Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 июля 2021 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Гуриной К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-98/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью База отдыха «Купринка» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО13,

ГБУ СО «ЦКО» ФИО14,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью База отдыха «Купринка» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 6 049 879 руб.. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО13 поддержала уточненные заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СО «ЦКО» ФИО14 оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области, заинтересованные лица: Администрация с.п. Васильевка муниципального района Ставропольский, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения, ГБУ Самарской области "Центр Кадастровой оценки" - письменный отзыв.

Иные участвующие в деле лица письменных отзывов либо возражений в адрес суда не направили.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные обществом с ограниченной ответственностью База отдыха «Купринка» требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке ( статья 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» № 237 от 3 июля 2016 года)..

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» № 237 от 3 июля 2016 года результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью База отдыха «Купринка» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 49999 кв.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: под базу отдыха, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в соответствии с приложением № 1 к постановлению Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых объектов в Самарской области» от 6 ноября 2019 года № 798 по состоянию на 1 января 2019 года в размере 27 978 440,42 руб..

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 

с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной и свои права нарушенными, административный истец 18 ноября 2020 года обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела. 

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 010-1-20, выполненный 25 августа 2020 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Глобал Апрайс» ФИО1

Данным отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 11 995 260,09 руб..

По ходатайству ГБУ СО «ЦКО» определением суда от 25 декабря 2020 года по делу была назначена оценочная экспертиза для определения величины рыночной стоимости земельного участка, ее проведение было поручено ООО «Центр оценки и права «Визит».

По результатам проведения судебной экспертизы в суд представлено экспертное заключение, выполненное экспертом ООО «Центр оценки и права «Визит» ФИО2 № 16/01-2021-Э от 29 января 2021 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 18 349 633 руб..

Не согласившись с данным заключением эксперта по ходатайству представителя административного истца определением суда от 1 марта 2021 года была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено оценщику общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценочных технологий».

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценочных технологий» № 2021.03-11 от 29 марта 2021 года, выполненному ФИО3, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 12 695 724 руб. 

Определением суда от 21 апреля 2021 года по ходатайству представителя административного истца была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр передовых оценочных технологий».

По результатам повторной судебной экспертизы получено экспертное заключение № 2973-Э от 30 апреля 2021 года, выполненное экспертом ФИО12, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 6 049 879 руб..

Не согласившись с данным экспертным заключением по ходатайству ГБУ СО «ЦКО» определением суда от 25 июня 2021 года была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Городская Служба Оценки».

По результатам проведенной экспертом ФИО11 судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 13 649 727 руб. ( заключение № Э-61-07/21 от 16 июля 2021 года)

Указанным экспертным заключением на второй поставленный перед экспертом вопрос, определено, что объекты-аналоги №№ 1-6, 9, 11-12, 14-15, подобранные в ходе исследования в экспертном заключении № 2973-Э, выполненном 30 апреля 2021 года ООО «Центр передовых оценочных технологий», несопоставимы с объектом оценки, объекты-аналоги №№ 7-8, 10, 13 сопоставимы с объектом оценки.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Исследовав отчет об оценке, заключения экспертов, выслушав экспертов ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 в судебных заседаниях, суд приходит к выводу о том, что заключение повторной судебной экспертизы заключение № Э-61-07/21 от 16 июля 2021 года, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Городская Служба Оценки», является достоверным доказательством, определившим величину рыночной стоимости в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Статьями 16, 17 Федерального закона «О государственной экспертной деятельности в РФ» определены права и обязанности эксперта, согласно которым эксперт обязан: принять к производству порученную ему руководителем соответствующего государственного судебно-экспертного учреждения судебную экспертизу; провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам; составить мотивированное письменное сообщение о невозможности дать заключение и направить данное сообщение в орган или лицу, которые назначили судебную экспертизу, если поставленные вопросы выходят за пределы специальных знаний эксперта, объекты исследований и материалы дела непригодны или недостаточны для проведения исследований и дачи заключения и эксперту отказано в их дополнении, современный уровень развития науки не позволяет ответить на поставленные вопросы; не разглашать сведения, которые стали ему известны в связи с производством судебной экспертизы, в том числе сведения, которые могут ограничить конституционные права граждан, а также сведения, составляющие государственную, коммерческую или иную охраняемую законом тайну; обеспечить сохранность представленных объектов исследований и материалов дела. Эксперт также исполняет обязанности, предусмотренные соответствующим процессуальным законодательством. Эксперт вправе: ходатайствовать перед руководителем соответствующего государственного судебно-экспертного учреждения о привлечении к производству судебной экспертизы других экспертов, если это необходимо для проведения исследований и дачи заключения; делать подлежащие занесению в протокол следственного действия или судебного заседания заявления по поводу неправильного истолкования участниками процесса его заключения или показаний; обжаловать в установленном законом порядке действия органа или лица, назначивших судебную экспертизу, если они нарушают права эксперта.

В соответствии с требованиями действующего законодательство эксперт ООО «Городская Служба Оценки» ФИО4 произвела подробное описание исследуемого объекта, проанализировала рынок земельных участков рекреационного назначения по Самарской области на дату оценки, используя метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, осуществила подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом исследования по основным ценообразующим факторам, произвела их сравнение, описала последовательность внесения корректировок, выполнила расчеты, после чего согласовала полученные результаты.

