Дело №2-2558/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 ноября 2020 года г. Старый Оскол

Старооскольский городской суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Зайцевой Ю.М.,

при секретаре судебного заседания Смехновой А.С.,

с участием истца ФИО1, представителей ответчика – общества с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Тополь» (далее - ООО УК «Тополь» ФИО2 и ФИО3 (доверенность №16 от 05.03.2020 сроком на три года, решение №1 единственного учредителя о создании ООО УК «Тополь» от 09.04.2012, приказ о приеме работника на работу от 24.04.2015 №15-К), представителя третьего лица – администрации Старооскольского городского округа Белгородской области ФИО4 (доверенность от 13.01.2020 №42-11/4 сроком на один год),

в отсутствие представителей третьих лиц – АНО – Архитектурной студии «Маэстро», Управления государственного строительного надзора Белгородской области, ООО «Управляющей организации Королева 31А», извещенных о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Тополь» о признании пешеходной зоны частью мест общего пользования, возложении обязанности по установлению ограждения и принятии мер по предотвращению разрушения кровли, возмещении ущерба и взыскании упущенной выгоды,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, просила, с учетом увеличения и уточнения размера исковых требований, признать пешеходную зону, расположенную по адресу: 

<

адрес>, на крыше здания по адресу: 

<

адрес>, местом общего пользования дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>; возложить на ООО УК «Тополь» обязанность установить ограждения на пешеходной зоне, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на крыше здания по адресу: 

<

адрес> в целях блокировки стоянки и проезда транспортных средств по данной пешеходной зоне в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу; возложить на ООО УК «Тополь» обязанность не причинять ущерб зданию, находящемуся по адресу: 

<

адрес> посредством нарушений в эксплуатации водостоков дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, а именно нанесением ущерба сточными водами, исходящими из водостока дома; возложить на ООО УК «Тополь» обязанность не причинять ущерб зданию, находящемуся по адресу: 

<

адрес> посредством нарушений в эксплуатации пешеходной зоны, находящейся по адресу: 

<

адрес>, на крыше здания по адресу: 

<

адрес>, связанным с движением транспортных средств по данной пешеходной зоне; взыскать с ООО УК «Тополь» в её пользу ущерб, причиненный имуществу, в сумме 144368 руб. и упущенную выгоду за январь 2020 в сумме 30760 руб. (Т.2 л.д.308).

В обоснование требований сослалась на то, что, поскольку ООО УК «Тополь» является управляющей компанией жилого дома по адресу: 

<

адрес>, именно на неё возложена обязанность по надлежащему содержанию общего имущества данного многоквартирного дома, в том числе относящейся к нему пешеходной зоны, проходящей по крыше здания по адресу: 

<

адрес>, собственником трех нежилых помещений в котором является истец.

Вследствие ненадлежащего содержания указанной пешеходной зоны, которая фактически используется для стоянки и проезда автотранспорта, ей причинен ущерб по причине разрушения кровли нежилого здания. 

В судебном заседании истец ФИО1 иск поддержала.

Представители ответчика – ООО УК «Тополь» ФИО2 и ФИО3 иск не признали.

В обоснование возражений сослалась на то, что указанная истцом территория не является пешеходной зоной, проектировалась как стоянка автотранспорта. Кроме того, она не относится к зоне ответственности управляющей компании, обслуживающей жилой дом по адресу: 

<

адрес>.

Представитель третьего лица – администрации Старооскольского городского округа Белгородской области ФИО4 в отношении заявленных исковых требований полагалась на усмотрение суда.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей третьих лиц – АНО – Архитектурной студии «Маэстро», Управления государственного строительного надзора Белгородской области, ООО «Управляющей организации Королева 31А», извещенных о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом.

Исследовав обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению в части.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 09.06.2011, 02.06.2011, выписке из ЕГРН от 12.08.2020, ФИО1 является собственником нежилых помещений, площадью 

<

данные изъяты> расположенных по адресу: 

<

адрес> (Т.1 л.д. 70, 71, 106-107, 134).

Строительство вышеуказанного объекта осуществлено ЗАО «Витязь» в соответствии с проектной документацией, разработанной АНО Архитектурной студией «МАЭСТРО» в 2005 году, шифр СА-01/03-АС (Т.1 л.д. 61).

Как следует из экспертного заключения по рабочей документации на строительство объекта: жилой дом 

<

адрес> со встроенно-пристроенными предприятиями и закрытой автостоянкой в 

<

адрес> от 19.02.2007 №303-06/76, составленного отделом государственной вневедомственной экспертизы проектов и смет Управления правового регулирования в строительстве Департамента строительства, транспорта и ЖКХ Белгородской области, комплекс работ по благоустройству участка предусматривает устройство проездов, стоянок для автомобилей с асфальтобетонным покрытием; устройство тротуаров с покрытием из бетонной цветной тротуарной плитки; устройство бетонной отмостки вокруг здания; озеленение территории (Т.1 л.д. 167-174).

