***

Дело № 2-71/2019 

РЕШЕНИЕ

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Торжок 18 января 2019 года

Торжокский городской суд Тверской области в составе

председательствующего судьи Арсеньевой Е.Ю., 

при секретаре судебного заседания Жуковой А.А., 

с участием истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному учреждению Комитет по управлению имуществом Торжокского района Тверской области, администрации Высоковского сельского поселения Торжокского района Тверской области о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 сентября 2008 года, о признании права собственности на жилой дом на основании заключенной сделки, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к МУ Комитет по управлению имуществом Торжокского района Тверской области, администрации Высоковского сельского поселения Торжокского района Тверской области, в котором просит вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 сентября 2008 года, заключенного между ФИО1 и колхозом «Коммунар» в лице конкурсного управляющего ФИО2, действующей на основании решения Арбитражного суда Тверской области от 09 марта 2007 года, о признании права собственности на жилой дом, находящийся по адресу: ***, на основании заключенной сделки.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что на основании договора купли-продажи от 18 сентября 2008 года, заключенного с колхозом «Коммунар» в лице конкурсного управляющего ФИО2, действующей на основании решения Арбитражного суда Тверской области от 09 марта 2007 года, она купила жилой дом, находящийся по указанному выше адресу, за 5000 рублей.

До распоряжения жилой дом числился принадлежащим колхозу «Коммунар» и состоял на его балансе. 

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (по договорам, заключенным до 01 марта 2013 года) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенными с момента такой регистрации. 

Однако в настоящее время не представляется возможным произвести государственную регистрацию сделки и права собственности на жилой дом в связи с ликвидацией юридического лица – колхоза «Коммунар» 16 января 2009 года.

Несмотря на это, считает, что у неё возникло право собственности на этот жилой дом, поскольку сделка полностью исполнена. Она приняла жилой дом по передаточному акту от 18 сентября 2008 года, заплатив колхозу «Коммунар» его стоимость.

Со дня заключения договора купли-продажи и передачи жилого дома она пользуется им в полном объёме как собственник. Жилой дом приобрела, будучи в браке. Её супруг умер 13 мая 2018 года. Кто-либо из третьих лиц прав на жилой дом не заявляет.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объёме по изложенным в иске основаниям, дополнив, что указанный жилой дом (коттедж) был предоставлен ей на семью (она, муж, трое детей) в феврале 1987 года в связи с трудовыми отношениями с колхозом «Коммунар». После совершения сделки купли-продажи она не обращалась в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности на дом в связи с финансовыми трудностями. В настоящее время не представляется возможным зарегистрировать право собственности на жилой дом в связи с ликвидацией колхоза «Коммунар».

Представитель ответчика – МУ Комитет по управлению имуществом Торжокского района Тверской области, представитель ответчика – администрации Высоковского с/п Торжокского района Тверской области, надлежаще извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие, разрешение спора оставляют на усмотрение суда. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, ФИО4, ФИО5, извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений не представили, об отложении судебного заседания не просили. 

Руководствуясь частями 3 и 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения истца ФИО1, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Конституционная обязанность государства охранять права и свободы гражданина обеспечивается деятельностью по законодательному регулированию.

В силу частей 1 и 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации право собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Приведённым конституционным гарантиям корреспондируют нормы действующего гражданского законодательства, в которых законодателем определены различные способы и основания приобретения материального (вещного) права и закреплён принцип свободного оборота (отчуждения, перехода) объектов гражданских прав.

Собственник, в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам.

В статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности. Так, согласно пункту 2 данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно данной императивной норме возможно совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости собственником, то есть лицом, который вправе совершать действия по владению, пользованию и распоряжению лишь в отношении принадлежащего ему имущества в установленном законом порядке.

Исследованными по делу доказательствами установлено, что на балансе колхоза «Коммунар» находился жилой дом, расположенный по адресу: *** год постройки 1989, общей площадью *** кв.м., и колхоз являлся титульным обладателем указанного объекта недвижимого имущества. Приведённые обстоятельства объективно подтверждаются копией решения исполнительного комитета Торжокского районного совета народных депутатов от 30 июня 1989 года № 102 «О вводе в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения в хозяйствах района», в том числе жилых домов по колхозу «Коммунар»; копией технического паспорта на жилой дом № ***, расположенный в *** от 10 июля 1989 года, в котором значится собственником жилого дома колхоз «Коммунар».

