БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

31RS0016-01-2024-004124-06 33-5162/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород 09 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Иконникова А.А.,

судей Литвиновой А.М., Доценко Е.В.,

при секретаре Самофаловой Н.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Белгорода к ФИО1 о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние и по встречному иску ФИО1 к администрации г. Белгорода о сохранении нежилого помещения в перепланированном виде

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 7 августа 2025 года

Заслушав доклад судьи Иконникова А.А., объяснения представителя ответчика по первоначальному иску Г.Т.ПБ. - ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя истца по первоначальному иску администрации г. Белгорода ФИО3, возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

администрация г. Белгорода обратилась в суд с иском о возложении обязанности на ФИО1 привести нежилое помещение, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в первоначальное состояние согласно техническому паспорту, выданному ГУП «Белоблтехинвентаризация», по состоянию на 10 декабря 2013 г.; выполнить работы по приведению указанного нежилого помещения в первоначальное состояние только после изготовления специализированной организацией в установленном законом порядке проектной документации по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние и в полном соответствии с таким проектом; предоставить по окончании работ заключение специализированной организации, имеющей лицензию и состоящей в СРО, содержащее выводы о том, что помещение после проведённых работ по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние в многоквартирном доме отвечает необходимым санитарно-эпидемиологическим и экологическим требованиям, требованиям взрыво- и пожаробезопасности и не нарушают законные права и интересы граждан, не создаёт угрозы их жизни и здоровью.

В обоснование заявленных требований сослалась на то, что ФИО1 является собственником нежилого помещения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

ФИО1 в нарушение норм действующего законодательства, самовольно, без получения разрешительной документации была произведена перепланировка и переустройство нежилого помещения. Кроме того, ответчиком при проведении переустройства и самовольной перепланировки нежилого помещения был уменьшен размер общего имущества в многоквартирном доме, путем организации дверного и оконного проемов в наружной стене многоквартирного дома.

ФИО1 подала встречный иск, в котором просила сохранить принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 276,5 кв.м в перепланированном виде.

В обоснование иска ссылалась на то, что проведенная перепланировка и переустройство нежилого помещения соответствуют строительным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Указывала на то, что перепланировка произведена внутри помещения, его площадь не увеличена, общее имущество собственников дома не задействовано, в связи с чем согласие собственников на перепланировку нежилого помещения в данном случае не требовалось.

Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 07 августа 2025 г. иск администрации г. Белгорода к ФИО5 и встречный иск ФИО1 к администрации г. Белгорода удовлетворены в части.

На ФИО1 возложена обязанность: привести нежилое помещение, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в первоначальное состояние согласно техническому паспорту, выданному ГУП «Белоблтехинвентаризация», по состоянию на 10 декабря 2013 г., в части демонтажа оконных и дверных проемов в наружной стене здания многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>; выполнить работы по приведению нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме 

<

адрес>, в первоначальное состояние в указанной части только после изготовления специализированной организацией в установленном законом порядке проектной документации по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние и в полном соответствии с таким проектом; предоставить по окончании работ заключение специализированной организации, имеющей лицензию и состоящей в СРО, содержащее выводы о том, что помещение после проведённых работ по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние в многоквартирном доме отвечает необходимым санитарно-эпидемиологическим и экологическим требованиям, требованиям взрыво- и пожаробезопасности и не нарушают законные права и интересы граждан, не создаёт угрозы их жизни и здоровью.

Нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, сохранено в перепланированном виде в остальной части произведенных ФИО1 работ.

В удовлетворении остальной части требований администрации г. Белгорода и ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить в части удовлетворения требований администрации г.Белгорода и соответственно отказе в этой части в удовлетворении ее требований, принять в этой части новое решение об удовлетворении ее требований и отказе требований администрации г.Белгорода.

Не согласна с выводом суда о том, что частичное разрушение внешней стены многоквартирного дома приводит к использованию общего земельного участка, хотя вход организован внутрь помещения.

Ссылается на то, что администрацией г. Белгорода не представлено доказательств о возможности приведения спорного нежилого помещения в первоначальное положение.