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №31-510-2131-00725-09 от 15.04.2009, нежилые помещения по адресу: 

<

адрес>, введены в эксплуатацию как встроенно-пристроенные помещения к жилому дому 

<

адрес>: комплекс магазинов промтоваров и гараж (Т.1 л.д. 165).

Жилой дом 

<

адрес> блок-секции №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 с инженерными сетями и благоустройством, введен в эксплуатацию на основании разрешения №31-510-2111-00129-07 (Т.1 л.д. 63).

Согласно акту итоговой проверки №32-71 при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства от 25.03.2009, составленному Старооскольском отделом департамента строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Управления государственного строительного надзора, встроено-пристроенные помещения завершены строительством в соответствии с утвержденной документацией (Т.1 л.д. 60).

Заключением №21-32-09 от 09.04.2009 Старооскольского отдела департамента строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Управления государственного строительного надзора подтверждается соответствие построенного объекта капитального строительства – встроенно-пристроенных помещений к жилому дому 

<

адрес>: комплекс магазинов промтоваров площадью 778,38 кв.м. и гараж на отм. -5.600 площадью 83,20 кв.м., утвержденной проектной документации и СНиП (Т.1 л.д. 166).

Как следует из исследованной судом проектной документации по строительству жилого дома 

<

адрес>. и подтверждается пояснениями допрошенных судом в качестве специалистов начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации Старооскольского городского округа Белгородской области ФИО14 консультанта отдела надзора за общестроительными работами управления государственного строительного надзора Белгородской области ФИО5, изначально проект разрабатывался на строительство целого объекта – жилого дома 

<

адрес> со встроенно-пристроенными помещениями, который прошел государственную экспертизу, впоследствии жилой дом 

<

адрес> и нежилое здание №

<

адрес> были приняты в эксплуатацию как два разных объекта недвижимого имущества. Тем не менее, конструктивы встроенно-пристроенных помещений едины с конструктивами жилого дома 

<

адрес>, имеют единые несущие конструкции (стена объекта 

<

адрес> является опорой стены жилого дома 

<

адрес>). 

Указанные специалисты, изучив проектную документацию, подтвердили тот факт, что прилегающая к жилому дому 

<

адрес> территория, под которой расположена крыша нежилого здания 

<

адрес>, запроектирована как пешеходная зона, предусматривающая проезд только пожарной машины в случае необходимости.

Данные обстоятельства подтверждаются также сообщением генерального директора АНО «Архитектурная студия «МАЭСТРО» ФИО15 (указанная организация разрабатывала проект) от 29.10.2020 (Т.2 л.д.191), генеральным планом «Жилые дома 

<

адрес>», разработанным на геодезической основе, откорректированным УАиГ в 2002 году, согласованным главным архитектором города Старый Оскол и Старооскольского района ФИО16 (Т.2 л.д.9, 193), согласно которым, нежилое здание, собственником помещений в котором является ФИО1 и жилой до 

<

адрес> проектировались как единый комплекс, здание 

<

адрес> является частью жилого дома 

<

адрес> по плану), проезд по эксплуатируемой кровле магазинов промышленных товаров, пристроенных к жилому дому 

<

адрес> предназначен для проезда пожарных машин в случае возникновения пожара.

Тот факт, что оба объекта (

<

адрес>) проектировались как один объект недвижимости, подтверждается паспортом наружной отделки фасада «АМ-1» магазина «Жилой дом 

<

адрес> Встроенно-пристроенный магазин промышленных товаров (Блок №1)» от 06.02.2007 (Т.1 л.д.213, Т.2 л.д.60, Т.2 л.д.74а); планом на отм. -0.900 «Жилой дом 

<

адрес> Встроенно-пристроенный магазин промышленных товаров (Блок 1)» (Т.2 л.д.194); планом на отм. -3.500; -5.600 «Жилой дом 

<

адрес> Встроенно-пристроенный магазин промышленных товаров (Блок №1)» (Т.2 л.д.195), планом на отм. -5600 Отопление «Жилой дом №

<

адрес> Встроенно-пристроенный магазин промышленных товаров» (Т.2 л.д.42), пояснительной запиской СА-03/03-ПЗ АНО «Архитектурной студии «МАЭСТРО» 2005 год (Т.2 л.д.219-227).

