Дело № 3а-284/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

13 ноября 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Буланкова Р.В.,

при секретаре Нициевской Л.Н.,

с участием представителя административных ответчиков ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации города Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю от 25 июля 2017 года № 645 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года.

В обоснование заявленных требований указано, что отчет об оценке, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии не соответствует по форме и содержанию Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

Представитель административного истца просила рассмотреть дело в ее отсутствие, настаивала на удовлетворении заявленных требований.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица просила рассмотреть дело в ее отсутствие, возражала об удовлетворении заявленных требований.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы административного дела, а также дело № ** (том 645), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее – орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что муниципальное автономное дошкольное образовательное учреждение «Детский сад № **» г. Перми на праве постоянного (бессрочного) пользования владеет земельным участком с кадастровым номером **, расположенным по адресу: ****.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **, определена в размере 82963150,95 рублей в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01 января 2013 года и утверждена вступившим в силу с 01 января 2014 года постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 года № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края».

Не согласившись с указанной кадастровой стоимостью МАДОУ «Детский сад № **» г. Перми обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту – Комиссия), созданной на основании приказа Росреестра от 21 ноября 2011 года № П/455 и представило отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № ** от 30 июня 2017 года.

Решением Комиссии от 25 июля 2017 года № 645 кадастровая стоимость земельного участка определена в размере его рыночной стоимости установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № ** от 30 июня 2017 года.

Указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка был произведен по состоянию на 1 января 2013 года, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии от 25 июля 2017 года в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 56%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). Изложенное, также не оспаривается административным истцом в ходе рассмотрения дела.

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии отчета об оценке № ** от 30 июня 2017 года по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в дело № ** отчета об оценке оценщиком требования статьи 11 Закона об оценочной деятельности и подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3 выполнены, отчет составлен на бумажном носителе в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, указаны дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком.

Ссылаясь на нарушения пункта 6 ФСО № 3, пунктов 23 «б» ФСО № 1, пункта 5 ФСО № 7 административный истец указывает на обстоятельства, что отчет об оценке, который составлен в форме электронного документа не имеет сведений о наличии усиленной квалифицированной электронной подписи, отчет подписан одним оценщиком при том, что в проведении оценки принимали участие 3 оценщика.

Однако материалами кадастрового дела № ** (том 645) подтверждены обстоятельства представления в Комиссию отчета об оценке на бумажном носителе, с проставлением соответствующей подписи оценщика и печати юридического лица.

Поскольку требования, обозначенные в пункте 6 ФСО № 3 для отчета на бумажном носителе, были соблюдены, доводы административного истца об отсутствии электронной подписи к отчету, представленному в электронном виде, являются не состоятельными.

Ошибочными также являются доводы административного истца и об участии при проведении оценки трех оценщиков. 

Личной подписью оценщика подтверждены обстоятельства составления отчета оценщиком А.

При этом указание в таблице 2 страница 7 отчета оценщика Г. свидетельствует лишь о соблюдении положений статьи 15.1 Закона об оценочной деятельности, предусматривающей, что юридическое лицо обязано иметь в штате не менее двух лиц оценщиков и не означает, что оценщик Г. принимала участие в составлении отчета.

Вопреки доводам административного истца Г1. привлечена не в качестве оценщика, а в качестве специалиста для проведения осмотра объекта оценки, о чем прямо указано на странице 7 отчета. При этом фактический осмотр и составление фототаблицы не может свидетельствовать о проведении оценки.

Таким образом, лицом проводившим оценку является А. подпись которой имеется в отчете, что соответствует указанным требованиям ФСО.

С учетом изложенного довод административного истца об отсутствии в отчете сведений о членстве оценщика ООО «КСИ Консалтинг» Г1. в саморегулируемой организации оценщиков не свидетельствует о нарушении требований пункта 8 «г» ФСО № 3.

Вопреки доводам стороны административного истца, пункт 6 ФСО № 3 содержит требования к отчету на бумажном носителе в части наличия подписи оценщика и печати юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. То есть в данном случае документ о передаче полномочий на подписание отчета от имени оценочной организации не требуется.

Доводы стороны административного истца о нарушении требований к отчету, подготовленному в форме электронного документа не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку на рассмотрении Комиссии был представлен отчет об оценке на бумажном носителе.

Из содержания пункта 8 ФСО № 7 следует, что задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО N 1 информацию: состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Вопреки доводам стороны административного истца сведения о составе объекта оценки и об ограничениях прав указываются лишь в случае если объект оценки многосоставный и при наличии соответствующих ограничений прав. При этом в данном случае объект оценки является единым земельным участком, без каких либо обременений. Кроме того, характеристики земельного участка приведены в задании на оценку, что свидетельствует об отсутствии нарушений требований пункта 8 ФСО № 7.

Содержание пункта 8 «ж» ФСО № 3 в части необходимости указания балансовой стоимости объекта оценки не носит императивный характер, в связи с чем отсутствие такой информации в отчете не может свидетельствовать о нарушении указанного пункта ФСО.

Доводы стороны административного истца о нарушениях требований пункта 11 ФСО № 7 в виду того, что оценщиком не определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, не проведен анализ отнесения оцениваемого объекта к приведенным сегментам рынка, не приведены выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта опровергаются содержанием отчета страницы 10, 11, 21-30, согласно которым объект оценки относится к сегментам рынка: размещение объектов коммерческого и жилого назначения. Анализ рынка под указанные виды строительства приведен.

Нельзя согласиться с доводами стороны административного истца, что оценщиком не были учтены в полном мере характеристики объекта-аналога № 1 в виду того, что объект застроен, что, по мнению истца, свидетельствует о нарушении требований пункта 5 ФСО № 3 пункта 22 «д, е» ФСО № 7.

