Дело № 2-204/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 января 2019 года город Омск

Куйбышевский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Бажиной Т.В., при секретаре судебного заседания Шарипове А. С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли–продажи недвижимого имущества, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли–продажи недвижимого имущества. В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ. она заключила с ответчиком договор купли-продажи, по которому выступала покупателем ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 

<

данные изъяты> рублей. До подписания договора было подтверждено, что расчет между сторонами произведен в полном объеме, однако ФИО2 уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество. ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ФИО2 ею была направлена претензия, которая впоследствии осталась без ответа. Просит провести государственную регистрацию перехода права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, взыскать с ФИО2 в свою пользу расходы по оплате государственной пошлине в размере 300 рублей. 

В ходе рассмотрения дела ФИО2 предъявил встречное исковое заявление к ФИО1, в котором указывает, что денежные средства не были переданы ФИО1 ему за продаваемое недвижимое имущество. Указание в договоре на то, что расчет произведен полностью, было сделано до выплаты денежных средств в силу доверительных отношений, нахождения сторон в фактических брачных отношениях. Кроме того, срок исковой давности по требованиям, связанным со сделками, требующими государственной регистрации, составляет один год. Таким образом, ФИО1 обратилась в суд за пределами установленного законом срока исковой давности, поскольку он начал течь сразу после заключения договора и подписания акта о передаче объекта недвижимости, то есть с 17.11.2007г. Просит признать недействительным договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ним и ФИО1 

ФИО1 в судебное заседание не явилась. О дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, причины неявки суду не сообщила.

Представитель ФИО1 ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать. Дополнительно пояснил, что срок исковой давности должен исчисляться с момента, когда ответчик получил досудебную претензию и оставил ее без ответа, в связи с чем срок исковой давности не является пропущенным. Факт передачи денежных средств в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи подтверждается прописанными в нем условиями. Ответчиком в течение длительного периода времени никаких претензий заявлено не было. Кроме того, срок исковой давности для предъявления встречных исковых требований истек. 

ФИО2 в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины не явки суду не сообщил.

Представитель ФИО2 ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования не признала, просила их оставить без удовлетворения, встречные исковые требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме. Дополнительно пояснила, что никаких доказательств передачи денежных средств по спорному договору купли-продажи истцом по первоначальному иску не представлено. Запись в договоре о произведенном в полном объеме расчете сделана в связи с доверительными отношениями между ФИО1 и ФИО2 на момент заключения договора. Сам договор не был зарегистрирован в Управлении Росреестра. С даты подписания договора купли-продажи прошло более десяти лет, за это время ФИО1 никаких требований в отношении спорного недвижимого имущества к ФИО2 не предъявляла. Полагала, что срок исковой давности ФИО1 пропущен. Ответчик по первоначальному иску приобретал квартиру на личные денежные средства, которые занимал у своего брата, договор купли-продажи не расторгал в силу своей юридической неграмотности. Представила письменный отзыв на исковое заявление /л.д. 20-21/. 

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции их относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами /п. 1 ст. 131 ГК РФ/.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества /п.2 ст.218 ГК РФ/.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества /договору продажи недвижимости/ продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество /ст. 130/.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами /п. 2 ст. 434/. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из материалов дела следует, что ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры б/н от ДД.ММ.ГГГГ. является собственником квартиры, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия 

<

адрес> /л.д. 9/.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 /продавец/ и ФИО1 /покупатель/ был заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на 

<

данные изъяты> квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., стоимостью 

<

данные изъяты> рублей. В п.3 договора стороны подтверждают, что расчет между ними произведен полностью до подписания настоящего договора. Также в самом договоре имеется подпись ФИО2 под выполненной им записью «Расчет по договору произведен полностью» /л.д. 7/. Сторонами подписан акт о передаче объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому покупатель принял комплект ключей, квитанции об уплате налоговых, коммунальных и других платежей /л.д. 8/.

Предъявляемые п.1 ст.161, ст.550 ГК РФ требования к форме сделки сторонами были соблюдены - договор купли-продажи квартиры был заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Государственная регистрация договора купли-продажи и права собственности за ФИО1 до настоящего времени не произведена. В связи с чем, ею заявлены требования о понуждении ФИО2 произвести государственную регистрацию перехода права собственности на ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

В ходе рассмотрения дела, ФИО2 оспаривал фактическую передачу ? доли в праве собственности на квартиру ФИО1, указывая на безденежность договора купли-продажи, в связи с чем просил признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным.

На основании п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации /п.2 ст.558 ГК РФ/.

Пунктом 2 ст.165 ГК РФ установлено, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Вышеуказанное правило также отражено в нормах ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» /ч.7 ст.15/.

В силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в названном Кодексе, а также любым заинтересованным лицом.

Государственная регистрация по смыслу положений ст. 158 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ не является элементом формы сделки, а представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В силу п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В связи с чем государственная регистрация сама по себе не порождает действительность сделки, то есть сделка, не прошедшая государственную регистрацию, но заключенная с соблюдением требований, предъявляемых к форме сделки, может быть признана недействительной по заявлению одной из сторон. 

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи доли квартиры был заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ., однако, действия по регистрации договора купли-продажи, права собственности покупателя на спорную долю квартиры сторонами не предпринимались. ФИО1 в приобретенную ею долю квартиры не вселялась, так как уже проживала в ней, ФИО2 продолжал оставаться собственником спорной квартиры. Также материалами дела установлено, что ФИО1 до ДД.ММ.ГГГГ. не обращался к ФИО2 для регистрации права собственности на спорную долю квартиры в течение длительного времени до предъявления соответствующих исковых требований, тем самым выражая отсутствие намерения юридически владеть и пользоваться спорной квартирой.

Представителем ФИО2 заявлено о пропуске ФИО1 срока исковой давности для обращения в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Срок исковой давности, установленный п.4 ст.165 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013г. №100-ФЗ) один год, применяется к требованиям, основания для которых возникли после дня вступления в силу указанного Закона, то есть после 01.09.2013г.

Рассматриваемый договор купли-продажи заключен до вступления в действие данной нормы.

В соответствии п.64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. №10/22, поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу п.1 ст.200 ГК РФ, течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Из п.10 заключенного между сторонами договора следует, что он подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, считается заключенным и вступает в силу с момента такой регистрации.

Таким образом, подписывая договор, ФИО1 не могла не знать, что данный документ необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке. С учетом приведенных положений гражданского законодательства действия по государственной регистрации перехода права собственности ей необходимо было совершить в период с 16.11.2007г. по 16.11.2010г. Как указывалось выше, первое письмо ФИО2 ею было направлено только 12.11.2018г., то есть за пределами срока исковой давности.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Представителем ФИО1 также заявлено о пропуске ФИО2 срока обращения в суд с требованиями о признании сделки недействительной.

Однако, как указано выше, рассматривая исковые требования ФИО2, суд не рассматривал состоявшуюся между сторонами сделку с точки зрения ее недействительности. Суд исходит из того, что сделка, не прошедшая государственную регистрацию, но заключенная с соблюдением требований, предъявляемых к форме сделки, может быть признана недействительной по заявлению одной из сторон. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли–продажи недвижимого имущества оставить без удовлетворения. 

Исковые требования ФИО2 удовлетворить. 

Признать недействительным договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи жалобы в Куйбышевский районный суд города Омска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Т. В. Бажина