Ответчик не опроверг доводы истца о том, что услуги по водоотведению, водопотреблению, горячей воде собственники нежилых помещений по адресу д.

<

адрес> оплачивают ООО УК «Тополь», приборы учета, относящиеся к жилому дому 

<

адрес>, расположены в здании 

<

адрес> (Т.2 л.д.105-125, л.д.138). 

В соответствии с проектной документацией, нежилое помещение 

<

адрес> 

<

адрес> изначально по проекту значилось под номером 10, о чем свидетельствуют технический паспорт нежилого здания (Комплекс магазинов промтоваров) 

<

адрес> по состоянию на 31.03.2009 (Т.2 л.д.65-73), план высотного решения «Жилые дома 

<

адрес>» согласованный главным архитектором города Старый Оскол и Старооскольского района ФИО13 29.09.2006 (Т.1 л.д.213), план на нежилое здание, расположенное: 

<

адрес>., отм. -5,60 (Т.2 л.д.74)

На плане, содержащем ведомость зданий и сооружений, спорная территория отмечена цветом, обозначающим проектируемые тротуары (Т.2 л.д.14), которые, как следует из экспертного заключения по рабочей документации на строительство объекта: жилой дом 

<

адрес> со встроенно-пристроенными предприятиями и закрытой автостоянкой в 

<

адрес> от 19.02.2007 №303-06/76, пояснительной записки СА-03/03-ПЗ АНО «Архитектурной студии «МАЭСТРО» 2005 год, планировалось покрыть бетонной цветной тротуарной плиткой (Т.1 л.д. 167-174, Т.2 л.д.219-227).

В соответствии с чертежом «Жилой дом 

<

адрес> Встроенно-пристроенный магазин промышленных товаров (Блок 1)» в разрезе, предусмотрено покрытие указанной территории тротуарной плиткой «Брусчатка», что также свидетельствует о её назначении как пешеходной зоны, а не проезжей части (Т.2 л.д.61).

Тот факт, что крыша нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес> является пешеходной зоной жилого дома 

<

адрес>, по ней не предусмотрен проезд и стоянка автотранспорта, за исключением единовременного проезда пожарной машины в случае возникновения пожара, подтверждается ответами администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 07.03.2018, от 19.03.2019, АНО «Архитектурной студии «МАЭСТРО» от 28.03.2013, Госстройнадзора Белгородской области от 22.03.2019, сообщением генерального директора АНО «Архитектурная студия «МАЭСТРО» ФИО17 (указанная организация разрабатывала проект) от 29.10.2020 (Т.1 л.д.15, 66, 61, 62, Т.2 л.д.191).

Доводы истца о том, что на территории, покрытой тротуарной плиткой, являющейся одновременно крышей нежилого здания по адресу: 

<

адрес>, постоянно проезжают и паркуются автомобили, не опровергаются ответчиком и подтверждаются представленными в суд фотографиями (Т.1 л.д. 162-164, Т.2 л.д.196-211).

На основании постановления администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 28.05.2018 №854 (Т.2 л.д.12-13), при въезде на пешеходную зону, расположенную на крыше нежилых помещений по адресу: 

<

адрес>, установлены дорожные знаки 3.1 «Въезд запрещен» согласно прилагаемой схеме. По сообщению ОР ДПС ГИБДД УМВД России по городу Старому Осколу от 16.11.2018, наряды ОР ДПС ГИБДД УМВД России по городу Старому Осколу ориентированы на периодический контроль по соблюдению водителями требований ПДД РФ, осуществляющих движение, остановку и стоянку на мкр. 

<

адрес> в период с 22.10.2018 по 15.11.2018 нарядами отдельной роты дорожно-патрульной службы УМВД России по городу Старому Осколу по поступившей информации проведен ряд дополнительных профилактических мероприятий с целью выявления лиц, осуществляющих движение, остановку и стоянку на мкр. 

<

адрес> в нарушении ПДД РФ с привлечением их к административной ответственности в соответствии с действующим законодательством (Т.1 л.д. 65).

Тем не менее, как следует из объяснений сторон, представленных фотографий, транспортные средства до настоящего времени свободно проезжают на территорию пешеходной зоны и паркуются на ней несмотря на наличие дорожного знака 3.1 «Въезд запрещен» (Т.2 л.д. 197, 201, 206, 207, 209). Как следует из объяснений истца, установленный дорожный знак периодически разворачивается таким образом, что при въезде на данную территорию увидеть его становится невозможно, что препятствует привлечению к административной ответственности лиц, совершивших правонарушение.

Отсутствие у собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес> возможности самостоятельно защитить свои права путем установки ограничителя движения транспортных средств, подтверждается постановлениями об отказе в возбуждении уголовного дела от 12.10.2018 и от 15.10.2018 (Т.2 л.д.56-59).