Указывает на то, что ФИО1 обратилась для получения заключения специализированной организации, имеющей лицензию и состоящей в СРО и получила заключение, которым установлено, что приведение строительных конструкций к исходному состоянию влечет за собой нарушение требований нормативной документации. В частности, не обеспечиваются нормативные показатели по санитарно-гигиеническим параметрам, уровню инсоляции и эффективности системы естественной и принудительной вентиляции. Кроме того, заделка проемов и изменение конструктивных элементов приведет к нарушению функционирования систем воздухообмена и вентиляции, а также исключит возможность беспрепятственного доступа к инженерным системам и техническим помещениям, что является недопустимым с точки зрения требований по эксплуатации, техническому обслуживанию и обеспечению безопасных условий эксплуатации объекта.

Приводит доводы о невозможности получения согласия всех собственников помещений в МКД, в связи с выездом многих собственников из своих жилых помещений.

ФИО1 и третьи лица кадастровый инженер ФИО4, представители Управления государственного жилищного надзора Белгородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ФИО1 обеспечила явку своего представителя, в связи с чем судебная коллегия на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в порядке ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 246, 247, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 36, 40, 44 Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, приняв во внимание заключение судебной экспертизы, пришел к выводу об удовлетворении требований истца первоначального иска в части возложения обязанности на ФИО1 привести нежилое помещение в первоначальное состояние согласно техническому паспорту, выданному ГУП «Белоблтехинвентаризация» по состоянию на 10 декабря 2013 г. в части дверных и оконных проемов, ввиду того, что осуществленные ответчиком работы по демонтажу части наружной стены многоквартирного дома и организации дверного и оконного проемов, затрагивают общее имущество многоквартирного дома и ведут к уменьшению общего имущества дома и такие действия должны производиться собственником спорного помещения с согласия собственников всех помещений многоквартирного жилого дома.

С такими выводами соглашается судебная коллегия, поскольку ФИО1 фактически произведена реконструкция помещения, затрагивающая общее имущество собственников помещений, при том, что согласие всех собственников на такую реконструкцию ею получено не было.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого помещения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Актом инспекционного визита № 25 от 08 декабря 2022 г. установлено, что собственником нежилого помещения ФИО1 без разрешительной документации выполнена перепланировка нежилого помещения, а именно в помещении 10 организована перегородка, в помещении 1а устроены перегородки для организации подсобных помещений, между помещением 10 и 1а организован проем, в помещении 1а организованы два оконных и дверной проемы. Кроме того, ответчиком при проведении переустройства и самовольной перепланировки нежилого помещения был уменьшен размер общего имущества в многоквартирном доме, путем организации дверного и оконного проемов в наружной стене многоквартирного дома.

11 января 2023 г. в адрес ФИО1 направлено уведомление от 11 января 2023г. № 41-51/05-31-15 о необходимости приведения нежилого помещения в первоначальное состояние в соответствии с проектной документацией в срок до 10 июля 2023 г.

Ответчик получила указанное уведомление 16 февраля 2023 г., что подтверждается отчетом о вручении почтового отправления.

04 августа 2023 г. в адрес ФИО1 направлено досудебное уведомление с указанием нового срока приведения спорного нежилого помещения в первоначальное состояние и предоставления в МКУ «Городской жилищный фонд» подтверждающих документов, в срок до 07 сентября 2023 г.

Указанное уведомление ФИО5 не получено, корреспонденция вернулась за истечением срока хранения.

В ходе рассмотрения дела определением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 28 марта 2025 г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению ФГБУ Белгородская ЛСЭ Минюста России № 234/1-2-25 от 02 июня 2025 г. несущая конструктивная схема МКД состоит из фундамента, опирающихся на него несущих конструкций стен, и объединяющих их в единую пространственную систему элементов перекрытия и покрытия. В ходе проведенных работ в наружных и внутренних ограждающих конструкциях было выполнено несколько оконных и дверных проемов, внутри помещения возведено несколько новых перегородок, в результате чего было образовано несколько новых помещений. Также было выполнено устройство и подключение инженерных коммуникаций. На завершающей стадии были выполнены отделочные работы. До выполнения вышеуказанных работ площадь объекта исследования составляла 283,7 кв. м, после 276,5 кв. м. Уменьшение площади спорного объекта произошло за счет устройства новых перегородок и проведенных отделочных работ. Произведенные работы были выполнены в соответствии с представленной в материалах дела документацией.

