УИД 77RS0027-02-2024-020013-26 Дело №2-1013/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 марта 2025 года город Москва

Тверской районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Тутуниной О.А., при секретаре судебного заседания Смолиной В.В., с участием представителей истца ФИО1 по доверенностям ФИО2, ФИО3, представителя ответчика ФИО4 по доверенности Новикова М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании с применением средств видеозаписи гражданское дело №2-1013/2025 по иску ФИО1.. к ФИО4.. о взыскании двойной суммы задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4, в котором просила взыскать с ответчика двойную сумму задатка в размере сумма, мотивируя свои требования тем, что 12.07.2024 сторонами заключено соглашение о задатке №ЗМ-57, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в срок не позднее 20.09.2024 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 2201 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка по адресу: адрес, адрес, юго-восточнее адрес, уч.57 и дома с кадастровым номером ..., назначение жилое, наименование: жилой дом, площадью 479,6 кв.м., этажей 3, в том числе подземных 1, адрес: адрес, адрес, согласовав цену объектов недвижимости. В момент подписания соглашения о задатке, истцом наличными денежными средствами ответчику был передан задаток в размере сумма. В дальнейшем в ходе осмотра дома истцом были выявлены существенные строительные недостатки конструкций дома, экспертным заключением установлено, что спорный дом жилым не является, а представляет собой объект незавершенного строительства, в связи с чем, основной договор заключен быть не мог ввиду отсутствия предмета договора. Истцом в адрес ответчика направлена претензия о досудебном урегулировании спора, содержащая требование о возврате задатка в двойном размере, однако сумма задатка ответчиком в соответствии с условиями соглашения истцу возвращена не была, что послужило обращению в суд с указанными требованиями иска. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, воспользовалась правом, предоставленным ч.1 ст.48 ГПК РФ на ведение дел через представителя.

Представители истца ФИО1 по доверенностям ФИО2, ФИО3 в судебное заседание явились, поддержали заявленные требования по изложенным в иске основаниям, просили их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, воспользовалась правом, предоставленным ч.1 ст.48 ГПК РФ на ведение дел через представителя.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности адвокат Новиков М.В. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам письменных возражений, просил применить ст.333 ГК РФ к спорной сумме.

На основании ст.167 ГПК РФ, с учетом имеющихся в материалах дела документов, подтверждающих надлежащее извещение лиц, участвующих в деле о дате, времени и месте судебного заседания, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, допросив свидетелей, оценив доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства – с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями данного Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права. 

Из буквального толкования условий соглашения о задатке усматривается, что стороны фактически заключили также предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.  

В силу положений п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4 ст.429 ГК РФ). 

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ). 

В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ).

Одним из способов исполнения обязательств согласно п.1 ст.329 ГК РФ является задаток, которым в силу п.1 ст.380 ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

Пункт 4 ст.380 ГК РФ предусматривает, что, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). 

В силу ст.381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора (ст.329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст.429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст.381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается письменными материалами дела, 12.07.2024 между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключено соглашение в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить на условиях, изложенных в настоящем соглашении договор купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером ..., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 2201 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка по адресу: адрес, адрес, юго-восточнее адрес, уч.57, дома с кадастровым номером ..., назначение жилое, наименование: жилой дом, площадью 479,6 кв.м., этажей 3, в том числе подземных 1, адрес: адрес, адрес. согласовав цену объектов недвижимости. В момент подписания соглашения о задатке истцом наличными денежными средствами ответчику был передан задаток в размере сумма (пункт 1). 

Продавец и покупатель пришли к соглашению заключить договор купли-продажи не позднее 20 сентября 2024 года. При этом стороны договорились, что в случае, если стороны не определят дополнительно место и время подписания основного договора, таким местом будет являться нотариальная контора нотариуса ФИО5, расположенная по адресу адрес. адрес, БЦ ФИО6, а временем 12:00 20 сентября 2024 года (пункт 2).

Стороны пришли к соглашению о цене объекта, что составляет сумма (пункт 8). 

Стороны пришли к соглашению, что если основной договор не будет заключен в срок, установленный настоящим соглашением, по вине или воле продавца, при надлежащем исполнении обязательств покупателем то продавец обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка. При этом продавец обязан возместить покупателю убытки сверх двойной суммы задатка (пункт 18). 

Если основной договор не будет заключен в срок, установленный настоящим соглашением, по вине или воле покупателя, при надлежащем исполнении обязательств продавцом, то задаток покупателю не возвращается. При этом покупатель обязан возместить продавцу убытки сверх суммы задатка (пункт 19). 

