16RS0051-01-2021-008122-64

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

П.Лумумбы ул., д. 48, г. Казань, Республика Татарстан, 420081, тел. (843) 264-98-00

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

Дело № 2-4391/2021

2 июня 2021 года

г. Казань

 

Советский районный суд города Казани в составе 

председательствующего судьи А.А. Ахметгараева 

при секретаре судебного заседания Е.Н. Яркиной,

с участием:

истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства, обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья, 

установил:

ФИО1 (далее также истец, ФИО1) обратился в суд с иском к Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства, обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее также ответчики) о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья, в обоснование требований, указав, что 17 января 2013 года между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения 

<

номер изъят>, согласно условиям которого, продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи не позднее 1 июля 2014 года и передать в собственность истца жилое помещение – трехкомнатную 

<

адрес изъят>, площадью 94,39 кв.м., жилой площадью 58,62 кв.м., расположенную на 6 этаже 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице 

<

адрес изъят>). Стоимость квартиры составляет 3 398 040 рублей, обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнены в полном объеме. В указанный в договоре срок общество с ограниченной ответственностью «ФОН» не исполнило своих обязательств, жилое помещение не передало. 12 декабря 2019 года конкурсный управляющий признал требования истца обоснованными и включил требования по передаче вышеуказанного жилого помещения в реестр участников строительства. На основании изложенного истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 17 января 2013 года №

<

номер изъят>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Фон» и ФИО1, договором долевого участия в строительстве жилья. 

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить. 

Представитель конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ФОН» ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ответчика Фонда РТ по защите прав граждан-участников долевого строительства извещен, явку своего представителя не обеспечил, представил отзыв на исковое заявление, согласно которому не возражает против удовлетворения заявленных истцом требований.

Изучив материалы дела, выслушав истца, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Судом установлено, что 17 января 2013 года между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения 

<

номер изъят>, в соответствии с положениями продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи и передать в собственность истца жилое помещение - трехкомнатную 

<

адрес изъят>, площадью 94,39 кв.м., жилой площадью 58,62 кв.м., расположенную на 6 этаже 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице 

<

адрес изъят>

Согласно пункту 2.2.1 договора стоимость жилого помещения составляет 3 398 040 рублей, обязательство по оплате исполнено в полном объеме.

Согласно положениям договора основной договор должен быть заключен между сторонами не позднее 1 июля 2014 года.

В указанный срок общество с ограниченной ответственностью «ФОН» не исполнило своих обязательств, жилое помещение не передано. 

12 декабря 2019 года конкурсный управляющий признал требования истца обоснованными и включил требования по передаче жилого помещения - 

<

адрес изъят>, общей площадью 94,39 кв.м., жилой площадью 58,62 кв.м., расположенной на 6 этаже, секции 

<

номер изъят>, блока Г по адресу: 

<

адрес изъят>, в реестр участников строительства.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 августа 2019 года общество с ограниченной ответственностью «ФОН» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 1 год до 9 августа 2020 года. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 мая 2020 года обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства по жилым домам 

<

адрес изъят> переданы Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 февраля 2021 года срок конкурсного производства в отношении общества с ограниченной ответственностью «ФОН» был продлен до 9 июня 2021 года.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи жилого помещения №

<

номер изъят> были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа указанного договора следует, что общество с ограниченной ответственностью «ФОН» обязалось передать объект недвижимости – жилое помещение 

<

адрес изъят>, общей площадью 94,39 кв.м., жилой площадью 58,62 кв.м., расположенной на 6 этаже, секции 

<

номер изъят>, блока Г по адресу: 

<

адрес изъят>, истцу, а последний оплатить его стоимость, сторонами определены конкретный объект, подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке уплаты.

Отсутствие у истца задолженности по предварительному договору купли-продажи жилого помещения 

<

номер изъят> сторонами не оспаривается. 

Вместе с тем, в нарушение условий предварительного договора купли-продажи жилого помещения, обязательства по заключению основного договора не выполнены.

Как разъяснено в пунктах 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения 

<

номер изъят> и сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируемыми Федеральным законом № 214ФЗ. Более того, в силу условий предварительного договора оплата жилого помещения и (или) иного объекта недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.

Для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве – в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из этих положений в их взаимосвязи следует, что государственная регистрация недвижимости является учетной процедурой, удостоверяющей со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов. Данная публичная процедура осуществляется раздельно от частного порядка возникновения, перехода и прекращения права на регистрируемое имущество и самого существа таких прав не затрагивает.

Отношения по поводу государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве носят публично-правовой характер, они не являются содержательным элементом частноправовых отношений по настоящему делу, возникших из гражданско-правовой сделки, в связи с чем не требуют совместного обращения ответчика с истцом в органы государственной регистрации прав с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. 

С учетом указанного, суд считает, что признанный договором участия в долевом строительстве предварительный договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации как договор участия в долевом строительстве только на основании заявления истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи 

<

номер изъят> в отношении жилого помещения трехкомнатной 

<

адрес изъят>, общей площадью 94,39 кв.м., жилой площадью 58,62 кв.м., расположенной на 6 этаже, секции 

<

номер изъят>, блока Г по адресу: 

<

адрес изъят>, от 17 января 2013 года, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации. 

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи 

<

номер изъят> в отношении жилого помещения трехкомнатной 

<

адрес изъят>, общей площадью 94,39 кв.м., жилой площадью 58,62 кв.м., расположенной на 6 этаже, секции 

<

номер изъят>, блока Г по адресу: 

<

адрес изъят>, от 17 января 2013, заключенного между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», договором участия в долевом строительстве, на основании заявления ФИО1. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд города Казани.

Судья А.А. Ахметгараев

Мотивированное решение изготовлено 4 июня 2021 года, судья