УИД: 23RS0002-01-2025-002104-40

Дело № 2-3548/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи 22 октября 2025 года

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе: 

председательствующего судьи Язвенко Р.В., 

при секретаре судебного заседания Щитниковой О.Г.,

с участием: 

представителя истца ФИО2 по ордеру ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» о признании предварительного договора основным, регистрации перехода права собственности на помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Адлерский районный суд г. Сочи с иском к ООО «Альбатрос», в котором просит: 

- признать заключенные ООО «Альбатрос» и ФИО2, договор купли-продажи будущего недвижимого имущества от 27.02.2024 г. (предварительный договор), договор купли-продажи будущего недвижимого имущества от 08.04.2024 г. (предварительный договор), договор купли-продажи будущего недвижимого имущества от 25.04.2024 г. (предварительный договор), - основными.

- произвести государственную регистрацию перехода права собственности от общества к ФИО2 на следующие объекты недвижимости в нежилом здании с кадастровым номером №, наименование - Апартотель, площадью 162 400 кв.м., адрес: 

<

адрес>,

В Блоке 3 (три), этаж 7 (седьмой) надземный, номер апартамента (нежилого помещения) на поэтажном плане:

- № 11, ориентировочно общей площадью 47.8 (Сорок семь целых восемь десятых) кв.м.:

- № 09, ориентировочно общей площадью 44.1 (Сорок четыре целых одна десятая) кв.м.;

- № 10, ориентировочно общей площадью 43.4 (Сорок три целых четыре десятых) кв.м.;

- № 07, ориентировочно общей площадью 42,1 (Сорок две целых одна десятая) кв.м.;

- № 08, ориентировочно общей площадью 42,2 (Сорок две целых две десятых) кв.м.

Указать, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчик в судебное заседание не явился, о дате и времени заседания извещен, причины не явки суду не сообщены.

В соответствии с положением ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав в судебном заседании все представленные в материалы дела доказательства, оценив их в совокупности, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Обществом с ограниченной ответственностью «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» и ФИО1 были заключены договор купли-продажи будущего недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (предварительный договор), договор купли-продажи будущего недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (предварительный договор), договор купли- продажи будущего недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (предварительный договор).

Согласно п.1 договоров Приобретаемые помещения расположены в Апарт- отеле - это комплекс, который состоит из нескольких блоков (с 01 по 13), состоящих из нежилых (торговых и офисных) помещений, апартаментов (нежилых помещений) и общего имущества собственников таких помещений, строящийся с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

№

Согласно п. 1.1 договора купли-продажи будущего недвижимого имущества от 27.02.2024 г. (предварительный договор) Застройщик обязался в срок до окончания I квартала 2024 г. заключить договор купли-продажи и передать следующие помещения в собственность Покупателю (п. 1.2.1-1.3 договора).

В Блоке 3 (три), этаж 7 (седьмой) надземный, номер апартамента (нежилого помещения) на поэтажном плане:

№ 11, ориентировочно общей площадью 47.8 (Сорок семь целых восемь десятых) кв.м.:

№ 09, ориентировочно общей площадью 44.1 (Сорок четыре целых одна десятая) кв.м.;

№ 10, ориентировочно общей площадью 43.4 (Сорок три целых четыре десятых) кв.м.

Неотъемлемой частью настоящего Договора является графическое изображение Помещений, указанное в Приложении №1 к договору.

Пунктом 1.4. установлено, что одновременно с передачей прав на Помещения у Покупателя возникает обязательство в отношении Земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования соразмерно доле права на общедолевое имущество и общедолевое имущество Апарт-отеля.

Пунктом 3.1 установлено, что по договоренности между Сторонами цена Помещения составляет 46 002 000,00 (Сорок шесть миллионов две тысячи) рублей 00 коп. (стоимость I кв.м, составляет 340 000 рублей).

Расчет между сторонами производится в следующем порядке: сумму в размере 46 002 000,00 (Сорок шесть миллионов две тысячи) рублей 00 коп. Покупатель оплачивает путем передачи наличных средств, в день подписания настоящего Договора. Продавец выдает Покупателю соответствующую расписку о получении денежных средств от Покупателя.