Во исполнение условий соглашения 12.07.2024 истцом ответчику в присутствии свидетелей переданы денежные средства в размере сумма в качестве задатка по соглашению о задатке №ЗМ-57, что подтверждается распиской ФИО4

Оценивая правовую природу состоявшегося между сторонами договора, учитывая соблюдение сторонами письменной формы соглашения (п.2 ст.380 ГК РФ), исходя из фактически сложившихся отношений, поведения сторон, представленных доказательств, суд полагает, что переданные продавцу денежные средства в размере сумма являются задатком. 

При таких обстоятельствах сомнений в отношении характера данного платежа (п.3 ст.380 ГК РФ) не имеется.

06.09.2024 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о предоставлении доступа на территорию жилого дома для проведения его осмотра на предмет соответствия градостроительным нормам и противопожарным правилам. 

16.09.2024 истец уведомила ответчика о готовности приобрести принадлежащие ответчику земельный участок и жилой дом с кадастровым номером, просила продлить срок действия соглашения до 20.11.2024.

Согласно заключению специалиста №24/09-38, выполненному ООО «ЭКБИСТ» в результате, обследования жилого дома с кадастровым номером ... по адресу: адрес, адрес были выявлены существенные строительные дефекты конструкций дома, стоимость устранения которых составила сумма На момент проведения экспертизы, исследуемое строение (согласно выписке ЕГРН жилой дом) является объектом незавершенного строительства.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Принцип состязательности, являясь одним из основных принципов гражданского судопроизводства, предполагает, в частности, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В Определении Конституционного Суда РФ от 16.12.2010 №1642-О-О указано, что в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (ч.3 ст.123 Конституции РФ), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ч.1 ст.56 ГПК РФ), и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий; при этом суд, являющийся субъектом гражданского судопроизводства, активность которого в собирании доказательств ограничена, обязан создавать сторонам такие условия, которые обеспечили бы возможность реализации ими процессуальных прав и обязанностей, а при необходимости, в установленных законом случаях, использовать свои полномочия по применению соответствующих мер. 

Таким образом, бремя доказывания юридически значимых фактов в обоснование доводов иска возложена законом на истца, ответчик, в свою очередь, обязан опровергнуть доводы истца, предоставив соответствующие доказательства. 

Из доводов ответчика, изложенных в письменных возражениях на исковое заявление следует, что в установленный соглашением срок договор купли-продажи между сторонами заключен не был ввиду неявки стороны истца на его заключение в нотариальную контору нотариуса ФИО5, расположенную по адресу адрес, БЦ ФИО6. После заключения соглашения о задатке с истцом, представитель ответчика вел переговоры по заключению договора купли-продажи недвижимости, при этом никаких претензий в отношении объекта истец не предъявляла, к согласованной сторонами дате был готов к заключению основного договора купли-продажи, на момент подписания соглашения о задатке истец была ознакомлена как с техническим состоянием, так и с юридической документацией в отношении объекта, имела возможность осмотреть объект фактически до момента подписания соглашения и внесения задатка в счет заключения договора купли-продажи, поскольку сопровождением сделки по реализации объекта, являющегося предметом соглашения о задатке, занимается Агентство загородной недвижимости «LETO ESTATE».

В обоснование возражений стороной ответчика представлено свидетельство об удостоверении факта от 20.09.2024, составленное нотариусом Мытищинского нотариального округа адрес, ФИО5, которым удостоверен факт того, что ФИО7 20.09.2024 года с 11 часов 55 минут до 12 часов 38 минут находился в помещении нотариальной конторы по адресу: адрес в целях заключения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома (земельный участок c кадастровым номером: ..., местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, юго-восточнее адрес, участок 57, здание с кадастровым номером: ..., наименование: жилой дом, расположенное по адресу: адрес, адрес) с ФИО1.

Из информации, размещенной в свободном доступе на сайте Агентства недвижимости «LETO ESTATE» (https://letoestate.ru/poselki/zelenyj-mys/kottedzh-s- bassejnom-v-poselke-zelenyj-mys/) установлено, что: «Продается отличный коттедж с бассейном под отделку, в клубном адрес! Кирпичный трехуровневый коттедж, полностью построен, возведены перегородки, выполнена фасадная отделка. Подключены центральные коммуникации», представлены фотографии объекта. 

В судебном заседании по ходатайству стороны ответчика в качестве свидетелей допрошены: ФИО7 (зять продавца) который подтвердил, что истец на заключение договора купли-продажи не явилась, свидетель ФИО8 подтвердил, что истец «на сделку не вышла», поскольку ее не устроила цена. 

Суд принимает во внимание показания свидетелей ФИО7 и ФИО8 в порядке ст.69 ГПК РФ, оснований не доверять показаниям указанных свидетелей суд не усматривает, свидетели предупреждены об уголовной ответственности по ст. ст. 307-308 УК РФ, их показания последовательны, непротиворечивы, согласуются с материалами дела.  