В результате проведенных натурных исследований установлено, что несущие и ограждающие конструкции объекта исследования не имеют следов разрушения в виде трещин, выпучивания, отклонения от вертикальных и горизонтальных плоскостей, а также иных повреждений. Наружная и внутренняя отделка конструктивных элементов объекта исследования (стены, пол, потолок) также не имеет каких-либо недостатков и дефектов, которые могут свидетельствовать о повреждении несущих и ограждающих конструкций спорного объекта.

Работы по устройству новых дверных и оконных проемов, выполненные в процессе капитального ремонта и перепланировки, не привели к деформации или снижению несущей способности несущих и ограждающих конструкций как исследуемого объекта, так и МКД в целом, что соответствует требованиям вышеуказанного нормативного документа.

Прочность и надежность несущих конструкций обследуемого нежилого помещения, пространственная жесткость и устойчивость при эксплуатации обеспечена. Техническое состояние объекта исследования - исправное.

Для обеспечения дальнейшей надлежащей и безопасной эксплуатации необходимо своевременно осуществлять обслуживание и ремонт объекта исследования в соответствии с требованиями нормативных документов.

Размещение объекта исследования в цокольном этаже многоквартирного жилого дома не противоречит требованиям п. 4 СП 54.13330.2022 «СНИП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные».

Состав, объемно-планировочное и конструктивное решение обследуемого нежилого помещения соответствует требованиям к безопасной эксплуатации.

Обследуемое нежилое помещение отделено от жилой части МКД противопожарными ограждающими конструкциями без проемов, что соответствует требованиям вышеуказанного нормативного документа.

Объект исследования по классу функциональной пожарной опасности относится к классу Ф 4.3. Количество и размеры эвакуационных выходов, направление открывания установленных в них дверей соответствует требованиям СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты, Эвакуационные пути и выходы, СП 54.13330.2022 «СНИП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», и ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

В обследуемом нежилом помещении предусмотрена охранно-пожарная сигнализация, над эвакуационными выходами имеются световые таблички «Выход».

В соответствии с требованиями нормативных документов, указанных в экспертном заключении, в обследуемом нежилом помещении предусмотрено отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, центральное электроснабжение. Также в помещении предусмотрено наличие санитарных узлов (мужского и женского).

Вентиляция предусмотрена с естественным и механическим побуждением.

Помещения объекта исследования обеспечены естественным и общим освещением, а также инсоляцией через оконные проемы.

Параметры микроклимата помещений объекта исследования соответствуют требованиям ст. 10 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов, на объекте исследования не требуется установление санитарно-защитных зон.

Таким образом, в результате проведенного исследования эксперт пришел к выводу, что перепланировка, переустройство и капитальный ремонт встроенных нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером: №, соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам.

В соответствии с имеющимися утвержденными и апробированными методиками производства строительно-технических экспертиз решение вопросов наличия/отсутствия угрозы жизни и здоровья граждан или иных лиц в связи с эксплуатацией какого-либо объекта, не входит в компетенцию эксперта-строителя.

В то же время, в результате проведенного исследования спорного объекта не выявлено его несоответствий основным требованиям нормативных строительных документов в части технического состояния, надежности и долговечности, требованиям противопожарных и санитарных нормативных документов, которые могут быть рассмотрены в рамках производства строительно-технической экспертизы.

Таким образом, отсутствие вышеуказанных несоответствий объекта исследования требованиям вышеперечисленных нормативных документов, которые подробно были рассмотрены в настоящем заключении, семантически тождественно (соответствует) понятию «отсутствие угрозы жизни и здоровья граждан или иных лиц».