Ссылку представителя ответчика в обоснование доводов о том, что на крыше нежилых помещений по адресу: 

<

адрес>, по проекту предусматривалась площадка для стоянки автомобилей, на план на отм. – 0,000 (Т.1 л.д. 128-131), суд признает необоснованной, поскольку указанный план не согласован с Управлением архитектуры и градостроительства, противоречит иным представленным в суд доказательствам, в том числе всей имеющейся проектной документации, подтверждающим тот факт, что указанная территория изначально проектировалась как пешеходная зона, относящаяся к жилому дому 

<

адрес>.

Доводы представителя ответчика о наличии необходимости владельцев встроенных нежилых помещений, расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

адрес>, в которых расположены магазины, разгружать товар, не свидетельствуют о необходимости проезда автотранспорта по пешеходной зоне, поскольку, согласно проекту СА-01/03 АС, акту итоговой проверки №32-71 при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства от 25.03.2009, экспертному заключению на проектную документацию №5кт от 26.01.2007, составленному ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Белгородской области и Старооскольском районе», пояснительной записки СА-03/03-ПЗ АНО «Архитектурной студии «МАЭСТРО» 2005 год, для загрузки магазинов, расположенных на отметке 0.000 проектом предусмотрены дебаркадер и закрытая загрузочная галерея (Т.1 л.д. 35, 169, 62, Т.2 л.д.10-11).

В соответствии с техническим заключением по строительно-техническому исследованию эксплуатируемой кровли нежилых помещений 

<

адрес>, расположенных под пешеходной зоной жилого 

<

адрес> от 04.07.2019, составленным специалистом ООО «Научно-производственный центр «Новые технологии», в нарушение положений проекта, крыша №

<

адрес>, используется для проезда и стоянок легкового и грузового автотранспорта для обслуживания магазинов, расположенных на первом этаже 

<

адрес>, что приводит к нарушению целостности крыши на площади 836 кв.м. над помещениями 

<

адрес> и фасада 

<

адрес>.

Конструкция кровли здания 

<

адрес> фасад здания по адресу: 

<

адрес>, до полученных повреждений соответствует проектной документации СА-01/03 АС «Жилой дом 

<

адрес> с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями», п.п. 4,1; 4,2 СП 17.13330.2017 «Кровли» и другим требованиям обеспечения требований безопасности зданий и сооружений, требований пожарной безопасности, санитарных норм и повышения энергетической эффективности и прочее.

Проектом СА-01/03 АС при строительстве жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> и встроенно-пристроенных нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес> не предусмотрено перемещение и стоянка автотранспорта на крыше дома 

<

адрес> и пешеходной зоне дома 

<

адрес> (только в экстренных случаях для пожарных машин).

Коммерческие помещения собственников и места общего пользования здания 

<

адрес> не пригодны для пользования и ведения коммерческой деятельности на 2019 год вследствие причиненного ущерба кровле и фасаду здания автомобильным транспортом и сточными водами МКД 

<

адрес>.

Конструкция кровли и фасада здания по адресу: 

<

адрес> на 2019 год, из-за повреждений автомобильным транспортом и сточными водами дома 

<

адрес>, в целом не соответствует требованиям п.п. 4,1; 4,2 СП 17.13330.2017 «Кровли» и другим целям обеспечения требований безопасности зданий и сооружений, требованиям пожарной безопасности, санитарных норм и повышения энергетической эффективности и прочее.

Необходимо выполнить капитальный ремонт всей площади крыши и фасада здания 

<

адрес>, а именно 836 кв.м. для приведения крыши в первоначальное состояние, обеспечивающее соответствие вышеуказанным требованиям и исключить движение транспортных средств по крыше дома №

<

адрес>, пешеходной зоне дома 

<

адрес>

До 2019 года определить точную причину разрушения крыши и пешеходной зоны из-за малозаметных дефектов было невозможно (Т.1 л.д. 17-57).

Согласно расчету деформации слоев эксплуатируемой кровли на перекрытии над помещениями магазинов промышленных товаров 

<

адрес>, главной причиной образования течей воды в кровле над магазинами промышленных товаров, расположенных по адресу: 

<

адрес>, является движение транспортных средств по крыше/пешеходной зоне, вследствие чего происходит образование разрывов в материалах крыши и нарушение целостности слоев крыши. Необходимо исключить движение транспортных средств по крыше и произвести комплекс работ по ремонту крыши (Т.1 л.д. 46-53).