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 26.10.2021 №2227-О, п.6 ст.429 ГК РФ, связывающий прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором, с истечением срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, отвечает существу отношений, возникающих из предварительного договора, корреспондирует абзацу 1 п.3 ст.425 того же Кодекса, согласно которому законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (Определение Конституционного Суда РФ от 29.01.2015 №214-О). Данная норма направлена на обеспечение определенности в правоотношениях сторон предварительного договора и стабильности гражданского оборота (Определение Конституционного Суда РФ от 24.04.2018 №987-О). 

Кроме того, приведенное положение ст.429 ГК РФ в системной связи с абзацем 1 п.2 ст.435 того же Кодекса имеет целью поддержание баланса интересов сторон предварительного договора. Предложение стороны предварительного договора заключить основной договор порождает юридически значимые последствия только в случае, если о выраженной контрагентом в надлежащей форме воле (о волеизъявлении) на заключение указанного договора такому адресату стало известно (или должно было стать известным) в период действия предварительного договора. При этом п.6 ст.429 названного Кодекса не препятствует понуждению к заключению основного договора после истечения срока действия предварительного договора, если предложение о заключении основного договора сделано в установленном порядке в предусмотренный предварительным договором или законом срок. 

Из разъяснений, содержащихся в п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается. 

Любое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. 

Согласно п.1 ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. 

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора. 

По смыслу приведенного нормативного регулирования надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами активных действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок. 

По состоянию на 20.09.2024 договор купли-продажи между сторонами не заключен, вследствие чего в силу п.6 ст.429 ГК РФ обязательства по предварительному договору прекращены. 

Разрешая заявленные требования, с учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимости не был заключен по вине покупателя, отказавшегося от его заключения в одностороннем порядке, напротив ответчиком покупателю была предоставлена исчерпывающая и достоверная информация о предмете договора, правоустанавливающие документы на объекты недвижимости были надлежащим образом оформлены ответчиком до момента совершения сделки. 

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что между сторонами заключалось дополнительное соглашение с целью установления срока для устранения недостатков, послуживших препятствием для заключения основного договора, а также заключалось дополнительное соглашение о продлении срока для заключения основного договора.

В материалах дела также отсутствуют доказательства, подтверждающие, что до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, какая-либо из сторон сделки направила другой предложение заключить основной договор купли-продажи.

При этом, истцом, являющимся покупателем, не представлено документально подтвержденных фактов или обстоятельств, препятствующих совершению сделки не по его вине. 

Доказательств того, что покупателем предпринимались действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи, выразившиеся в направлении продавцу предложения о его заключении, или проекта договора, и ответчиком были оставлены без удовлетворения, истцом в материалы дела не представлено и таких обстоятельств судом не установлено.

В соответствии с условиями соглашения, стороны определили, что в случае отказа покупателя от заключения сделки купли-продажи объектов недвижимости сумма задатка не возвращается и остается у продавца, а в случае отказа продавца от заключения сделки сумма задатка возвращается в двойном размере.

Приводимые истцом обстоятельства – строительные недостатки жилого дома – не свидетельствуют о том, что сделка не совершена вследствие нарушения продавцом своих обязательств по соглашению, уклонения продавца от заключения договора купли-продажи либо невозможности заключения договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, связанным с продавцом, поскольку все необходимые документы для заключения сделки ответчиком подготовлены, действия ответчика по исполнению обязанностей по соглашению о задатке не могут быть квалифицированы как уклонение либо отказ от их исполнения. Кроме того, установлено, что в целях заключения соглашения о задатке ответчиком были переданы истцу документы на объект недвижимости, в том числе: свидетельство о государственной регистрации права от 18.02.2011 в отношении земельного участка, свидетельство о государственной регистрации права от 16.09.2011 в отношении жилого дома, кадастровый паспорт на жилой дом от 24.08.2011; технический паспорт на жилой дом по состояниию на 21.06.2011. Кроме того, сотрудниками агентства недвижимости «LETO ESTATE» были получены и переданы истцу выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 04.07.2024 №КУВИ-001/2024-174750282 в отношении жилого дома, планировки жилого дома, а также гарантийное письмо от 12.07.2024 Некоммерческого партнерства содействия развитию, благоустройству и эксплуатации клубного поселка адрес, из которого следует, что объект недвижимости не подключен к внутрипоселковым коммуникациям (электричество, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение), истец была ознакомлена с техническими характеристиками жилого дома, размещенными на официальном сайте Агентства загородной недвижимости «LETO ESTATE». 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не представлены доказательства о принятии им каких-либо действий, свидетельствующих о сохранении у нее интереса в совершении сделки. Доказательств иного, равно как доказательств отказа в заключении основного договора купли-продажи со стороны ответчика, суду не представлено.

Поскольку договор купли-продажи не был заключен по вине стороны, давшей задаток, в силу закона, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания с ответчика задатка у суда не имеется. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1.. к ФИО4.. о взыскании двойной суммы задатка – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Тверской районный суд города Москвы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А. Тутунина