Согласно расписке от 27.02.2024 г. ФИО2 передал ФИО4 (представителю Общества и единственным участником ООО «Альбатрос) денежные средства в размере 46 002 000,00 (Сорок шесть миллионов две тысячи) рублей 00 коп. во исполнение договора купли-продажи будущего недвижимого имущества от 27.02.2024 г. (предварительный договор).

Согласно п. 1.1 договора купли-продажи будущего недвижимого имущества от 08.04.2024 г. (предварительный договор) Застройщик обязался в срок до окончания I квартала 2024 г. заключить договор купли-продажи и передать следующие помещения в собственность Покупателю (п. 1.2.1-1.3 договора).

В Блоке 3 (три), этаж 7 (седьмой) надземный, номер апартамента (нежилого помещения) на поэтажном плане: № 08, ориентировочно общей площадью 42,2 (Сорок две целых две десятых) кв.м.

Неотъемлемой частью настоящего Договора является графическое изображение Помещений, указанное в Приложении №1 к договору.

Пунктом 1.4. установлено, что одновременно с передачей прав на Помещения у Покупателя возникает обязательство в отношении Земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования соразмерно доле права на общедолевое имущество и общедолевое имущество Апарт-отеля.

Пунктом 3.1 установлено, что по договоренности между Сторонами цена Помещения составляет 14 348 000,00 (Четырнадцать миллионов триста сорок восемь тысяч) рублей 00 коп. (стоимость 1 кв.м, составляет 340 000 рублей).

Расчет между сторонами производится в следующем порядке: сумму в размере 14 348 000,00 (Четырнадцать миллионов триста сорок восемь тысяч) рублей 00 коп. Покупатель оплачивает путем передачи наличных средств, в день подписания настоящего" Договора. Продавец выдает Покупателю соответствующую расписку о получении денежных средств от Покупателя.

Согласно расписке от 08.04.2024 г. ФИО2 передал ФИО4 (представителю Общества и единственным участником ООО «Альбатрос) денежные средства в размере 14 348 000,00 (Четырнадцать миллионов триста сорок восемь тысяч) рублей 00 коп. во исполнение договора купли-продажи будущего недвижимого имущества от 08.04.2024 г. (предварительный договор).

Согласно п. 1.1 договора купли-продажи будущего недвижимого имущества от 25.04.2024 г. (предварительный договор) Застройщик обязался в срок до окончания I квартала 2024 г. заключить договор купли-продажи и передать следующие помещения в собственность Покупателе (п. 1.2.1-1.3 договора).

В Блоке 3 (три), этаж 7 (седьмой) надземный, номер апартамента (нежилого помещения) на поэтажном плане: № 07, ориентировочно общей площадью 42,1 (Сорок две целых одна десятая) кв.м.

Неотъемлемой частью настоящего Договора является графическое изображение Помещений, указанное в Приложении №1 к договору.

Пунктом 1.4. установлено, что одновременно с передачей прав на Помещения у Покупателя возникает обязательство в отношении Земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования соразмерно доле права на общедолевое имущество и общедолевое имущество Апарт-отеля.

Пунктом 3.1 установлено, что по договоренности между Сторонами цена Помещения составляет 15 156 000,00 (Пятнадцать миллионов сто пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 коп. (стоимость 1 кв.м, составляет 360 000 рублей).

Расчет между сторонами производится в следующем порядке: сумму в размере 15 156 000,00 (Пятнадцать миллионов сто пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 коп. Покупатель оплачивает путем передачи наличных средств, в день подписания настоящего Договора. Продавец выдает Покупателю соответствующую расписку о получении денежных средств от Покупателя.