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что территория, основой которой является крыша нежилого здания 

<

адрес> является пешеходной зоной, относящейся к местам общего пользования жилого дома 

<

адрес>, поскольку вход в нежилые помещения, расположенные на первом этаже указанного жилого дома, возможен только с указанной территории, она обеспечивает также соблюдение требований пожарной безопасности, поскольку предназначена для единовременного проезда пожарных машин в случае возникновения пожара в помещениях данного дома. 

В силу ст.304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п.4 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Частью 1.1 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать в том числе: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

В соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Пунктами 36, 37 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации даны определения:

- благоустройство территории - деятельность по реализации комплекса мероприятий, установленного правилами благоустройства территории муниципального образования, направленная на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, по поддержанию и улучшению санитарного и эстетического состояния территории муниципального образования, по содержанию территорий населенных пунктов и расположенных на таких территориях объектов, в том числе территорий общего пользования, земельных участков, зданий, строений, сооружений, прилегающих территорий;

- прилегающая территория - территория общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению, земельному участку в случае, если такой земельный участок образован, и границы которой определены правилами благоустройства территории муниципального образования в соответствии с порядком, установленным законом субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пп. «е» п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее – Правила), в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Разделом I(1) Правил предусмотрено, что в перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, принявшими решение о создании товарищества собственников жилья в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, может включаться общее имущество, в отношении которого принято решение, предусмотренное пунктом 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно:

а) общее имущество, указанное в подпунктах "е" и "ж" пункта 2 настоящих Правил;

б) общее имущество, если такое имущество отвечает какому-либо из следующих требований:

совместное использование общего имущества допускается проектной документацией, в соответствии с которой осуществлено строительство, реконструкция, капитальный ремонт таких домов, или технической документацией на эти дома;

обеспечение работоспособности общего имущества в одном многоквартирном доме из числа таких домов достигается при условии подключения (технологического присоединения) к общему имуществу в другом многоквартирном доме из числа указанных домов - для инженерных систем, оборудования, устройств.

Согласно пп. «б», «г» п.10 Правил, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п.42 Правил).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 24 Постановления Правительства Российской Федерации № 290 от 03.04.2013 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», к работам по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома, в числе прочих, относятся очистка придомовой территории от наледи и льда; подметание и уборка придомовой территории.

Постановлением Госстроя Российской Федерации № 170 от 27.09.2003 года «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» установлено, что уборка площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда.

Правила благоустройства территории Старооскольского городского округа Белгородской области, утвержденные решением Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 11.07.2018 №126, предусматривают следующие понятия:

- благоустройство территории – деятельность по реализации комплекса мероприятий, установленного Правилами, направленная на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, по поддержанию и улучшению санитарного и эстетического состояния территории городского округа, по содержанию территорий населенных пунктов и расположенных на таких территориях объектов, в том числе территорий общего пользования, земельных участков, зданий, строений, сооружений, прилегающих территорий;

- прилегающая территория - территория общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению, земельный участок под которыми не сформирован и не поставлен на кадастровый учет в соответствии с земельным законодательством, либо территория общего пользования, которая прилегает к земельному участку, в случае, если такой земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет в соответствии с земельным законодательством, и границы которой определены Правилами.

В соответствии с п.п. 5-7 ст.4 вышеупомянутых Правил, территория общественных пространств на территориях жилого назначения подразделяется на зоны, предназначенные для выполнения определенных функций: рекреационная, транспортная, хозяйственная и т.д. (п.5).

При невозможности одновременного размещения в общественных пространствах на территориях жилого назначения рекреационной и транспортной функций приоритет в использовании территории отдается рекреационной функции. При этом для решения транспортной функции применяются специальные инженерно-технические сооружения (подземные/надземные паркинги) (п.6). 

На территории земельного участка многоквартирных домов с коллективным пользованием придомовой территорией (многоквартирная застройка) предусматривается: транспортный проезд (проезды), пешеходные коммуникации (основные, второстепенные), площадки (для игр детей дошкольного возраста, отдыха взрослых, установки мусоросборников, гостевых автостоянок, при входных группах), озелененные территории. Если размеры территории участка позволяют, то в границах участка размещаются спортивные площадки и площадки для игр детей школьного возраста, площадки для выгула собак (п. 7). 

Как установлено из объяснений сторон и подтверждается справкой ООО УК «Тополь» от 19.03.2019, нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес> не находятся под управлением и обслуживанием ООО УК «Тополь» (Т.1 л.д. 64).

В то же время, представители ответчика в судебном заседании признали тот факт, что ООО УК «Тополь» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: 

<

адрес>.