Определение возможных нарушений прав и законных интересов граждан или иных лиц не входит в компетенцию эксперта-строителя.

Согласно положениям ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч. 1).

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч. 2).

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как усматривается из материалов дела, устройство наружного дверного проема осуществлено за счет демонтажа части внешней стены с целью организации отдельного входа с придомовой территории.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Г.Т.ПБ. были произведены работы по реконструкции объекта недвижимого имущества, в результате которой изменился размер общего имущества - одной из ограждающих конструкций многоквартирного дома; изменился режим использования части земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством предела распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст.36 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса РФ в целях перепланировки или переустройства собственник помещения или уполномоченное лицо в случае если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, помимо прочего подают протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном ч. 2 ст. 40 настоящего Кодекса.

Аналогичные правила установлены ст. ст. 246 - 247 Гражданского кодекса РФ, согласно которым владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно подп. «в» п. 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Согласно требованиям п. п. 1, 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Тем самым, устройство отдельного входа в нежилое помещение и оконных проемов путем разрушения части внешней стены здания, являющейся ограждающей конструкцией, влечет изменение имущества, находящегося в силу закона в общей долевой собственности собственников помещений. Кроме того, обустройство отдельного входа в нежилое помещение с использованием придомовой территории сопряжено с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, тогда как такой земельный участок находится в законном владении и пользовании собственников помещений многоквартирного дома.

Таким образом, в результате оборудования входной группы, предполагающей устройство дверных и оконных проемов в наружной стене многоквартирного жилого дома, то есть выполнение работ, сопряженных с разрушением части внешней несущей конструкции стены многоквартирного дома, которая является ограждающей несущей конструкцией, происходит изменение конфигурации здания, следовательно, такие действия подпадают под приведенное понятие реконструкции объектов капитального строительства, в данном случае - многоквартирного жилого дома.

При отсутствии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного и оформленного в соответствии с требованиями жилищного законодательства, использование части земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, под размещение входной группы нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме.

Материалами дела подтверждается, что в результате произведенных работ изменяется внешний вид фасада дома, его архитектурный облик, затрагивается часть общего имущества собственников многоквартирного дома (фасад дома, земельный участок).

В этой связи, вопреки доводам ответчика и его представителя, получение согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на проведение фактически работ по реконструкции помещения являлось необходимым условием, и протокол общего собрания по данному вопросу должен был быть предоставлен в числе документов, поданных в компетентный орган для решения вопроса о переустройстве (перепланировке) помещения.

Однако, как указано выше такого согласия получено не было, в материалах дела такие сведения отсутствуют.

Временное отсутствие собственников жилых помещений, не является уважительной причиной проведения реконструкции с нарушением закона и не может служить основанием для удовлетворения жалоба ответчика.

Ссылка на то, что администрацией г. Белгорода не представлено доказательств о возможности приведения спорного нежилого помещения в первоначальное положение неубедительна, поскольку данное обязательство на истца по первоначальному иску не возложена.

В свою очередь ФИО1 в суд первой инстанции не представлено доказательств невозможности приведения спорного жилого помещения в первоначальное положение, с учетом вынесенного решения суда.

Приводя такие доводы, ФИО1 ставит свои интересы выше прав собственников МКД, указывая на нарушение ее прав.

Вместе с тем, при невозможности использования своего нежилого помещения после исполнения решения суда, она не лишена возможности привести свое нежилое помещение в первоначальное состояние в соответствие с техническим паспортом состоянию на 10 декабря 2013 г., где ее нежилое помещение соответствовало все нормам и правилам.

Иных доводов, заслуживающих внимания, апелляционная жалоба не содержит.

Администрацией г. Белгорода решение суда не обжалуется.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. 327.1, ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 7 августа 2025 г. по делу по иску администрации г. Белгорода (ИНН 

<

***>) к ФИО1 (СНИЛС № о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние и по встречному иску ФИО1 к администрации г. Белгорода о сохранении нежилого помещения в перепланированном виде оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 декабря 2025 г.

Председательствующий

Судьи