Дело № 2-2483/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 ноября 2019 года г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе: 

председательствующего Наконечниковой И.В.

при секретаре Поповой Д.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к комитету жилищно– коммунального хозяйства г. Барнаула о возложении обязанности по выплате возмещения за жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику, с учетом уточнения просит определить возмещение за изымаемую комнату в квартире общей площадью 20,1 кв.м., расположенную по адресу: ....2 (на поэтажном плане комната №), в размере 1 306 611,60 руб., включающие в себя рыночную стоимость комнаты с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок под домом, с учетом аварийности дома в размере 840 033,60 руб.; убытки в размере 2 000 руб., связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение; убытки в размере 32 990 руб., связанные с оплатой услуг агентства по подбору и приобретению жилого помещения; размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт в размере 431 588 руб.; возложить на комитет жилищно-коммунального хозяйства .... обязанность выплатить ФИО1 возмещение за изымаемую комнату в квартире общей площадью 20,1 кв.м., расположенную по адресу: ....2 (на поэтажном плане комната №), в размере 1 306 611,60 руб. в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу; прекратить право собственности ФИО1 на изымаемую комнату в квартире общей площадью 20,1 кв.м., расположенную по адресу: ....2( на поэтажном плане комната №), с момента выплаты возмещения за жилое помещение.

В обоснование требований указано, что истцу на праве собственности принадлежит комната в квартире общей площадью 20,1 кв.м. по .... в ..... Дом признан аварийным и подлежащим сносу. 

Комитетом жилищно- коммунального хозяйства г. Барнаула в адрес ФИО1 направлено 14.12.2018г. уведомление №/исх-4075 об изъятии земельного участка и жилых помещений многоквартирного жилого дома по .... и проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. Согласно отчета об оценке рыночной стоимости жилого помещения по ....2 № от 25.06.2018г., стоимость изымаемого жилого помещения составила 793 000 руб.. Между тем, истец считает, что возмещение за жилое помещение должно включать убытки в размере 2 000 руб., которые истец понесет в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение. В соответствии с заключением эксперта № от 20.09.2019г. рыночная стоимость жилого помещения № в .... по адресу: ...., с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом, на дату проведения экспертного исследования с учетом аварийности дома составляет 840 033,60 руб., без учета аварийности 923 054,40 руб., размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт, приходящийся на жилое помещение истца, на 16.06.1999г. составляет 431 588 руб.; средняя рыночная стоимость услуг агентства по подбору и приобретению жилого помещения на дату составления заключения эксперта составляет 32 990 руб. Истец не возражает против выкупа своего жилого помещения.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала исковые требования с учетом уточнения. 

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержала исковые требования, пояснив, что убытки, которые истец просит взыскать с ответчика, в настоящее время истец не понесла. Ст. 15 ГК РФ говорит о возможности несения расходов по своему нарушенному праву. Убытки подлежат включению в стоимость компенсации.

Представитель ответчика КЖКХ ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований. По размеру суммы возмещения с учетом аварийности дома согласилась. Возражала против компенсации за не произведенный капитальный ремонт дома, а также по проценту износа 67 % (должен быть по техпаспорту 60%). Убытки по оплате услуг агентства по подбору жилого помещения на настоящее время не понесены.

Представители третьих лиц администрации г. Барнаула, Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, Министерства строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Алтайского края в судебное заседание не явились, извещены.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что истцу принадлежит на праве собственности комната в квартире, общей площадью 20,1 кв.м. по .... (на поэтажном плане ком. №) на основании договора передачи жилья в собственность от 25.03.2008г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.06.2008г. 

Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ № дом по адресу: ...., в ...., признан аварийным и подлежащим сносу.

Администрацией г. Барнаула собственникам дома было направлено требование об осуществлении сноса аварийного дома в срок до 11.12.2014г.

Требование не исполнено.

Постановлением администрации города от 03.11.2015 № принято решение изъять в установленном законодательством порядке у собственников жилых помещений многоквартирного ...., земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 22:63:020329:22, площадью 1395 кв.м. и жилые помещения, в том числе 2 в указанном многоквартирном доме для муниципальных нужд.

Судом установлено, что ответчиком предложено истцу подписать соглашение о выкупе жилого помещения за 793000 рублей, однако истец с указанной оценкой не согласна. 

Частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации установлено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно положениям п.1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Основания и порядок изъятия жилых помещений определены в ст. 32 Жилищного кодекса РФ, согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

С учетом разъяснений, содержащихся в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

Согласно подпункту «и» п. 20 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Таким образом, из содержания указанных норм Жилищного кодекса РФ в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа (возмещения), либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Согласно п. 9 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

По смыслу указанного пункта 9 ст. 32 Жилищного кодекса РФ следует, что ограничения по сроку предъявления требований об изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд предусмотрены только для органа государственной власти или органа местного самоуправления. 

Приведенные выше обстоятельства дела свидетельствуют о том, что установленная законом процедура изъятия жилого помещения со стороны истца соблюдена. 

Кроме того, в соответствии с п.3.12 Положения о переселении граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, многоквартирных домов - аварийными и подлежащими сносу, утвержденным Решение Барнаульской городской Думы от 30.03.2012 №720 (ред. от 21.02.2014), собственники для заключения соглашения о выкупе жилого помещения представляют в КЖКХ г.Барнаула документы по установленному перечню. Соглашение о выкупе не заключается в случае представления собственником неполного пакета документов, что, однако, не препятствует повторному обращению собственника за заключением такого соглашения (3.12 Положения).

В данном случае собственник выразил свою позицию, в которой он согласен на выкуп принадлежащего ему жилого помещения.

Соглашения о выкупной цене жилых помещений сторонами в досудебном порядке достигнуто не было. 

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, по общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 7 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Согласно ст. 3 указанного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с положениями Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, при оценке применяются различные подходы, в том числе сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ) (п.п. «з» п.20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Определением Центрального районного суда г. Барнаула от 16.05.2019г. по делу назначена судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости спорного жилого помещения.

Из заключения ФБУ АЛСЭ Минюста РФ от 20.09.2019г. № следует, что рыночная стоимость жилого помещения № в ...., в ...., с учетом доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом, на дату производства экспертизы с учетом аварийности жилого дома на дату составления заключения составляет 840 033,60 руб.

Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт на 16.06.1999г. составляет 431 588,0 руб..

С данной выкупной ценой истец согласна.

Средне рыночная стоимость услуг агентства по подбору жилого помещения составляет 32 990 руб..

Оценивая указанное заключение эксперта ФБУ АЛСЭ Минюста РФ, суд находит его объективным, полным и обоснованным, с учетом соответствующей предмету исследования квалификации эксперта, проведенного всестороннего исследования. Оснований сомневаться в выводах эксперта, данных о наличии какой – либо заинтересованного с его стороны у суда не имеется.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что размер возмещения за изымаемое у истца жилое помещение подлежит определению в соответствии с заключением проведенной по делу экспертизой ФБУ АЛСЭ Минюста РФ от 20.09.2019г. №.

В связи с вышеизложенными положениями законодательства при определении возмещения за изымаемое помещение подлежат учету определенные экспертом рыночная стоимость жилого помещения на дату обследования (с учетом раздела II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, ст.ст. 3,12 Закона «Об оценочной деятельности»), стоимость не проведенного капитального ремонта, приходящаяся на квартиру истцов.

В экспертном заключении сделан вывод о том, что техническое состояние конструктивных элементов по состоянию на 1999 года оценивается как неудовлетворительное, т.е. эксплуатация конструктивных элементов возможна лиши при условии значительного капитального ремонта. На дату проведения исследования с учетом признания дома аварийным на основании технического заключения по обследованию здания жилого дома по .... в ...., выполненного Ассоциацией судебных и строительно-технических экспертов и проектировщиков саморегулируемой организации проектировщиков «СтройПроект» на 2014 год степень физического износа здания составляет 68 %, что является выше допустимого, техническое состояние дома оценивается от ограниченно работоспособного до аварийного. Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций, эксплуатация возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элементы. Следовательно, не невыполнение капитального ремонта в 1999 году повлияло на снижение уровня надежности здания, повлекшего признание дома аварийным. Стоимость капремонта здания на 1999 год с физическим износом 51% составляет 65 % от восстановительной стоимости здания или 23 216 137,58 руб. Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт приходящаяся на жилое помещение истца –комнату № в ...., расположенной в ...., в данном доме на 16.06.1999г. составляет 431 588,0 руб.