Сведения о том, что объект аналог застроен, административным истцом представлены по состоянию на ноябрь 2014 года, тогда как оценщиком принято во внимание объявление о продаже земельного участка объекта-аналога № 1 от декабря 2012 года страница 81 отчета. Таким образом, истцом не подтверждены обстоятельства застройки объекта-аналога № 1 на дату оценки.

По объекту-аналогу № 2 сторона административного истца полагает, что оценщиком неверно учтены характеристики земельного участка: вид разрешенного использования, и обстоятельства, что участок был застроен.

Однако в данном случае вид разрешенного использования не является ценообразующим фактором и корректировка по данному основанию не была произведена, поскольку анализировались объекты аналоги из двух сегментов рынка жилого и коммерческого назначения, при этом объекты-аналоги расположены в зонах допускающих размещение объектов жилого и коммерческого назначения, что свидетельствует об отсутствии существенных отличий по виду разрешенного использования.

Кроме того, представленные стороной административного истца объявления о продаже объекта-аналога № 2 от апреля и октября 2012 года не исключают обоснованность учета оценщиком указанного земельного участка в качестве незастроенного на момент оценки январь 2013 года, поскольку объявление принятое во внимание оценщиком от 7 декабря 2012 года не содержит сведения о том, что земельный участок застроен.

Не может быть принята во внимание ссылка истца на то, что в отношении объекта-аналога № 3 не скорректирована цена по различиям ценообразующего фактора, поскольку не учтена стоимость сооружений инженерной защиты, наличие которых обусловлено нахождением земельного участка в зоне катастрофического затопления.

Вопреки доводам административного истца о наличии или отсутствии сооружений инженерной защиты, все объекты в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 7 рассматривались как условно свободные.

То есть, оценщиком в качестве ценообразующих факторов приняты во внимание физические характеристики (местоположение, площадь и др.) земельных участков аналогов, как наиболее важные факторы стоимости участков. Сведений о том, что оцениваемый земельный участок и объект-аналог № 3 имеют различные физические характеристики, в материалы дела не представлено. При этом указанных факторов может быть неограниченной количество, однако руководствуясь принципом достаточности, оценщик привел факторы, существенно влияющие на ценообразование.

Кроме того, административным истцом расчетным путем не доказаны обстоятельства, что отсутствие указанного вида корректировки по зоне катастрофического затопления привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

По объекту аналогу № 4 сторона административного истца полагает, что неверно учтены: цена сделки и время ее совершения.

Однако указанная сделка совершена по итогам аукциона проведенного в июне 2012 года, на котором определены существенные условия сделки в связи с чем проведение оценщиком корректировки на июнь 2012 года является обоснованным.

Кроме этого, административным истцом расчетными данными не подтверждено, что применение оценщиком математического округления суммы сделки в данном случае повлияло на результат проведенной оценки рыночной стоимости земельного участка.

Ссылаясь на нарушения требований пункта 22 «б, д, е» ФСО № 7, административный истец указывает на обстоятельства отсутствия проведения корректировки на «вид разрешенного использования» объекта оценки и объектов-аналогов.

Вопреки доводам стороны административного истца, разрешенное использование оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов в данном случае не было отнесено к ценообразующим факторам, требующим корректировки, поскольку цена предложений по объектам-аналогам соответствует среднерыночной стоимости по сегменту рынка земельных участков под коммерческое строительство.

То есть в данном случае различия в разрешенном использовании объекта оценки и объекта-аналога не оказало влияние на стоимость объекта-аналога и объекта оценки, поскольку в отчете об оценке выделено два сегмента рынка земельных участков: для строительства многоквартирных жилых домов, для объектов коммерческой недвижимости.

При этом обоснованность применения в качестве объектов-аналогов земельных участков под коммерческое строительство аргументировано выводами, приведенными в главе отчета № 6.4 «Анализ рынка недвижимости» согласно которой существенных различий в порядке ценообразования и средней цены предложений по земельным участкам под строительство жилых домов и под строительство коммерческих объектов, не выявлено.

Согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Принимая во внимание, что специалистом в качестве объектов-аналогов использованы 4 земельных участка (информация по которым приведена и копии материалов приложены), суд приходит к выводу, что отсутствие копии материалов и распечаток по трем (не используемым в анализе) предложениям не может свидетельствовать о нарушении требований пункта 11 ФСО № 3.

Вопреки доводам стороны административного истца, ссылка в пункте 1.10 «Допущения» задания на оценку Отчета на другие допущения которые приведены в главе 3 Отчета не является нарушением требований пункта 8 «а» ФСО № 3 и не вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке.

Пустые, но пронумерованные страницы отчета не вводят пользователя отчета в заблуждение, поскольку отчет на бумажном носителе распечатан с обеих сторон листа, в связи с чем пустых листов в отчете на бумажном носителе не имеется.

Вопреки доводам стороны административного истца отчет на странице 8 пункт 10 содержит указание на то, что оценщик может не приводить своего суждения о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пункт 30 ФСО № 7).

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В силу положений части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Таким образом, предъявление любого административного иска обусловлено мотивом восстановления нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов обратившегося в суд лица.

Оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25 июля 2017 года, будучи направленными на обеспечение исполнения МАДОУ «Детский сад № **» г. Перми, как налогоплательщиком обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не могут рассматриваться как нарушающие права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены комиссией при рассмотрении заявления МАДОУ «Детский сад № **» г. Перми, о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность, либо опровергали выводы комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, от 25 июля 2017 года соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов департамента земельных отношений не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления Департамента земельных отношений администрации города Перми об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 25 июля 2017 года № 645 отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 17 ноября 2017 года.

Судья /подпись/