РЕШЕНИЕ

ИФИО1

дата Октябрьский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Рапидовой И.В. 

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №...–4381/19 по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 и ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании денежных средств, уплаченных по договору,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Октябрьский районный суд адрес с исковым заявлением к ФИО2 и ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании денежных средств, указывая, что дата ФИО4 (Покупатель) заключил с супругами ФИО2 и ФИО3 (Продавцы) договор купли-продажи жилого помещения с использованием кредитных средств, расположенного по адресу: адреса, адрес, стоимостью 5 450 000 рублей. Он передал Продавцам в счет предварительной оплаты адрес 000 рублей, оставшаяся часть денежных средств по условиям договора передается ФИО2 и ФИО3 Банком «ВТБ» после государственной регистрации перехода права на указанное жилое помещение. дата стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. дата Росреестром направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации по причине наличия запрета на совершение действий по регистрации от дата №..., выданного ОСП адрес, на вышеуказанный объект наложен арест на совершение действий по регистрации в отношении имущества, принадлежащего ФИО3 До настоящего времени указанный запрет ОСП адрес не отменен, разрешить возникший спор мирным путем не представляется возможным по причинам, изложенным в исковом заявлении. Основываясь на данных обстоятельствах, с учетом уточнений исковых требований, просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от дата, взыскать с ФИО3 и ФИО2 в его пользу денежные средства в размере 82 000 рублей, переданные по договору купли-продажи квартиры, а также расходы на уплату государственной пошлины.

Соответчики ФИО2 и ФИО3, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщила, не представила каких-либо ходатайств и заявлений, извещались судом заказными письмами с обратным уведомлением по последнему известному месту жительства, а также по адресу места выбытия, согласно сведений отдела адресно-справочной работы УВМ ГУ МВД России по адрес. Таким образом, судом были приняты все исчерпывающие меры по обеспечению явки соответчиков в судебные заседания. Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что причину неявки в суд ФИО2 и ФИО3, следует признать неуважительной, как и то, что соответчики не являются на почту и не получают хранящуюся там корреспонденцию, которая впоследствии возвращается в адрес суда за истечением срока хранения.

Суд, выслушав представителя истца ФИО4 – ФИО6, действующую на основании доверенности адрес7 от 28.08.2018г., исследовав материалы дела и представленные в дело доказательства в их совокупности, находит требования ФИО4 законными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании п. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

дата ФИО4 заключил с супругами ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи жилого помещения с использованием кредитных средств, расположенного по адресу: адреса, адрес, стоимостью 5 450 000 рублей. Оплата квартиры согласована сторонами в следующем порядке.

В соответствии с п. 2.1.1. договора сумма 82 000 рублей уплачена ФИО4 до подписания настоящего договора, в связи с чем ФИО2 и ФИО3, подписывая настоящий договор, подтверждают, что указанная сумма ими получена. 

В день заключения договора дата сторонами договора составлена расписка о получении ФИО2 и ФИО3 от ФИО4 82 000 рублей в качестве предварительной оплаты по договору, что также подтверждает факт передачи ответчику денежных средств в размере 82 000 рублей.

Согласно п. 2.1.2 договора оплата суммы в размере 5 368 000 рублей производится посредством аккредитива. Покупатель в течение 1 рабочего дня с даты подписания договора открывает два безотзывных, покрытых, без акцептных аккредитива в Банке ВТБ в размере 2 500 000 рублей и 2 868 000 рублей на имя ФИО2 и ФИО3 сроком на 30 календарных дней.

Во исполнение указанной обязанности дата между Банком ВТБ и ФИО4 заключен кредитный договор №..., по условиям которого последнему предоставлен кредит в размере 3 900 000 рублей. 

Остаток необходимой до 5 368 000 рублей суммы внесен ФИО4 наличными деньгами в размере 1 470 000 рублей за счет собственных средств на счет Банка ВТБ, которые аккумулированы совместно с кредитными средствами на едином счете для открытия аккредитива.

Таким образом, продавец и покупатель достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи квартиры, сумма предварительной оплаты по договору составляет 82 000 рублей, оставшаяся часть стоимости квартиры перечисляется Банком за счёт кредитных средств после государственной регистрации перехода права собственности к истцу (п. 2.2. Договора)

дата стороны договора обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

дата Росреестром направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации по двум основаниям: 1. Покупатель не представил в Росреестр копию приходного кассового ордера №... от дата о внесении им наличных денежных средств на сумму 1 470 000 рублей. В связи с чем, оказалось невозможно однозначно определить сумму денежного обязательства, обеспеченного ипотекой и сумму кредита. 2. На основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от дата №..., выданного ОСП адрес, на вышеуказанный объект наложен арест на совершение действий по регистрации в отношении имущества, принадлежащего ФИО3

Судом установлено, что согласно общедоступному Банку данных исполнительных производств в отношении ФИО3 возбуждено производство №...-ИП от дата, задолженность по которому составляет 5 489 962,97 рубля.

Из пояснений истца следует, что ФИО4 неоднократно обращался к продавцу с просьбами и требованиями совершить действия, направленные на устранение оснований для запрета регистрации перехода прав в отношении имущества ФИО3 Продавец от переговоров уклонялся, никаких намерений к прекращению исполнительного производства или обоснованному снятию ареста с имущества не выражал, каких-либо прогнозов, заверений о готовности создать условия для возобновления государственной регистрации не производил. В дальнейшем любые переговоры со стороны продавца были прекращены.

