Гр.дело № 2-249/2024

39RS0011-01-2023-001385-27

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

15 февраля 2024 г. г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Безруких Е.С., 

при секретаре судебного заседания Супруновой Л.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании 

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи (с соглашением о задатке), предметом которого выступали квартиры 

<

адрес> (срок для заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ), а также нежилое помещение, расположенное в корпусе 

<

адрес> (срок для заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ).Основной договор купли-продажи квартиры в указанные в предварительном договоре сроки был заключен. От заключения договора купли-продажи нежилого помещения ответчики уклоняются. 02.10.2023 истец направил ответчикам предложение о заключении основного договора, однако заключен он не был. 

Ссылаясь на положения ст.ст. 445, 429 ГК РФ, с учетом уточнения, просил признать заключенным между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения площадью 3,2 квадратных метра, с КН №, находящееся по адресу: 

<

адрес> на следующих условиях:

Мы, гражданин РФ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, имеющий паспорт №, выданный ДД.ММ.ГГГГ г. 

<

данные изъяты>, код подразделения: № зарегистрированный по месту жительства по адресу: 

<

адрес> именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

и гражданин РФ ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, имеющий паспорт №, выданный ДД.ММ.ГГГГ г. 

<

данные изъяты>, код подразделения: №, зарегистрированный по месту жительства по адресу: 

<

адрес>, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продает, а Покупатель покупает следующее недвижимое имущество: нежилое помещение площадью 3,2 (Три целых две десятых) квадратных метра, кадастровый номер №, находящееся по адресу: 

<

адрес>, именуемое в дальнейшем «Помещение».

2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности, о чём в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации № №

3. Стоимость Помещения составляет 200000 (Двести тысяч) рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

Сумма в размере 200000 (Двести тысяч) рублей оплачивается Продавцу с депозитного счёта Управления Судебного департамента Калининградской области.

4. Настоящий договор является одновременно актом приёма-передачи, согласно которому Продавец передаёт Помещение, а Покупатель его принимает.

5. Покупатель приобретает право собственности на Помещение с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

6. Продавец оплачивает коммунальные услуги до момента заключения настоящего Договора. В случае выявления задолженности по указанным платежам, образовавшихся до момента заключения настоящего Договора, оплата такой задолженности осуществляется Продавцом в течение пяти рабочих дней со дня предъявления соответствующего требования Покупателем. К Покупателю долги Продавца по коммунальным платежам не переходят и подлежат оплате Продавцом.

7. Стороны вправе требовать друг от друга исполнения обязательств по настоящему Договору.

8. До заключения настоящего Договора Помещение никому не продано, не подарено, свободно от любых прав третьих лиц, о которых Продавец не мог знать, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, кроме запрещения, установленного по настоящему делу определением суда об обеспечении иска от 16.11.2023.

9. Настоящий Договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: один экземпляр находится у Покупателя, один - у Продавца, один экземпляр будет находиться в органе регистрации прав.

Указать, что решение суда является основанием для для внесения в ЕГРН соответствующих записей о переходе права собственности на вышеуказанное помещение, а также для перечисления Управлением судебного департамента по Калининградской области в пользу ФИО2 денежных средств в сумме 200000 рублей, внесенных ФИО1 на депозитный счет Управления судебного департамента по Калининградской области на основании платёжного поручения от ДД.ММ.ГГГГ № №

Истец ФИО1, его представитель по ордеру Булка М.А. в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили удовлетворить. Пояснили, что при обсуждении покупки квартиры на фото и при осмотре они видели спорное нежилое помещение и полагали, что продается вместе с квартирой по одной цене. Но перед заключением предварительного договора ответчики сказали, что нежилое помещение могут продать за 200 000 рублей. Истец на это согласился и по его предложению в предварительный договор было включено условие и по продаже нежилого помещения, сведения о котором были получены со слов ответчиков, поэтому площадь несколько отличается от фактической. Однако при заключении предварительного договора имелось в виде именно спорное помещение, другого нежилого помещения в данном доме в собственности у ответчиков не имеется. 