Из анализа рынка экспертом ФИО5 сделан вывод о стоимости предложений к продаже земель рекреационного назначения, находящейся в диапазоне от 68 до 1333 руб./кв. м., среднее значение - 302 руб./кв. м, средневзвешенное - 220 руб./ кв.м. 

Определенная экспертным заключением ООО «Городская Служба Оценки» стоимость 1 кв. м земельного участка ( 273 руб./кв. м) находится в диапазоне средневзвешенной стоимости земельных участков рекреационного назначения и соответствует анализу рынка. 

Доводы представителя административного истца о том, что эксперт ООО «Городская Служба Оценки» не произвел осмотр объекта исследования, не могут являться основанием для признания экспертного заключения недостоверным доказательством, поскольку суду не представлено доказательств использования экспертом необъективных данных о характеристиках исследуемого земельного участка.

Судом не могут быть приняты во внимание доводы представителя административного истца о том, что в экспертном заключении отсутствует описание объема доступных эксперту данных и правила отбора аналогов, что эксперт не использовал объекты, признанные им сопоставимыми с земельным участком, указанные в экспертном заключении ООО «Центр передовых оценочных технологий».

Объем доступных эксперту данных приведен на страницах 37-39 экспертного заключения ООО «Городская Служба Оценки», а обоснования исключения из выборки объектов-аналогов приведены в таблице 11.

Действующим законодательством на эксперта не возложена обязанность использовать объекты-аналоги, указанные в других экспертных заключения.

Суд не может согласиться с доводами представителя административного истца о том, что эксперт неверно использовал в расчетах объект –аналог № 5, не имеющий близости к водоему.

Как следует из таблицы № 23 экспертного заключения, для расчетов эксперт ФИО6 использовала ряд аналогов, находящихся вблизи водоема и леса. При этом, аналоги № 4 и № 5 имеют близость к лесу, не находясь в непосредственной близости к водоему, однако, к этим объектам-аналогам, расположенным в лесу при отсутствии водоема, он применил корректировку 1,37 (страницы 47, 53 экспертного заключения).

Суд отмечает, что повторная экспертиза была назначена в ходе судебного заседания с участием сторон. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда сомнений в компетентности и объективности эксперта, выполнившего экспертное заключение № Э-61-07/21 от 16 июля 2021 года, не имеется. 

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 29, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В экспертном заключении ООО «Центр оценки и права «Визит» 16/01-2021-Э от 29 января 2021 года из трех объектов-аналогов два объекта-аналога несопоставимы с объектом оценки, а именно: аналог № 1, разрешенным использованием которого является ИЖС, и аналог № 3, относящийся к землям лесного фонда.

В связи с этим величину рыночной стоимости, определенную экспертным заключением ООО «Центр оценки и права «Визит», суд признает недостоверной.

Объекты-аналоги №№ 1-6, 9, 11-12, 14-15, подобранные в ходе исследования в экспертном заключении № 2973-Э, выполненном 30 апреля 2021 года ООО «Центр передовых оценочных технологий», несопоставимы с объектом оценки, поскольку объекты- аналоги № 1-3 относятся к иному, чем у объекта исследования сегменту рынка, сегменту рынка под ИЖС. В отношении объектов –аналогов № 4-6, 9, 11-12, 14-15 информация в текстах объявлений не позволяет однозначно определить разрешенное использование этих объектов, а именно: № 4 («под строительство коммерческих объектов, можно под турбазу или под ижс»), № 5 ( «для строительства загородной усадьбы, коттеджной базы отдыха, экологического туризма у воды»), № 6 ( «для объектов жилой застройки, а также участок отлично подойдет как для размещения базы отдыха, так и для индивидуального строительства»), № 9 ( «земли промназначения» и «отлично подойдет под строительство базы отдыха»), № 11 («сельхозназначения снт, днп» и идеально подходит для частной усадьбы или организации базы отдыха»), № 12 (« можно использовать под поместье, под базу отдыха, под ведение личного подсобного хозяйства, под разведение раков, водоплавающей птицы»), № 14 (« идеально подойдет под строительство базы отдыха, парк-отеля, коттеджного поселка и т.д.»), № 15 («можно организовать лодочную станцию, в качестве дополнительного бизнеса, идеально для базы отдыха, коттеджной застройки, теплично-фермерского хозяйства»). 

В связи с вышеизложенным величина рыночной стоимости, определенная указанным экспертным заключением, не является достоверной и не может быть положена в основу решения.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки № 1, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

В экспертном заключении № 2021.03-11 от 29 марта 2021 года, выполненном экспертом ООО «Бюро оценочных технологий», информация об объектах –аналогах №№ 2, 3 выходит за пределы даты оценки ( объект аналог № 2- март 2019 года, объект-аналог № 3- февраль 2019 года).

Указанное обстоятельство приводит к недостоверности определения величины рыночной стоимости земельного участка, поэтому указанное экспертное заключение не может служить доказательством по делу. 

Величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, не может быть принята судом во внимание, поскольку достоверной признана судом рыночная стоимости, определенная экспертным заключением заключение № Э-61-07/21 от 16 июля 2021 года.

В соответствии с ч. 4 ст.6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 18 ноября 2020 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда. 

Согласно части 1 статьи 17 ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью База отдыха «Купринка» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 49999 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 13 649 727 руб.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью База отдыха «Купринка» в суд считать 18 ноября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина

Мотивированное решение изготовлено 2 августа 2021 года.