В суд представлен типовой договор о содержании, ремонте и управлении общим имуществом в многоквартирном доме 

<

адрес>, в соответствии с п.20 Приложения №2 которого, ООО УК «Тополь» производит работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома, в частности: сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда, подметание и уборка придомовой территории (Т.1 л.д. 135-156).

Ссылки ООО УК «Тополь» на то, что ответственность за причиненный истцу ущерб должна нести управляющая организация, обслуживающая здание 

<

адрес>, суд считает необоснованными, поскольку, несмотря на то, что указанная территория находится над кровлей здания №

<

адрес>, она используется в качестве пешеходной зоны, относящейся к жилому дому №

<

адрес>, поскольку в магазины, расположенные на первом этаже жилого дома, можно попасть исключительно с указанной пешеходной зоны; в случае возникновения пожара она будет использоваться для проезда пожарной машины. 

Доказательств, достоверно свидетельствующих о том, какая именно управляющая организация на сегодняшний день осуществляет управление зданием №

<

адрес>, в суд сторонами не представлено (Т.2 л.д. 140-149).

Тем не менее, организация, осуществляющая управление нежилым зданием №

<

адрес> (если таковая имеется), в данном случае не может нести ответственность за правильную эксплуатацию пешеходной зоны, которой собственники помещений в обслуживаемом здании фактически не пользуются. Тот факт, что тротуарная плитка, покрывающая пешеходную зону, имеет своим основанием кровлю другого здания, не свидетельствует о том, что она по сути является крышей здания, поскольку её основная функция – обеспечение возможности прохода к магазинам, расположенным на первом этаже жилого дома №

<

адрес>.

Представители ответчика в судебном заседании не отрицали тот факт, что обслуживание территории пешеходной зоны, покрытой тротуарной плиткой, основой для которой является кровля нежилого здания №

<

адрес>, ООО УК «Тополь» осуществляет, в частности, производит уборку снега, наледи, подметание.

Ссылки представителя ответчика на то, что в управлении ООО УК «Тополь» находится только земельный участок, расположенный непосредственно под жилым домом №7 

<

адрес>, неубедительны.

Согласно постановлению главы администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 20.12.2010 №5605, ответу филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области от 04.09.2020, постановлено разделить земельный участок с кадастровым номером №, площадью 8696,0 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов (под постройками), по адресу: 

<

адрес>, на земельные участки: площадью 3221,0 кв.м. для обслуживания многоквартирного жилого дома №

<

адрес>; площадью 5475,0 кв.м. для обслуживания земель общего пользования (Т.1 л.д. 176, 229-230).

В то же время, согласно Приложению №1 к договору управления и содержания многоквартирным домом №

<

адрес> площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, составляет 6785,2 кв.м. (Т.1 л.д. 147).

В соответствии с п.2.2. Устава ООО УК «Тополь», утвержденного решением единственного учредителя от 03.04.2012 №1 (далее – Устав), в предмет деятельности общества, в числе прочего, включены организация санитарного содержания (уборка мест общего пользования; уборка мест придомовой территории; уход за зелеными насаждениями; деятельность по управлению и надзору за состоянием и эксплуатацией нежилого фонда и земельных участков (Т.1 л.д. 111-122).

27.01.2020 ФИО1 направила в адрес ООО УК «Тополь» претензию с требованием в течение 10 дней ограничить проезд и стоянку транспортных средств / установить ограждения, препятствующие проезду транспортных средств по пешеходной зоне, расположенной по адресу: 

<

адрес>, расположенной на крыше здания по адресу: 

<

адрес>; произвести монтаж / демонтаж водостоков крыши МКД, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в целях предотвращения нанесения повреждений зданию по адресу: 

<

адрес> возместить ей затраты, связанные с проведением независимой технической экспертизы в размере 25000 руб., упущенную выгоду в размере 120000 руб. за период с 23.06.2019 по 23.09.2019 в связи с непригодностью к сдаче в аренду коммерческих помещений из-за нанесенного ущерба (Т.1 л.д. 12-14).

Как следует из представленных в суд доказательств и не опровергнуто представителями ответчика, ООО УК «Тополь» был осведомлен о наличии у собственников нежилых помещений по адресу: 

<

адрес> претензий относительно движения автотранспорта по пешеходной зоне. В частности, как следует из постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела от 12.10.2018 и от 15.10.2018 (Т.2 л.д.56-59), в 2018 году они самостоятельно предпринимали меры к установке ограждающих конструкций, препятствующих проезду автомашин на территорию пешеходной зоны; 41.03.2019 директор ООО УК «Тополь» ФИО3 принимал участие в рабочем совещании, проводимом администрацией Старооскольского городского округа Белгородской области по вопросу течи кровли нежилых помещений, общей площадью 800 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> (Т.1 л.д. 16). Тем не менее, до настоящего времени ответчиком не предпринято никаких мер, препятствующих проезду автотранспорта на территорию обслуживаемой им пешеходной зоны. 