Ответчик ФИО2, его представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения иска возражали. Пояснили, что на момент заключения предварительного договора ответчики думали, что продадут нежилое помещение, если купят земельный участок, и включили его в предварительный договор для фиксации стоимости – 200 000 рублей. Поскольку земельный участок не купли, то планы поменялись, и они передумали продавать спорное нежилое помещение. Другого нежилого помещения, кроме спорного, в этом доме в собственности у ответчиков нет, сведения о нем вносились в предварительный договор со слов ФИО5, поскольку документов на руках не было. Учитывая, что площадь указанного в предварительном договоре нежилого помещения не совпадает с фактической, не конкретизирован его адрес и не указан кадастровый номер, то полагают, что в предварительном договоре сторонами не достигнуто соглашение относительно его предмета в части нежилого помещения. 

Ответчица ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом. Ранее, в предварительном судебном заседании, против удовлетворения иска возражала, пояснила, что при заключении предварительного договора купли-продажи имелось в виду именно спорное нежилое помещение, право собственности на которое было зарегистрировано за ее супругом ФИО2 Однако, из-за изменения ситуации планов, они передумали продавать данное помещение, решав оставить его в своем пользовании. Представила письменные возражения. (т.1 л.д. 51-53)

Выслушав пояснения сторон, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему. 

Из материалов дела и пояснений сторон судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 с одной стороны (продавцы) и ФИО1 с другой стороны (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке, по условиям которого стороны договорились в подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи недвижимого имущества:

- квартиры с №, расположенной по адресу: 

<

адрес>

- нежилого помещения площадью 3,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Срок для заключения основного договора по квартире определен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ, цена определена в размере 14 500 000 рублей, в счет которой покупателем внесен задаток в размере 200 000 рублей. (п.п.1.3, 1.4.1, 5, 10)

Срок для заключения основного договора по нежилому помещению определен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ, цена определена в размере 200 000 рублей, обеспечение в виде задатка по нежилому помещению предусмотрено не было. (п.п.1.3, 1.5, 1.6, 5, 10) 

Из пояснений сторон следует, что условия предварительного договора в части квартиры сторонами исполнены. 

03.10.2023 ФИО1 направил ответчикам предложение о заключении до ДД.ММ.ГГГГ основного договора купли-продажи нежилого помещения. Однако до настоящего времени такой договор заключен не был. 

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" предусмотрено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу п.44 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Согласно п.45 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения с КН №, площадью 3,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Из пояснений сторон и свидетеля ФИО18 оказывавшей юридические услуги по сопровождению сделки, судом установлено, что при составлении предварительного договора, в связи с отсутствием документов на нежилое помещение, сведения о нем были по соглашению сторон включены в предварительный договор на основании пояснений собственника нежилого помещения – ФИО2 В связи с чем в предварительном договоре площадь помещения указана ошибочно 3,9 кв.м, вместо 3,2 кв.м. Вместе с тем, при заключении предварительного договора стороны имели в виду именно спорное нежилое помещение с КН №, поскольку другого нежилого помещения в указанном многоквартирном жилом доме в собственности у ФИО2 или ФИО3 не находится и не находилось на 15.08.2023. При этом проданная ФИО6 ФИО1 квартира расположена в том же многоквартирном доме, что и спорное нежилое помещение. Оснований полагать, что ФИО2 и ФИО3, действуя в соответствии со ст.10 ГК РФ разумно и добросовестно, на момент заключения предварительного договора имели намерение продать не принадлежавшее им нежилое помещение, площадью 3,9 кв.м, у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что вопреки позиции ответчиков, воля сторон при заключении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ была направлена на заключение в последующем основного договора купли-продажи нежилого помещения с КН №, за цену в размере 200 000 в срок до 15.10.2023.

Согласно ч.ч.1-4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли- продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч.2 ст. 434).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Ответчиками требований о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не заключенным полностью или в части не заявлено. Как установлено судом, предварительный договор заключен между сторонами в соответствующей закону письменной форме, существенные его условия оговорены сторонами, в связи с чем оснований полагать данный договор незаключенным у суда не имеется. 

Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. (ч.1)

Согласно ч.5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с ч.4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

Согласно ч.2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Частями 3-4 данной статьи, а также ч. 5 ст. 10 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с требованиями частей 1-2 статьи 10 ГК РФ осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) не допускаются. В случае несоблюдения данных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Пунктом 3 данной статьи также предусмотрено, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу требований ч.1 ст. 8, ч.2 ст. 307 ГК РФ гражданско-правовые обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и других сделок, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Частью 4 ст.429 ГК РФ предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу ч.6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено судом, предложение о заключении основного договора купли-продажи нежилого помещения было направлено истцом в адрес ответчиков 03.10.2023, то есть заблаговременно до истечения срока заключения основного договора. После чего, 23.10.2023 ФИО1 обратился с рассматриваемым иском, и в подтверждение исполнения условий договора со своей стороны внес на депозит судебного департамента Калининградской области определенную сторонами стоимость нежилого помещения в размере 200 000 рублей. 

Таким образом, исходя из обстоятельств дела и приведенных положений закона, суд приходит к выводу, что заявленные ФИО1 исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

При этом, как разъяснено в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

В связи с указанными положениями закона и разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49, в решении суда должны содержатся условия договора, в том числе предусматривающие его оплату за счет денежных средств, внесенных ФИО1 на счет УСД Калининградской области, а также фактические сведения о предмете договора – нежилом помещении с КН №. 

Доводы ответчиков о том, что они на момент заключения предварительного договора сомневались в продаже помещения, а в последствии передумали его продавать в связи с изменившимися личными обстоятельствами, суд полагает не состоятельными, поскольку они не основаны на законе и не опровергают указанные выше выводы суда. 

Несмотря на то, что право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за ответчиком ФИО2, суд не находит оснований для отказа в иске к ФИО3, поскольку, как следует из пояснений сторон, ответчики Б-ны являются супругами и данное помещение в силу положений ст. 33 ГК РФ является их совместной собственностью. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить. 

Признать заключенным ДД.ММ.ГГГГ года договор купли-продажи нежилого помещения между ФИО1 и ФИО2 на следующих условиях:

Мы, гражданин РФ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, имеющий паспорт №, выданный ДД.ММ.ГГГГ г. 

<

данные изъяты>, код подразделения: №, зарегистрированный по месту жительства по адресу: 

<

адрес> именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

и гражданин РФ ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, имеющий паспорт №, выданный ДД.ММ.ГГГГ г. 

<

данные изъяты>, код подразделения: №, зарегистрированный по месту жительства по адресу: 

<

адрес>, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продает, а Покупатель покупает следующее недвижимое имущество: нежилое помещение площадью 3,2 (Три целых две десятых) квадратных метра, кадастровый номер №, находящееся по адресу: 

<

адрес>, именуемое в дальнейшем «Помещение».

2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности, о чём в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации № №

3. Стоимость Помещения составляет 200000 (Двести тысяч) рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

Сумма в размере 200000 (Двести тысяч) рублей оплачивается Продавцу с депозитного счёта Управления Судебного департамента Калининградской области.

4. Настоящий договор является одновременно актом приёма-передачи, согласно которому Продавец передаёт Помещение, а Покупатель его принимает.

5. Покупатель приобретает право собственности на Помещение с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

6. Продавец оплачивает коммунальные услуги до момента заключения настоящего Договора. В случае выявления задолженности по указанным платежам, образовавшихся до момента заключения настоящего Договора, оплата такой задолженности осуществляется Продавцом в течение пяти рабочих дней со дня предъявления соответствующего требования Покупателем. К Покупателю долги Продавца по коммунальным платежам не переходят и подлежат оплате Продавцом.

7. Стороны вправе требовать друг от друга исполнения обязательств по настоящему Договору.

8. До заключения настоящего Договора Помещение никому не продано, не подарено, свободно от любых прав третьих лиц, о которых Продавец не мог знать, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, кроме запрещения, установленного по настоящему делу определением суда об обеспечении иска от 16.11.2023.

9. Настоящий Договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: один экземпляр находится у Покупателя, один - у Продавца, один экземпляр будет находиться в органе регистрации прав.

Решение суда является основания для внесения в ЕГРН соответствующих записей о переходе права собственности на вышеуказанное помещение.

Обязать Управление судебного департамента по Калининградской области перечислить в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 200000 (Двести тысяч) рублей, внесенные ФИО1 на депозитный счет Управления судебного департамента по Калининградской области на основании платёжного поручения от ДД.ММ.ГГГГ № №

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 22 февраля 2024 года. 

Мотивированное решение составлено 22 февраля 2024 года. 

Председательствующий судья Е.С. Безруких