административное дело № 3а-118/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 22 мая 2024 года 

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при секретаре

судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 23OS0000-01-2023-001009-29 по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ФИО2 обратился в Краснодарский краевой суд с указанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, установить кадастровую стоимость в размере ее рыночной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 1 января 2021 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость спорного объекта не соответствует рыночной стоимости, это нарушает его права, поскольку влечет необходимость оплаты налога на имущество физических лиц в завышенном размере.

В подтверждение такой правовой позиции представил выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2021 года составляет 108 919 786 рублей 01 копейку.

Тогда как, в соответствии с отчетом об оценке от 4 октября 2023 года № ОЦ-041023/01, подготовленным оценщиком ФИО3, рыночная стоимость данного земельного участка на дату оценку определена в размере 37 581 000 рублей.

В судебном заседании 22 мая 2024 года представитель административного истца ФИО4, действующий на основании доверенности, требования, заявленные в административном иске, поддержал, настаивал на их удовлетворении. Также выразил несогласие с выводами заключения судебной оценочной экспертизы, в связи с чем, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления судебного извещения почтовой связью, а также с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

В ходе подготовки представителем Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» ФИО5, действующей на основании доверенности, предоставлены возражения на административный иск, в которых указано, что бюджетным учреждением определена оспариваемая кадастровая стоимость спорного нежилого здания в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представителем Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО6, действующей на основании доверенности, направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. 

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Проверяя соблюдение административным истцом процессуального срока на оспаривание кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........, суд приходит к следующему.

Согласно материалам административного дела результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости данного объекта по состоянию на 1 января 2021 года внесены в государственный кадастр недвижимости 17 ноября 2021 года. 

В свою очередь, на момент разрешения настоящего административного спора по существу указанная кадастровая стоимость стала архивной.

Так, согласно сведениям, предоставленным Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и филиалом Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю, определен новый размер кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2023 года, которая подлежит применению с 1 января 2024 года.

Абзацами 2, 3 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума ВС РФ № 28), разъяснено, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Вместе с тем, в соответствии с пунктами 14, 15 постановления Пленума ВС РФ № 28 требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса).

В соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Следовательно, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения (в данном случае нежилого здания) вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, должны быть учтены при определении налоговой базы для всех налоговых периодов, в которых в качестве налоговой базы применялась изменяемая кадастровая стоимость, являющаяся предметом оспаривания, то есть начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Сам по себе факт внесения результатов проведения новой государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости в рассматриваемом случае не свидетельствует об утрате административным истцом права на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов предыдущей кадастровой стоимости при условии сохранения за ним права на применение результатов пересмотра архивной кадастровой стоимости для целей налогообложения.

Такое право административным истцом не утрачено. ФИО2 может подать налоговую декларацию с уточнением суммы налога на имущество физических лиц за необходимые налоговые периоды в порядке статьи 81 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, учитывая изложенные выше обстоятельства, а также приведенные нормы права в их системном единстве, суд считает, что оспаривание административным истцом архивной кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, является единственным способом защиты права на уплату налога на имущество физических лиц.

Само по себе оспаривание архивной кадастровой стоимости не свидетельствует о том, что административным истцом пропущен процессуальный срок на обращение в суд, пятилетний процессуальный срок им соблюден. Кроме этого, данное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривалось, под сомнение не ставилось.

Проверив доводы административного искового заявления, заслушав пояснения представителя административного истца, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, по следующим основаниям.

Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ определена в порядке, регламентированным Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237 «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон № 237-ФЗ).

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации части 1, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Как следует из материалов административного дела ФИО2 является собственником нежилого здания с кадастровым номером ........, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

В силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения. 

Оспариваемая архивная кадастровая стоимость определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки зданий по состоянию на 1 января 2021 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта, а также сведениями, предоставленными Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и филиалом Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения архивной кадастровой стоимости спорного здания, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Публично-правовая компания «Роскадастр» является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2021 года верной датой определения кадастровой стоимости.

При изложенных выше обстоятельствах, ФИО2, как собственник нежилого здания с кадастровым номером ........, наделен правом на оспаривание архивной кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Положения Закона № 237-ФЗ не предусматривают обязательного соблюдения досудебного урегулирования административного спора, а именно, предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 4 октября 2023 года № ОЦ-041023/01, подготовленный оценщиком ФИО3 Согласно данному отчету рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2021 года составляет 37 581 000 рублей.

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого оценщик не предупреждена об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлен. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума ВС РФ № 28, оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд по ходатайству представителя административного истца на основании определения от 4 декабря 2023 года назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер».

Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости нежилого здания требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчета, о величине рыночной стоимости нежилого здания на дату определения его кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 5 марта 2024 года № БП-2145, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер» ФИО7, отчёт об оценке от 4 октября 2023 года № ОЦ-041023/01 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку оценщиком допущено нарушение требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости объектов оценки, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость спорных объектов.