Именно этот размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт просит установить истец. 

Суд соглашается с выводами экспертов об определении стоимости компенсации за непроведенный капитальный ремонт дома с учетом физического износа дома на дату 1999 г. в размере 67 %, поскольку эксперты принимали во внимание фактическое состояние дома, определенное экспертным путем, а не по техническому паспорту.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Верховный Суд Российской Федерации, по смыслу изложенной в указанных обзорах позиции, исходит из того, что компенсация за не произведенный капитальный ремонт взыскивается в порядке возмещения убытков, вызванных изъятием жилого помещения, но не являются частью рыночной стоимости этого помещения, которая возмещается самостоятельно.

В силу ст. 15 ГК РФ, а также вышеизложенной правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации возмещение истцам сумм компенсации за не проведенный капитальный ремонт является по своему характеру их убытками, и, соответственно, его размер должен определяться на момент принятия такого решения, а не на момент принятия дома в муниципальную собственность либо на момент первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме.

При изъятии жилого помещения посредством выплаты выкупной цены истцы должны получить полный эквивалент взамен своего имущества, включая суммы не проведенного капитального ремонта, определяемого на сегодняшний момент, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников правоотношений.

Изымаемое у истца жилое помещение расположено в многоквартирном .... года постройки. Сведений о проведении капитального ремонта дома в установленные техническими регламентами сроки не имеется.

С учетом изложенного, при определении размера возмещения за изымаемое у истца жилое помещение суд учитывает размер рыночной стоимости и стоимости непроведенного капитального ремонта, определенный в заключении ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России, и размер риэлтерских услуг.

Суд пришел к выводу об определении рыночной стоимости квартиры истца на основании заключения ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России, исходя из ее фактического состояния, то при определении возмещения в него подлежит включению стоимость не проведенного капитального ремонта как убытков.

Доводы стороны истца о включении в выкупную цену жилого помещения стоимости риэлтерских услуг по подбору и оформлению документов по приобретению иного жилого помещения и сопровождению сделки, суд находит законными и обоснованными, поскольку в силу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя, в том числе убытки, причиненные собственнику его изъятием. 

Таким образом, размер возмещения за изымаемое жилое помещение – .... (на поэтажном плане комната № общей площадью 20,1 кв.м.) по ...., в ...., составит в размере 1306611 руб. 60 коп.( 840033,60+431588,0+32990).

Требование об определении возмещения за изымаемую комнату в квартире общей площадью 20,1 кв.м., расположенную по адресу: .....5 (на поэтажном плане комната №), в размере 1 306 611,60 руб. заявлено истцом излишне, поскольку является основанием иска (а не исковым требованием).

При установленных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Как разъяснено в пп. «л» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Из указанного следует, что при удовлетворении иска о выкупе жилого помещения суд должен разрешить вопрос о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, а также определить размер денежной компенсации, подлежащий выплате муниципальным образованием собственнику жилого помещения.

Поскольку требования истца направлены на изъятие имущества, то суд прекращает право собственности ФИО1 на .... (на поэтажном плане комната № общей площадью 20,1 кв.м.) по ...., в ...., после выплаты возмещения в полном объеме, с последующей передачей указанного жилого помещения в муниципальную собственность.

Поскольку полномочия по выкупу аварийного жилья переданы комитету жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула, то указанное юридическое лицо является надлежащим ответчиком по делу.

Руководствуясь положениями ст. 206 ГПК РФ, возлагает обязанность на комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула выплатить истцу возмещение в течение 3 месяцев с даты вступления решения суда в законную силу.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб..

Руководствуюсь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Обязать Комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула выплатить ФИО1 возмещение за изымаемое жилое помещение – .... (на поэтажном плане комната № общей площадью 20,1 кв.м.) по ...., в ...., в размере 1306611 руб. 60 коп. в течение 3 месяцев с даты вступления решения суда в законную силу.

Прекратить право собственности ФИО1 на .... (на поэтажном плане комната № общей площадью 20,1 кв.м.) по ...., в ...., после выплаты возмещения в полном объеме, с последующей передачей указанного жилого помещения в муниципальную собственность.

Взыскать с Комитета жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения через Центральный районный суд г. Барнаула. 

Судья И.В. Наконечникова

22RS0068-01-2019-001590-50