Согласно расписки от 25.04.2024 г. ФИО2 передал ФИО4 (представителю Общества и единственным участником ООО «Альбатрос) денежные средства в размере 15 156 000,00 (Пятнадцать миллионов сто пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 коп. во исполнение договора купли-продажи будущего недвижимого имущества от 25.04.2024 г. (предварительный договор).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2023 г. по делу № А32-2501/2023 суд признал право собственности ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на нежилое здание - объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402027:470 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения со следующими характеристиками: строительный объем здания - всего 480594,2 куб. м, в том числе надземной части - 423108,4 куб. м, в том числе подземной части - 57485,8 куб. м; площадь застройки - 16318,3 кв. м. Общая площадь - 162400 кв. м; количество зданий - 1; количество этажей - 15, в том числе подземных 1; количество нежилых помещений, в том числе апартаментов - 2271; количество апартаментов - 2075; площадь апартаментов - 99662,4 кв. м; количество нежилых помещений - 196; площадь нежилых помещений - 4652,2 кв. м; количество машино-мест - 651; нежилых помещений, являющихся вспомогательными - 8.

ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» поставило на кадастровый учет нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402027:4294, наименование - Апартотель, площадью 162 400 м2, по адресу: 

<

адрес>.

Однако до ДД.ММ.ГГГГ Договоры купли-продажи объектов недвижимости на предложенных в проекте условиях стороны не заключили, вопреки тому, что истец оплатил ответчику все суммы по договорам купли-продажи в общем размере 75 506 000 руб.

Истец полагает, что указанные договоры купли-продажи будущего недвижимого имущества являются основными.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно части 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.

Из смысла статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предварительном договоре стороны указывают только на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора.

Согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ (постановление № 49 от 25 декабря 2018 года), предварительный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с предварительной оплатой, если была произведена полная оплата стоимости имущества. 

Суд квалифицирует указанные предварительные договоры как договоры купли- продажи с предварительной оплатой, поскольку они содержат все существенные условия основного договора, включая предмет и цену, а также намерение сторон считать платежи окончательной оплатой, расчет по договорам произведен полностью. 

Согласно ч.2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

С учетом изложенного требования иска подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» о признании предварительного договора основным, регистрации перехода права собственности на помещения - удовлетворить.

Признать заключенные Обществом с ограниченной ответственностью «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» (ООО «Альбатрос», ИНН:№) и ФИО2, договор купли-продажи будущего недвижимого имущества от 27.02.2024 г. (предварительный договор), договор купли-продажи будущего недвижимого имущества от 08.04.2024 г. (предварительный договор), договор купли-продажи будущего недвижимого имущества от 25.04.2024 г. (предварительный договор), - основными.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от общества к ФИО2 на следующие объекты недвижимости в нежилом здании с кадастровым номером №, наименование - Апартотель, площадью 162 400 кв.м., адрес: 

<

адрес>,

В Блоке 3 (три), этаж 7 (седьмой) надземный, номер апартамента (нежилого помещения) на поэтажном плане:

- № 11, ориентировочно общей площадью 47.8 (Сорок семь целых восемь десятых) кв.м.:

- № 09, ориентировочно общей площадью 44.1 (Сорок четыре целых одна десятая) кв.м.;

- № 10, ориентировочно общей площадью 43.4 (Сорок три целых четыре десятых) кв.м.;

- № 07, ориентировочно общей площадью 42,1 (Сорок две целых одна десятая) кв.м.;

- № 08, ориентировочно общей площадью 42,2 (Сорок две целых две десятых) кв.м.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности ФИО2 на следующие объекты недвижимости в нежилом здании с кадастровым номером №, наименование - Апартотель, Площадью 162 400 м2, адрес: 

<

адрес>,

В Блоке 3 (три), этаж 7 (седьмой) надземный, номер апартамента (нежилого помещения) на поэтажном плане:

- № 11, ориентировочно общей площадью 47.8 (Сорок семь целых восемь десятых) кв.м.:

- № 09, ориентировочно общей площадью 44.1 (Сорок четыре целых одна десятая) кв.м.;

- № 10, ориентировочно общей площадью 43.4 (Сорок три целых четыре десятых) кв.м.;

- № 07, ориентировочно общей площадью 42,1 (Сорок две целых одна десятая) кв.м.;

- № 08, ориентировочно общей площадью 42,2 (Сорок две целых две десятых) кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Адлерский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 05 ноября 2025 года.

Судья Адлерского

районного суда г. Сочи подпись Язвенко Р.В.

Копия верна: судья секретарь