Так, в отчете отсутствует рынок фактических сделок и предложений, соответственно, проверить достоверность итоговой рыночной стоимости спорного здания не предоставляется возможным.

Определение рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ осуществлялось доходным подходом. Содержащийся в таблице № 11 расчет величины арендной ставки за объект оценки свидетельствует о том, что разница в ценах между объектами-аналогами, в частности №№ 1 и 2, составляет более 33%. Указанное свидетельствует о неоднородности выборки объектов-аналогов и их несопоставимости.

Кроме этого, в таблице № 20 оценщик ошибочно применила корректирующий коэффициент на процент стоимости, приходящейся на земельный участок в арендной ставке отдельно стоящего здания. Доля стоимости земельного участка вычиталась из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, соответственно, подлежал применению корректирующий коэффициент на процент стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.

Также при определении величины арендной ставки за объект оценки, оценщик неверно применила корректирующий коэффициент на площадь, который вводится исключительно для определения рыночной стоимости, а не арендной платы. В связи с чем, последующие расчеты в рамках доходного подхода нельзя считать правильными.

Данные нарушения напрямую повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости спорного нежилого здания.

Изложенное свидетельствует о том, что представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности не отвечает, в связи с чем, не может быть положен в основу решения по настоящему административному спору, является недопустимым доказательством.

Разрешая вопрос, поставленный судом о размере рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость объекта оценки на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года составляет 119 396 400 рублей.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорного нежилого здания. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 1, 2, 4 – 10 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Так, из содержания заключения следует, что определение рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ проводилось посредством использования сравнительного подхода и метода сравнения продаж. Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован, соответствует требованиям пункта 7 ФСО №6, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.

Согласно пункту 4 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами); основан на принципах ценового равновесия и замещения.

В соответствии с пунктом 10 указанного ФСО №5 в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует:

1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу;

2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок;

3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках;

4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами;

5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

В заключении судебной экспертизы проведен подробный анализ рынка объекта исследования. Экспертом мотивированы выводы об отборе для сравнения 3 объектов-аналогов, которые относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, схожи по экономическим и материальным характеристикам. При расчете рыночной стоимости спорного нежилого здания применены корректировки на торг в размере «-3%», площадь, долю стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости, класс объекта и местоположение. В остальном подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту, в связи с чем, к ним корректирующие коэффициенты не применялись. 

Достоверность использованной экспертом информации подтверждена приобщенными к заключению скриншотами страниц сайта с архивными объявлениями, содержание объявлений имеет необходимую для проведения оценки информацию.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам судебной оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, который является субъектом оценочной деятельности и обладает необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что он по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Представленная представителем административного истца рецензия от 11 апреля 2024 года № 11/24/04, составленная ФИО8, на проведенное экспертом ФИО7 исследование не свидетельствует о недостоверности и незаконности заключения судебной оценочной экспертизы, поскольку мнение другого специалиста в области оценки, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого специалиста, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела. 

Кроме того, рецензии на заключение эксперта не предусмотрены Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации в качестве доказательства по делу, а лицо, составившее и подписавшее рецензию, не привлекалось судом к участию в деле в качестве специалиста и не было предупреждено об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Приведенные в рецензии нарушения носят субъективный характер, не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........, определенной в результате проведения судебной оценочной экспертизы.

Так, вопреки позиции представителя административного истца, указание количества томов материалов административного дела, предоставленных эксперту для проведения экспертизы, не является обязательным для указания в экспертном заключении в соответствии с требованиями статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Довод об ошибочности применения верхней границы скидки на торг в рамках сравнительного подхода, судом отклоняется. 

Экспертом проведен анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Краснодаре, анализ социально-экономической ситуации региона, а также анализ влияния ценообразующих факторов на цены предложений. Учитывая количественные и качественные характеристики объекта экспертизы, а именно, класс, масштаб, месторасположение, инвестиционную привлекательность, применено минимальное значение скидки на торг по верхней границе. 

Необоснованным является и довод о неподтвержденности размера корректировки на долю стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости. 

Данная корректировка применена экспертом в соответствии со сведениями, содержащимися в Сборнике рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости. № 15. По состоянию на 1 января 2021 года, под редакцией ФИО9

К расчетам принято значение в размере 15,4% из содержащегося в примененном Сборнике диапазоне, учитывая, что объект оценки и объекты-аналоги находятся в хорошем состоянии, востребованы на рынке и доля стоимости земли в настоящем случае ниже, чем для объектов, имеющих более худшее физическое состояние. 

Кроме этого, значение корректирующего коэффициента на долю стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости в расчете на 1 кв.м. стоимости объекта, соответствует рыночному значению стоимости за 1 кв.м. земельного участка в районе расположения объекта экспертизы. Соответственно, корректирующий коэффициент применен и рассчитан верно.

