25RS0039-01-2020-000465-53

№ 2-557/20

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 ноября 2020 года с.В-Надеждинское

Надеждинский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Герасимовой М.А., 

при секретаре Озеровой Е.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО6 о признании права собственности на земельный участок, снятии запрета с имущества,

Установил:

ФИО1 обратился в суд с иском, указав, что ................. между ним и ФИО7 был заключён договор купли-продажи земельного участка, площадью 1650 кв.м. с кадастровым номером ..................., разрешённое использование: для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 355 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: ....................

В момент подписания договора купли-продажи он передал ФИО7 денежные средства в размере 700 000 рублей, что подтверждается распиской в их получении продавцом. 

В свою очередь ................. продавец передал ему земельный участок со всеми документами на земельный участок, что подтверждается актом приёма-передачи от ..................

На момент совершения сделки имущество под арестом не находилось, какого - либо обременения не имело, на праве собственности принадлежало продавцу, право собственности ФИО7 было зарегистрировано в установленном порядке. 

По устному согласованию сторон регистрация перехода права собственности на земельный участок должна быть осуществлена в любое удобное для сторон время. 

Получив земельный участок и документы на него, истец принял меры по его межеванию, благоустройству.

................. истец и представитель продавца по доверенности через Владивостокское отделение краевого ГАУ Приморского края «МФЦ» обратились в Управление Росреестра по Приморскому краю за регистрацией перехода права собственности на земельный участок.

Государственная регистрация права была приостановлена в связи с тем, что на основании постановления от ................. ................... судебного пристава исполнителя ОСП по ВАП по г. Владивостоку ГО УФССП России по Приморскому краю ФИО9, ................. в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка ................... была внесена запись о регистрации ограничения - запрет на совершение действий по регистрации. Наличие записи об ограничении явилось препятствием для государственной регистрации права собственности.

Истец просит суд признать за ним право собственности на земельный участок площадью 1650 кв.м, с кадастровым номером: ................... разрешённое использование: для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 355 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: ....................

Снять запрет (арест, ограничения) с имущества - земельного участка, площадью 1650 кв.м, с кадастровым номером: ..................., разрешённое использование: для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 355 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: ....................

В судебном заседании ФИО1 поддержал доводы иска, настаивая на его удовлетворении. Суду пояснил, что при приобретении земельного участка каких-либо ограничений в отношении земельного участка не было, данный земельный участок сразу не оформил в собственность, потому что органами местного самоуправления были внесены изменения в правила землепользования, и данный земельный участок стал располагаться в зоне рекреации. 

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились.

ФИО2 была извещена о дате, времени и месте судебного заседания судом надлежащим образом, что подтверждается распиской в материалах дела в получении судебной повестки от ................. 

ФИО5 была извещена надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, что подтверждается распиской в получении судебной повестки для передачи через представителя ФИО10 

Ответчик ФИО3 была извещена о дате, времени и месте судебного заседания судом надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о вручении судебной повестки от .................

Ответчик ФИО6 также была судом извещена надлежащим образом, в суд вернулся конверт с отметкой «по истечении срока хранения», направленный в её адрес заказным письмом с уведомлением. 

Третьи лица Управление Федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю ОСП по ВАП ВГО, Управление Росреестра по Приморскому краю, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, что подтверждается уведомлениями о вручении судебных повесток от ................. 

Суд, выслушав доводы истца, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, полагает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Статья 12 ГК РФ содержит способы защиты гражданских прав, в том числе путем признания права.

В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Из ч.1 ст. 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружения, квартиру или иное недвижимое имущество. 

Как следует из ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.Пунктом 1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. Право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. 

Как следует из материалов дела, ................. между ФИО1 и ФИО7 был заключён договор купли-продажи земельного участка, площадью 1650 кв.м., с кадастровым номером: ................... разрешённое использование: для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 355 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: ....................

На момент совершения сделки земельный участок под арестом не находился, какого - либо обременения не имел, на праве собственности принадлежал ФИО7, право собственности ФИО7 было зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке. 

