делу повторного исследования.

Заявляя просьбу о проведении повторной экспертизы, сторона административного истца не приводила сведений о том, какие именно противоречия имеются в судебном экспертном заключении, при этом в пояснениях к заключению эксперта ФБУ «Чувашская ЛСЭ» Минюста России даны подробные ответы на замечания, приведенные в представленной стороной в обоснование ходатайства рецензии на заключение эксперта N 1055/04-4 от 17.05.2018.

При таком положении суд полагает возможным согласиться с названным экспертным заключением, принять результаты исследования и положить их в основу судебного решения об установлении рыночной стоимости земельного участка.

Отдавая предпочтение заключению экспертов, суд также принимает во внимание, что государственная кадастровая оценка относится к сплошным массовым оценкам, проводимым по унифицированной процедуре. Работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики были проведены в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 15.12.2007 N 39.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)» массовая оценка недвижимости - это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

В отличие от работ по массовой оценке, при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поэтому само по себе различие в установленной кадастровой стоимости и в рыночной стоимости, определенной в отчете, не свидетельствует о недостоверности рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.

При таком положении, суд приходит к выводу о несоответствии кадастровой оценки спорного земельного участка его рыночной стоимости. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Таким образом, настоящее решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости в размере 3078 865 руб., является основанием для внесения Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» ЧР сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... местоположением: ..., в Государственный кадастр недвижимости в силу закона.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

По настоящему делу административное исковое заявление подано в суд 28.12.2017, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость земельных участков подлежит применению с 01.01.2017 до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Чувашской Республики 

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для размещения производственных зданий, общей площадью 6 916 кв.м, местоположением: ..., по состоянию на 16 октября 2014 года в размере 3078 865 руб.

Датой подачи заявления считать 28 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Верховного Суда Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей жалобы через Верховный Суд Чувашской Республики.

Мотивированное решение изготовлено 11 июля 2018 года.

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики Л.В. Димитриева