Правильно и введение корректирующего коэффициента на класс объекта с использованием значения, содержащегося в таблице «иные факторы» Сборника рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости. № 15. По состоянию на 1 января 2021 года, под редакцией ФИО9

В таблице с корректирующими коэффициентами «на класс объекта» указано, что данная корректировка учтена в таблице «иные факторы». Соответственно, оснований для неиспользования значений из таблицы «иные факторы» не установлено. 

Вопреки замечаниям, изложенным в рецензии, состояние отделки объекта-аналога № 2 правильно определено как «хорошее». 

Данное обстоятельство подтверждается объявлением, фотоматериалами, а также общедоступными сведениями, содержащимися в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Объект-аналог № 2 эксплуатируется в соответствии с коммерческим назначением, в здании выполнены все необходимые ремонтные работы. 

Тот факт, что объект-аналог № 3 находится в аренде, не повлияло на значение поправочного коэффициента на долю стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости. 

Так, цены на единые объекты недвижимости складываются из стоимости объекта капитального строительства и земельного участка, на котором оно расположено (с учетом того, что при продаже построенных объектов земельный участок реализуется вместе с объектом).

Объект-аналог № 3 представлен к продаже с земельным участком, который находится в аренде 50 лет, его можно использовать для любых целей, не противоречащих земельному законодательству и назначению объекта. Следовательно, вид права (собственность или аренда) не влияет на возможности использования земельного участка.

Застроенный земельный участок представляет собой объединение неразрывно связанных объектов недвижимости: участок, как поверхность земли, и его улучшения (здания и инженерная инфраструктура участка). Качество земельного участка с годами не ухудшается. 

В связи с чем, необходимость применения корректирующего коэффициента на стоимость земельного участка для объекта-аналога № 3, отличного от остальных объектов-аналогов, отсутствует. 

Все иные доводы представителя административного истца, а также нарушения, изложенные в рецензии, о необходимости использования иных размеров корректировок, ненадлежащем обосновании экспертом используемых методик расчетов рыночной стоимости, о неверном определении результатов рыночной стоимости в рамках экспертного исследования основаны на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки, являются несостоятельными, какими-либо научными данными не подтверждены, не ставят под сомнение результаты экспертизы, носят формальный характер, который не влечет недействительности выводов эксперта.

Также в опровержении представленных представителем административного истца возражений по заключению судебной оценочной экспертизы экспертом даны подробные письменные пояснения относительно правильности выводов, изложенных в данном заключении, не согласиться с которыми у суда оснований не имеется, поскольку расчетов или обоснований того, что приведенные нарушения являются объективными, повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки не представлено.

Кроме этого, в целях полного и всестороннего разрешения настоящего административного спора, а также устранения каких-либо сомнений, судом в качестве свидетеля допрошен эксперт ФИО7

В ходе допроса свидетель обосновал основание отнесения объекта оценки к коммерческой недвижимости, порядок расчета скидки на торг и класс объекта, подтвердил вышеизложенные выводы и установленные обстоятельства.

Оснований не доверять показаниям свидетеля у суда нет, они являются последовательными, подробными, подтверждаются и соотносятся с письменными доказательствами по делу. Кроме этого, свидетель предупрежден об уголовной ответственности по статьям 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации, а потому суд признает данные показания относимым, допустимым и достоверным доказательством.

Поскольку основанием для назначения по делу повторной экспертизы в соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов), исходя из того, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно обосновал свои выводы, а также представил ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что противоречия, указанные представителем административного истца, а также изложенные в рецензии, в ходе судебного заседания не установлены, заключение эксперта не содержит неясностей, требующих назначения повторной экспертизы.

Правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено. В связи с чем, ходатайство представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы оставлено судом без удовлетворения на основании протокольного определения от 22 мая 2024 года. 

Таким образом, определенная экспертом рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2021 года в размере 119 396 400 рублей носит достоверный характер, превышает его кадастровую стоимость. 

Факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью данного нежилого здания не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца как собственника. Поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта, а не установление факта рыночной стоимости в определенном размере, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, что является недопустимым.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае правовое положение ФИО2 при рассмотрении административного спора, возбужденного в целях улучшения его правового статуса как собственника и плательщика налоговых платежей за спорный объект, не может быть ухудшено. 

Исходя из того, что факт превышения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ над его рыночной стоимостью по состоянию на дату государственной кадастровой оценки – 1 января 2021 года не доказан, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения административного иска.

В соответствии с частью 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 75 000 рублей в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер», суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Исходя из того, что по делу назначена и проведена экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и определения рыночной стоимости объекта, стоимость которой не оплачена, суд признает необходимыми, связанными с рассмотрением административного дела и подлежащими возмещению за счет административного истца расходы по оплате судебной экспертизы.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, с административного истца ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер» подлежит взысканию оплата за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 75 000 рублей. В связи с чем, ходатайство экспертной организации о взыскании судебных расходов подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд

решил:

отказать в удовлетворении административного иска ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной.

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер» о взыскании судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер» оплату за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 4 июня 2024 года.

Судья Краснодарского 

краевого суда А.В. Леганов