В соответствии с п. 3 Договора купли - продажи стоимость земельного участка была оценена сторонами в 700000 рублей. 

В момент подписания договора купли-продажи, ФИО7 получил от ФИО1 денежные средства в размере 700 000, 00 рублей, что подтверждается распиской, подписанной собственноручно ФИО7

В свою очередь ................. ФИО7, в лице представителя по доверенности ФИО11 передал покупателю земельный участок со всеми документами на земельный участок, что подтверждается актом приёма-передачи от ..................

Право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в уполномоченном государственном органе.

Согласно уведомлению из Управления Росреестра по Приморскому краю от ................. ................... государственная регистрация права была приостановлена в связи с тем, что при проведении правовой экспертизы в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером ................... имеется запись о регистрации ограничения - запрет на совершение действий по регистрации. 

Данная запись была внесена ................. на основании постановления от ................. ................... судебного пристава исполнителя ОСП по ВАП по г. Владивостоку ГО УФССП России по ПК ФИО9

Согласно постановлению судебного пристава - исполнителя ОСП по ВАП по Владивостокскому ГО УФССП России по Приморскому краю от ................. в рамках исполнительного производства на основании исполнительного листа, выданного Советским районным судом г. Владивостока о взыскании алиментов на содержание детей с периодическими платежами: в твердой денежной сумме ежемесячно в размере 20 023 руб. дохода должника ФИО7 в пользу взыскателя ФИО2 был объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении земельного участок, площадью 1650 кв.м. с кадастровым номером ..................., расположенному по адресу .................... 

Наличие записи об ограничении является препятствием для государственной регистрации права истца на спорный земельный участок.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ................. подтверждается, что на момент заключения сделки собственником земельного участка с кадастровым номером ................... являлся ФИО7 (Запись регистрации ................... от .................), ограничений прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано.

Брачным договором ................... от ................., заключенным между ФИО7 и ФИО2 установлен режим раздельной собственности, в соответствии с которым имущество, которое было приобретено или будет приобретено супругами во время брака являются собственностью того из супругов, на имя которого оно оформлено или зарегистрировано.

Суд полагает, что условия договора купли-продажи земельного участка от .................. исполнены сторонами в полном объеме, передача земельного участка истцу состоялась по передаточному акту от ................... 

Истец с момента приобретения земельного участка принял меры к благоустройству земельного участка, им были затрачены денежные средства, что подтверждается актом о приеме выполненных работ ................... от .................. 

Показаниями свидетелей подтверждаются обстоятельства приобретения истцом земельного участка у ФИО7 

Так свидетель ФИО11 суду пояснил, что при жизни был знаком с ФИО7 Знал его с ................. года, когда тот обратился к нему по поводу продажи земельного участка, находящегося в пос. Шмидтовка. ФИО7 выписал доверенность, на основании которой он занимался продажей земельного участка. Он обратился к риэлторам ФИО12 и ФИО13, чтобы они разместили на сайте объявление о продаже земельного участка, покупателем указанного земельного участка был ФИО1, у них состоялась сделка купли-продажи земельного участка, ФИО1 передал ФИО7 денежные средства, ФИО7 написал расписку о получении денежных средств, при сделке присутствовал ФИО13 

Он передал земельный участок по акту приема-передачи ФИО1, а также свидетельство на право собственности. В свидетельстве на право собственности на земельный участок был вид его использования - для строительства жилых домов, а потом выяснилось, что участок вообще находится в территориальной зоне Р1 зоне зеленых насаждений общего пользования (парков, скверов, бульваров, садов).

ФИО1 предъявил претензию ФИО7 о том, что на момент заключения сделки не было никаких ограничений в отношении земельного участка. В договоре купли-продажи имелось условие, что в случае возникновения каких-либо обременений или ограничений с данным земельным участком, ФИО7 возмещает ФИО1 стоимость земельного участка и штраф в размере стоимости земельного участка и понесенные им расходы, ФИО7 не хотел возвращать деньги. Попросил его вернуть вид разрешенного использования, как в свидетельстве о регистрации, и он стал заниматься изменением зоны. Было подано заявление в администрацию Надеждинского муниципального района и в Центр развития территории. Им было получено документальное подтверждение о том, что после публичных слушаний изменят зону земельного участка. ФИО1 с момента приобретения участка земельного участка занимался его благоустройством, завез скальник, выровнял участок.