При таких обстоятельствах, с учетом необходимости защиты прав и законных интересов собственника нежилого помещения, суд считает возможным удовлетворить требования ФИО1, признав пешеходную зону, расположенную по адресу: 

<

адрес>, основой которой является кровля здания по адресу: 

<

адрес>, местом общего пользования жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>.

Возложить на ООО УК «Тополь» обязанность установить при въезде на пешеходную зону, расположенную по адресу: 

<

адрес>, основой которой является кровля здания по адресу: 

<

адрес>, ограждение, препятствующее проезду транспортных средств по данной пешеходной зоне, с возможностью, в случае необходимости, проезда пожарной машины.

Иск о возложении на ООО УК «Тополь» обязанности не причинять ущерб зданию, находящемуся по адресу: 

<

адрес> посредством нарушений в эксплуатации пешеходной зоны, находящейся по адресу: 

<

адрес> на крыше здания по адресу: 

<

адрес>, связанным с движением транспортных средств по данной пешеходной зоне, по сути, повторяет требование, удовлетворенное судом в части установления ограждения, препятствующего проезду транспортных средств, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Суд также не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о возложении на ООО УК «Тополь» обязанности не причинять ущерб зданию, находящемуся по адресу: 

<

адрес> посредством нарушений в эксплуатации водостоков дома, находящегося по адресу: 

<

адрес> а именно нанесением ущерба сточными водами, исходящими из водостока дома, поскольку, несмотря на разъяснение председательствующего, данное требование истцом не конкретизировано. В частности, не указано, какие именно действия должен предпринять ответчик, чтобы не причинять ущерб посредством нарушений в эксплуатации водостоков дома, находящегося по адресу: 

<

адрес> какие именно нарушения в эксплуатации водостоков дома ФИО1 имела в виду, заявляя данное требование, также не указано. Истцу председательствующим разъяснено право заявить ходатайство о назначении по делу судебной строительной экспертизы на предмет установления наличия или отсутствия нарушений в конструкции водостоков дома, соответствия их проектной документации, наличия причинно-следственной связи между разрушением кровли нежилого здания и конструкцией водостоков, а также возможных вариантов устранения обнаруженных нарушений, однако от проведения по делу судебной экспертизы для разрешения данных вопросов, требующих специальных познаний, ФИО1 отказалась. 

В соответствии с положениями ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п.1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п.2).

Согласно ч.2 и ч.2 ст.1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

Удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15) (ст.1082 ГК РФ).

24.09.2020 истец направила в ООО УК «Северный» повторную претензию, в которой просила возместить ей ущерб в размере 116082 руб. за нанесенный вред ремонту помещения, 28286 руб. за нанесенный ущерб имуществу, находящемуся в помещении, а также 30760 руб. – упущенную выгоду в результате невозможности сдачи в аренду коммерческой недвижимости, что в общей сумме составляет 175128 руб. (Т.2 л.д. 43).

Факт причинения ФИО1 действиями ответчика, связанными с ненадлежащей эксплуатацией пешеходной зоны, материального ущерба вследствие разрушения кровли нежилого здания по адресу: 

<

адрес>, подтверждается техническим заключением по строительно-техническому исследованию эксплуатируемой кровли нежилых помещений №

<

адрес>, расположенных под пешеходной зоной жилого дома №

<

адрес> от 04.07.2019, составленным специалистом ООО «Научно-производственный центр «Новые технологии» (Т.1 л.д. 17-57) и заключением специалиста №125/20 от 25.09.2020, составленным специалистом ООО «СтройТехЭксперт» (Т.2 л.д.15-41), выводы которых ответчиком не опровергнуты. Заявлять по делу ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет наличия причинно-следственной связи между движением по спорной территории транспортных средств и разрушением кровли нежилого здания №

<

адрес>, представители ответчика отказались.

У суда отсутствуют основания сомневаться в выводах вышеупомянутых специалистов, поскольку они обладают соответствующими образованием и квалификацией, их заключения достаточно полно мотивированы, отражен процесс исследования поставленных на разрешение вопросов.

Согласно заключению специалиста №125/20 от 25.09.2020, составленному специалистом ООО «СтройТехЭксперт», общая рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного отделке нежилого помещения в результате залития водой по адресу: 

<

адрес>, с учетом накопленного физического износа материалов, по состоянию на 24.09.2020 составляет 116082 руб.; ущерб, нанесенный имуществу, находящемуся в нежилом помещении в результате залития водой по адресу: 

<

адрес> с учетом накопленного физического износа, по состоянию на 24.09.2020 составляет 28286 руб. (Т.2 л.д.15-41).