Из смысла пункта 1 статьи 549, статей 550 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец (собственник) обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, путём составления в письменной форме одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Реализуя предусмотренные статьёй 209 Гражданского кодекса Российской Федерации полномочия собственника, колхоз «Коммунар» в лице конкурсного управляющего ФИО2, действующей на основании решения Арбитражного суда Тверской области от 09 марта 2007 года, заключил с ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества № 1-1-(ЖД) от 18 сентября 2008 года. 

В договоре купли-продажи индивидуализирован предмет сделки – жилой дом, расположенный по адресу: ***.

В пункте 2.1. договора стороны договорились о стоимости жилого помещения в 5000 рублей. 

Договор купли-продажи подписан сторонами, что свидетельствует о достижении соглашения по всем условиям заключенной сделки. Отчуждение недвижимого имущества продавцом и передача ему денежной суммы покупателем подтверждается передаточным актом от 18 сентября 2008 года и квитанцией банка о внесении денежной суммы в кассу колхоза «Коммунар» от 30 октября 2008 года.

Статус ФИО2, как конкурсного управляющего колхоза «Коммунар», подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 15 января 2019 года.

Исходя из смысла статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи объекта недвижимого имущества является основанием возникновения права собственности, если он заключен в установленном законом порядке. 

Поскольку сторонами оформлен и подписан договор купли-продажи, обличённый в надлежащую форму, содержит все существенные условия, следует исходить из того, что договор заключен. При этом передача вещи не удовлетворяет интересы покупателя, поскольку это не повлечёт возникновение права собственности, в связи с необходимостью государственной регистрации сделки.

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (действующему на момент возникновения правоотношений) договор продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Учитывая, что договор купли-продажи заключен до 01 марта 2013 года, в то время как правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30 декабря 2012 года №302-ФЗ), совершение государственной регистрации сделки между сторонами, в данном случае является обязательным.

В силу пункта 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок государственной регистрации устанавливался отдельным Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон №122-ФЗ).

С 01 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу. По правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу (пункт 5 статьи 72 Закона).

В статье 2 Федерального закона №122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определена как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. То есть государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, создать гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств. Вместе с тем, она не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договора, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Для совершения государственной регистрации сделки в пункте 2 статьи 16 Федерального закона №122-ФЗ законодателем закреплена обязательность представления необходимых для её проведения документов, перечисленных в статье 17 Федерального закона №122-ФЗ. Кроме того, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими – со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. 

Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 15 сентября 2019 года подтверждено, что колхоз «Коммунар» ликвидирован 16 января 2009 года по решению Арбитражного суда Тверской области.

Учитывая, что для государственной регистрации возникновения права собственности ФИО1 на жилой дом необходимо совершение перечисленных регистрационных действий, выполнить которые в отсутствие продавца (колхоза «Коммунар») не представляется возможным, и данное обстоятельство является единственным препятствием для совершения регистрационных действий, избранный истцом способ защиты соответствует требованиям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктам 61, 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», имеются все основания для государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимого имущества.

Что касается возникновения права собственности на жилой дом, суд учитывает, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют зарегистрированные права кого-либо из третьих лиц на спорный жилой дом. 

Проживающие в жилом помещении ФИО4, ФИО5 и ФИО3 являются членами семьи ФИО1 и каких-либо возражений относительно приобретения последней указанного жилого дома не имеют.

Спорный жилой дом поставлен на государственный кадастровый (реестровый) учёт, ему присвоен кадастровый номер ***.

Поскольку индивидуализирован предмет сделки, заключенной между колхозом «Коммунар» и ФИО1, заключенный договор купли-продажи никем не оспорен и соответствует всем требованиям закона, предъявляемым к данному виду сделок, суд полагает установленным наличие оснований приобретения истцом права собственности на жилой дом на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 18 сентября 2008 года.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества № 1-1-(ЖД) от 18 сентября 2008 года, заключенного между колхозом «Коммунар» (в лице конкурсного управляющего ФИО2) и ФИО1, предметом которого является жилой дом, общей площадью *** кв.м, с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***.

Признать за ФИО1, *** года рождения, право собственности на жилой дом, общей площадью *** кв.м, с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Торжокский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись Е. Ю. Арсеньева 

Решение в окончательной форме принято 22 января 2019 года.

***

***

***