В .................. он и ФИО1 пошли регистрировать договор купли-продажи, подали документы через регистрационный центр, в регистрации было отказано в связи с тем, что на участок был наложен арест судебным приставом в связи с алиментными обязательствами ФИО7, однако в соответствии с брачным договором супруги не имеют никаких претензий и прав на имущество, находящееся у них и приобретенное в период брака и до брака. Участок принадлежал ФИО7, ФИО1 не регистрировал договор ................. году, поскольку хотел, чтобы документы были приведены в порядок, вопрос возник по целевому использованию земельного участка. 

В судебное заседание ФИО11 была представлена доверенность от ................., согласно которой ФИО7 уполномочивает ФИО11 быть представителем в Управлении Росреестра по Приморскому краю, других государственных и негосударственных учреждения и организациях по всем вопросам, касающихся принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером ................... адрес (местоположение) объекта установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 355 м от ориентира по направлению на юго- запад. Почтовый адрес ориентира: ................... с правом продажи земельного участка за цену и на условиях по своему усмотрению.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО12 суду пояснил, что работает риэлтором. У него есть партнер ФИО13 ФИО7 попросил ФИО13 продать участок, а ФИО13 уже обратился к нему с просьбой продать земельный участок в .................... На фарпосте была размещена реклама о продаже. Он нашел покупателя ФИО1 Цена участка составила 700000 рублей. Договор купли-продажи составлял ФИО13.

Он организовал встречу истца с ФИО7, в ................. года они заключили договор. Участок был предназначен под строительство жилого дома. Ограничений никаких не было. В соответствии с выпиской из ЕГРН, вид разрешенного использования- под строительство, зона в которой был расположен земельный участок указана не была. Со слов Цыбульского, стороны лично подписывали договор купли-продажи. 

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО13 суду пояснил, что у него есть агентство по продаже недвижимости, он занимается оформлением недвижимости, продажей земельных участков. ФИО12 работал у него риэлтором, он размещал объявления о продаже земельных участков, и когда находился покупатель, показывал участок.

................. года к нему обратился ФИО7 с просьбой продать земельный участок, эту информацию он передал ФИО12, он посмотрел документы и выставил земельный участок на продажу, прошло некоторое время, позвонил ФИО12 и сказал, что ему позвонил ФИО1 с намерением приобрести земельный участок в .................... Договорились о встрече, на встречу приехал он с ФИО4, приехали ФИО1 и ФИО11 ФИО8, обсудили условия сделки, потому что изначальная стоимость участка ФИО7 была заявлена 1100000 рублей, договорились до 700000 рублей, потому что было много вопросов по поводу облагораживания земельного участка, завоза скалы, потому что участок был специфический. 

Он составил договор купли-продажи, ФИО1 и ФИО7 подписали договор, ФИО1 передал деньги в сумме 700000 рублей ФИО7, ФИО7 написал расписку. ФИО1 выяснял у ФИО7, имеются ли какие-либо ограничения в отношении участка, тот ответил, что ограничений или обременений на земельный участок нет. С супругой он в разводе, но имеется брачный договор, что к нему она никаких претензий не имеет, и она не претендует на его имущество. 

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО14 суду пояснил, что в ................. ФИО15 обратился к нему по поводу благоустройства земельного участка в районе ..................., расположенного на выезде из ................... по правой стороне. 

Участок представлял собой кусок леса неровного, косогор, его нужно было отсыпать. Стоимость работ составляла 600000 рублей. Работы начались весной, закончены были через 2-3 месяца. На всем участке была проведена выборка грунта, планирование участка, завоз скалы. ФИО1 оплатил проведенные работы в полном объеме в размере 600000 рублей. 

Истцом суду были представлены доказательства исполнения им с одной стороны и ФИО7 с другой стороны условий сделки о покупке земельного участка.

На основании п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 Гражданского кодекса РФ. 

ФИО1 и ФИО7 в полном объёме исполнили свои обязательства, ................. заключили договор купли-продажи, составили акт о передаче имущества, покупатель оплатил стоимость объекта, который был ему передан продавцом, что подтверждается распиской от .................

Регистрация договора купли – продажи от ................. не была произведена в связи с тем, что при проведении правовой экспертизы в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером ................... имелась запись о регистрации ограничения - запрет на совершение действий по регистрации. Данная запись была внесена ................. на основании постановления от ................. ................... судебного пристава исполнителя ОСП по ВАП по г. Владивостоку ГО УФССП России по ПК ФИО9 

Право судебного пристава-исполнителя на применение мер принудительного исполнения судебных постановлений в виде ареста предусмотрено ст. ст. 68, 80 Федерального закона "Об исполнительном производстве". 

Согласно указанным статьям закона аресту может быть подвергнуто имущество должника.

В силу п. 1 ст. 119 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Приморскому краю от ................. ................... государственная регистрация права на земельный участок с кадастровым номером 25:10:260001:260 была приостановлена до отмены ограничения.

В силу абз. 2 п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу ст. 119 ФЗ "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. 

Исходя из смысла приведённых норм, бремя доказывания принадлежности имущества, на которое обращается взыскание, лежит на лице, обратившемся с требованиями об освобождении имущества от ареста и исключении из описи.

Как установлено в судебном заседании, на момент подписания договора купли – продажи земельного участка объект недвижимости принадлежал продавцу ФИО7, его право собственности никем не было оспорено, данное право было зарегистрировано в установленном законом порядке, также объект договора под арестом, залогом либо другим обременением в момент совершения сделки не находился. 

Каких либо препятствий на отчуждение данного имущества у продавца не имелось. Стороны в полном объеме исполнили свои обязательства, заключили договор купли – продажи, составили акт о передачи имущества, покупатель оплатил стоимость объекта, которое ему было передано продавцом

То есть исходя из обстоятельств совершенной сделки купли-продажи, истец фактически является законным владельцем имущества, хотя его право собственности на имущество не зарегистрировано.

Как следует из положения ст. 2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 22 марта 2011 года по делу N 412-0-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Б. А. и Б.Н. на нарушение их конституционных прав пунктом 2 статьи 558 ГК РФ" государственная регистрация создаёт гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ прав владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основания.

Отсутствие государственной регистрации сделки (договора купли-продажи) при условии выполнения сторонами ее содержания не свидетельствует о пороке воли продавца и покупателя и нежелании сторон осуществить переход права собственности на имущество.

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на неё в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ. 

Установленный Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" срок для проведения регистрации касается только регистрационного учреждения, непосредственного отношения к участникам сделки он не имеет. Они вправе обратиться за регистрацией в любое время с учётом требований разумности применительно к требованиям ст. 314 ГКРФ.

Учитывая установленные судом обстоятельства по делу, суд полагает, что исковые требования истца подлежат полному удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковое заявление ФИО1 о признании права собственности на земельный участок, снятии запрета с земельного участка удовлетворить в полном объеме.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, площадью 1650 кв.м. с кадастровым номером ..................., разрешенное использование : для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, адрес (местоположение) объекта установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 355 м от ориентира по направлению на юго- запад. Почтовый адрес ориентира: ....................

Снять запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества, наложенный судебным приставом - исполнителем ОСП по ВАП по Владивостокскому ГО УФССП России по Приморскому краю постановлением от ................. в рамках исполнительного производства о взыскании алиментов с ФИО7 в пользу ФИО2 на земельный участок, площадью 1650 кв.м. с кадастровым номером ..................., разрешенное использование : для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства. адрес (местоположение) объекта установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 355 м от ориентира по направлению на юго- запад. Почтовый адрес ориентира: ....................

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Надеждинский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья М.А. Герасимова

Мотивированное решение принято 26 ноября 2020 года