Доказательств, в соответствии с принципом распределения бремени доказывания, свидетельствующих об отсутствии вины ООО УК «Тополь» в причинении истцу материального ущерба, ответчиком в суд не представлено.

При таких обстоятельствах суд считает возможным взыскать с ООО УК «Тополь» в пользу ФИО1 материальный ущерб в сумме 144368 руб., определенной на основании заключения специалиста №125/20 от 25.09.2020, составленного специалистом ООО «СтройТехЭксперт» в сумме 144368 руб. (116082 + 28286 = 144368).

Ссылки истца на причинение ей действиями ответчика ущерба в виде упущенной выгоды за январь 2020 года, суд признает необоснованными, поскольку достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих указанный факт, ею в суд не представлено.

Размер упущенной выгоды истец рассчитала исходя из площади всех трех принадлежащих ей на праве собственности помещений, указанных в свидетельствах о государственной регистрации права, умноженных на 500 руб. (средняя рыночная стоимость 1кв.м. нежилого помещения, расположенного в г. Старый Оскол, мкр. Северный по состоянию на январь 2020 года), которая меньше рассчитанной ООО «СтройТехЭксперт» средней рыночной стоимости 1кв.м., составляющей 560 руб./кв.м. (Т.2 л.д.47-48): 61,52 (33,86 + 7,68 + 19,98) * 500 = 30760 руб.

Согласно договору на оказание услуг по сдаче в аренду объекта недвижимости от 24.12.2019, ФИО1 поручила ИП ФИО6 предоставить услуги по сдаче в аренду принадлежащих ей трех нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>, срок действия договора установлен с момента подписания до 31.08.2020 (Т.2 л.д.50-55).

Как следует из акта просмотра объекта недвижимости, являющегося приложением №1 к вышеуказанному договору (Т.2 л.д.51), после осмотров, проводимых 27.12.2019, 15.01.2020, 23.01.2020, 02.02.2020, 10.02.2020 пять клиентов отказались от аренды принадлежащих истцу нежилых помещений по причине течи крыши. В то же время, фамилии указанных лиц в акте отсутствуют, истец о вызове и допросе их в судебном заседании ходатайств не заявила по той причине, что данные лица ей также не известны. Таким образом, проверить изложенную в акте информацию суд не имеет возможности, в том числе тот факт, что арендовать принадлежащие ФИО1 помещения потенциальный арендатор, осмотревший 27.12.2019 всего два из трех помещений, намеревался именно в январе 2020 года и течь крыши была единственной причиной, по которой от аренды он отказался. Сведения о том, что помещение, площадь которого составляет 7,70 кв.м. кто-либо намеревался арендовать в январе 2020, в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска о взыскании с ООО «Тополь» в пользу ФИО1 упущенной выгоды за январь 2020 года в сумме 30760 руб., суд отказывает.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, ч.1 ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4687,36 руб. (300 + 300 + (3200 + 44368 * 2%) = 4687,36) (чек-ордер от 13.07.2020 - Т.1 л.д.10, чек-ордер от 28.09.2020 – Т.2 л.д. 49).

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Тополь» о признании пешеходной зоны частью мест общего пользования, возложении обязанности по установлению ограждения и принятии мер по предотвращению разрушения кровли, возмещении ущерба и взыскании упущенной выгоды, удовлетворить в части.

Признать пешеходную зону, расположенную по адресу: 

<

адрес>, основой которой является кровля здания по адресу: 

<

адрес>, местом общего пользования жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью Управляющую компанию «Тополь» обязанность установить при въезде на пешеходную зону, расположенную по адресу: 

<

адрес>, основой которой является кровля здания по адресу: 

<

адрес>, ограждение, препятствующее проезду транспортных средств по данной пешеходной зоне, с возможностью, в случае необходимости, проезда пожарной машины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Тополь» в пользу ФИО1 материальный ущерб в сумме 144368 (сто сорок четыре тысячи триста шестьдесят восемь) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Тополь» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4687 (четыре тысячи шестьсот восемьдесят семь) рублей 36 копеек.

Иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Тополь» о признании пешеходной зоны частью мест общего пользования, возложении обязанности по установлению ограждения и принятии мер по предотвращению разрушения кровли, возмещении ущерба и взыскании упущенной выгоды, в остальной части, отклонить.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Старооскольский городской суд.

Судья Ю.М. Зайцева

Решение в окончательной форме принято 19 ноября 2020 года.