Согласно исследованному судом уведомлению от дата по заявлению ФИО4 государственная регистрация перехода права собственности прекращена. 

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Аналогичное условие названо в п. 1.1., 1.4. договора.

По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН в отношении квартиры, из которой следует, что ограничение в виде запрета на совершение регистрационных действия до настоящего времени ФИО3 не устранено.

Договор заключен дата, тогда как соответствующее ограничение имеет место в отношении квартиры начиная с дата, при этом исполнительное производство ведется с 2017 года (то есть за год до заключения Договора). 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что предмет договора продан покупателю с ограничением, о котором он не был поставлен в известность и которое лишает его возможности вступить в права собственности, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора и что свидетельствует о явном нарушении договора.

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. 

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что продавец наличие обременения скрыл, устранить его в последующем отказался, чем допустил нарушение п. 1 ст. 460 ГК РФ, влекущее за собой безусловное право покупателя требовать расторжения договора.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Раздел 1 «Предмет договора» содержит п. 1.5., который указывает: «Продавец гарантирует Покупателю, что до заключения настоящего договора вышеуказанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена». 

Иными словами, продавец включил вышеуказанную гарантию в число существенных условий договора, которое оказалось им нарушенным, что также влечет у покупателя право требовать расторжения договора.

Продавец квартиру в установленные сроки не передал, ключи и документы находятся у него, государственная регистрация невозможна по вине ответчика, который заключил договор в отношении арестованной квартиры. Запрет регистрационных действий в отношении квартиры не снят до настоящего времени, от устранения указанных препятствий к исполнению договора Ответчик уклоняется. Государственная регистрация перехода права прекращена по заявлению покупателя. 

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

дата истец направил в адрес ответчика письменное предложение расторгнуть Договор, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, приложив подписанные со своей стороны экземпляры проекта соглашения о расторжении.

Закон и договор не устанавливают срок рассмотрения подобных требований сторон, в этой связи истец предложил ответчику рассмотреть предложение и заключить соглашение о расторжении Договора в течение 15 дней после получения заказного письма.

По сведениям Почты России письмо получено Ответчиком дата, однако до настоящего времени никакого ответа на него не последовало.

С учетом представленных доказательств, норм действующего законодательства суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО4 о расторжении договора купли-продажи от дата.

Продавец Квартиру в установленные сроки не передал, ключи и документы находятся у него, государственная регистрация невозможна по вине Ответчика, который заключил Договор в отношении арестованной Квартиры. Запрет регистрационных действий в отношении Квартиры не снят до настоящего времени, от устранения указанных препятствий к исполнению Договора Ответчик уклоняется. Таким образом, Квартира не может быть передана по вине Продавца. 

В соответствии с п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

По правилам п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. 

Основываясь на вышеуказанных нормах права, истец просил взыскать в его пользу 82 000 рублей в качестве предварительной оплаты за квартиру, не переданную ФИО2 и ФИО3

дата между сторонами договора заключено соглашение о задатке, по условиям которого покупатель передал продавцу 50 000 рублей в качестве обеспечения исполнения обязательств по приобретению квартиры.

В день заключения договора дата сторонами договора составлена расписка в получении продавцом от покупателя 82 000 рублей в качестве предварительной оплаты по договору. 

Однако, из пояснений истца следует, что фактически указанная расписка заменила соглашение о задатке от дата, при ее подписании продавцу передано 32 000 рублей, а оставшаяся сумма в размере 50 000 рублей последовала из соглашения о задатке. 

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В п. 2.1.1. договора подтвержден факт получения продавцом 82 000 рублей в качестве предварительной оплаты. 

Из буквального толкования условий договора суд приходит к выводу о том, что 82 000 рублей переданы в качестве предварительной оплаты и подлежат возврату покупателю, поскольку продавец на указанную сумму встречного предоставления по передаче товара не производил.

При этом ФИО2 и ФИО3 вступили в правоотношения по договору на одной стороне (Продавец), будучи супругами. Договором специальный режим полученных в счет продажи квартиры денежных средств не определен, следовательно, все полученное по сделке является совместной собственностью супругов.

Согласно п. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

По смыслу ст. 45 Семейного кодекса Российской Федерации по общим обязательствам супруги отвечают солидарно. С ФИО2 и ФИО3 подлежат взысканию солидарно 82 000 рублей в пользу ФИО4 в качестве предварительной оплаты по договору купли-продажи квартиры.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч.1 ст. 97 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. При подаче искового заявления Истцом понесены судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 2 960 рублей. Основываясь на указанных нормах права, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 2 960 рублей в качестве судебных издержек – уплаченной при подаче искового заявления госпошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи с использованием кредитных средств от дата, заключенный между ФИО2, ФИО3 и ФИО4, в отношении квартиры, расположенной по адресу: адреса, адрес.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 солидарно в пользу ФИО4 предварительную оплату по договору купли-продажи с использованием кредитных средств от дата в размере 82 000 (Восемьдесят две тысячи) рублей. 

Взыскать с ФИО2, ФИО3 солидарно в пользу ФИО4 сумму уплаченной госпошлины в размере 2 960 (Две тысячи девятьсот шестьдесят) рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме, т.е. с 24.01.2019г. 

Судья (подпись) И.В. Рапидова 

Копия верна. 

Судья:

Секретарь: